Planuojant būsimas statybas, natūraliai kyla klausimai: kieno rizika bus statomas statinys ir atliekami statybos darbai, ar būtina sudaryti statybos rangos sutartį, ar bus naudojama tik statytojo (užsakovo) darbo jėga, ar reikalingas civilinės atsakomybės privalomasis draudimas, ar reikės skirti statinio statybos techninį prižiūrėtoją. Šių aspektų visuma statybų procese ir statybų teisėje yra vadinama statybų organizavimo būdais, kuriems būdingos atitinkamos savybės.
Šiuo metu galiojantis reglamentavimas nustato tris statybų organizavimo būdus - rangos, ūkio bei mišrų. Aptarkime kiekvieną iš jų detaliau.
Statybos Organizavimo Būdai
Pagal Statybos įstatymą statyba gali būti vykdoma trimis būdais:
- Sudarant rangos sutartį;
- Ūkio būdu;
- Mišriu būdu (dalį darbų atliekant rangos, o dalį - ūkio būdu).
Statyba Rangos Būdu
Statyba rangos būdu - vienas populiariausių statybos darbų organizavimo būdų, kai statytojas (užsakovas) pasirenka rangovą ir sudaro statybų rangos sutartį.
Kai statytojas yra juridinis asmuo, neturintis teisės būti rangovu, jis turi sudaryti sutartį su vienu ar keliais rangovais statybos darbams atlikti. Statytojo pasamdytas statybos rangovas privalo paskirti statinio statybos vadovą. Statytojas - juridinis asmuo, statybą organizuoti gali tik rangos būdu. Jis privalo paskirti statybos techninį prižiūrėtoją.
Statyba Ūkio Būdu
Statyba ūkio būdu - statybos organizavimo būdas, kai rangos statybų rangos sutartis nėra sudaroma, yra naudojama tik statytojo (užsakovo) darbo jėga (tokia darbo jėga yra laikoma ir artimų asmenų darbo jėga), o patys statybos darbai ir statinys yra sukuriamas statytojo (užsakovo) rizika.
Atkreipiame dėmesį, kad nuo šių metų gegužės 1 d. įsigaliojo statybos įstatymo pakeitimai, sugriežtinantys statybos organizavimą ūkio būdu. Šiuo apribojimu yra siekiama padidinti statinių statybos kokybę bei užtikrinti statytojo atsakomybę už pastatytą statinį. Šis statybos darbų organizavimo būdas išsiskiria tuo, kad statytojas atlieka tiek statytojo, tiek rangovo pareigas, t. y. statytojas pats tampa rangovu.
Statybą ūkio ar mišriu būdu turi teisę pasirinkti tik statytojas - fizinis asmuo. Jei statytojas - fizinis asmuo, vykdo statybą ūkio būdu, jis turi statytojo (užsakovo) ir rangovo pareigas, išskyrus pareigą paskirti statinio statybos vadovą.
Reikia atkreipti dėmesį ir į civilinės atsakomybės privalomąjį draudimą - priešingai, nei statant statinį rangos būdu, statybos darbų, organizuojamų ūkio būdu, statybų draudimas neprivalomas.
Statybos leidimai – paaiškinimas
Statyba Mišriu Būdu
Statyba mišriu būdu - statybos organizavimo būdas, kai dalis darbų atliekama rangos, o dalis ūkio būdu, kitaip tariant, yra derinami šie du statybos būdai.
Statybos darbų organizavimas mišriu būdu suteikia galimybę optimizuoti statybų procesą - dalį darbų patikėti specialistams, o kitus darbus atlikti savarankiškai, taip sumažinant išlaidas. Tokiu atveju svarbu tinkamai valdyti statybos eigą, o tam gali prireikti skirti atsakingus asmenis už atskirų darbų vykdymą.
Statytojas - fizinis asmuo, mišriu būdu statantis vienbutį gyvenamąjį namą iki 300 m2, turi pasamdyti atestuotą statinio statybos vadovą (jei pats statytojas neturi teisės juo būti), o kiekvienas rangovas turi paskirti pagal rangos sutartį atliekamų statybos darbų vadovą. Statant mišriuoju būdu statinio statybos techninė priežiūra yra privaloma, tad pasamdyti statinio statybos techninį prižiūrėtoją yra statytojo pareiga.
Statant mišriu statybos būdu, kai ūkio būdas derinamas su ranga, statytojas gali atskiriems statybos darbams papildomai samdyti atskirus rangovus, fizinius ar juridinius asmenis.
Statybos Techninė Priežiūra
Svarbu nepamiršti pareigos paskirti statybos techninį prižiūrėtoją, jeigu eigoje pasikeičia statinio statybos būdas, pavyzdžiui, iš ūkio būdo į mišrų būdą (kai tam tikriems darbams sudaroma rangos sutartis).
Statybos įstatymo 35 straipsnyje nurodoma, kad statinio statybos techninė priežiūra privaloma (išskyrus atvejus, kai statinių statyba vykdoma ūkio būdu), kai statybos darbai turi būti vykdomi vadovaujantis šiais dokumentais: statybos projektu, rekonstravimo projektu, pastato atnaujinimo (modernizavimo) projektu, kapitalinio remonto projektu, griovimo projektu, griovimo aprašu.
Jeigu statinio projekto tipas nepatenka tarp nurodytųjų, statinio statybos techninė priežiūra nėra būtina. Taigi, paskirti statinio statybos techninį prižiūrėtoją nebūtina, jeigu naujas statinys statomas pagal supaprastintą statybos projektą, pavyzdžiui, statant naują gyvenamąjį namą, priskiriamą nesudėtingiems statiniams (gyvenamieji pastatai iki 50 kv. m.), pagalbinio ūkio pastatą (iki 80 kv. m.) ir kt.
Statybos techninis prižiūrėtojas turi būti paskirtas ne vėliau kaip prieš 1 darbo dieną iki statybos darbų pradžios. Prieš statybos darbų pradžią, būtinas atitinkamas viešas pranešimas, per Infostatyba interneto tinklalapį www.planuojustatau.lt. Pildant šį pranešimą, pateikiama informacija ir apie statybos techninį prižiūrėtoją.
Atsakomybė ir Baudos
Statybos įstatymo 57 straipsnyje numatyta bauda juridiniam asmeniui už pranešimo apie statybos pradžią nepateikimą siekia nuo 600 iki 10 000 Eur, o juridiniam asmeniui pažeidžiant teisės aktų reikalavimus dėl statinio statybos techninės priežiūros skiriama bauda nuo 600 iki 14 000 Eur (baudos dydžiai taikomi, kai statybą leidžiantis dokumentas išduotas po 2024 05 01). Fiziniam asmeniui baudos mažesnės, bet pagal Administracinių nusižengimų kodekso 357 ir 361 straipsnius vis tiek gali siekti kelis šimtus eurų.
Kitos neigiamos pasekmės nepaskyrus statybos techninio prižiūrėtojo - problemos statybos užbaigimo procedūrose. Statybos užbaigimą įforminant statybos užbaigimo aktu ar deklaracija apie statybos užbaigimą, aktas neišduodamas, o deklaracija netvirtinama (kai yra reikalingas jos tvirtinimas), jei statytojas nepranešė apie statybos pradžią arba pranešdamas nepateikė visų privalomų dokumentų. Prie užbaigimo procedūrose tikrinimui teikiamų priedų teikiami ir tokie dokumentai, kaip statybos techninio prižiūrėtojo draudimo polisas, tad jo nepateikus (nes techninio prižiūrėtojo nėra), tai gali būti kliūtis statinio užbaigimo procedūroms įvykdyti.
Galiausiai, statybos techninės priežiūros neorganizavimas gali sukelti problemų ginče su statybos rangovu, jeigu būtų nustatyti darbų trukumai, kiltų žala ir panašiai. Šios pareigos nevykdymas visiškai nepašalina rangovo atsakomybės, bet sprendžiant tokį ginčą teisme, atsakomybė būtų paskirstyta abiem - tiek rangovui, tiek ir pačiam užsakovui.
Statybos Įstatymo Pakeitimai ir Apribojimai
Pagal įsigaliojančias Statybos įstatymo nuostatas, be rangovo bus leidžiama statyti mažesnius nei 300 kvadratinių metrų ploto gyvenamuosius namus ir kitus nesudėtingus statinius fiziniams asmenims ar vykdant paprastąjį remontą. Kitais atvejais bus privaloma samdyti rangovą.
Individualių namų statybai ūkio būdu galima naudoti statytojo ar jo artimųjų darbo jėgą, nesamdant kitų fizinių ar juridinių asmenų. Statytojams nebūtina samdyti atestuotų statybos ir techninės priežiūros vadovų, tačiau būtina turėti statinio projektą, statybos leidimą, informuoti apie statybos pradžią ir kt.
Neypatingųjų, t. y., didesnio nei 80 kv. m ploto, statinių rangovui nebus privalomi kvalifikaciją įrodantys dokumentai, tačiau jam reikės skirti atestuotą statinio statybos vadovą. Statytojas turės samdyti statinio statybos techninės priežiūros vadovą.
Turėti rangovą arba patiems tapti rangovais ir vykdyti susijusias pareigas bus privaloma statant didesnės rizikos statinius.
Statybai ūkio būdu nereikia sudaryti rangos sutarties, tačiau statytojas prisiima rangovo pareigas ir atsakomybes.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija yra pažymėjusi, jog vykdant statybas šiuo būdu įprasta samdyti pavienius statybininkus ar jų brigadas, taip pat - nesudaryti sutarčių, atsiskaityti grynaisiais. Be to, už nekokybiškas statybas tokiu atveju riziką prisiima pats statytojas, defektus taiso savo lėšomis.
Lietuvos Statybininkų Asociacijos Nuomonė
Lietuvos statybininkų asociacijos (LSA) prezidento Daliaus Gedvilo teigimu, įsigaliojantys pakeitimai yra logiški bei teisingi, artina Lietuvos statybos reglamentavimą prie vakarietiškų standartų.
„Labai gerai, kad teisės aktas įsigalioja, nes dabar tampame panašiais į skandinavus, vokiečius, kur nėra statybų, kuriose nebūtų vieno pagrindinio generalinio rangovo“, - Eltai teigė D. Gedvilas.
„Visose civilizuotose valstybėse turi būti vienas rangovas, kuris atsako už visus statybinius procesus. Statant ūkio būdu, nebelieka atsakingų, nebelieka vieno, kuris užsiima pagrindiniu statybos moderavimu ir atsako už pasekmes pastačius statinį ar įrengus infrastruktūrą“, - dėstė jis.
Pasak LSA vadovo, iki šiol statyba ūkio būdu būdavo piktnaudžiaujama statant, pavyzdžiui, daugiabučius gyvenamuosius pastatus. Taip, pažymi D. Gedvilas, būsto pardavėjai galėdavo išvengti atsakomybės už statybos broką.
Statybos Projekto Rūšys
Statybos įstatymo 24 straipsnyje pateikiamos statinio projekto rūšys:
- Statybos projektas
- Rekonstravimo projektas
- Pastato atnaujinimo (modernizavimo) projektas
- Kapitalinio remonto projektas
- Paprastojo remonto projektas
- Supaprastintas statybos projektas
- Supaprastintas rekonstravimo projektas
- Kapitalinio remonto aprašas
- Paprastojo remonto aprašas
- Griovimo projektas - ypatingajam statiniui griauti
- Griovimo aprašas - neypatingajam statiniui griauti
- Pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirties keitimo projektas
- Nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo projektas
Apibendrinimas
Apibendrinant teigtina, kad šiuo metu statyba ūkio būdu galima tik fizinio asmens, statančio naują, rekonstruojančio, remontuojančio ar griaunančio vieną vieno buto iki 300 m2 statinio projekte nurodyto statinio bendrojo ploto gyvenamąjį namą ar nesudėtingąjį statinį ir jų priklausinius viename žemės sklype.
Vykdant statybą ūkio būdu neprivaloma skirti (pasamdyti) statybos vadovą bei techninės priežiūros vadovą.
Visų kitų neypatingos ir ypatingos kategorijos statinių statybą privaloma vykdyti rangos būdu.
tags: #ar #gali #pats #statytojas #buti