Turto vertinimas - neatsiejama kiekvieno nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo proceso dalis, tačiau vis dar dažnai kelianti daug klausimų ir neaiškumų. Nekilnojamojo turto (NT) vertinimas yra svarbi procedūra, galinti turėti didelės įtakos finansiniams sprendimams. Tam tikrose situacijose NT vertinimas gali sutaupyti pinigų ar apskritai apsaugoti nuo jų praradimo. Vis dėlto nemažai žmonių nepasinaudoja šia galimybe.
Dažniausiai NT vertinimas atliekamas įkeitimo ir nuosavybės perleidimo tikslais. NT vertinimas įkeičiant - aktualu NT pirkėjams, imantiems būsto paskolą turtui įsigyti. Bankai, siekdami suvaldyti savo rizikas, leidžia įkeisti tik vertintojų įvertintą turtą. Turto pirkėjas, net ir neimdamas būsto paskolos, gali atlikti perkamo turto vertinimą ir sužinoti, ar jo išsirinktas objektas yra vertas tos kainos, kurios prašo pardavėjas, ar jis nepermokės už jį. Taip pat ir turto pardavėjas gali atlikti parduodamo turto vertinimą ir turėti prašomos kainos pagrindimą. O gal parduodamas turtas yra vertas daugiau nei manė pardavėjas? Derybose dėl kainos NT vertinimo ataskaita gali būti lemiamas argumentas atitinkamam sprendimui priimti.
Šiame straipsnyje panagrinėsime, kas yra retrospektyvinis turto vertinimas, kada jo reikia ir ar galima jį atšaukti.
Kas yra retrospektyvinis turto vertinimas?
Retrospektyvinis turto (verslo) vertinimas yra konkretaus turto (verslo) rinkos vertės nustatymas konkrečiai datai praeityje. Retrospektyvinis turto (verslo) vertinimas yra toks vertinimas, kai turto rinkos vertė skaičiuojama konkrečiai Jums aktualiai datai praeityje, tačiau tai nėra vidutinė nekilnojamojo turto rinkos vertė.
Nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė - tą pačią pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį turinčių nekilnojamojo turto objektų vertė, atspindinti nekilnojamojo turto vidutinę rinkos kainą nagrinėjamoje teritorijoje ir nustatyta masinio vertinimo būdu panaudojant Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme numatytus turto vertinimo metodus.
Atlikus retrospektyvinį nekilnojamojo turto vertinimą užtikrinsime nešališką ir teisingą atspirties tašką gyventojų pajamų mokesčio apskaičiavimui.
Retrospektyvinis NT vertinimas - būdas sumažinti mokėtiną GPM.
Kada užsakomas retrospektyvinis vertinimas?
Retrospektyviniai vertinimai dažniausiai užsakomi tuomet, kai kyla ginčas dėl turto (verslo) rinkos vertės, buvusios praeityje. Dažniausiai tokių vertinimų prireikia teismuose.
Labai dažnu atveju toks retrospektyvinis vertinimas praverčia ir tuomet, kai norima sumažinti mokestinę naštą. Pagal LR teisės aktus, gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apmokestinamos tuomet, jeigu šis parduotas turtas buvo perleistas kito asmens nuosavybėn neišlaikius 5 metus.
Jei taip nutiko, kad gavę nekilnojamąjį turtą (paveldėjote ar jis Jums buvo padovanotas) neatlikote turto vertinimo, notaras, tvarkydamas Jūsų nuosavybės dokumentus, paprastai užfiksuoja turto vertę remdamasis vidutinės rinkos vertės duomenimis, nustatytais masinio vertinimo būdu. Deja, vidutinė rinkos vertė paprastai neatitinka realios neklinojamojo turto rinkos kainos.
Jei išlaikote turtą savo nuosavybėje 5 metus ir jį parduodate tik po šio laikotarpio, prievolė mokėti gyventojų pajamų mokestį neatsiranda, bet jei neišlaikote - Jums reikės mokėti mokesčius, t. y. apmokestinamas nuosavybėn gauto nekilnojamojo turto rinkos vertės ir to paties nekilnojamojo turto pardavimo kainos skirtumas, tad pasiruoškite namų darbus: Jums reikės retrospektyvinio nekilnojamojo turto vertinimo, kurio pagrindinis tikslas yra nustatyti nekilnojamojo turto rinkos vertę tam tikru praeities momentu, t. y. dovanojimo, paveldėjimo datai.
Apie tai, kad priimant paveldėtą ar dovanojamą NT verta atlikti jo vertinimą, žino nedaugelis, o ir jei žino, galvodami sutaupyti pinigų, neskuba jo atlikti. Šios neatliktos procedūros svarba išryškėja dažniausiai tada, kai mokesčių inspekcijai tenka deklaruoti 10 metų neišlaikytą parduotą turtą ir už jį susimokėti GPM.
Kuo ypatingas retrospektyvinis vertinimas?
Retrospektyvinio vertinimo procedūra praktiškai nesiskiria nuo įprastos nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo procedūros: reikalinga ir turto apžiūra, ir turto dokumentai (priklausomai nuo turto rūšies). Vienintelis skirtumas yra tas, kad siekiama nustatyti turto rinkos vertę, buvusią praeityje, todėl vienas svarbiausių momentų vertinant retrospektyviai - apsibrėžti turto būklę, buvusią vertinimo datos metu.
Pateiksime paprastą pavyzdį. Kartu su kitais asmenimis paveldėjote butą, kurio būklė yra labai prasta (seniai nedarytas remontas), turto vertinimo neužsakinėjote, notaras paveldėjimo liudijime įrašė vidutinę nekilnojamojo turto rinkos vertę, nustatytą masinio vertinimo būdu, tad realios turto rinkos vertės nežinote. Butą suremontavote ir nutarėte tą butą „pasidalinti“ tarp paveldėtojų (kažkam lieka butas, kažkas gauna piniginę kompensaciją). Kviečiatės turto vertintojus, kurie atvyksta apžiūrėti ir nusifotografuoti buto. Apžiūros metu butas yra suremontuotas, tad jo rinkos vertė dabar ir turto vertinimo dienai (retrospektyviai, kai butas buvo paveldėtas) yra labai skirtingos būtent dėl buto būklės.
Tokiu atveju svarbu, kad turto vertintojui pateiktumėte išsamius turto būklės aprašymus (kokia buvo buto apdaila: sienos, lubos, grindys, langai, vidinės durys ir pan.) ir, jei turite, buto nuotraukas, atspindinčias buvusią buto būklę. Tik tuomet nepriklausomas turto vertintojas galės nustatyti objektyvią retrospektyvinę nekilnojamojo turto rinkos vertę.
Kiek laiko galioja retrospektyvinis vertinimas?
Retrospektyvinis vertinimas galiojimo neturi, kadangi yra nustatoma rinkos vertė ne turto apžiūros datai, o turto rinkos vertė, buvusi praeityje.
Kiek kainuoja retrospektyvinis turto vertinimas?
Retrospektyvinio kilnojamojo, nekilnojamojo turto ar verslo vertinimo darbų kaina yra nustatoma individualiai. Tai priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir nuo datos, kuriai reikia apskaičiuoti turto rinkos vertę, senumo. Kuo senesnei datai į praeitį reikia skaičiuoti, tuo labiau paslauga brangsta, tad rekomenduotume nedelsti ir turto vertinimo paslaugas užsakyti kuo anksčiau.
Šiuo metu rinkoje NT vertinimo kainos prasideda nuo 150 eurų. Paslaugos kainos dydis priklauso nuo vertinamo objekto tipo, būklės, ypatybių, lokacijos, vertinimo atlikimo skubos ir kitų faktorių.
Svarbu! Nekilnojamojo turto vertinimas yra paslauga, kuri orientuota į rezultatą, o ne paslaugos atlikimo kainą.
Ar galima atšaukti turto vertinimą?
Šis klausimas nėra tiesiogiai reglamentuotas įstatymuose, tačiau bendrieji civilinės teisės principai leidžia manyti, kad tam tikrais atvejais turto vertinimo ataskaitą galima ginčyti arba prašyti atlikti pakartotinį vertinimą. Tai gali būti aktualu, jei manote, kad vertintojas padarė klaidų, neatsižvelgė į svarbius faktorius ar pažeidė vertinimo metodikas.
Vis dėlto, norint atšaukti ar ginčyti turto vertinimą, reikės pateikti svarių argumentų ir įrodymų, pagrindžiančių, kad vertinimas buvo atliktas netinkamai. Tai gali būti kito nepriklausomo vertintojo išvada arba kiti dokumentai, patvirtinantys, kad turto vertė yra kitokia, nei nurodyta ataskaitoje.
Taigi, vienareikšmiško atsakymo į klausimą, ar galima atšaukti turto vertinimą, nėra. Kiekvienas atvejis yra individualus ir priklauso nuo konkrečių aplinkybių. Tačiau jei manote, kad vertinimas buvo atliktas netinkamai, visada verta pasikonsultuoti su teisininku ir turto vertinimo specialistu, kurie padės įvertinti situaciją ir priimti geriausią sprendimą.
Apibendrinant, turto vertinimas yra svarbi procedūra, galinti turėti didelės įtakos finansiniams sprendimams. Retrospektyvinis vertinimas gali padėti sumažinti mokestinę naštą, o ginčyti vertinimo rezultatus galima, jei yra pagrindo manyti, kad jis buvo atliktas netinkamai. Visada verta pasikonsultuoti su specialistais, kurie padės priimti geriausią sprendimą.