Šiame straipsnyje aptariamas žemės sklypo įvertinimo procesas, susiduriant su skirtingomis nuomonėmis ir metodais. Straipsnyje remiamasi Sodininkų bendrijos „Žaluma“ patirtimi, vertinant bendro naudojimo žemės sklypą.
Situacijos Apžvalga
Sodininkų bendrija „Žaluma“ (vienija 650 narių, užima 102 ha ploto), įsikūrusi Vilniaus r., Dūkštų sen., Brinkiškių k.
Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (toliau - NŽT) konkurso būdu parinko nepriklausomą turto vertintojų kompaniją „Capital vertinimas“, kuri atliko pasirinkto sklypo vertinimą.
Tai - bendro naudojimo žemės sklypas 0,39 ha ploto, kurio didžiąją dalį sudaro kūdra, vandeninga, apaugusi saugotinais medžiais teritorija, pro ją prateka gausybės požeminių šaltinių ir lietaus vanduo iš didelės dalies bendrijos ir aplinkinių pelkių.
Pirmasis Vertinimas ir Nesutikimai
Sklypas palyginimo principu buvo įvertintas 2690 eurų (atlikta 2018-10-11, Nr.18-N10-11). Toks įvertinimas netiko NŽT ir Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybai prie Finansų ministerijos (toliau - Audito tarnyba).
NŽT ir Audito tarnyba bendru sutarimu pareikalavo, kad turto vertinimo ekspertai vertinimą atliktų iš naujo ir nurodė, kaip turi būti vertinama, t. y. neatsižvelgiant į žemės sklypo naudojimo būdą (sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemės sklypai), o tik į pagrindinę žemės naudojimo paskirtį (žemės ūkio - natūraliai kyla klausimas: ar įmanoma ši pagrindinė veikla kūdroje ir želdynuose tarp saugotinų medžių?).
Kaip teisingai pasirinkti žemės sklypą?
Tai klausimas, į kurį atsakymas priklauso nuo individualių poreikių ir tikslų. Svarbu atsižvelgti į žemės paskirtį, galimus apribojimus ir perspektyvas.
Antrasis Vertinimas ir Palyginimai
Naujas įvertinimas (ataskaita Nr.19-N01-19, 2018-12-21) buvo atliktas palyginamuoju principu su parduotais bendrijoje žemės ūkio paskirties sklypais, kuriuose leidžiama ne tik žemės ūkio veikla, tačiau ir gyvenamųjų namų statyba, t. y. su sodų paskirties sklypais.
Turto vertintojas lyginamaisiais objektais parinko žemės sklypus, kurie turi nustatytą naudojimo būdą ir patys sau prieštarauja, kad vertinant, buvo atmestas naudojimo būdas ir į jį neatsižvelgta.
Žemės ūkio paskirties žemės sklypų kainos verčių zonoje
Pateiktoje lentelėje matosi, kokia šioje verčių zonoje reali žemės ūkio paskirties žemės (be apribojimų) kaina.
| Nr. | Aprašymas | Kaina |
|---|---|---|
| 1 | Žemės ūkio paskirties sklypas su galimybe statyti gyvenamąjį namą | [Įrašykite kainą] |
| 2 | Žemės ūkio paskirties sklypas be apribojimų | [Įrašykite kainą] |
Bendrijos Indėlis ir Vertinimo Problemos
Bendrija visų sodininkų pastangomis buvusio kolūkio nereikalingas bevertes teritorijas pakeitė iš esmės. NŽT prie bendrijoje atliktų didelių darbų neprisidėjo nei materialiai, nei morališkai. Tik bendrijos, o ne NŽT, dėka galima pasiekti (privažiuoti) bet kurį bendrijos sklypą.
Sunkiai suvokiama, kaip galima įvertinti kūdros ar pelkės 1 ha beveik 100 000 eurų (bendrijoje jų yra 9,5 ha) arba miško žemė (bendrijoje yra apie 6 ha miško, kuris pagal tokį vertinimą kainuotų apie 0,5 mln.).
Retrospektyvinis turto vertinimas
Retrospektyvinis turto vertinimas yra toks vertinimas kai nustatoma nekilnojamojo turto rinkos vertė praeities datai. Ši vertė nėra vidutinė nekilnojamojo turto rinkos vertė paskaičiuota VĮ Registrų centro, o reali turto vertė praeityje.
3 atvejai, kai retrospektyvinis vertinimas yra būtinas:
- Paveldėto nekilnojamojo turto pardavimas
- Dovanoto turto pardavimas
- Teisminis ginčas
Paveldėto nekilnojamojo turto pardavimas
Paveldėtas nekilnojamas turtas atneša ne tik papildomas pajamas, tačiau ir mokestinę prievolę. Paveldėtas turtas gali būti apmokestinamas du kartus:
- Paveldimo turto mokesčiu. Jis taikomas tais atvejais, kai turtas paveldimas iš antros eilės giminaičių ir kitų asmenų, išskyrus pirmos eilės giminaičius.
- Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM) po turto pardavimo. Šio mokesčio 15 proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas po paveldėto turto pardavimo.
Mokestis taikomas tuo atveju, jei turtą norite parduoti neišlaikę nuosavybės teise ilgiau nei 10 metų, ten nedeklaravę gyvenamosios vietos ilgiau nei 2 metus arba esate deklaravę trumpiau nei 2 metus, tačiau neplanuojate per kalendorinius metus įsigyti kitą turtą ir ten deklaruoti gyvenamąją vietą.
Retrospektyvinis nekilnojamojo turto vertinimas bus reikalingas antruoju atveju, kai norite parduoti arba jau pardavėte iš pirmos eilės giminaičių paveldėtą turtą, tačiau paveldėjimo priėmimo metu nedarėte turto vertinimo.
Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą buvo įrašytą VĮ Registrų centro apskaičiuota vidutinė rinkos kaina. Ji gali ženkliai skirtis nuo realios pardavimo kainos. Tad ir apmokestinamas pelnas tokiu atveju bus gerokai didesnis. Tam, kad sumažinti gaunamą pelną, būtina atlikti retrospektyvinį turto vertinimą tais pačiais kalendoriniais metai, kuriais turtas yra parduodamas.
Retrospektyvinis turto vertinimas bus daromas paveldėjimo datai, o jo tikslas - nustatyti realia turto rinkos kainą, buvusią paveldėjimo priėmimo metu.
Šio vertinimo ataskaitą kartu su paveldėto turto pirkimo - pardavimo sutartimi bei paveldėjimo teisės liudijimu reikia pateikti Valstybinei mokesčiu inspekcijai (VMI) deklaruojant pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo.
Ši įstatymų išimtis taikoma tik paveldėjus nekilnojamą turtą iš pirmos eilės giminaičių.
Dovanoto turto pardavimas
Dovanoto turto pardavimas taip pat atneš ne tik pajamas, bet ir mokesčius po pardavimo. Dovanotas turtas taip pat gali būti apmokestinamas net keletą kartų:
- Gyventojų pajamų (GPM) mokesčiu priimant turtą dovanų, kai dovanotojas nėra jūsų pirmos eilės giminaitis.
- Gyventojų pajamų mokesčiu pelną, gautą pardavus dovanotą turtą. Pelnas apskaičiuojamas iš turto pirkimo - pardavimo sutartyje nurodytos kainos atėmus dovanojimo sutartyje nurodytą kainą.
Retrospektyvinis vertinimas gali jums padėti antruoju atveju, jei turtą gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių, o dovanojimo sutartyje buvo įrašyta VĮ Registrų centro nustatyta vidutinė rinkos kaina. Atliekant retrospektyvinį turto vertinimą bus nustatyta reali rinkos kaina dovanojimo datai.
Retrospektyvinis vertinimas nėra galimas:
- Kai turtas gautas dovanų iš antros eilė giminaičių arba juridinio asmens.
- Kai turtas gautas dovanų iš pirmo eilės giminaičių, tačiau į dovanojimo sutartį įrašyta ne VĮ Registrų centro nustatyta vidutinė rinkos kaina, o jūsų pačių nusistatyta kaina.
Šio vertinimo ataskaitą kartu su dovanoto turto pirkimo - pardavimo sutartimi bei dovanojimo sutartimi reikia pateikti Valstybinei mokesčiu inspekcijai (VMI) deklaruojant pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo.
Teisminis ginčas
Retrospektyvinis vertinimas jums bus reikalingas ir esant teisminiam ginčui, kai siekiama įrodyti praeityje buvusią realią turto kainą. Vertinimo ataskaita pateikta teismui yra juridinę galią turintis dokumentas bei įrodymas.
Kiek laiko galioja retrospektyvinis vertinimas?
Retrospektyvinis turto vertinimas galiojimo laiko neturi. Jį atliekant buvo nustatyta turto kaina buvusi praeityje (dovanojimo ar paveldėjimo priėmimo metu).
Kokia vertinimo kaina?
Retrospektyvinio nekilnojamojo, kilnojamojo ar verslo vertinimo darbų kaina yra individuali. Ji priklauso nuo objekto sudėtingumo, nuo datos, kuriai reikalinga nustatyti kainą. Kuo senesnei datai reikia įvertinti turtą ar verslą, tuo darbų kaina būna didesnė. Rekomenduojama ilgai nedelsti ir šią paslaugą užsisakyti kuo mažiau laiko praėjus nuo paveldėjimo ar dovanojimo priėmimo.
Kokie dokumentai reikalingi atliekant minėtą vertinimą?
Dokumentai reikalingi buto retrospektyviniam vertinimui:
- Buto kadastrinių matavimų byla;
- Buto dovanojimo sutartis arba paveldėjimo teisės liudijimas;
- Žemė sklypo planas (jei butui priklauso žemės sklypas ar jo dalis);
- Buto priklausinių kadastrinių matavimų bylos.
Dokumentai reikalingi gyvenamojo namo retrospektyviniam vertinimui:
- Namo kadastrinių matavimų byla;
- Gyvenamojo namo dovanojimo sutartis arba paveldėjimo teisės liudijimas;
- Žemės sklypo planas;
- Namo priklausinių kadastrinių matavimų byla.
Dokumentai reikalingi žemės sklypo retrospektyviniam vertinimui:
- Žemės sklypo dovanojimo sutartis arba paveldėjimo teisės liudijimas;
- Žemės sklypo planas.
Norėdami sužinoti daugiau apie nekilnojamojo turto mokestį nuo 2026 m., skaitykite: NT mokestis nuo 2026 m.
Jei ieškote NT brokerio turto pardavimui Vilniuje, užpildykite užklausos formą ir sužinokite sąlygas!