Nekilnojamojo turto (NT) nuoma Lietuvoje yra populiari papildomų pajamų forma, tačiau kartu tai ir dažnas mokestinių klaidų šaltinis. Ar kada nors susimąstėte, kiek mokesčių iš tiesų slepia paprasta nekilnojamojo turto nuomos sutartis? Atsakymas gali nustebinti: mokesčių srautas priklauso nuo nuomos specifikos ir gali tekti ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui.
Painiava kyla todėl, kai bandoma susigaudyti, koks tas GPM mokestis ir kas jį turi mokėti - nuomotojas ar nuomininkas? Daugiausia problemų su nuoma kyla ne dėl tarifų, o dėl prastų sutarčių. Kai jose neaiškiai apibrėžta, kas ką daro, kas ką išskaičiuoja ir kas ką sumoka, konfliktai ir delspinigiai - tik laiko klausimas.
Šiame straipsnyje aptarsime, kaip apmokestinamos juridinio asmens nekilnojamojo turto nuomos pajamos ir kokie mokesčiai taikomi skirtingose situacijose. Taip pat panagrinėsime, ar bendrijos narys gali nuomoti patalpas mažajai bendrijai (MB) ir kokie mokesčiai tokiu atveju taikomi.
Kaip apmokestinamos kitos paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos?
Kitos paskirties nekilnojamojo turto nuomos pajamos apmokestinamos taikant 15 proc. pajamų mokestį. Jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą (2025 m. - 253 065,60 Eur; 2024 m. - 228 324 Eur; 2023 m. - 202 188 Eur; 2022 m. - 180 492 Eur; 2021 m. - 162 324 Eur; 2020 m. - 148 968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Svarbu! Lietuvoje gautų apmokestinamųjų pajamų: palūkanų, honoraro, pajamų už Lietuvoje esančio nekilnojamojo daikto nuomą, sporto ir atlikėjų veiklos pajamų, pajamų už Lietuvoje esančio nekilnojamojo daikto ir Lietuvoje registruotino kilnojamojo daikto pardavimą ar kitokį perleidimą nuosavybėn, kurių suma per metus neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (2025 m. 120 VDU 253 065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčio tarifu; metinė tokių pajamų dalis, viršijanti 120 VDU dydžio sumą, apmokestinama, taikant 20 proc. mokesčio tarifą.
Nekilnojamojo turto nuoma per tarpininkus
Nekilnojamąjį turtą (tiek gyvenamosios paskirties patalpas, tiek kitos paskirties nekilnojamąjį turtą) nuomoti per nuomos tarpininkavimo ir / ar nuomos administravimo paslaugas teikiančias įmones galite tik vienu būdu - metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 dienos, deklaruodami iš nekilnojamojo turto nuomos gautas pajamas ir nuo jų sumokėdami 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Svarbu! Jeigu nekilnojamąjį turtą nuomojate per tarpininkus juridiniam asmeniui (įmonei), tai išmokas už nekilnojamojo turto nuomą išmokėjusi įmonė privalo apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Nuomos tarpininkavimo ir/ar nuomos administravimo paslaugas teikiančios įmonės - tai įmonės, kurios už turtą nuomojantį savininką atlieka visus aktyvius veiksmus: savininko vardu sukuria konkrečiose užsienio platformose (tokiose kaip Booking.com, Airbnb ir pan.) paskyras, kurias patalpų savininkų vardu administruoja, prižiūri bei tvarko, priima bei tvarko rezervacijas, nustato nuomos kainas ir t.t.
Jeigu apmokestinamųjų nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio sumą (2025 m. 120 VDU 253065,60 Eur; 2024 m. 120 VDU 228324 Eur; 2023 m. 120 VDU 202188 Eur; 2022 m. 120 VDU 180492 Eur; 2021 m. 120 VDU 162324 Eur; 2020 m. 120 VDU 148968 Eur), tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis būtų apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Galimi NT nuomos būdai
Gyventojas turimą nekilnojamąjį turtą gali nuomoti tokiu būdu:
- Gyvenamosios paskirties patalpas - sumokėjus fiksuoto dydžio pajamų mokestį ir įsigijus verslo liudijimą gyvenamosios paskirties patalpų nuomai. Šiuo būdu patalpos nuomojamos tik gyvenamosios paskirties ir tik gyventojams (įskaitant gyventojus, vykdančius individualią veiklą, tiek su verslo liudijimu, tiek įregistruotą pagal pažymą), kai iš tokios nuomos (pagal visus gyvenamosios paskirties patalpų nuomos verslo liudijimus) mokestiniu laikotarpiu gautos pajamos neviršija 45 000 Eur.
- Bet kokį nekilnojamąjį turtą (įskaitant gyvenamosios paskirties patalpas) - metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 dienos (2025 m. iki gegužės 2 d.), deklaruojant iš nekilnojamojo turto nuomos gautas pajamas ir nuo jų sumokant gyventojų pajamų mokestį.
Dažniausios situacijos ir GPM prievolės
Aptarkime dažniausias situacijas, susijusias su nekilnojamojo turto nuoma ir GPM prievolėmis:
- Situacija 1: Nuoma fiziniam asmeniui. Jūs (nuomotojas) nuomojate butą kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kad jis ten gyventų. Tai pats paprasčiausias ir dažniausias atvejis.
- Situacija 2: Nuoma veiklai. Jūs (nuomotojas) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kuris jose vykdys savo veiklą (individualiąją veiklą, MB ar UAB). Čia vaidmenys apsiverčia, GPM prievolė tenka nuomininkui - tam, kuris patalpas nuomojasi veiklai. reikia pateikti GPM313 mėnesinę deklaraciją iki kito mėn. 15 d. Šis atvejis (schema) dažnai aptinkama grožio salonuose.
- Situacija 3: Subnuoma. Jūs (nuomotojas, fizinis asmuo A) nuomojate patalpas kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui B), kuris jose vykdys savo veiklą. Savo ruožtu, nuomininkas B pernuomoja tas pačias patalpas kitiems asmenims (C,D,E…), kad jie ten vykdytų savo veiklą. A (nuomotojas): nėra jokių mokestinių prievolių. C, D, E .. Svarbu! Pilkoji zona: ar A kaip fiziniam asmeniui, žvelgiant į 2026 m. progresiją, toks modelis išliks naudingas?
- Situacija 4: Juridinis asmuo - fiziniai asmenys. Šioje situacijoje juridinis asmuo A nuomoja patalpas veiklos vykdymui fiziniam asmeniui B, o pastarasis pernuomoja jas kitiems fiziniams asmenims C, D, E.. (pavyzdžiui, grožio salone). C, D, E.. Svarbu!
- Situacija 5: Nuoma verslui su subnuoma. Nuomojate patalpas verslui su subnuoma (juridinis asmuo - juridinis asmuo - fiziniai asmenys). Abu juridiniai asmenys. Svarbu!
Svarbūs aspektai ir taisyklės
Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Jei sutartyje nurodyta nuomos kaina yra 500 eurų, jūs, kaip nuomininkas, privalote išskaičiuoti 15% GPM nuo šios sumos, t.y. 75 eurus.
- Jei bendra nuomos sutarties suma viršija 5000 eurų, visi mokėjimai už nuomą privalo būti atliekami bankiniu pavedimu. Atsiskaitymas grynais pinigais tokiu atveju yra draudžiamas. Ši taisyklė taikoma kiekvienam mokėjimui, neatsižvelgiant į jo dydį.
- Jei atsiskaitymai už patalpų nuomą vyksta kartą per mėnesį, deklaracija GPM313 teikiama už praėjusį mėnesį iki einamojo mėnesio 15 dienos. Pavyzdžiui, jei nuoma už sausį sumokama sausio mėnesį, deklaracija GPM313 už sausį turi būti pateikta iki vasario 15 dienos.
- Be mėnesinių deklaracijų, visa bendra kalendorinių metų nuomos suma deklaruojama metinėje deklaracijoje GPM312. Metinė deklaracija GPM312 teikiama iki kitų metų vasario 15 dienos.
Verslo liudijimas
Iki 2025 m. dažnai pasverdavome, ar verta rinktis verslo liudijimą. Nuo 2026 m., didėjant progresijai, verslo liudijimas daugeliu atvejų gali būti palankesnis, jei atitinka sąlygas. Pavyzdžiui, jei nuomojate daug butų, verslo liudijimas gali būti paprastesnis ir pigesnis variantas. Turite išsipirkti tiek verslo liudijimų, kiek nuomojate gyvenamosios paskirties nekilnojamo turto objektų, bet nepamirškite skaičiuoti.
Svarbu: Trumpalaikė nuoma - PVM objektas.
Publikacija informacinė. Dėl konkretaus taikymo ir galimų 2026 m. pakeitimų rekomenduojama konsultuotis su specialistais.
MB Nario Pajamos už Patalpų Nuomą
Kuriai pajamų klasei priskiriamos už patalpų nuomą gautos pajamos, kai MB narys išnuomoja patalpas mažajai bendrijai? Jei MB nario pajamos (nuolatinio Lietuvos gyventojo), tai tik B klasė. Kolkas VMI pakeitimų jokių nėra apie tokias sutartis(nuoma yra B klasės pajamos). Matyt ateityje galvoja jas apmokestinti Mb nariams kažkaip kitaip.
Jei galima sakyt, kad teikia ''nuomos paslaugas'', tai gali būti tie gandai pasitvirtins, bet kolkas tylu. VMI svarbu tik mokesčiai, jei ras tokią sutartį, žiūrės ar gerai apmokestinta.
Lentelė: Pajamų klasių priskyrimas nuomai
| Pajamų klasė | Priskyrimas pajamų klasei | Deklaravimas | Mokesčio mokėjimas |
|---|---|---|---|
| A klasė | Jei gautos iš: Lietuvos įmonės; užsienio įmonės nuolatinės buveinės; užsienio įmonės filialo ar atstovybės, įsteigtų LR įstatymų nustatyta tvarka ir nesančių nuolatine buveine; nuo 2018 m. už nekilnojamojo turto nuomą gautos pajamos iš individualią veiklą vykdančio nuolatinio Lietuvos gyventojo, kuris šį turtą naudoja individualioje veikloje. | Tiek gyventojas, tiek įmonė, turto nuomos išmokas turi deklaruoti mėnesinės pajamų mokesčio deklaracijos GPM313 formoje bei metinės deklaracijos GPM312 formoje ir jos priede GPM312L. | Kai nuomos mokestis mokamas kas mėnesį: išmokėdamas išmokas iki mėnesio 15 d., mokėtojas privalo iki to paties mėnesio 15 d. sumokėti pajamų mokestį; išmokėdamas išmokas nuo 15 d. iki to mėnesio paskutinės dienos, mokėtojas pajamų mokestį privalo sumokėti iki to mėnesio paskutinės dienos. Kai nuomos mokestis mokamas vieną kartą per metus ar kas ketvirtį, išmokėta suma apmokestinama tą mėnesį, kurį ji buvo išmokėta iki 15 d. arba iki to mėnesio paskutinės dienos. |
| B klasė | Jei gautos iš kito gyventojo (išskyrus nuo 2018 m. už nekilnojamojo turto nuomą gautos pajamos iš individualią veiklą vykdančio nuolatinio gyventojo, kuris šį turtą naudoja individualioje veikloje). | Gyventojas turi pateikti metinę pajamų deklaraciją iki kitų metų gegužės 1 d. | Gyventojas turi sumokėti pajamų mokestį iki kitų metų gegužės 1 d. |
Šaltinis: VMI