Daugiabučių namų gyventojams dažnai kyla klausimų dėl mokesčių už bendro naudojimo objektų priežiūrą ir administravimą. Siekiant užtikrinti tinkamą pareigų vykdymą, steigiama butų ir kitų patalpų savininkų bendrija, sudaroma jungtinės veiklos sutartis, arba pasirenkamas bendrojo naudojimo objektų administratorius.
Vis dėlto, gyventojams neretai kyla abejonių, ar bendrojo naudojimo objektų valdytojo priimami sprendimai yra pagrįsti. Bene dažniausiai nepritariama daugiabučio name atliekamų remonto ar renovacijos darbų būtinybei ir kainai.
Šiame straipsnyje aptarsime, ar gyventojai turi teisę mokėti už daugiabučio administravimo paslaugas dalimis, kokios yra jų teisės ir pareigos, bei kokie įstatymai tai reglamentuoja.
Bendrojo Naudojimo Objektai ir Jų Išlaikymas
Bendrosios dalinės nuosavybes teisės objektai yra neatskiriamai susiję su savininkams asmenine nuosavybe priklausančiais butais ir be daugelio iš jų negalėtų egzistuoti. Todėl daugiabučio gyventojai privalo prižiūrėti ne tik savo gyvenamąjį būstą, bet ir jiems priklausantį bendrą turtą.
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.82 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso:
- Namo bendro naudojimo patalpos.
- Pagrindinės namo konstrukcijos.
- Bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.
Nors įstatyme yra pateiktas išsamus bendrojo naudojimo objektų sąrašas, kilus ginčui, kiekvienu atveju yra sprendžiama, ar pareiga išlaikyti konkretų objektą yra visų butų savininkų pareiga.
Pavyzdžiai iš Teismų Praktikos
Pavyzdžiui, terasa, įrengta ant daugiabučio namo stogo, kuria naudotis gali tik kelių butų savininkai, yra bendrojo naudojimo objektas tada, kai pagal namo projektą terasos konstrukcijos yra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis.
Jeigu ant daugiabučio namo plokščiojo stogo įrengtos terasos konstrukcijos pagal namo projektą nėra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis ir terasa nėra bendrojo naudojimo objektas, pareiga apmokėti terasos priežiūros ir remonto išlaidas tenka turinčių teisę ja naudotis butų ir kitų patalpų savininkams.
Tuo tarpu liftas, nepriklausomai nuo to, ar juo naudojasi visi daugiabučio gyvenamojo namo gyventojai, yra statinio inžinerinės sistemos dalis, t. y. bendrojo naudojimo objektas.
Kasdienis lifto naudojimas, lygiai taip pat kaip ir kurios nors gyvenamojo namo laiptinės laiptų naudojimas, yra skirtas konkrečių bendraturčių, besinaudojančių šiais objektais, poreikiams tenkinti, todėl ir šių objektų naudojimo išlaidos, t. y. lifto elektros energijos sąnaudos ar laiptų valymo išlaidos, turi būti dengiamos tik šiais objektais besinaudojančių bendraturčių.
Tačiau, jei išlaidos yra susijusios su šių objektų išsaugojimu, pagerinimu ar atnaujinimu, tai jos paskirstytinos proporcingai visiems bendraturčiams, nepriklausomai nuo to, ar jie tiesiogiai naudojasi šiais objektais, jeigu nėra sudarytas atskirai naudojamų bendrojo naudojimo objektų aprašas.
Sprendimų Priėmimas Dėl Bendrojo Naudojimo Objektų
CK 4.85 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma (50 proc. + 1).
Tačiau ši taisyklė turi išimčių, kurios numatytos Statybos techniniame reglamente STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“.
Įtvirtintas teisinis reguliavimas leidžia bendrojo naudojimo objektų valdytojui priimti sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų statybos darbų, reikalingų avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti.
Butų savininkai už bendrojo naudojimo objektų išlaikymo išlaidas privalo mokėti proporcingai jam priklausiančiai daliai.
CK 4.82 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.
Šios teisės normos prasme butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingasis plotas suprantamas kaip visas tame name savininko faktiškai turimas (užimamas) plotas.
Pažymėtina ir tai, kad nustatant bendraturčio faktiškai turimą (užimamą) plotą yra teisiškai nereikšminga atitinkamų patalpų funkcinė bei naudojimo paskirtis, taip pat naudojimosi jomis dažnumas, intensyvumas ir panašiai.
Taigi, pareiga išlaikyti bendrojo naudojimo objektus priklauso ne tik nuo to, ar konkretus objektas yra bendrojo naudojimo, bet ir priimamų sprendimų teisėtumo, paties savininko dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
Ar Galima Mokėti Dalimis?
Kauno butų ūkio Pastatų administravimo poskyrio vadovas Arnas Menciūnas teigė, kad nors durų dar nėra, bet dėl jų gamybos jau sudaryta sutartis su tiekėju, todėl gyventojai ir apmokestinti.
Kauno butų ūkis, kaip daugiabučio namo administratorius, suteikia galimybę gyventojams už durų keitimo darbus išsimokėti per tam tikrą nustatytą terminą, tačiau butų savininkai apmokestinami iš anksto, gyventojams sudaryta galimybė už atliktus darbus mokėti dalimis. Dėl šios priežasties į Jus besikreipusi buto savininkė ir gavo mokestinį pranešimą, kuriame įtraukti ir minėti darbai.
Informaciją visada suteikiama, deja, telefonu kai kuriais atvejais tą padaryti sudėtinga, kiekvieną atvejį turime įvertinti bei surinkti visą informaciją apie gautą užklausą. Dėl šios priežasties gyventojams rekomenduojame kreiptis raštu (el. ryšio priemonėmis).
Informaciją apie planuojamus bei atliktus darbus gyventojai taip pat gali gauti ir Kauno butų ūkio savitarnos sistemoje internete.
Daugiabučio renovacija - darbininkų aplaidumas ?
Taigi, galimybė mokėti dalimis yra administratoriaus geros valios sprendimas. „Kadangi dauguma tiekėjų nesutinka su atsiskaitymu dalimis, vienintelė išeitis - kai administratorius iš anksto padengia visas darbų išlaidas tiekėjui ir prisiima finansinę naštą, o gyventojai vėliau atsiskaito dalimis. „Civinity namai“ praktikoje tokį sprendimą taikome norėdami tiek padėti gyventojams atnaujinti daugiabutį, tiek padėti tiems, kuriems sunku paskirti didesnę sumą už darbus iš karto“, - kalbėjo P. Lysiukas.
Ž. Viselgaitė-Pavilionė antrino, kad nubalsavus už darbus, kurie kainuoja nemažas sumas, mokesčiai yra pradedami rinkti iš anksto, paskirstant juos per kelis mėnesius. Taip siekiama neužkrauti sunkios mokestinės naštos socialiai pažeidžiamiems žmonėms.
Kada Galite Nemokėti Ar Mokėti Dalimis?
P. Lysiukas atskleidė, kad neseniai klientams įrengė nedidelį užtvarą bromo viduje. Šių darbų kaina siekė 2,5 tūkst. eurų (su pridėtinės vertės mokesčiu tai būtų apie 3025 eurus).
Visgi, kad ir kokia kaina bebūtų, įstatymas nenumato išimčių, kurios leistų nevykdyti teisėtai priimto bendraturčių sprendimo.
„Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai gyventojai nusprendžia įgyvendinti tam tikrus pagerinimus ir tarpusavyje susitaria, kad pagerinimo išlaidas padengs tik tie, kuriems jie yra aktualūs. Tam būtina gyventojų gera valia, tarpusavio pasitikėjimas ir supratimas, kad kaimynai, nesinaudojantys pagerinimu, gali nenorėti prisidėti finansiškai“, - dėstė pašnekovas.
Taigi, nemokėti galima būtų tik tuo atveju, jei dauguma butų ir kitų patalpų savininkų administratoriui ar prižiūrėtojui pateiktų raštišką sutikimą sumokėti tam tikro asmens mokesčio dalį.
Kaupiamosios Lėšos ir Jų Panaudojimas
Civilinio kodekso 4.82 str. 4 dalis nurodo: „Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.
Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Į šias lėšas negali būti nukreiptas išieškojimas pagal atskiro buto ir kitų patalpų savininko prievoles. Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui. Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė.
Kaupiamosios lėšos - tai gyventojų sutaupyti (sukaupti) pinigai planuojamiems namo atnaujinimo (remonto) darbams. Pastarosios lėšos gali būti naudojamos tik tiksline paskirtimi - namo bendrojo naudojimo objektų (stogo, sienų, laiptinių langų, šildymo mazgo ir pan.) remontui.
Buto savininkas turi pats kreiptis į Jonavos rajono savivaldybės socialinės paramos skyrių, kuris nustato, ar priklauso papildoma teisė į kredito ir palūkanų apmokėjimą iš biudžeto lėšų bei pateikti prašymą į UAB „Jonavos paslaugos“ dėl kompensacijos už kredito paskolos išmokėjimą dokumentų pateikimo savivaldybei.
Ką Daryti Nesutikus Mokėti?
„Civinity namai“ atstovo teigimu, kompensacijos senjorams yra galimos tik tais atvejais, kai atliekami daugiabučio inžinerinių tinklų atnaujinimo arba modernizacijos darbai: „Tokiems projektams dažnai taikoma valstybės ar savivaldybės parama, kuri padengia dalį ar visas darbų išlaidas.“
Kitais atvejais, jei gyventojas (ar gyventojai) piktybiškai nevykdo įsipareigojimų ir nesutinka su mokėjimo išdėstymu dalimis, pradedama ikiteisminė skolos išieškojimo procedūra.
P. Lysiuko aiškinimu, jei įsiskolinimo nepavyksta išieškoti ikiteismine tvarka, kreipiamasi į teismą. Teismui priteisus skolą, pradedamas priverstinis išieškojimas per antstolius.
„Šio proceso metu įprastai susidaro papildomos išlaidos, kurias padengia skolininkas. Tai gali būti skolos išieškojimo ir advokatų išlaidos, delspinigiai, palūkanos bei vykdymo išlaidos“, - vardijo pašnekovas.
Ž. Viselgaitė-Pavilionė papildė, kad antstolis tokiu atveju gali areštuoti gyventojo sąskaitą. Jei pastaroji - tuščia ar jos tiesiog nėra, yra galimybė kreiptis į teismą dėl turto dalies nustatymo. T. y., galbūt yra sutuoktinis/ė, bendrasavininkai, iš kurių būtų galima priteisti įsiskolinimą.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Ar galiu atsisakyti mokėti už mašinų stovėjimo aikštelės įrengimą?
Situacijų būna įvairių, reikėtų gilintis, bet jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto (aikštelė) įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai, manytume, visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo.
Ar privalau mokėti, jei nesu bendrijos narys?
Jeigu individualaus gyvenamojo namo savininkas nepareiškia savo valios prisijungti prie bendrijos, prieš jo valią jo namo įrašyti į bendrijos įstatus (įraukti į bendriją) negalima (bet gali būti, kad ankstesnis to pastato savininkas buvo pareiškę tokią valią ir pastatas į bendriją jau yra įtrauktas).
Ar gali bendrijos pirmininkas reikalauti delspinigių už pavėluotą mokėjimą?
Bendrija gali nusistatyti tam tikras tvarkas, taip pat gali priimti sprendimą taikyti tam tikro dydžio delspinigius, netesybas.
Ši informacija yra bendro pobūdžio ir nelaikytina individualiai pritaikoma kiekvienam atvejui. Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
| Aspektas | Aprašymas |
|---|---|
| Bendrojo naudojimo objektai | Patalpos, konstrukcijos ir įranga, priklausanti visiems butų savininkams. |
| Sprendimų priėmimas | Balsų dauguma (50% + 1), išskyrus atvejus, kai būtina pašalinti avarijos grėsmę. |
| Mokėjimas dalimis | Galimas, jei administratorius sutinka padengti išlaidas iš anksto ir leidžia gyventojams atsiskaitinėti vėliau. |
| Kaupiamosios lėšos | Pinigai, skirti namo atnaujinimo darbams, negali būti naudojami kitoms reikmėms. |
| Nesutikimas mokėti | Gali baigtis ikiteisminiu skolos išieškojimu, teismu ir turto areštu. |
tags: #ar #gali #gyventojai #daugiabucio #administratoriui #moketi