Nekilnojamojo turto (NT) sektorius yra itin svarbi Lietuvos ekonomikos dalis. Nekilnojamojo turto rinka pagal apyvartą yra viena didžiausių prekių rinkų pasaulyje, pagal jos tendencijas galima prognozuoti visos ekonomikos ciklinius svyravimus. Ekonominei analizei palengvinti nekilnojamojo turto rinka skaidoma į mažesnius segmentus: pirminė bei antrinė rinka yra išskiriamos.
Šiame straipsnyje panagrinėsime antrinę nekilnojamojo turto rinką Lietuvoje, jos ypatumus, privalumus ir trūkumus, bei įtaką investicijoms ir būsto pasirinkimui.
Kas yra Antrinė Nekilnojamojo Turto Rinka?
Antrinė rinka - tai organizuota erdvė, kurioje prekiaujama jau išleistais vertybiniais popieriais. Antrinė rinka yra tarpusavio skolinimosi platformos dalis, kurioje cirkuliuoja jau sufinansuotos paskolos. Joje investuotojai gali pirkti ir parduoti investicijas į jau suteiktas paskolas, t. y. reikalavimo teises į gautinas sumas. Taigi, pirminėje rinkoje veikia investuotojai ir paskolų gavėjai, o antrinėje - norintys parduoti savo reikalavimo teises ir norintys jas įsigyti.
Svarbu suprasti, kad antrinė rinka nėra viena konkreti vieta. Antrinė rinka - tai pagrindinis investicijų likvidumo užtikrinimo įrankis. Pirminė rinka yra ta, kurioje turtą parduoda pats vystytojas. Antrinėje rinkoje parduodami butai dažniausiai siūlo daugiau erdvės už tą pačią kainą.
Paprastai tariant, kai įmonė išleidžia naujas akcijas, jos pirmiausia parduodamos pirminėje rinkoje. Investuotojai, įsigiję šias akcijas, vėliau gali jas parduoti kitiems investuotojams antrinėje rinkoje.
Antrinėje rinkoje sandoriai vyksta tiesiogiai tarp investuotojų. Šis investicijos pardavėjo ir pirkėjo susitarimas grindžiamas tuo, kad viena iš šalių tikisi uždirbti pelno, o abi pusės prisiima su pardavimu ar pirkimu susijusias rizikas. Žmonės nusprendžia parduoti savo investicijas dėl įvairių priežasčių.
Viena dažniausių - atsiradę nenumatyti finansiniai poreikiai ir noras greičiau susigrąžinti investuotas lėšas. Taip pat paskolos parduodamos ne tik iš būtinybės - dažnai tai būna ir strategiškai apgalvotas sprendimas, pavyzdžiui, siekiant uždirbti iš premijos arba atsisakyti paskolų, kurios nebėra patrauklios, neatitinka investavimo tikslų ar yra pradėjusios vėluoti.
Svarbu žinoti, kad antrinėje rinkoje investuoti galite ne tik rankiniu, bet ir automatiniu būdu. Tai padeda sutaupyti laiko ir nepraleisti galimybių, kurios atitinka jūsų strategiją. Norėdami susikurti auto profilį, savitarnoje spauskite INVESTAVIMAS ir pasirinkite AUTO-INVESTAVIMAS. Tuomet sukurkite naują profilį antrinei rinkai pagal savo poreikius.
Lietuvos investuotojai, norintys praktiškai susipažinti su tokenizuotomis investicijomis, dabar turi naują galimybę. Finansų maklerio įmonė „Myriad Capital” prisijungė prie „Axiology” daugiašalės prekybos platformos (MTF), kuri specializuojasi skaitmeninių vertybinių popierių srityje.
Antrinės Rinkos Privalumai
Bendros nuosavybės objektai | Kaip jie veikia ir ar jie verti savo kainos?
- Investicijų likvidumas: Pagrindinis investicijų likvidumo užtikrinimo įrankis SAVY platformoje - antrinė rinka. Jei investuotojui prireikia greičiau atgauti pinigus, jis gali parduoti savo investiciją kitiems platformos naudotojams. Kuo antrinė rinka aktyvesnė, tuo didesnė investicijų likvidumo tikimybė.
- Lankstumas: Antrinė rinka leidžia lanksčiau valdyti investicijas ir operatyviai reaguoti į pasikeitusias aplinkybes.
- Galimybė įsigyti įvairių paskolų: Antrinė rinka atveria galimybes įsigyti įvairių paskolų - nuo trumpalaikių iki ilgalaikių, su skirtingomis palūkanomis ar likusia paskolos suma. Kai kuriais atvejais investuotojai čia randa patrauklesnių paskolų nei pirminėje rinkoje.
- Potencialas uždirbti: Galima įsigyti paskolų su nuolaida - pigiau nei buvo investuota iš pradžių, arba su premija, kurią mokėti apsimoka įvertinus būsimą investicinę grąžą.
- Senesni pastatai neretai išsiskiria solidžia konstrukcija, didesnėmis patalpomis ir aukštesnėmis lubomis, kas sukuria erdvumo pojūtį.
- Kitas antrinės rinkos privalumas - galimybė iškart įvertinti visą būstą ir aplinką. Jūs matote tiksliai, ką perkate, galite pakalbėti su kaimynais, pajausti rajono atmosferą skirtingu paros metu.
Likvidumo užtikrinimas - svarbiausia antrinės rinkos funkcija. Be galimybės parduoti turimus vertybinius popierius, investuotojai būtų daug atsargesni pirkdami juos pirminėje rinkoje. Likvidumas nėra vienodas visiems vertybiniams popieriams.
Didelių įmonių akcijos paprastai turi aukštą likvidumą - jas galima greitai parduoti bet kuriuo metu. Kainų nustatymas vyksta per nuolatinę pasiūlos ir paklausos sąveiką. Kiekvienas sandoris antrinėje rinkoje atspindi rinkos dalyvių vertinimą apie vertybinio popieriaus vertę konkrečiu momentu.
Antrinė rinka atveria galimybes įsigyti įvairių paskolų - nuo trumpalaikių iki ilgalaikių, su skirtingomis palūkanomis ar likusia paskolos suma. Kai kuriais atvejais investuotojai čia randa patrauklesnių pasiūlymų nei pirminėje rinkoje.
Galima įsigyti paskolų su nuolaida - pigiau nei buvo investuota iš pradžių, arba su premija, kurią mokėti apsimoka įvertinus būsimą investicinę grąžą. Kuo patrauklesnė paskola - aukštos palūkanos, trumpas terminas, yra grąžinama laiku - tuo premija gali būti didesnė.
Antrinės Rinkos Trūkumai
- Senesni būstai gali reikalauti papildomų investicijų remontui ir atnaujinimui.
- Energijos efektyvumas dažnai būna žemesnis, todėl didesnės komunalinės išlaidos.
- Bet kuriuo atveju investicijas perkantis investuotojas perima ne tik reikalavimo teisę į gautinas sumas, bet ir riziką, kad paskola gali tapti nemoki arba nebūti išieškota.
Antrinė rinka turi ir papildomų galimybių užsidirbtim ir ne papildomų rizikų. Čia galima įsigyti jau suteiktų paskolų su nuolaida, tai reiškia, kad jos kainuos mažiau nei perkant pirminėje rinkoje. Galima su didele nuolaida išpirkti vėluojančias paskolas, tikintis, kad skola bus sėkmingai išieškota.
Bet kuriuo atveju investicijas perkantis investuotojas perima ne tik reikalavimo teisę į gautinas sumas, bet ir riziką, kad paskola gali tapti nemoki arba nebūti išieškota.
Investavimas į Antrinę Rinką
Svarbu žinoti, kad antrinėje rinkoje investuoti galite ne tik rankiniu, bet ir automatiniu būdu. Tai padeda sutaupyti laiko ir nepraleisti galimybių, kurios atitinka jūsų strategiją. Norėdami susikurti auto profilį, savitarnoje spauskite INVESTAVIMAS ir pasirinkite AUTO-INVESTAVIMAS. Tuomet sukurkite naują profilį antrinei rinkai pagal savo poreikius.
Mokesčiai
Mokesčiai taikomi tik tada, kai investicijos parduodamos antrinėje rinkoje. Jų dydis priklauso nuo paskolos statuso. Jei paskolos sutartis nėra nutraukta - tai yra, paskola mokama laiku, vėluoja arba yra perduota ikiteisminiam išieškojimui - taikomas 1 % mokestis nuo sandorio sumos. Jei paskolos sutartis yra nutraukta, t. y. paskola perduota teisminiam išieškojimui, taikomas 3 % mokestis.
Pirminė ar Antrinė Rinka: Kaip Pasirinkti?
Sprendimas įsigyti būstą dažnai siejamas su klausimu - ar verta investuoti į naujos statybos butą, ar geriau rinktis jau egzistuojantį nekilnojamąjį turtą antrinėje rinkoje? Šis pasirinkimas priklauso nuo daugybės faktorių, kuriuos verta apsvarstyti prieš priimant galutinį sprendimą. Tiek pirminė, tiek antrinė rinka turi savo privalumų ir trūkumų - nėra universaliai teisingo pasirinkimo. Sprendimas priklauso nuo jūsų finansinių galimybių, ilgalaikių planų ir asmeninių prioritetų.
Renkantis tarp pirminės ir antrinės rinkos, svarbu įvertinti, kokia gyvenimo kokybė jums svarbiausia. Jei jums svarbesnis charakteris, erdvumas ir gera lokacija su išvystyta infrastruktūra, verta atidžiau pažvelgti į antrinės rinkos pasiūlymus.
Perkant būstą, svarbu įvertinti ne tik pradinę kainą, bet ir ilgalaikę finansinę perspektyvą. Naujos statybos būstai dažnai turi didesnį investicinį potencialą, ypač jei yra patraukliuose, besivystančiuose rajonuose. Kita vertus, antrinės rinkos būstai gali reikalauti didesnių investicijų atnaujinimui, bet jų pradinė kaina yra mažesnė. Tai leidžia įsigyti didesnį būstą arba būstą geresnėje vietoje su tuo pačiu biudžetu.
Galiausiai, nekilnojamojo turto ekspertai sutinka, kad svarbiausias faktorius yra lokacija. Net ir tobulai įrengtas būstas netinkamoje vietoje gali tapti ne džiaugsmo, o nuolatinių nepatogumų šaltiniu.
NT rinkos situacija Lietuvoje
Beveik dvejus metus nekilnojamojo turto rinka jau gyvena „dykumų maratono“ sąlygomis: kelias lygus, įkalnių ir nuokalnių mažai ir jos tolygios, tačiau ratai klimpsta smėlyje. Antrinė rinka susitraukė, kaip ir pirminė. Tiek paklausos, tiek pasiūlos prasme; kainos taip pat dreifuoja panašiame lygmenyje.
2022 m. spalį vartotojų pasitikėjimo rodiklis buvo nusiritęs iki -17, o vienintelį kartą virš nulinės atžymos pakilo pernai rugsėjį (+1). Pozityviau situaciją vertina jaunesni Lietuvos vartotojai (30-49 m. amžiaus grupė +1, 50-64 m. -4), dirbantys asmenys (+3), o aukščiausias jis - aukščiausių pajamų kategorijoje.
Remiantis „Citus“ analitikų skaičiavimais, sostinėje ypač auga nerealizuota paklausa: reikšmingai augant miesto gyventojų skaičiui, o žmonėms būsto įsigijimo planus nukeliant vėlesniam laikui, būsto pirminėje rinkoje laukiančių žmonių skaičius gali siekti iki 10 tūkst. Sudėjus šias tendencijas ir darant prielaidą, kad EURIBOR 2024 m., kaip prognozuojama, tolydžio mažės ir įperkamumas gerės, tikėtina, kad sparčiau išaugs paklausa, o tai gali sustabdyti bankų palūkanų mažėjimą ar net sukelti jų didėjimą bei greitesnį būsto kainų augimą.
Taigi, artimiausi 6 mėn. Lietuvos ekonomikos ateities vektoriai - lyg ir pozityvūs bei kylantys aukštyn. Jei jie realizuosis, bus tikrai neblogai ir antroje metų pusėje visa nekilnojamojo turto rinka, visi jos segmentai turėtų giliau įkvėpti gaivaus oro.