Daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) Lietuvoje yra svarbus instrumentas užtikrinant tinkamą daugiabučių namų priežiūrą ir valdymą. Šiame straipsnyje aptarsime įvairius klausimus, susijusius su bendrijų steigimu, valdymu, mokesčiais ir kitais aktualiais aspektais, remiantis teisine baze ir praktiniais pavyzdžiais.
Bendrijos Steigimas ir Narystė
Gyvenamųjų namų kvartale įsteigus daugiabučių namų bendriją, svarbu išsiaiškinti, ar visi namai privalo jai priklausyti. Jeigu individualaus gyvenamojo namo savininkas nepareiškia savo valios prisijungti prie bendrijos, prieš jo valią jo namo įrašyti į bendrijos įstatus negalima. Tačiau gali būti, kad ankstesnis to pastato savininkas buvo pareiškęs tokią valią ir pastatas į bendriją jau yra įtrauktas.
Savininkus, pareiškusius savo valią tapti bendrijos nariais, bendrijos pirmininkas įrašo į bendrijos narių sąrašą, jis yra atsakingas ir už to sąrašo atnaujinimą. Po prašymo pateikimo turėtumėte gauti patvirtinimą, kad esate įtraukti į bendrijos narius. Taip pat bendrija turi įsipareigoti supažindinti jus su būsimais mokesčiais ir siųsti sąskaitas periodiškai, bet ne po metų kai gresia sankcijos.
Mokesčiai ir Įmokos
Vienas iš dažniausiai užduodamų klausimų - už ką ir kiek reikia mokėti bendrijos nariams. Įprastai mokestiniuose pranešimuose atskirose eilutėse surašoma, kam ir kokiu tikslu renkami mokestiniai įnašai. Taip pat svarbu žinoti, kad savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka. Nėra normalu mokėti vieną bendrą sumą, reikėtų mokestiniame pranešime nurodyti.
Kaupiamosios Lėšos
Taip, būtina kaupti lėšas privalomiesiems bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbams. Kol nėra patvirtinto ilgalaikio plano ir kartu - pagal jį nustatytų įnašų dydžių, būtina kaupti lėšas privalomiesiems bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbams. Kaupiamuosius mokesčius mokėti turi visi savininkai - ir butų, ir kitų patalpų, kitaip bus pažeistas lygiateisiškumo ir proporcingumo principas, įtvirtintas Civiliniame kodekse.
Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui. Iš praktinės patirties žinome, kad, pavyzdžiui, prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui.
Mokesčiai už Bendrą Naudojimą
Už bendrojo naudojimo žemės privalomąją priežiūrą (pavyzdžiui, žolės pjovimas, pėsčiųjų takų valymas) moka proporcingai visi savininkai. Įprastai žemės priežiūrai lėšos numatomos biudžete. Biudžetą tvirtina bendrijos narių susirinkimas.
Jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto (aikštelė) įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai, manytume, visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo. Bendra aikštelė didina visų butų vertę, nėra aišku, ar kuris nors savininkas neįsigys automobilio rytoj, gal kuris parduos savo automobilį ir rytoj jau neturės.
Jeigu vandens tiekėjo yra nustatytas mėnesinis aptarnavimo mokestis, vis tiek jį turbūt turės sumokėti, o jeigu vandens nenaudojo, tai už konkretų vandens kiekį neturi mokėti. Jeigu yra, pavyzdžiui, patvirtintas kaupimas vandens nuotekų tinklų atnaujinimui, turės mokėti tas kaupiamąsias lėšas.
Pagal LR civilinio kodekso 4.82 str. 1 punktą būtų ir patalpų savininkai privalo apmokėti bendro naudojimo paslaugas. Šiuo atveju konkrečiai kalba eina apie suvartotą elektros energiją. Ar patalpų (administracinių) savininkas turintis atskirą įėjimą į savo patalpas, nenaudojantis bendrų laiptinių, požeminiu parkingu, bei namo išorėje nėra apšvietimo, taip pat turi apmokėti, už bendrai suvartotą elektrą? Ar tokiais atvejais nėra taikomas tam tikras įstatymas atleidžiantis nuo mokėjimo?
Mokėjimas už Rūsio Patalpas
Kai asmuo nuosavybės teise valdo ne butą, bet negyvenamąsias patalpas, kurių naudingasis plotas nėra nurodomas registrų duomenų išrašuose, o nurodomas tik jų bendrasis plotas, mokestiniai įnašai priskaitomi pagal tų patalpų bendrąjį plotą (vadovaujantis tam tikromis Aukščiausiojo Teismo nutartimis ir Civilinio kodekso 1.5 straipsnyje įtvirtintais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, taip pat Daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) investicijų plano.
Parama Daugiabučių Modernizacijai
Nuo šių metų balandžio mėnesio pasikeitė valstybės teikiama parama daugiabučių modernizacijai. Ji siekia nebe 40, o 35 proc. Gyventojai, dalyvaujantys Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programoje, dažnai per mažai dėmesio skiria vienam iš svarbiausių ir pirmųjų žingsnių modernizacijos procese - išsamiam investicijų plano nagrinėjimui. O šiame žingsnyje, kaip pastebi ekspertai, būtina apsvarstyti kiekvieną detalę.
Bendrijos Valdymas ir Sprendimų Priėmimas
Bendrijos nariai turi teisę dalyvauti susirinkimuose ir balsuoti dėl svarbių klausimų. Bendrijos narių teisėtai priimtus sprendimus vykdo visi savininkai, t.y. Bendrijos narių visuotiniame susirinkime (arba bendrijos nariams balsuojant raštu) vienas bendrijos narys turi vieną balsą, nesvarbu, kiek į bendriją įtrauktų butų ar patalpų, ar pastatų jis valdo nuosavybės teise.
Aukščiausias organas bendrijoje - bendrijos narių visuotinis susirinkimas. Jis gali priimti įvairius sprendimus, taip pat ir atšaukiančius, žinoma, vadovaujantis protingumo, sąžiningumo, žalos nedarymo, teisėtumo principais. Ar visuotiname susirinkime priimtą klaidingą sprendimą gali visuotinas susirinkimas atsaukti, paskelbti negaliojančiu, sekančiame susirinkime?
Taip, organizuoti visų bendrijos narių balsavimą raštu (nešaukiant susirinkimo), kai yra renkamas bendrijos pirmininkas, negalima, bet jeigu yra šaukiamas bendrijos narių susirinkimas, tuomet galima iš anksto pareikšti nuomonę raštu.
Susirinkimo Kvorumas
Organizuojant bendrijos narių (BN) susirinkimą būtina turėti registruotojo bendrijos pirmininko parašu susirinkimo dieną patvirtintą bendrijos narių sąrašą, kurį reikia pridėti prie BN susirinkimo protokolo. Sudaryti, laiku atnaujinti ir saugoti bendrijos narių sąrašą yra bendrijos pirmininko pareiga.
Jeigu įstatuose įrašyta, kad tokiais atvejais pranešimą reikia įteikti į rankas, reiškia, visiems (100 proc.) bendrijos nariams ir reikia įteikti į rankas. Dažniausiai įstatuose būna įrašyta keletas variantų: arba registruotu laišku, arba į rankas, arba į pašto dėžutes, gal jums verta pagalvoti apie įstatų keitimą.
Pirmininko Įgaliojimai
Bendrijos pirmininkas nuolatos organizuoja darbų pirkimus, už kuriuos iš butų savininkų reikalauja didžiulių sumų, pvz. kiemo išklojimas marmuro plytelėmis ar fontanėlio įrengimas. Apie tai informuoja SMS žinute ir pareikalauja, pvz., 4000 Eur. Bute gyvena buto savininkė, kur yra pensininkė ir paprasčiausiai neturi tokių pinigų. Susirinkimuose informacija pateikiama žodžiu, "už" nubalsuoja daugiau kaip 50 proc. butų savininkų, kurie yra suinteresuti darbų pirkimu. Ką daryti? Pirkimai bendrijoje organizuojami vadovaujantis patvirtintu bendrijos biudžetu, ilgalaikiu planu ir kaupiamųjų lėšų patvirtintu mėnesiniu tarifu, kitais bendrijos narių ar visų savininkų susirinkimo (balsavimo raštu) priimtais sprendimais.
Jeigu pirmininkas tik iš dalies neįvykdė reikalavimo, pavyzdžiui, neįtraukė esminio reikalavimo klausimo dėl valdymo organų, reikškia, jis formuoja ginčą. Galbūt verta įteikti dar vieną reikalavimą (saugesnis sprendimas), o gal susirinkime visgi buvo priimti reikalingi sprendimai? Reikėtų labai išsamiai išnagrinėti situaciją, o mes.
Bendrijos Narių Sąrašas
Jei keičiami įstatai, tai ar nėra taip, kad ir dalyvavę visuotiniame susirinkime asmenys tampa bendrijos nariais iš naujo kaip steigiant bendriją ? Bendrijos pirmininką renka, taip pat ir bendrijos įstatus tvirtina ne visi savininkai, o tik bendrijos nariai. Susirinkimo (balsavimo raštu) dieną būtina žinoti bendrijos narius, kad būtų galima žinoti kvorumą ir apskaičiuoti balsavusiųjų "už" dalį (skaičių). Prie bendrijos narių susirinkimo (balsavimo raštu) protokolo reikia pridėti bendrijos narių sąrašą, kurį savo parašu patvirtina tą dieną įregistruotasis bendrijos pirmininkas.
Bendrijos Veiklos Skaidrumas
Savininkas pats turi domėtis bendrais reikalais. Taip, savininkai turi gauti informaciją apie priskaitytus mokesčius ir kitą. Normalu, kad mokesčius turi mokėti visi savininkai, ir fiziniai, ir juridiniai asmenys. Normalu, kad skolos išieškomos.
DNSB steigimo metu priimtose ir uzregistruotuose istatuose buvo nuostata, kad kiek patalpu su unikaliais numeriais turi savinikas,tiek balsu jis turi balsavimo metu.Ar sia nuostata galima remtis skaiciuojant balsus. Be to, jeigu nuostata yra irasita istatuose.
Bendrijos ir Administratoriaus Santykiai
Daugiabučio namo administratorius iki balandžio 1 d. gyventojams privalo pateikti ataskaitas už pernai metais atliktus priežiūros darbus. Savivaldybės paskirtos daugiabučių namų administravimo įmonės iki balandžio 1 d. gyventojams privalo pateikti ataskaitas už pernai metais atliktus priežiūros darbus.
Dažniausiai Užduodami Klausimai (DUK)
Šiame skyriuje pateikiami atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus, susijusius su daugiabučių namų savininkų bendrijų veikla.
Ar galima atsisakyti mokėti už mašinų stovėjimo aikštelės įrengimą?
Situacijų būna įvairių, reikėtų gilintis, bet jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto (aikštelė) įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai, manytume, visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo.
Ar pirmininkė gali užsakyti remonto darbus be susirinkimo?
Taip, galite taikyti CK 4,83 st. Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos.
Ar privalau mokėti, jei nepriklausau bendrijai?
Situacija tokia, kad bendrija praktiškai negina gyventojų interesų, o mokesčiai imami. Ar privalau mokėti nuosavų namų kvartalo bendrijai mokesčio dalį skirtą bendrijai (t.y. kalba eina apie bendrijos mokestį), jei jai nepriklausau, tačiau gyvenu nuosavų namų kvartale? Taip pat būna, kad asmuo, kurio pastatas nėra įtrauktas į bendrijos įstatus, bendrai naudojasi objektu, kurį prižiūri bendrija, tuoment bendrija irgi reikalauja atitinkamai.
Ką daryti, jei pirmininkas nedaro susirinkimų?
Vadovaujantis Bendrijų įstatymo 11 str. 1 punktu susirinkimą gali iškviesti 1/5 bendrijos narių, įteikus bendrijos pirmininkui reikalavimą raštiškai, kad jis per mėn. laiko organizuotų susirinkimą, jei to nepadaro 1/5 bendrijos narių patys organizuoja susirinkimą. Klausimas: kaip turėtų atrodyti tas įteikiamas dokumentas pirmininkui, kuriuo reikalaujama surengti susirinkimą? Ar tame teikiamame rašte turi būti 1/5 bendrijos narių parašai su pavardėmis? Dokumentą reikėtų aiškiai pavadinti: REIKALAVIMAS. Taip, dokumentą turėtų pasirašyti visi susirinkimo reikalaujantys bendrijos nariai.
Ar gali bendrijos narys dalyvauti susirinkime su svetimu asmeniu?
Bendrijos narių susirinkimas gali balsuoti už tai, kad būtų leista tam asmeniu dalyvauti arba gali balsuoti taip, kad jis turi pasišalinti (turėtų pasišalinti, jei to nepadarytų, galima būtų kviesti policiją, pareiškiant kaltinimą dėl trukdymo susirinkimui). Priklausomai nuo situacijos, į tokio asmens klausimus, jeigujam būtų leista dalyvauti, galima būtų atsakyti.
Šis straipsnis suteikia išsamų supratimą apie daugiabučių namų savininkų bendrijų steigimą ir valdymą Lietuvoje, padeda gyventojams geriau orientuotis teisinėje bazėje ir priimtiInformuojame, kad Valstybinės metrologijos direktoriaus 2011 m. rugsėjo 16 d. įsakymu Nr. V-207 "Dėl butų karšto vandens apskaitos prietaisų metrologinės patikros periodiškumo nustatymo" nustatytas 4 metų periodiškumas. Informuojame, kad iki 2011/2012 metų šildymo sezono pradžios būtina atlikti butų šildymo skaitiklių metrologines patikras, jei nuo paskutinės tokios patikros datos praėjo keturi metai. Pagal LR įstatymus šildymo skaitiklių metrologinė patikra atliekama kas keturi metai. Pagal LR įstatymus šildymo skaitiklių metrologinė patikra atliekama kas keturi metai. Informuojame, kad Valstybinės metrologijos direktoriaus 2011 m. rugsėjo 16 d. įsakymu Nr. V-207 "Dėl butų karšto vandens apskaitos prietaisų metrologinės patikros periodiškumo nustatymo" nustatytas 4 metų periodiškumas. Pranešame, kad UAB "ADMI" išduoda buto energetinio naudingumo sertifikatą (G klasės) buto pardavimui. Paslaugos kaina 125 Lt su PVM. Nuo kovo 1 d. pastatų butų energinio naudingumo sertifikatus, reikalingus notariniams sandoriams atlikti, jau galima gauti ir elektroniniu būdu. Nuo liepos 1 d. parduodant ar kitaip perleidžiant nuosavybėn butą notarui reikės pateikti atsiskaitymo su daugiabučio namo bendrija pažymą. Toks reikalavimas numatytas Seimo priimtuose Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimuose. Nuo 2012 m. balandžio 13 d. Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2011-07-13 sprendimu Nr. 1-123 nustatė geriamojo vandens tiekimo ir nuotekų tvarkymo paslaugų kainas, kurias 2010-11-17 nutarimu Nr. 1-1794 buvo patvirtintas "Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratoriaus atrinkimo, skyrimo ir keitimo tvarkos aprašas".
tags: #653 #daugiabuciu #namu #savininku #bendrija