Žemės ūkio paskirties žemė Lietuvoje - tai žemės plotai, skirti ūkininkavimui, augalininkystei, gyvulininkystei ar kitai žemės ūkio veiklai. Nors tai viena pigiausių nekilnojamojo turto rūšių, jos pardavimas - ne toks paprastas, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio. Pardavimo procesą reglamentuoja ne tik Civilinis kodeksas, bet ir specialūs įstatymai, apribojantys pirkėjų ratą bei numatantys tam tikrus reikalavimus.
Žemės ūkio paskirties žemė Lietuvoje
Pagrindiniai Žemės Ūkio Paskirties Žemės Bruožai
Žemės ūkio paskirties žemė dažniausiai:
- Naudojama ūkininkavimui ar su žemės ūkiu susijusiai veiklai.
- Turi būti tinkamai prižiūrima ir neapleista.
- Gali būti ribojama pagal plotą ar subjektus, turinčius teisę įsigyti (ypač užsieniečiai).
- Gali būti keičiama į kitą paskirtį, tačiau tai reikalauja papildomų derinimų ir leidimų.
Šaltinis: Žemės įstatymas, 3 str.
Kas Gali Įsigyti Žemės Ūkio Paskirties Žemę?
Pagal galiojančius teisės aktus:
- Fiziniai asmenys gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, jei:
- Yra Lietuvos Respublikos piliečiai.
- Yra ūkininkai arba turintys žemės ūkio veiklos patirties.
- Įsipareigoja dirbti įsigytą žemę 5 metus nuo įsigijimo.
- Juridiniai asmenys gali įsigyti žemę, jei:
- Jų pagrindinė veikla - žemės ūkis.
- Jie vykdo veiklą Lietuvoje ne mažiau kaip 3 metus.
- Užsieniečiai gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę tik ribotais atvejais - priklausomai nuo tarptautinių sutarčių ir Europos Sąjungos teisės.
Šaltinis: Konstitucinio Teismo nutarimas 2003-03-11
NŽT pažymi, kad fiziniai ar juridiniai asmenys negali jiems išnuomotų valstybinės žemės sklypų perleisti (parduoti ar išnuomoti) kitiems asmenims. Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuoma Remiantis teisės aktais, valstybinę žemės ūkio paskirties žemę išsinuomoti gali Lietuvos ir kai kurie užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys bei kitos užsienio organizacijos, atitinkančios tam tikrus kriterijus. Valstybine žemės ūkio paskirties žeme ją išsinuomojęs fizinis ar juridinis asmuo gali naudotis nuomos sutartyje nustatytą laikotarpį.
Valstybinės Žemės Ūkio Paskirties Žemės Nuoma
Remiantis teisės aktais, valstybinę žemės ūkio paskirties žemę išsinuomoti gali Lietuvos ir kai kurie užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys bei kitos užsienio organizacijos, atitinkančios tam tikrus kriterijus. Valstybine žemės ūkio paskirties žeme ją išsinuomojęs fizinis ar juridinis asmuo gali naudotis nuomos sutartyje nustatytą laikotarpį.
Sprendimą išnuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą priima ir valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro NŽT vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas.
Teisė nuomotis valstybinę žemės ūkio paskirties žemę fiziniams ir juridiniams asmenims suteikiama valstybinės žemės nuomos sutartyje nurodytam nuomos terminui, bet ne ilgesniam kaip 25 metų laikotarpiui - terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Suformuoti ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruoti žemės ūkio paskirties žemės sklypai išnuomojami pasirašius valstybinės žemės nuomos sutartį ir ją įregistravus Nekilnojamojo turto registre.
Taip pat prieš 3 mėnesius iki nuomos termino pabaigos asmuo gali teikti prašymą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties atnaujinimo arba pratęsimo. Jeigu asmuo prašo nuomos sutartį atnaujinti, tokiu atveju pasirašoma nauja valstybinės žemės nuomos sutartis, kurioje nustatomas naujas nuomos terminas. Jeigu valstybinės žemės nuomininkas prašo nuomos sutartį pratęsti, sutartis pratęsiama tokiam nuomos terminui, koks yra nurodytas pakeitimo sutartyje.
Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartys gali būti nutraukiamos prieš terminą vienašališkai, kai nesilaikoma nuomos sutartyje nustatytų sąlygų. Nutraukus valstybinės žemės nuomos sutartį, nuomos teisė išregistruojama ir pakeičiami Nekilnojamojo turto registre esantys duomenys, o valstybinės žemės sklypas grąžinamas į laisvos žemės fondą. Laisvos valstybinės žemės fondo žemė valdoma, naudojama ir disponuojama ja įstatymų nustatyta tvarka.
NŽT atkreipia dėmesį į tai, kad valstybinės žemės nuomą reglamentuojantys teisės aktai nenumato galimybės asmeniui, turinčiam teisę į valstybinės žemės sklypo ar jo dalies nuomą, perleisti šią jam priklausančią teisę kitam asmeniui.
Vadovaujantis Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos taisyklėmis, išnuomotų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų subnuoma negalima, išskyrus atvejus, kai žemės sklypas subnuomojamas asmeniui, su kuriuo sudaryta statinių ar įrenginių (jų dalies), kuriems eksploatuoti žemės sklypas išnuomotas, nuomos ar kito naudojimo sutartis ne ilgesniam nei 5 metai laikotarpiui, ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Valstybinės žemės nuoma
Tokiu atveju valstybinės žemės nuomos sutarties projekte turi būti nurodyta, kad nuomininkas gali subnuomoti išnuomotą žemės sklypą tik gavęs rašytinį nuomotojo (t. y. NŽT) sutikimą ir tik pagal šioje sutartyje nustatytus reikalavimus ir sąlygas.
Kaip minėta, valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai išnuomojami Lietuvos Respublikos ir užsienio valstybių fiziniams ir juridiniams asmenims ar kitoms užsienio organizacijoms.
Pirmumo Teisė Išsinuomoti Valstybinės Žemės Ūkio Paskirties Žemės Sklypus Be Aukciono Turi:
- Fiziniai asmenys, įregistravę ūkininko ūkį Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka arba turintys Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą pasirengimą ūkininkauti.
- Juridiniai asmenys - žemės ūkio produkcijos gamintojai, kurių metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos realizavimo sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gaunamų pajamų.
- Jeigu keli vienodą pirmumo teisę turintys asmenys pageidauja išsinuomoti tą patį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą, žemės sklypas išnuomojamas tam asmeniui, kuris teisėtai naudojasi žemės sklypu. Jeigu tokių asmenų nėra, žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, kurio nuosavybės teise turimas ar iš valstybės nuomojamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas ribojasi su pageidaujamu išsinuomoti žemės ūkio paskirties žemės sklypu. Jeigu tokių asmenų nėra arba jų yra keletas, žemės ūkio paskirties žemės sklypas išnuomojamas asmeniui, anksčiau pateikusiam prašymą išsinuomoti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypą.
Valstybinės Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pardavimas
Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme nustatyta, kad laisva valstybinė žemės ūkio paskirties žemė neparduodama, išskyrus šio įstatymo 4 straipsnio 2 dalyje nustatytus atvejus.
Teisę Be Aukciono Pirkti Valstybinę Žemės Ūkio Paskirties Žemę Vyriausybės Nustatyta Tvarka Turi:
- Asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio veiklai naudojamus statinius ir įrenginius, - šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti jų naudojamus žemės ūkio paskirties žemės sklypus. Žemės ūkio paskirties žemės sklypai formuojami prie asmens nuosavybės teise turimų statinių, kurių paskirtis Nekilnojamojo turto registre įregistruota kaip žemės ūkio paskirties ir kurie reikalingi šiems statiniams pagal jų paskirtį eksploatuoti.
- Asmeninio ūkio žemės naudotojai - jų naudojamus asmeninio ūkio žemės sklypus. Asmeninio ūkio naudotojai gali pirkti iš valstybės tik jiems pagal teisės aktus suteiktą ir jų pačių asmeninio ūkio poreikiams naudojamą asmeninio ūkio žemę. Žemė, kurios asmuo savo asmeninio ūkio poreikiams nenaudoja, neparduodama. Mirus asmeniui, kuriam buvo suteikta naudoti asmeninio ūkio žemė, teisę iš valstybės pirkti šią asmeninio ūkio žemę įgyja mirusiojo įpėdiniai Civilinio kodekso nustatyta tvarka.
Nustojus naudoti žemę asmeniniam ūkiui, laikytina, jog asmeninio ūkio žemės naudotojas - faktinis žemės nuomininkas - nenaudoja jam suteiktos valstybinės žemės pagal paskirtį, t. y. nenaudoja tam tikslui, kuriam ji yra suteikta. Tokiais atvejais NŽT vadovas arba jo įgaliotas teritorinio skyriaus vedėjas inicijuoja teisės naudotis asmeninio ūkio žeme nutraukimą. Taigi asmeninio ūkio žemės naudotojas nebetenka ir teisės ją iš valstybės nusipirkti.
- Privačių žemės sklypų savininkai - tarp jų nuosavybės teise valdomų žemės sklypų įsiterpusius valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotus, ne didesnius kaip 3 ha. Pirmumo teisė pirkti įsiterpusį valstybinės žemės ūkio paskirties žemės plotą taikoma jį nuomojančiam ar laikinai naudojančiam besiribojančio žemės sklypo savininkui.
Kokie Apribojimai Taikomi Žemės Pirkimui?
Pagal Žemės įstatymą:
- Didžiausias leidžiamas plotas: fizinis ar juridinis asmuo gali turėti ne daugiau kaip 500 ha žemės ūkio paskirties žemės.
- Jei pirkėjas jau yra įsigijęs žemės ūkio paskirties žemės, būtina įvertinti bendrą visos turimos žemės plotą.
- Prieš parduodant sklypą, būtina įsitikinti, kad jis nėra nacionalizuotas, apribotas specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis (pvz., draustiniai, sanitarinės apsaugos zonos).
Šaltinis: Žemės įstatymas, 21 str.
Pirkėjo Pirmumo Teisė
Svarbu žinoti, kad žemės ūkio paskirties žemės pirkimui dažnai taikoma pirmumo teisė:
- Gretimų sklypų savininkai turi teisę įsigyti žemę pirmenybės tvarka.
- Privaloma apie planuojamą pardavimą pranešti savivaldybei, kuri informuoja pirmumo teisę turinčius asmenis.
- Jei per 30 kalendorinių dienų jie neišreiškia noro pirkti - sklypą galima parduoti laisvai.
Šaltinis: LR Civilinis kodeksas, 4.79 str.
Žemės pirkimo schema
Pardavimo Procesas Žingsnis Po Žingsnio
- Dokumentų paruošimas:
- Žemės nuosavybės dokumentai.
- Kadastriniai matavimai (jei reikia).
- Žemės vertinimo pažyma (neprivaloma, bet naudinga).
- Pirkėjo paieška ir pirmumo teisės procedūros.
- Notarinės sutarties sudarymas:
- Būtina pateikti visus dokumentus.
- Jei parduodamas tik dalis sklypo - reikia kadastrinių duomenų atnaujinimo.
- Registracija Registrų centre:
- Naujas savininkas turi per 30 dienų įregistruoti sandorį.
- Galima naudotis eRegistru sistema.
Dažniausiai Užduodami Klausimai (DUK)
- Ar galiu parduoti žemę užsieniečiui?
- Tik tuo atveju, jei pirkėjas atitinka reikalavimus (ES pilietis, ūkininkas, dirbęs žemę Lietuvoje). Užsieniečiams taikomi papildomi apribojimai.
- Kiek kainuoja pardavimas?
- Kainą sudaro: notaro mokesčiai (apie 0,4-0,7 % nuo sumos); Registrų centro mokestis (nuo 17,40 €); jei taikomas NT mokestis ar pelno mokestis - reikia deklaruoti VMI.
- Ar galiu pakeisti žemės paskirtį prieš parduodant?
- Taip, bet tai ilgas ir sudėtingas procesas, kuris reikalauja: detalaus plano; viešo svarstymo; savivaldybės ir Nacionalinės žemės tarnybos leidimo.
Rekomendacijos Prieš Parduodant
- Pasitikrinkite, ar žemė neturi juridinių ar aplinkosauginių apribojimų.
- Jei žemė nuomojama - patikrinkite sutarties sąlygas, nes nuomininkas gali turėti pirmumo teisę.
- Įsivertinkite galimą mokestinę naštą, ypač jei žemė parduodama su pelnu (deklaruojamas GPM).