Buto pardavimas ar pirkimas dažnam Lietuvos gyventojui yra neeilinis ir nekasdienis įvykis. Todėl kiekvienam, planuojančiam parduoti ar pirkti nekilnojamąjį turtą, reikia žinoti svarbius aspektus, kad procesas būtų sklandus ir teisėtas.
Nuosavybės teisės ir sutikimai
Svarbu žinoti, kad jei butas yra įgytas santuokos metu, jis yra bendroji jungtinė abiejų sutuoktinių nuosavybė, net jeigu įgytas tik vieno iš sutuoktinių vardu. Išimtis yra tik dovanotam ar paveldėtam turtui - šis yra asmeninė sutuoktinio nuosavybė.
Parduoti butą, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, gali tik abu sutuoktiniai kartu, arba vienas sutuoktinis, turėdamas kito sutuoktinio notariškai patvirtintą įgaliojimą. Jeigu butas yra sutuoktinio įsigytas iki santuokos, jam padovanotas ar paveldėtas, jį galima parduoti ir be kito sutuoktinio žinios.
Lina Simonaitytė-Venckuvienė atsako į skaitytojos klausimą:
„Su vyru išsiskyrėme prieš devynerius metus. Buvęs sutuoktinis išėjo gyventi kitur, vieno kambario bute palikęs mane su dukra. Jis neturėjo pretenzijų dėl buto, todėl nebuvo jokių turto dalybų. Po penkerių metų nusprendus parduoti butą buvo pasakyta, kad tam reikalingas buvusio vyro sutikimas. Norėčiau sužinoti ar tebegalioja šis įstatymas, jei taip, kuriam laikui praėjus po skyrybų galėsiu parduoti butą be buvusio sutuoktinio sutikimo?“
Atsakymas:
Iš klausimo neaišku ar butas buvo vyro asmeninė nuosavybė (pavyzdžiui dovanotas arba įsigytas už asmenines lėšas), ar bendroji jungtinė nuosavybė. Jei šis turtas yra asmeninė vyro nuosavybė, Jūs negalite jo parduoti. Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė yra turtas, įgytas po santuokos sudarymo abiejų sutuoktinių ar vieno jų vardu ir preziumuojama, kad toks turtas priklauso abiems sutuoktiniams lygiomis dalimis.
Civilinio kodekso 3.87 straipsnyje nurodyta, kad sutuoktinių turtas yra jų bendroji jungtinė nuosavybė, kol jis nėra padalytas arba kol bendrosios jungtinės nuosavybės teisė nėra pasibaigusi kitokiu būdu. Taigi šiuo atveju, jeigu butas buvo įgytas santuokos metu ir po skyrybų nebuvo atidalintas, jis vis dar priklauso abiems sutuoktiniams, todėl Jūs buto negalite parduoti be buvusio sutuoktinio leidimo.
Siūlau tarpusavyje sudaryti sutartį, pagal kurią sutuoktinis atsisako teisės į butą arba sudaryti sutartį, pagal kurią pasidalinate butą (tuomet Jūs galėsite parduoti tik savo dalį).Jeigu sutuoktinis nesutinka sudaryti tokios sutarties, kreipkitės į teismą ir šis padalins butą.
Šalių sutartis ar teismo sprendimas, kuriuo padalyta bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, turi būti registruojamas hipotekos įstaigoje, kurioje įregistruota vedybų sutartis arba yra padalytas turtas, padarant atitinkamą įrašą vedybų sutarčių registre.
Dokumentai, reikalingi buto pardavimui
Konkretus dokumentų sąrašas priklauso nuo konkrečios faktinės situacijos. Visais atvejais reikalingi:
- Sutarties dalyvių asmens dokumentai
- Buto nuosavybės įgijimo dokumentai (buto privatizavimo, pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartys, paveldėjimo ar nuosavybės teisės liudijimai ar kt.)
- Buto energinio naudingumo sertifikatas
- Teismo leidimas (jei pardavėjas turi nepilnamečių vaikų ir nori parduoti butą, kuriame šeima gyvena)
Nuo 2013 m. parduodant butą (taip pat kitas gyvenamąsias patalpas, pvz., namą) privaloma atlikti energinio naudingumo sertifikavimą ir gauti buto energinio naudingumo sertifikatą, kuris turi būti perduotas pirkėjui. Tipinį buto sertifikatą, žymintį žemiausią energinio naudingumo klasę, galima užsisakyti per notarą - tai yra pigiausias variantas.
Dokumentus, reikalingus teismo leidimo gavimui, gali padėti paruošti ir notaras.
Skolos už komunalines paslaugas
Parduodant butą, reikia padengti visas skolas už komunalines paslaugas (šildymą, vandenį, elektrą, atliekų tvarkymą). Tačiau reikia žinoti, kad skolos yra ne buto, o jo savininko. Jei pardavėjas turi įsiskolinimų už komunalines paslaugas, pardavus butą tos skolos niekur nedings ir automatiškai pirkėjui nepereis. Už skolas, susidariusias iki nuosavybės teisės perleidimo, atsakingas pardavėjas.
Registracija Nekilnojamojo turto registre
Buto pirkimo-pardavimo sutartį reikia įregistruoti viešame nekilnojamojo turto registre, kurį tvarko VĮ Registrų centras. Įregistravimo terminas nėra nustatytas, tačiau norint įrodyti savo, kaip teisėto buto savininko, teises kitiems asmenims (pvz., norint sudaryti elektros energijos pirkimo-pardavimo sutartį), nuosavybės teisė į butą turi būti išviešinta.
Sutartį įregistruoti pirkėjas gali asmeniškai nuvykdamas į bet kurį Registrų centro filialą arba užsakyti registraciją gali notaras iškart po sutarties pasirašymo.
Mokesčiai parduodant butą
Tam tikrais atvejais buto pardavimas sukelia prievolę mokėti mokesčius. 15 proc. gyventojų pajamų mokestį nuo „pelno“, gauto pardavus butą turi sumokėti pardavėjas, jei jis pardavė butą nepraėjus 5 metams nuo buto įsigijimo dienos.
„Pelnas“ apskaičiuojamas, iš sumos, gautos pardavus butą, atėmus to buto įsigijimo kainą (pvz., butas buvo nusipirktas už 20000 litų, o po metų parduotas už 30000 litų - 15 proc. pajamų mokestis skaičiuojamas nuo 10000 litų skirtumo).
Jei parduodamas butas, kuriame ne mažiau kaip du metus iki pardavimo buvo deklaruota pardavėjo gyvenamoji vieta, gyventojų pajamų mokesčio mokėti nereikia.
Beveik visos aprašytos taisyklės taikomos ir parduodant gyvenamąjį namą su namų valda. Šiuo atveju papildomai pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti būtinas dokumentas yra žemės sklypo planas.
Kiti svarbūs aspektai
- Įprastine tvarka negali būti parduodamas butas, jei jis yra areštuotas ar dėl jo teisme vyksta ginčai.
- Nekilnojamojo turto perleidimo sandoriai galioja, tik jei yra patvirtinti notaro.
Teisinė pagalba ir konsultacijos
Labai dažnai asmenims, norintiems atlikti vieną ar kitą nekilnojamojo turto sandorį, iškyla daug klausimų, atsiranda nerimas suklysti bei pasielgti neteisingai. Tokiais atvejais rekomenduojama kreiptis į advokatą ar notaro, kuris gali suteikti teisinę konsultaciją ir padėti išvengti klaidų.
Išskirtinai specializuojamės NEKILNOJAMO turto teisinėje sferoje. Konsultuojame kaip tinkamai paruošti testamentą, į ką reikia atkreipti dėmesį, kaip išvengti tipinių klaidų. Sprendžiame paveldėjimo teisės pagal įstatymą bei paveldėjimo teisės pagal testamentą klausimus. Tikriname dokumentus, atliekame išsamią analizę. Rengiame dokumentus susijusius su Nekilnojamojo Turto teise. Atliekame paruoštų dokumentų teisinę analizę.
Padedame spręsti visus turto pasidalijimo ar naudojimosi tvarkos nustatymo klausimus tarp bendraturčių. Rengiame sutartis. Jeigu negalima turto padalinti į du atskirus turtinius vienetus, tuomet labai svarbu nustatyti naudojimosi tvarką nekilnojamuoju daiktu. Nustačius naudojimosi tvarką nekilnojamuoju daiktu, tampa patogu jį valdyti, juo disponuoti ir nėra jokių keblumų jį parduoti. Ypatingai tai svarbu miško paskirties sklypams, kuriuose privalu ūkininkauti.
Analizuojame ir konsultuojame NT pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymo klausimais. Teisiniu požiūriu vertiname situaciją bei pateiktus dokumentus. Analizuojame parengtas sutartis. Galime atstovauti klientus pagal teisinių paslaugų sutartis arba įgaliojimus, jeigu klientas negali atstovauti pats.
Štai lentelė, apibendrinanti pagrindinius mokesčius, susijusius su buto pardavimu:
| Mokestis | Dydis | Pastabos |
|---|---|---|
| Gyventojų pajamų mokestis | 15% nuo pelno | Mokamas, jei butas parduodamas nepraėjus 5 metams nuo įsigijimo dienos ir jame nebuvo deklaruota gyvenamoji vieta bent 2 metus. |
| Notaro mokestis | 0,45% nuo sumos, bet ne mažiau kaip 28,96 eurų ir ne daugiau kaip 5 792,40 eurų | Mokamas už nekilnojamojo turto perleidimo sutarties patvirtinimą. |
Šie patarimai padės jums sėkmingai privatizuoti butą ir išvengti galimų problemų ateityje. Kreipkitės į specialistus, kad gautumėte profesionalią pagalbą ir užtikrintumėte savo teises.
Vartelių be užpildo montavimo instrukcija
tags: #advokatu #konsultacijos #del #butu #privatizavimo