Daugiabučių namų bendrijos Lietuvoje yra įprastas reiškinys, skirtas valdyti ir prižiūrėti bendrą turtą. Tačiau dažnai kyla klausimų dėl mokesčių, paslaugų ir gyventojų teisių. Šiame straipsnyje pateikiama išsami informacija, padėsianti jums orientuotis bendrijų veikloje.
Bendrijos Mokesčiai ir Kaupiamosios Lėšos
Mokesčių Priskaičiavimas
Taip, mokestiniai įnašai visiems savininkams priskaitomi proporcingai jų daliai pastate - pagal naudingąjį plotą.
Kaupiamosios Lėšos
Taip, būtina kaupti lėšas privalomiesiems bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbams. Jūsų nurodytas skaičius 0,05 skatina spėti, kad kalbate apie kaupiamąsias lėšas. Kol nėra patvirtinto ilgalaikio plano ir kartu - pagal jį nustatytų įnašų dydžių, būtina...
Kas Moka Kaupiamuosius Įnašus?
Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui. Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui.
Ar galima atleisti dalį bendraturčių nuo kaup. įmokų mokėjimo?
Kaupiamuosius mokesčius mokėti turi visi savininkai - ir butų, ir kitų patalpų, kitaip bus pažeistas lygiateisiškumo ir proporcingumo principas, įtvirtintas Civiliniame kodekse.
Ar gali daugiabučio namo administratorius padidinti kaupiamų lėšų tarifą už nenumatytus privalomus darbus (avarijų likvidavimą), kai neužtenka sukauptų lėšų šiems darbams atlikti?
Avarines būkles likviduoti reikia skubiai. Kalba eina apie veiksmus, kurie sustabdo, pašalina grėsmę, t.y. kai kyla grėsmė statiniui, aplinkai ar žmonėms, veiksmų reikia imtis nedelsiant, o tuos skubius darbus galima apmokėti iš sukauptų lėšų (sukauptų ne pagal ilgalaikį planą, bet sukauptų atsargai, nenumatytiems darbams).
Jeigu atsargai sukauptų lėšų nepakanka, galima priskaityti ir surinkti lėšų iš savininkų papildomai, nurodant papildomo priskaitymo pagrindą.
Bendrijos veikla ir sprendimai
Bendrijos Pirmininko Veiksmai
Bendrijos pirmininkas nuolatos organizuoja darbų pirkimus, už kuriuos iš butų savininkų reikalauja didžiulių sumų, pvz. kiemo išklojimas marmuro plytelėmis ar fontanėlio įrengimas.
Apie tai informuoja SMS žinute ir pareikalauja, pvz., 4000 Eur. Bute gyvena buto savininkė, kur yra pensininkė ir paprasčiausiai neturi tokių pinigų.
Susirinkimuose informacija pateikiama žodžiu, "už" nubalsuoja daugiau kaip 50 proc. butų savininkų, kurie yra suinteresuoti darbų pirkimu.
Pirkimai bendrijoje organizuojami vadovaujantis patvirtintu bendrijos biudžetu, ilgalaikiu planu ir kaupiamųjų lėšų patvirtintu mėnesiniu tarifu, kitais bendrijos narių ar visų savininkų susirinkimo (balsavimo raštu) priimtais sprendimais.
Informacijos Gavimas ir Atsakomybė
Savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka. Nėra normalu mokėti vieną bendrą sumą, reikėtų mokestiniame pranešime nurodyti...
Bendrijos narių teisėtai priimtus sprendimus vykdo visi savininkai, t.y.
Savininkai turi gauti informaciją apie priskaitytus mokesčius ir kitą. Be to, savininkas pats turi domėtis bendrais reikalais.
Sniego Valymas ir Kiemo Priežiūra
Bendrijos pirmininkas atodrėkio pradžioje (tirpstant sniegui) suorganizavo sniego valymą daugiabučių kieme.
Neatsako, iš kokių lėšų bus atlikta paslauga, kokia kaina ir ar privalomas mokestis gyventojams, nedavusiems sutikimo.
Už bendrojo naudojimo žemės privalomąją priežiūrą (pavyzdžiui, žolės pjovimas, pėsčiųjų takų valymas) moka proporcingai visi savininkai.
Įprastai žemės priežiūrai lėšos numatomos biudžete. Biudžetą tvirtina bendrijos narių susirinkimas.
Remonto Darbai
Ar pirmininkė gali užsakyti remonto darbus Bendrijos bendro naudojimo objektuose nesurengus visuotinio susirinkimo, be namo techninio prižiūrėtojo rekomendacijų ir neinformavus Bendrijos narių, butų savininkų?
Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos...
Bendrijos Narystė
Ar po prašymo pateikimo mes turėjome gauti kažkokį patvirtinimą, kad esame įtraukti į bendrijos narius?
Bendrija turi įsipareigoti supažindinti mus su būsimais mokesčiais ir siųsti sąskaitas periodiškai, bet ne po metų kai gresia sankcijos?
Kodėl vieni turi būti bendrijos nariai ir mokėti už viską daug daugiau (vaikų aikštelės įrengimas, nario mokesčiai....), kai kiti nėra bendrijos nariai, ir gauna sąskaitas tik už pvz apšvietimą ir kitus bendrus dalykus?
Savininkus, pareiškusius savo valią tapti bendrijos nariais, bendrijos pirmininkas įrašo į bendrijos narių sąrašą, jis yra atsakingas ir už to sąrašo atnaujinimą.
Įprastai mokestiniai pranešimai siunčiami kas mėnesį, bet būna ir kitaip: kai bendrijos įstatuose yra numatyta galimybė mokesčius mokėti rečiau, tuomet bendrijos nariai gali priimti sprendimą, kad mokesčiai bus...
Individualūs Namai Kvartalo Bendrijoje
Jeigu individualaus gyvenamojo namo savininkas nepareiškia savo valios prisijungti prie bendrijos, prieš jo valią jo namo įrašyti į bendrijos įstatus (įtraukti į bendriją) negalima (bet gali būti, kad ankstesnis to pastato savininkas buvo pareiškę tokią valią ir pastatas į bendriją jau yra įtrauktas).
Ar privalau mokėti nuosavų namų kvartalo bendrijai mokesčio dalį skirtą bendrijai (t.y. kalba eina apie bendrijos mokestį), jei jai nepriklausau, tačiau gyvenu nuosavų namų kvartale?
Situacija tokia, kad bendrija praktiškai negina gyventojų interesų, o mokesčiai imami.
Taip pat būna, kad asmuo, kurio pastatas nėra įtrauktas į bendrijos įstatus, bendrai naudojasi objektu, kurį prižiūri bendrija, tuomet bendrija irgi reikalauja atitinkamai...
Garažų Bendrijos
Garažų bendrijoms, kaip ir daugiabučių namų bendrijoms, taikomos to paties Bendrijų įstatymo nuostatos.
Ar normalu, kad bendrijos imonę garažo savininka paduoda i teisma po penkeriu metų už metinio mokesčio nemokejima?
Kai pats savininkas nebuvo nė karto informuotas laišku, el.paštu ar telefonu. Juk savininkas turi žinoti, ką ir kiek moka.
Normalu, kad mokesčius turi mokėti visi savininkai, ir fiziniai, ir juridiniai asmenys. Normalu, kad skolos išieškomos.
Taip, savininkai turi gauti informaciją apie priskaitytus mokesčius ir kitą.
Apmokėjimo klausimai
Delspinigiai
Ar gali bendrijos pirmininkas reikalauti delspinigių už vėliau, po 3 mėnesių sumokėtą bendrijos mokestį, butas buvo remontuojamas ir aš minėjau, kad sumokėsiu bendrijos mokesčius pilnai, kai pabaigsiu remontus.
Bendrija gali nusistatyti tam tikras tvarkas, taip pat gali priimti sprendimą taikyti tam tikro dydžio delspinigius, netesybas.
Elektra
Žinome, kad pagal LR civilinio kodekso 4.82 str. 1 punktą būtų ir patalpų savininkai privalo apmokėti bendro naudojimo paslaugas. Šiuo atveju konkrečiai kalba eina apie suvartotą elektros energiją.
Ar patalpų (administracinių) savininkas turintis atskirą įėjimą į savo patalpas, nenaudojantis bendrų laiptinių, požeminiu parkingu, bei namo išorėje nėra apšvietimo, taip pat turi apmokėti, už bendrai suvartotą elektrą?
Ar tokiais atvejais nėra taikomas tam tikras įstatymas atleidžiantis nuo mokėjimo?
Vanduo
Bendrijos gyventojas kelis mėnesius iš eilės deklaruoja, kad nenaudoja vandens, nors gyvena, ar neprivalo mokėti?
Jeigu vandens tiekėjo yra nustatytas mėnesinis aptarnavimo mokestis, vis tiek jį turbūt turės sumokėti, o jeigu vandens nenaudojo, tai už konkretų vandens kiekį neturi mokėti.
Jeigu yra, pavyzdžiui, patvirtintas kaupimas vandens nuotekų tinklų atnaujinimui, turės mokėti tas kaupiamąsias lėšas.
Šeimos Su Negalia
Šeimoje 4 asmenys, namas turi bendriją, renkamos lėšos. Du žmonės šeimoje yra su negalia (mama ir vaikas). Mama nedirbanti, vaikas nepilnametis.
Prašau, pakeisti, kad būtų skaičiuojama 1 žmogui. Konsultantas neturi informacijos, dėl kokio konkretaus asmens mokesčių kreipiatės, šį klausimą siūlome pateikti jūsų bendrijos pirmininkui, jis paaiškins, už ką ir kaip priskaitomi jums mokesčiai.
Atkreipiame dėmesį į tai, kad priskaitant mokesčius bendrijoje, nėra remiamasi bute įregistruotų ar gyvenančių asmenų skaičiumi (tai neturi reikšmės).
Bendro Naudojimo Turtas
Žaidimų Aikštelė
Turime bendrą žaidimų aikštelę, įmonė saugos ją uždarė dėl to, kad yra nesaugi. Reikia atstatyti ir užtikrinti vaikams saugumą.
Ar mes, kaip savininkai turime prisidėti tik aištelės atstatymo išlaidas? ( Gavome iš bendrijos pasiūlymą su keturženkle suma, pievele, minkštu asvaltu ir t.t.), ko prieš tai net neturėjome.
Mes, kaip savininkai ar turime sutikti TIK atstatymui ar tai ką nubalsuos dauguma? Bendrija rūpinasi visų bendrijos pastato savininkų bendrojo naudojimo objektais.
Atsakingas už apžiūrą asmuo apie apžiūrų metu nustatytas deformacijas, defektus, dėl kurių pažeidžiami esminiai statinių reikalavimai ir kyla pavojus aplinkai, žmonių gyvybei, sveikatai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, privalo nedelsdamas apie tai informuoti namo savininkus (naudotojus), valdytoją ir (ar) techninį prižiūrėtoją, jei jis nedalyvauja apžiūroje.
Pelno mokestis
Standartinis pelno mokesčio tarifas nuo 2026 metų yra 17 proc. Tačiau daugelis mažųjų bendrijų taiko lengvatinį 7 proc. pelno mokesčio tarifą. Naujoms įmonėms pirmuosius du metus gali būti taikomas 0 proc. pelno mokesčio tarifas. Pirmieji du įmonės metai skaičiuojami nuo įmonės įsteigimo dienos iki sekančių metų gruodžio 31 d. 0 proc. tarifas pirmuosius du veiklos metus ir 7 proc. tarifas vėlesniais veiklos metais gali būti taikomas, jeigu įmonės metinės pajamos neviršija 300 000 EUR.
PVM
Mažoji bendrija privalo registruotis PVM mokėtoja, jeigu pajamos praėjusiais metais viršijo 45 000 eurų arba šiais metais viršija 45 000 eurų.
Sodra
Mažoji bendrija moka PSD ir VSD mokesčius nuo narių asmeniniams poreikiams išmokėtų lėšų.
GPM
Visos MB narių pajamos iš mažosios bendrijos yra laikomos B klasės pajamomis. Tai reiškia, kad prievolė sumokėti pajamų mokestį tenka pajamas gavusiam MB nariui - metams pasibaigus, MB narys privalo pateikti VMI pajamų deklaraciją ir sumokėti GPM mokestį. MB direktoriui per metus išmokėtas iki 12 VDU (vidutinių darbo užmokesčių) dydžio atlyginimas apmokestinamas 15 proc. GPM, nuo 12 iki 36 VDU - 20 proc. GPM, nuo 36 iki 60 VDU - 25 proc. GPM. Didesnis nei 60 VDU atlyginimas MB vadovams nėra mokamas, nes MB vadovo atlyginimui taikomas apribojimas - galima išmokėti ne daugiau kaip 100 000 € per metus. MB narių lėšos asmeniniams poreikiams (iki 36 VDU per metus) apmokestinamos 20 proc. GPM. Pelno išmokėjimui progresiniai mokesčiai netaikomi - nepriklausomai nuo išmokėtos sumos taikomas 15 proc. Jei mažoji bendrija turi samdomų darbuotojų, darbuotojų darbo užmokestis apmokestinamas taip pat, kaip ir kitose įmonėse.
Kada ir kaip sprendimas steigti bendriją pasiteisina
Visi daugiabučiai ir juose esantys bendrojo naudojimo objektai turi būti prižiūrimi, o vienas iš jų valdymo būdų - bendrija. Taip pat galima pasirašyti jungtinės veiklos sutartį paskiriant įgaliotą asmenį arba valdytoją (administratorių) gali paskirti savivaldybė, rašoma pranešime spaudai.
„Namo valdymą organizuojant patiems savininkams, sprendimai dėl paslaugų ir jų tiekėjų priimami racionaliau, atsižvelgiant į rinkoje vyraujančias kainas ir norimą kokybę. Bendrijos gali pačios spręsti, kam ir kiek lėšų skirti, o jeigu bendrijos pirmininkas yra ir vienas iš to namo savininkų, jis tikrai bus suinteresuotas gyventi patogiau, gražiau ir taupiau“, - tvirtina Kaune besikuriančio „Piliamiesčio“ namų kvartalo bendrijos pirmininkas Martynas Andriejavas.
Įsteigus daugiabučio namo savininkų bendriją, ji perima atsakomybę rūpintis bendrojo naudojimo patalpomis ir kitais bendrojo naudojimo objektais. „Tam, kad namas būtų tinkamai prižiūrimas, vienos bendrijos pastato ir jo inžinerinių tinklų techninės priežiūros specialistus įdarbina, kitos bendradarbiauja su veiklą pagal pažymą vykdančiais specialistais, o kai kurios pasirašo sutartis su techninės priežiūros ir galbūt dar kitas reikalingas paslaugas teikiančiomis verslo organizacijomis“, - komentuoja bendrijų steigimo ir jų veiklos klausimais konsultuojančios įmonės „Ego sum“ vadovė Gintarė Janiškienė.
Dar vienas modelis - kai naujų namų savininkams iš karto į pagalbą ateina tų namų statytojai. „Pastatę naują daugiabutį, skatiname savininkus jaustis visaverčiais namo šeimininkais ir jį valdyti patiems, įsisteigus bendriją. Kartu pasiūlome savo paslaugas, ir ne tik pastato techninės priežiūros, bet ir remonto darbų, patalpų valymo, žemės sklypo tvarkymo, konsultavimo ir kitas. Padedame organizuoti visą bendrijos veiklą, o naujakuriams tokios pagalbos tikrai reikia. Toks bendrijų ir statytojų bendradarbiavimas pasiteisina, nes užtikrina savininkų savarankiškumą ir kokybiškas paslaugas“, - statybų bendrovės „YIT Lietuva“ turto valdytojas Andrius Kleiza.
Konsultantės G. Janiškienės teigimu, su platų paslaugų spektrą siūlančiomis verslo organizacijomis sutartis dažniausiai pasirašo naujos statybos namų bendrijos, didelius namus arba ne vieną, bet daugiau namų valdančios bendrijos, o mažosios (būna, kad bendrijoje - vos keli nariai) dažniausiai ieško taupesnių pasirinkimų. „Bendrijose žmonės patys renkasi ir keičia paslaugų teikėjus, ir tai yra svarbus jų demokratinės savivaldos privalumas“, - sako G. Janiškienė.
Pasak A. Kleizos, didelių statybų bendrovių patirtimi ir ištekliais pasinaudoti gali ne tik jų pastatytų namų savininkų, bet ir kitos bendrijos, taip pat ir bendrijų neįsteigusių namų savininkai, kai renkasi arba keičia savo namo valdytoją (administratorių). „Renkantis verslo organizaciją pagalbininku namo priežiūrai, reikėtų įvertinti jos patirtį ir patikimumą, įsitikinti, kad atstovauti skiriamas darbuotojas išmano darbo specifiką. Verta turėti omenyje, kad mažiausią kainą siūlantieji vėliau kiekvieną smulkų darbą gali apmokestinti papildomai. Patartina sutarti, kad bendradarbiavimas vyks laikantis iš anksto suderinto darbų plano ir iš anksto suderintų įkainių, kad bus laikomasi sutartų darbo terminų, kad bus teikiamos konsultacijos, tinkamai ir taupant lėšas prižiūrėti turtą“, - pataria A. Kleiza.
Kokius klausimus sprendžia bendrija ir kaip sudaromas jos biudžetas
Namo savininkų bendrija įgyvendina savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra: rūpinasi namo pamatų, sienų ir kitų pastato konstrukcijų, liftų, elektros, šilumos ir kitų inžinerinių sistemų, taip pat bendrojo naudojimo patalpų ir žemės sklypo naudojimu ir priežiūra, kitais bendrais savininkų reikalais, atstovauja gindama jų interesus.
Sprendimų priėmimą ir jų įgyvendinimą organizuoja bendrijos pirmininkas ir (arba) valdyba, vadovaudamiesi bendrijos įstatais, Bendrijų įstatymu, Civilinio kodekso atitinkamais straipsniais, valstybės institucijų nutarimais, kitais teisės aktais. Sprendimai priimami bendrijos narių, o kai kurie - visų savininkų susirinkimuose (balsuojant raštu).
Planuojant steigti bendriją daugeliui aktualus klausimas būna finansinis. Buhalterinės apskaitos ir konsultacijų paslaugas bendrijoms teikiančios bendrovės „Skaidri apskaitos sistema“ direktorius Remigijus Nemira paaiškina, kad įmokas privalo mokėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Bendrijos kasmet turi pasitvirtinti pajamų ir išlaidų planą (biudžetą) ir kaupiamųjų lėšų tarifą. Patartina nedelsti patvirtinti ir ilgalaikį (dvejų ir daugiau metų) darbų planą. Vadovaujantis šiais dokumentais priskaitomi mokesčiai savininkams, tačiau kiekvienos bendrijos biudžetas ir vienam savininkui priskaitomų mokesčių dydis nebus vienodi. Tai priklauso nuo namo būklės, to namo savininkų poreikių ir kitų dalykų.
„Didesnio buto savininkas mokės proporcingai didesnius mokesčius, o mažesnio buto - mažesnius. Jeigu namo būklė gera ir nenumatoma remonto darbų, bus renkami mažesni įnašai, o jeigu planuojami didelio masto darbai, prireiks daugiau lėšų. Jeigu savininkai sieks kokybės, išlaidos bus didesnės, o jeigu prioritetas bus - kuo labiau taupyti, jos bus mažesnės...“, - komentuoja R. Nemira. Jo teigimu, investuoti į pastato atnaujinimą reikia nuolat, o sprendimas to laikinai nedaryti - tai taupymas ateities sąskaita, nes ir namas, ir inžineriniai tinklai nusidėvi, o vėliau darbai gali kainuoti žymiai daugiau.
„Blogiausia, kai bandoma sutaupyti nepaisant žmonių saugumo - nevykdant elektros tinklų, gaisrinės saugos, balkonų išorinių konstrukcijų apžiūrų, privalomų remonto darbų ir panašiai“, - sako R. Nemira.
Bendrijos pirmininko iššūkiai
Tam, kad būtų galima priimti sprendimus, bendrijos narių susirinkime privalo dalyvauti daugiau nei pusė visų bendrijos narių, o visų savininkų susirinkime turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų savininkų (įprastai - dar daugiau žmonių, nes nebūtinai visi savininkai tampa bendrijos nariais). Suorganizuoti susirinkimą arba balsavimą raštu - didelis darbas. Teisės aktais nustatyta daug privalomų procedūrų, kurias įvykdyti tuo sunkiau, kuo daugiau bendrijoje savininkų.
„Piliamiesčio“ bendrijos pirmininko M. Andriejavo teigimu, vienas didžiausių iššūkių organizuojant bendrijų veiklą - įtraukti savininkus į sprendimų priėmimo procesą ir užtikrinti aktyvų jų dalyvavimą susirinkimuose. „Didelėse bendrijose surinkti kvorumą pakankamai sudėtinga - gyventojai dažnai pritaria siūlomiems sprendimams, tačiau neturi laiko ar noro savo valią išreikšti dalyvaudami susirinkimuose. Šią problemą bandome spręsti bendrijos įstatuose numatę galimybę savo nuomonę pareikšti išankstiniame balsavime“, - pasakoja M. Andriejavas.
Konsultantė G. Janiškienė primena, kad sprendimus galima priimti ir balsuojant raštu, tuomet balsavimui skiriama daugiau laiko, žmonėms lengviau prisitaikyti ir atlikti pareigą. Žinoma, nepamirštant Bendrijų įstatymo išimtinės nuostatos, draudžiančios raštu balsuoti dėl bendrijos valdymo organų rinkimo ar atšaukimo, bendrijos įstatų tvirtinimo, bendrijos reorganizavimo ir likvidavimo. Ji taip pat atkreipia dėmesį į papildomą galimybę paprastos rašytinės formos sutartimi perleisti bendrijos nario balsavimo teisę kitam asmeniui ir vis plačiau taikomą elektroninį balsavimą, pasirašant balsavimo biuletenį sertifikuotu elektroniniu parašu.
Dėl ko kyla ginčai?
Klausimų žmonėms kyla įvairių - apie mokesčius, priimtus sprendimus, vykdomus arba nevykdomus darbus, kartais nuogąstaujama, ar darbai bus atlikti už mažiausią kainą, ar bus tinkamos kokybės. Paslaugas bendrijoms teikiančios statybų bendrovės „YIT Lietuva“ atstovo A. Kleizos teigimu, problemų kyla, kai bendrijos pirmininkas netinkamai atstovauja gyventojams ar neturi tvirtos pozicijos. Jo manymu, atstovauti skirtingus interesus ir lūkesčius - nelengvas, tačiau labai svarbus uždavinys.
Specialistas paaiškina, kad labai svarbu parengti detalų bendrojo naudojimo objektų aprašą ir patvirtinti jį bendrijos narių susirinkime, tuomet bus lengviau paaiškinti ir kils mažiau ginčų, kas turi mokėti už tam tikrus remonto darbus - buto savininkas asmeniškai, ar visgi bendrija (visi savininkai arba jų dalis). Vadovaujantis Civilinio kodekso nuostatomis, butų ir kitų patalpų savininkai turi apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, jie privalo įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Mokesčių dalis savininkui priskaitoma proporcingai, pagal jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir namo naudingojo ploto santykį.
„Sklandžiai ir sėkmingai daugiabučių namų bendrijos veiklai labai svarbus atsakingas gyventojų požiūris ir įsitraukimas. Butų savininkai turi suprasti, kad jų turto dalis - ne tik butas, bet ir visas namas, kuriame jie įsikūrę“, - pabrėžia A. Kleiza.
Naudingos nuorodos
- Elektros tiekėjai: Palyginkite kainas ir raskite geriausią variantą
- Vandens tiekėjai: Jūsų savivaldybės tiekėjų sąrašas
- „Specialus tyrimas“: suklastotais parašais įsteigta daugiabučio bendrija veikia legaliai?
Tikimės, kad ši informacija padės jums geriau suprasti daugiabučių namų bendrijų veiklą ir jūsų teises bei pareigas.
tags: #ar #apmokestinamos #namo #bendrijai #priklausancios #patalpos