Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Šiame straipsnyje aptarsime įvairius aspektus, susijusius su nuomos sutarčių registravimu ir nuomojamo būsto deklaravimu.
Nuomos sutarčių registravimas
Sutarčių išviešinimas apsaugo abi puses nuo galimo sutarties šalių nesąžiningumo, aiškiai apibrėžia abiejų šalių teises ir pareigas bei užtikrina sutarties sąlygų laikymąsi. Registrų centras primena, kad prašymą įregistruoti nuomos ar panaudos sutartį gali pateikti viena iš šalių - tiek turto savininkas, tiek nuomininkas.
Kokiais būdais registruoti nuomos ir panaudos sutartis?
Patogiausias būdas registruoti sutartį yra internetu - prisijungus prie Registrų centro savitarnos svetainės. Suvedus duomenis numatytose formose dalis duomenų perkeliama automatiškai. Vos kelių mygtukų paspaudimu sugeneruotą sutarties šabloną visos šalys turi pasirašyti elektroniniu kvalifikuotu parašu.
Jei dokumentai pasirašyti ranka, juos galima pateikti:
- Atvykus į vietos Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį.
- Siunčiant prašymą kartu su asmens tapatybę patvirtinančio dokumento kopija adresu: Studentų g. 39, 08106 Vilnius. Siunčiamas prašymas ir pridedami dokumentai turi būti pasirašyti elektroniniais parašais.
Kokie dokumentai reikalingi registruojant sutartis?
Registruojant reikalinga pati nuomos ar panaudos sutartis, kurią suinteresuotos šalys turi pasirašyti vienodai - elektroniniu kvalifikuotu parašu arba ranka. Jei nuomojamas žemės sklypas, turi būti pridedamas jo planas (schema). Visi dokumentai teikiami originalai arba įstatymų nustatyta tvarka patvirtintos kopijos. Žemės sklypo plano gali būti teikiama kopija, jei ją pasirašo visos sutarties šalys.
Jei nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas „Atliktas notaro vykdomasis įrašas“, tai juridinis faktas apie sudarytą nuomos, panaudos ar subnuomos sutartį registruojamas ir išregistruojamas ar keičiami duomenys kartu su prašymu pateikus kreditoriaus sutikimą.
Kas pasirašo sutartį ir teikia prašymą ją įregistruoti, kai yra daugiau savininkų ar nuomininkų?
Nuomos sutartis pasirašoma visų sutarties šalių. Jei yra keli turto bendrasavininkai ir nuomojamas visas nekilnojamasis daiktas, pasirašo visi bendrasavininkai. Jei nuomojamas ne visas daiktas, o tik jo dalis, priklausanti vienam iš bendrasavininkų, sutartį gali pasirašyti tos dalies turto savininkas, jeigu Nekilnojamojo turto registre įregistruotas juridinis faktas „nustatyta naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka“.
Kaip išregistruojama pasibaigusi galioti, neterminuota ar nepasibaigusi nuomos/ panaudos sutartis?
Pasibaigusi galioti nuomos ir panaudos sutartis išregistruojama vienai iš sutarties šalių pateikus prašymą ją išregistruoti. Prašyme reikia nurodyti, kad sutartis nebuvo pratęsta. Neterminuotos sutarties ar nepasibaigusios galioti sutarties atvejais, kai abi šalys nusprendžia ją nutraukti, reikalinga teikti prašymą pridedant visų suinteresuotų asmenų pasirašytą susitarimą nutraukti nuomos ir panaudos sutartį.
Vienašališkai sutartis gali būti nutraukta tik vadovaujantis sutartyje numatytomis vienašalio sutarties nutraukimo sąlygomis, Civilinio kodekso nuostatomis ar kreipiantis į teismą.
Kokie dokumentai teikiami subnuomojant panaudos teise valdomą turtą?
Norint įregistruoti subnuomos sutartį, kai turtas valdomas panaudos teise, kartu su prašymu turi būti teikiamas nekilnojamojo daikto savininko rašytinis sutikimas arba toks sutikimas turi būti įrašytas panaudos sutartyje. Kad subnuomos sutartis būtų registruojama Nekilnojamojo turto registre, turi būti įregistruota ir nuomos ir panaudos sutartis ir jos terminas negali būti ilgesnis už nuomos/panaudos sutarties terminą.
Deklaracijos ir registracija nuomojamame būste
Dažnai kyla klausimų dėl deklaracijos pateikimo ir vaiko registracijos nuomojamame būste. Jei mama deklaruota nuomojamame būste, vaikas automatiškai pridedamas prie deklaruotos vietos. Tačiau nuomininkas (būsto savininkas) gali bet kada išdeklaruoti tiek jus, tiek jūsų šeimą iš nuomojamo būsto.
Jei savininkas nesutinka, kad priregistruotumėte vaiką, anksčiau buvo galimybė registruoti vaiką prie seniūnijos ar savivaldybės, nurodant faktinę gyvenamąją vietą - nuomojamą butą. Taip pat, jei yra rašytinė sutartis, atskiro savininko sutikimo dėl prisideklaravimo sutarties galiojimo laikotarpiu nereikia.
Mokesčių aspektai
Nekilnojamojo turto nuoma yra ekonominė veikla, todėl ji turi būti apmokestinama. Pagrindinė taisyklė - reikia sumokėti GPM nuo visų pajamų už nuomą. Fizinio asmens iš nekilnojamojo turto nuomos gautos pajamos gali būti apmokestinamos dviem būdais:
- Įregistravus individualią veiklą (verslo liudijimo pagrindu).
- Neįregistravus individualios veiklos, pildant pajamų mokesčio deklaraciją už praėjusius metus.
Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma nelaikoma individualia veikla ir jos registruoti nereikia. Gautos pajamos apmokestinamos dviem būdais:
- Sumokėti 15 proc. pajamų mokestį nuo gautų nuomos pajamų.
- Įsigyti verslo liudijimą.
Jei turto nuomos pajamos viršija 45 tūkst. Eur per metus, viršijanti gautų pajamų dalis apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu. Svarbu žinoti, jog kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui privaloma įsigyti po atskirą verslo liudijimą. Pagal verslo liudijimą gyventojai negali nuomoti gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto įmonėms, turto nuomos pajamas galima gauti tik iš fizinių asmenų.
Negyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuoma nelaikoma individualia veikla ir jos registruoti nereikia. Gautos turto nuomos pajamos apmokestinamos 15 proc. pajamų mokesčio tarifu.
Svarbu žinoti, jog pajamų mokesčio apskaičiavimas, deklaravimas ir sumokėjimas priklauso nuo to, kam nekilnojamas turtas nuomojamas:
- Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (vykdantiems individualią veiklą ir išsinuomotas turtas naudojamas veiklai vykdyti), tokio turto nuoma priskiriama A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo fizinis asmuo (nuomininkas).
- Jei turtas nuomojamas juridiniams asmenims (įmonėms), išmokos priskiriamos A klasės pajamoms ir nuo išmokamos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo turtą išsinuomojusi įmonė (nuomininkas).
- Jei turtas nuomojamas fiziniams asmenims (gyventojams), kurie išsinuomotą turtą naudos asmeninėms reikmėms, tokio turto nuoma priskiriama B klasės pajamoms ir apskaičiuoti, deklaruoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo pajamas gavęs gyventojas (nuomotojas).
Būtina paminėti, kad nesvarbu, kokios paskirties turtas nuomojamas - visada tikslinga sudaryti nekilnojamojo turto nuomos sutartį raštu.
Kai nekilnojamasis turtas nuomojamas nekilnojamojo turto nuomos sutarties pagrindu, gaunamos pajamos apmokestinamos 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu, jei iš nekilnojamojo turto nuomos gautų pajamų suma kartu su kitomis su darbu nesusijusiomis pajamomis neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU).
Norint deklaruoti gyventojo pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto nuomos, pildoma gyventojų pajamų mokesčio deklaracijos forma GPM311.
Aptariamais atvejais Valstybinio socialinio draudimo (VSD) ir privalomojo socialinio draudimo (PSD) įmokos „Sodrai“ turi būti mokamos tik tada, kai nekilnojamasis turtas nuomojamas individualios veiklos (verslo liudijimo) pagrindu.
Pajamų mokestis ir 120 VDU riba
Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Apibendrinant tai, kas išdėstyta, svarbu paminėti, kad asmuo turėtų atitinkamai įsivertinti situaciją ir pasirinkti jam labiausiai tinkantį pajamų, gautų iš nekilnojamojo turto nuomos, apmokestinimo būdą.
Nekilnojamojo turto mokestis (NTM)
NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo.
NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m.
Kiti svarbūs aspektai
- Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
- Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį.
- Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
- Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.
- Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
- Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
- Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati.
Nuomos sutartis tarp akcininko ir įmonės
Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą. Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą. Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.
Nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomos santykius. Visgi, rašytinės būsto nuomos sutarties sudarymas leidžia išvengti galimų ginčų tarp nuomotojo ir nuomininko, arba, jiems kilus - juos išspręsti žymiai paprasčiau. Būsto nuomos sutartis nėra būtinybė, t.y. esant tam tikroms įstatyme nurodytoms sąlygoms, gyvenamasis būstas gali būti išnuomojamas ir žodžiu.
Pagrindiniai nuomos sutarties aspektai:
- Sutarties šalių identifikavimas: Nuomos sutartyje būtina nurodyti nuomotojo ir nuomininko vardus, pavardes, asmens kodus ir kontaktinius duomenis.
- Nuomos mokesčio dydis ir mokėjimo tvarka: Sutartyje būtina aiškiai nurodyti nuomos mokesčio dydį, mokėjimo formą ir mokėjimo periodiškumą.
- Komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka: Nuomos sutartyje būtina nurodyti, kas bus atsakingas už komunalinių mokesčių sumokėjimą.
- Užstato (depozito) sumokėjimas: Sudarant nuomos sutartį, nuomotojas gali pareikalauti, kad nuomininkas sumokėtų užstatą (depozitą).
- Nuomos sutarties terminas: Nuomos sutartis gali būti terminuota ir neterminuota. Rekomenduotina sudaryti terminuotą nuomos sutartį.
- Būsto perdavimo-priėmimo sąlygos: Sudarant būsto nuomos sutartį, būtina sudaryti būsto perdavimo-priėmimo aktą, kuriame nurodoma būsto būklė, perduodami baldai, buitinė technika, skaitliukų rodmenys.
Sutarties šalims siekiant didesnės teisių garantijos, yra rekomenduotina sudarytą nuomos sutartį išviešinti, ją įregistruojant viešame registre. Nuomos sutarties išviešinimas yra naudingas abejoms sutarties šalims dėl įvairių priežasčių.
Nuomos sutarties įregistravimas Registrų centre gali būti naudingas tiek nuomotojui, tiek nuomininkui. Prašymą dėl nuomos sutarties įregistravimo galima pateikti nuvykus į Registrų centrą arba internetu, pasirašius saugiu elektroniniu parašu. Nuomos sutarties įregistravimas registrų centre nėra privalomas.
Įregistravus nuomos sutartį Registrų centre nuomininkai taps tiesiogiai atsakingi už komunalinių paslaugų mokėjimą.
Būsto nuomos sutarties nutraukimas ir iškeldinimas
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Manytina, kad išties ilgalaikė, pavyzdžiui, 70 metų trukmės nuomos sutartis gali atrodyti panaši į neterminuotą sutartį ir jai turėtų būti taikoma tokia pati įspėjimo procedūra apie vienašališką sutarties nutraukimą.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
Iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą. Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą.
Iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.