Daugiabučių namų priežiūra ir valdymas yra svarbus aspektas užtikrinant komfortą ir saugumą gyventojams. Vienas iš būdų tai įgyvendinti - pasirinkti administratorių, kuris rūpinsis gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuos jo priežiūrą. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai).
Tačiau vertėtų atkreipti dėmesį į tai, kad daugiabučio namo administratorius nėra absoliučių daugiabučio namo gyventojų sprendimų vykdytojas. Jis taip pat atlieka ir viešąją funkciją bei privalo užtikrinti, kad jo administruojamas statinys būtų prižiūrimas. Todėl, jei gyventojai ir nesutinka tvarkyti avarinės būklės namo, jam tam tikrus darbus, kurie privalo būti padaryti, gali tekti organizuoti ir be gyventojų pritarimo. Vis tik administratorius šia savo teise naudotis privalo atsakingai.
Svarbu žinoti ir tai, kad patalpų savininkai susirinkime arba balsuodami raštu gali išsirinkti atstovą ar atstovus, kurie gali atstovauti visiems patalpų savininkams bendraujant su administratoriumi. Tokiu būdu jie gali stebėtojo teisėmis dalyvauti namo priežiūros paslaugų, bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų, prekių pirkimo, atliktų darbų priėmimo komisijose.
Administratoriaus Pasirinkimas ir Veiklos Reglamentavimas
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai dėl klausimų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, pirmiausia turėtų kreiptis į jų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją.
Administratoriaus Funkcijos ir Atsakomybės
Administratorius atlieka įvairias funkcijas, užtikrinančias tinkamą daugiabučio namo priežiūrą ir valdymą:
- Sudaro ir tvarko namo butų ir kitų patalpų (toliau - patalpos) ir patalpų savininkų (naudotojų) sąrašą pagal valstybės įmonės Registrų centro išduoto Butų (patalpų) sąrašo pastate duomenis (patalpos unikalų numerį, buto numerį, patalpos paskirtį, patalpos savininko (savininkų) vardą, pavardę, valdomą patalpos dalį, patalpos bendrąjį plotą, patalpos naudingąjį plotą) ir patalpų savininkų (naudotojų) pateiktus kitus duomenis (el.
- Sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą (toliau ‒ objektų aprašas). Jeigu priimant administravimą objektų aprašas neperduodamas, sudaro ir tvirtina jį per 2 mėnesius nuo sprendimo dėl administratoriaus skyrimo įsigaliojimo dienos. Objektų aprašą per 5 darbo dienas nuo jo patvirtinimo ar perdavimo skelbia savo interneto svetainėje ir teikia patalpų savininkams Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu. Objektų aprašas 1/4 patalpų savininkų rašytiniu prašymu svarstomas patalpų savininkų susirinkime ir tikslinamas jų sprendimu, priimtu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
- Vadovaudamasis Butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašu, patvirtintu Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2015 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr.
- Pirkimų sąlygas rengia vadovaudamasis pastatų priežiūrą reglamentuojančių teisės aktų nustatytais reikalavimais, patalpų savininkų sprendimais (dėl šių paslaugų, metiniame ir (ar) ilgalaikiame plane nurodytų namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų masto, šiuos perkamus objektus apibūdinančių medžiagų ar kitų duomenų, planuojamos pirkimo kainos, garantijos); įrašo reikalavimą, kad paslaugų kainos neviršytų įstatymuose nurodytų konkrečių paslaugų maksimalių tarifų; paslaugų ir atnaujinimo darbų pirkimo sąlygas skelbia patalpų savininkams Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu. Į pirkimų komisijos darbą stebėtojo teisėmis kviečia patalpų savininkų atstovus, nurodytus Nuostatų 20 punkte (toliau - patalpų savininkų atstovai), kurie prieš tai pasirašo nešališkumo deklaraciją ir konfidencialumo pasižadėjimą. Su pasirinktais tiekėjais sudaro pirkimo sutartis ir per 5 darbo dienas pirkimų rezultatus skelbia Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu, kontroliuoja sutarčių vykdymą.
- Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
- Apskaičiuoja Nuostatų IV skyriuje nurodytus mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą. Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d. teikia patalpų savininkams (naudotojams) ar jų įgaliotiems asmenims.
- Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą (toliau - metinė veiklos ataskaita). Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius ją skelbia ir teikia patalpų savininkams Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu.
- Rengia metinį namo bendro naudojimo objektų atnaujinimo planą (toliau - metinis planas) ir (ar) ilgalaikį (2 ir daugiau metų) namo bendro naudojimo objektų atnaujinimo planą (toliau - ilgalaikis planas), apskaičiuoja mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifą ir teikia juos patalpų savininkams tvirtinti. Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba balsavimą raštu dėl namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, aprūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus. Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
Be to, administratorius turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Administratorius taip pat privalo teikti informaciją apie save:
- Informaciją apie administratorių - pavadinimą, teisinę formą, buveinę, bendrąjį telefono numerį, el.
- administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardą, pavardę, telefono numerį, el. paštą, techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybu ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numerius.
- patalpų savininkų atstovų vardą ir pavardę, kontaktinę informaciją (adresą ir (ar) telefono numerį, ir (ar) el.
Savivaldybės Vaidmuo Priežiūroje ir Kontrolėje
Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Pavyzdžiui, Kauno miesto savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyrius vykdo valdytojų priežiūrą ir kontrolę pagal patvirtintas taisykles. Skyrius valdytojų priežiūrą ir kontrolę vykdo, Kauno miesto daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūros ir kontrolės taisyklių (toliau - Taisyklės), patvirtintų 2020-04-28 Kauno miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 6.
Prašymai pateikiami Savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyriui, Laisvės al. 94A, Kaunas.
Bendrijos Steigimas
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų. Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.
Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma: dalyvio vardas ir pavardė ir kita informacija. Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime.
Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.
Dokumentų ir Lėšų Perdavimas Pasikeitus Valdytojui
Pasikeitus valdytojui, svarbu užtikrinti sklandų dokumentų ir lėšų perdavimą:
- Naujasis valdytojas gali kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas. Raginime galėtų būti nurodomos ir Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.84 str. 10 d.
- Jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, arba naujasis valdytojas papildomai neragino buvusio valdytojo įvykdyti savo pareigas, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 29 straipsniu „Ieškinys pareiškiamas teismui pagal atsakovo gyvenamąją vietą. Juridiniam asmeniui ieškinys pareiškiamas pagal juridinio asmens buveinę, nurodytą juridinių asmenų registre.
Teismas sprendime nurodys terminą, per kurį atsakovas turės įvykdyti sprendimą.
Nepatenkinti administratoriaus veikla butų savininkai organizuoja susirinkimą dėl Jungtinės veiklos sutarties pasirašymo (JVS).
tags: #ank #daugiabuciu #namu #pareigu #nevykdymas