Įsigyjant būstą, svarbu žinoti ne tik savo teises, bet ir pareigas. Šiame straipsnyje aptarsime restitucijos klausimus, susijusius su gyvenimu bute, pirkėjo ir pardavėjo atsakomybę, bei kitus svarbius teisinius aspektus.
Pardavėjo atsakomybė už parduodamo nekilnojamojo daikto kokybę
Užtikrinti parduodamo nekilnojamojo daikto kokybę yra pardavėjo pareiga. Pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau. Tai reiškia, kad už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui (CK 6.327 straipsnio 3 dalis).
Svarbu paminėti, kad pirkėjas netenka teisės remtis daiktų neatitikimu, jeigu jis per protingą laiką po to, kai neatitikimą pastebėjo ar turėjo pastebėti, apie tai nepraneša pardavėjui ir nenurodo, kokių reikalavimų daiktas neatitinka. Įstatymas numato, kad kai nenustatytas daikto kokybės garantijos ar tinkamumo naudoti terminas, tai pirkėjas reikalavimus dėl daikto trūkumų gali pareikšti per protingą terminą, bet ne vėliau kaip per dvejus metus nuo daikto perdavimo dienos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ilgesnio termino (CK 6.338 straipsnio 2 dalis).
Įstatymas įtvirtina netinkamos kokybės nekilnojamąjį daiktą nusipirkusio pirkėjo teisę reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas, 6.399 straipsnis). Tačiau teisė reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties galima tik tuomet, kai daikto trūkumai yra esminiai, t. y. tokie reikšmingi, kad jie pateisina sutarties nutraukimą.
Nustatant ar sutarties pažeidimas yra esminis, būtina įvertinti, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti, ar nukentėjusios šalies lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio pardavėjo veiksmų ar dėl kitų priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2012 m. balandžio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
Taigi įstatymas gina Jūsų, kaip nekokybišką nekilnojamąjį daiktą įsigijusio asmens, teises kartu sukurdamas saugiklius ginančius ir pardavėjo interesus.
Teisė į būsto neliečiamybę
Savininko teisė į būsto neliečiamybę įtvirtinta Konstitucijos 24 straipsnyje. Pagarbos šiai teisei principas įtvirtintas Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 8 straipsnio 1 dalyje.
Europos Žmogaus Teisių Teismas yra pasisakęs, kad Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 8 straipsnio prasme ginamo asmens „būsto“ sąvoka yra autonominė, nepriklausanti nuo nacionalinėje teisėje nustatytos klasifikacijos, apima ne tik teisėtai įsteigtą ir užimtą būstą, bet ir yra faktinė asmens gyvenamoji vieta, kiekvienu atveju nustatoma atsižvelgiant į faktines aplinkybes, patvirtinančias asmens pakankamų ir tęstinių ryšių su konkrečia vieta buvimą.
Jūsų nuosavybės teisė negali būti suvaržyta ar apribota dėl asmens, kuris kaip savo gyvenamąją vietą deklaravo Jūsų buto adresą, kadangi nuosavybės teisė priklauso savininkams. Jokių teisių į nekilnojamąjį turtą, kuris priklauso Jums, Jūsų pažįstamas neturės. Tuo atveju, jei visgi būtų pažeista teisė į būstą (savavališkas įsikėlimas į butą ar kt.) ją galima ginti Lietuvos įstatymuose nustatyta tvarka.
Gynybos būdai šiuo atveju gali būti įvairus: iškeldinimas, žalos atlyginimas, restitucija ar pan. Dėl pažeistų teisių reikėtų nustatytais terminais kreiptis į Lietuvos Respublikos teismines institucijas su ieškiniu dėl iškeldinimo ar žalos atlyginimo (priklausomai nuo reikalavimo). Jūsų atveju vien asmens įregistravimas bute teisinių pasekmių Jums nesukelia, kadangi nėra jokios realios grėsmės dėl kokių nors teisinių pasekmų.
Žinoma, vienintelės galimos pasekmės yra mokesčių skolos už taikomas paslaugas, kurių suma apskaičiuojama atsižvelgiant į gyventojų skaičių (pvz. šiukšlių išvežimas ar pan.).
Remiantis Gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymu deklaruotos gyvenamosios vietos duomenys gali būti pakeisti, ištaisyti ar panaikinti to prašant gyvenamąją vietą deklaravusiam asmeniui, šiuo atveju Jūsų pažįstamui, arba gyvenamosios patalpos savininkui(-ams). Todėl bet kuriuo metu, turėsite galimybę pakeisti šiuos duomenis. Prašymą ištaisyti, pakeisti ar panaikinti deklaravimo duomenis nagrinėja ir sprendimą dėl jų taisymo, keitimo ir panaikinimo priima deklaravimo įstaiga.
Skyrybos ir turto dalybos
Skyrybų atveju, turto dalybos gali tapti sudėtingu procesu. Pateikiame keletą aspektų, į kuriuos verta atkreipti dėmesį:
- Santuokos nutraukimo būdas: Jeigu dėl sutuoktinio kaltės - vienaip, jeigu bendru - kitaip ir t.t.
- Sutartis dėl santuokos nutraukimo teisinių pasekmių: Jei skiriatės abipusiu sutarimu sąlygas diktuojate jūs su sutuoktiniu įskaitant ir tai kaip dalinatės turtą.
- Teismo įpareigojimai: Teismas gali įpareigoti Jūsų brolį grąžinti Jums pinigus ir tada juos dalins per pusę Jums su sutuoktiniu ar pan.
Taigi, viskas priklauso nuo to, ar jūsų vyras pasirašys sutartį, kurią jūs pateiksite, nes laikoma, kad sutarties laisvės principas yra vykdomas, ir niekas neprivalo pasirašyti tokios sutarties, kuri prieštarauja jo interesams. Pasirašius sutartį, teismui ją patvirtinus ir tai nutarčiai įsiteisėjus, vyras nebeturės jokio pagrindo kreiptis į teismą dėl priteisimo, nes viskas jau išspręsta.
Jeigu vyras grasina, ar nesutinka, tai jis paprasčiausiai nepasirašys tos sutarties ir tiek, jeigu sąlygos jam nepriimtinos.
Jeigu kreipiatės į teismą dėl santuokos nutraukimo dėl sutuoktinio kaltės ir reiškite turtinius reikalavimus, yra mokamas žyminis mokestis. Antra, jeigu jūsų vyrui pavyktų apsiginti, kas tikrai yra įmanoma, ir byloje nieko nepasieksite, gali tekti atlyginti kitos šalies bylinėjimosi išlaidas.
Bylą laimi ne tas kas laimi, o tas kas jos išvengia, ir tartis gražiuoju vienareikšmiškai geriau.
Jeigu susitarti neišeina, ir abi pusės kaunasi, samdo advokatus, patiria išlaidas ir gaišta laiką, nuo to nelaimi niekas, išskyrus tik pačius advokatus.
Rekomenduojama susirasti advokatą, kuris specializuojasi šeimos bylose, ir nepasitikėti vien tik diskusijų patarimais. Bylinėjimasis mano nuomone būtų kraštutinė išeitis, nes kainuos ir laiko, ir nervų, ir pinigų.
Sutarimas šiuo atveju,kur jūs jį rasit,jeigu jau skiriesi dėl nesutarimo? Išlaikysit sveikus nervus palikę ubage ir "taikiai" atidavusi jam tūkstančius eurų? Aš,be kita ko,dar įrodinėčiau teisme,kad tai mano išimtinai asmeninės lėšos,prie kurių sukūrimo jis visai neprisidėjo. Prezumpcija dėl bendro turto galioja,kol neįrodyta priešingai. Įrodyčiau,kad aš viena uždirbau šias lėšas ir dar išlaikiau jį. Teisme aišku,karas,bet kas ta taika ant ašarų ir praradimų?
Antra,teikite ieškinį,kuriuo prašote bendrąja laikomą nuosavybę paversti asmenine,nes jūs viena savo darbiniu įnašu šią nuosavybę sukūrėte.Ir t.t.
Jeigu įstatymas įpareigoja dalintis per pusę,tai jis,vat toks geradėjas ir sutiks ant mažiau?Taikiai?
Praktinis pavyzdys: Danutės M. istorija
Birštone gyvenanti beveik 80-ies Danutė M. 2018 m. birželį pardavė savo butą sesers dukrai. Pirkimo-pardavimo sandorį įregistravo Kauno 18-ojo notarų biuro notaras Donatas Germanavičius. Įdomu tai, kad dar 1992 m. Danutė M. notaro kontoroje sudarė testamentą, kuriuo savo turimą turtą - butą Birštone - po mirties nusprendė palikti sesers dukrai Daivai Lopatienei. 2018 m. tą patį butą jau pardavė D.Lopatienei. Ši butą, kuris anksčiau ar vėliau būtų atitekęs jai, pirko už 20 tūkst.
Situacijos tragizmas paaiškėjo jau pirmą mėnesį po buto pardavimo. Tuo metu Danutė buvo prisiglaudusi gyventi pas kitą giminaitę, kuri matė, kad Danutė silpna ir vargu ar sugebės viena gyvendama tvarkytis. Tada ir paaiškėjo, kad Danutė nebeturi buto Birštone. Pagal pirkimo-pardavimo sutartį buvo likę labai nedaug laiko, kada Danutė privalės išsiregistruoti iš jo. Paaiškėjo ir tai, kad Danutė į butą negali patekti, nes pakeista spyna.
Tiesa, registruojant sandorį Danutė patvirtino gavusi pinigus, tačiau teisme ji negalėjo paaiškinti, kodėl notarui taip nurodė.
Danutės interesams ėmėsi atstovauti daugiau kaip 20 metų Birštono savivaldybės administracijos Socialinės paramos skyriui vadovavęs Antanas Grušelionis. Ieškinyje teismui advokatas pateikė dokumentus, kuriuose nurodoma, kad dar 1982 m. Danutė įrašyta į Prienų rajono pirminės sveikatos priežiūros centro psichiatro įskaitą dėl vidutinio sunkumo protinio atsilikimo.
Moteris pasakojo, kad iki pirkimo-pardavimo sutarties buvo pašlijusi sveikata: gulėjo net keliose ligoninėse, o iš gydymo įstaigos ją pas save į namus Kaune parsivežė D.Lopatienė. Net ir liudydama teisme Danutė pasisakė, kad nemano, jog butą pardavė, nes negavo už tai pinigų. Bylos medžiagoje pažymima, kad pinigų perdavimo momentas įvyko prieš įregistruojant sandorį.
Testamentu paliktą butą nusipirkusi Danutės dukterėčia D.Lopatienė tokį sprendimą aiškina dideliu rūpesčiu. Ji patvirtino žinanti, kad jos teta jau nuo 1982 m. įrašyta į Prienų pirminės sveikatos centro psichiatro įskaitą.
Danutės dukterėčia leido suprasti, kad ginčas dėl testamentu jai palikto ir parduoto buto kilo dėl kitų giminių įsikišimo.
Danutė aiškino jų negavusi, o D.Lopatienė tikino, kad perdavusi pinigus prieš kelionę pas notarą ir daugiau jų nemačiusi. Vis dėlto klausimas, kam pirkti jau ir taip testamentu paliktą butą, vis dar lieka neaiškus. Juolab akivaizdu, kad sutarties sąlygos Danutės atžvilgiu buvo nepalankios.
Danutės advokatas A.Grušelionis atkreipė dėmesį ir į buto kainą - 20 tūkst. eurų. Registrų centras nurodo, kad 45 kv. m. butas įvertintas 27 tūkst. eurų, o rinkos kaina, anot advokato, yra tris kartus didesnė.
Be to, pakeistos buto durų spynos sufleruoja apie kiek kitokias užmačias. Danutė padrikai pasakojo apie įvykius, prieš pasirašant pardavimo sutartį pas notarą, bet prisiminė, kad vyko giminės susirinkimai, kuriuose visi kalbėjo, tarėsi.
Taigi, po buto pardavimo Danutė apie pusmetį buvo priversta gyventi pas vieną giminaitę, paskui kelis mėnesius - pas draugę Bronę, su kuria anksčiau kartu dirbo - draugė buvo virėja, o Danutė - indų plovėja.
Teisme liudijo ir kitos Danutės draugės.
Draudikas dėl sutarties pripažinimo negaliojančia paliko spręsti teismui, tačiau išsakė savo poziciją, kad ginčo sutartį tvirtinęs notaras savo pareigą esą atliko tinkamai ir kvalifikuotai.
Pažymima ir tai, kad, nepaisant ieškinyje nurodytų Danutės sveikatos sutrikimų, byloje nėra duomenų, jog ji sutarties sudarymo metu, įsiteisėjusiu teismo sprendimu, būtų pripažinta neveiksnia ar ribotai veiksnia.
Danutei atstovavęs advokatas A.Grušelionis teismo prašė priimti atskirą nutartį dėl notaro netinkamo, aplaidaus elgesio ir Notariato įstatymo nuostatų pažeidimų, tvirtinant sutartį tarp Danutės ir D.Lopatienės.
Sandoris pripažintas negaliojančiu, taikyta vienašalė restitucija ir butas grąžintas Danutei. Šio Alytaus apylinkės teismo Prienų rūmų teismo sprendimo niekas neskundė, 20 tūkst.
Norime atkreipti dėmesį, kad pretenzijų dėl notaro atlikto darbo tvirtinant sandorį nebuvo pateikta.
Ruošdamasis atlikti notarinį veiksmą, notaras, visų pirma, patikrina, ar jo dalyviai neįtraukti į Neveiksnių arba ribotai veiksnių asmenų registrą. Pagal Civilinį kodeksą į tokių asmenų registrą duomenys įtraukiami tik teismo tvarka.
Jei minėtame registre nėra duomenų apie sandorio šalių neveiksnumą / ribotą veiksnumą, notaras tęsia pasirengimo sandorio tvirtinimui procedūrą, t. y. įsitikina asmens tapatybe, valia, sugebėjimu suvokti savo veiksmus, jų padarinius. Šiuo tikslu notaras užduoda klausimus, bendrauja su asmeniu, tikrina kitus viešų registrų duomenis.
Lietuvos notarų rūmų viena pagrindinių funkcijų - rūpintis notarų profesinės kvalifikacijos kėlimu. Reguliariai rengiami kvalifikacijos kėlimo seminarai, kuriuose notarams ir kandidatams į notarus privaloma dalyvauti.
Kitas svarbus notarų profesinės kvalifikacijos užtikrinimo aspektas - reguliariai atliekama notarų atestacija, kuri rengiama praėjus metams po notaro darbo pradžios, vėliau - kas penkerius metus. Atestacijos metu tikrinamos notaro profesinės žinios, jo dokumentų ir archyvų tvarkymas, kitos su darbu susijusios sritys. Neigiami atestacijos rezultatai gali lemti net ir sprendimą nutraukti notaro veiklą dėl jo neatitikimo profesiniams reikalavimams.
Genutė Poškaitienė kaltinama patvirtinusi savo parašu ir antspaudu neveiksnios verslininko močiutės generalinį įgaliojimą šiam anūkui disponuoti jos piniginėmis lėšomis ir nekilnojamuoju turtu.
Kartu su G.Poškaitiene prieš teismą stojo ir buvusi jos kolegė Ramutė Valantiejienė. Ji taip pat kaltinama, kad, būdama atsakinga, jog sandoriai nebūtų sudaromi neteisėtai, pažeidė ne vieną Lietuvos notariato įstatymo straipsnį, kai 2015-ųjų rugsėjį, t. y. prieš porą dienų iki minėtos senolės atsidūrimo specialiosios paskirties ligoninėje, kurioje ji gydyta kelias savaites, patvirtino jos įgaliojimą sūnui rašyti jos vardu pareiškimus, sutikimus, pateikti prašymus, už ją pasirašyti ir pan., nors tuo metu joks atstovavimas jai nebuvo reikalingas.
Civilinio kodekso įsigaliojimas
Civilinis kodeksas įsigalioja nuo 2001 m. liepos 1 d. Civilinio kodekso 1.34, 1.36, 1.44 straipsnių normos įsigalios nuo to momento, kai įsigalios šiuose straipsniuose nurodytos Lietuvos Respublikos tarptautinės sutartys.
Civilinio kodekso 2.27 straipsnio norma dėl teisės pakeisti lytį įsigalioja nuo 2003 m. liepos 1 d.
Civilinio kodekso 2.70 straipsnyje ir 2.106 straipsnio 4 punkte numatytos normos dėl juridinio asmens likvidavimo juridinio asmens registro tvarkytojo iniciatyva įsigalioja nuo juridinių asmenų registro veiklos pradžios.
Civilinio kodekso 2.79 straipsnio 4 dalies normos įsigalioja nuo juridinių asmenų registro veiklos pradžios.
Civilinio kodekso trečiosios knygos XII skyriaus antrojo skirsnio normos dėl valstybės išlaikymo nustatymo vaikams, kurie ilgiau kaip mėnesį negauna išlaikymo iš tėvo (motinos) ar iš kitų pilnamečių artimųjų giminaičių, turinčių galimybes juos išlaikyti, įsigalioja nuo 2002 m. sausio 1 d.
Civilinio kodekso trečiosios knygos XV skyriaus normos dėl bendro gyvenimo neįregistravus santuokos įsigalioja nuo įstatymo, reglamentuojančio partnerystės įregistravimo tvarką, įsigaliojimo momento.
Civilinio kodekso ketvirtosios knygos normos, susijusios su valdymo teise, kaip savarankiška daiktine teise, servitutu, uzufruktu, užstatymo teise (superficies), ilgalaike nuoma, kaip savarankiška daiktine teise (emphyteusis), įsigalioja nuo 2003 m. liepos 1 d., išskyrus tuos atvejus, kai šių teisių nustatymo pagrindas yra įstatymas.
Civilinio kodekso 4.171 straipsnio normos dėl bendrosios dalinės nuosavybės dalies įkeitimo ir 175-4.178 straipsnių bei kitos šio kodekso normos dėl priverstinės hipotekos įsigalioja nuo 2001 m. spalio 1 d.
Civilinio kodekso 5.32 straipsnio ir 5.50 straipsnio 6 dalies normos įsigalioja nuo testamentų registro veiklos pradžios.