Žemės Sklypų Formavimo ir Pertvarkymo Projektai: Išsamus Komentaras

Šiame straipsnyje aptariami žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai Lietuvoje, remiantis įstatymais, taisyklėmis ir ekspertų komentarais. Aptarsime, kada tokie projektai reikalingi, kokios procedūros taikomos ir kokie apribojimai galioja.

Žemės Sklypų Padalijimas, Atidalijimas, Sujungimas ir Perdalijimas

Pagal 40 straipsnį, žemės sklypai gali būti padalijami, atidalijami, sujungiami ar perdalijami, išskyrus įstatymų draudžiamus atvejus. Svarbu, kad nebūtų pažeidžiamas teisės aktuose nustatytas leidžiamasis užstatymo intensyvumas ir tankis (išskyrus atvejus, kai faktinį užstatymo intensyvumą ir tankį numatoma mažinti planuojant padidinti žemės sklypo plotą).

Servitutų Nustatymas

Keičiant ar nustatant papildomus žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto sprendinius, nustatomi servitutai, jei jie nebuvo nustatyti anksčiau. Taip pat svarbu atsižvelgti į teritorijas, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, kai šiame projekte jos nebuvo nustatytos.

Žemės Sklypų Formavimo Reikalavimai

Formuojant žemės sklypus, svarbu laikytis šių reikalavimų:

• Prie statinio ar įrenginio formuojamas tik vienas žemės sklypas, reikalingas statiniui ar įrenginiui eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto registre įrašytą jo tiesioginę paskirtį.
• Kaip atskiras žemės sklypas neformuojami žemės plotai, kuriuos užima elektros linijų stulpai ir kiti inžinerinės infrastruktūros objektai, kuriems aptarnauti reikalingas ne didesnis kaip 0,01 ha žemės plotas.

Žemės Sklypų Formavimo ir Pertvarkymo Projektų Tvirtinimas

Suderintus ir Nacionalinės žemės tarnybos patikrintus žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektus tvirtina meras ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse nustatyta tvarka.

Žemės Sklypų Perdalijimas Nerengiant Projekto

Du bendrą ribą turintys žemės sklypai gali būti perdalijami nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, kai tai neprieštarauja teritorijų planavimo dokumento sprendiniams. Tvarka ir atvejai, kai žemės sklypai pertvarkomi nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, nustatomi Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse.

Jeigu abiejų besiribojančių žemės sklypų paskirtis sutampa ir pertvarkoma dalis neviršija 0,04 ha (400 m²), galima vykdyti žemės sklypų perdalijimą (amalgamaciją) nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto.

Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 2 straipsnio 26 dalyje nurodyta, kad žemės sklypų perdalijimas - tai bendros ribos pakeitimas, kai vieno žemės sklypo dalis atidalijama ir prijungiama prie kito žemės sklypo, neformuojant atskiro naujo sklypo. To paties įstatymo 40 straipsnio 6 dalies 9 punktas numato, jog dviejų bendrą ribą turinčių žemės sklypų perdalijimas gali būti vykdomas nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, jeigu tenkinamos Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklėse (patvirtintose LR žemės ūkio ir aplinkos ministrų 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513) nustatytos sąlygos.

Pagal Taisyklių 6 punktą, tai leidžiama, kai perdalijamos sklypų dalys yra neracionalaus dydžio ir neviršija 0,04 ha (kitos paskirties žemei - šiuo atveju kitos paskirties gyvenamos paskirtie sklypams) bei po pertvarkymo nei vienas iš sklypų netampa mažesnis, nei minimalius reikalavimus atitinkantis žemės sklypas pagal savo paskirtį.

Praktikoje ši procedūra vyksta taip:

• Matininkas parengia žemės sklypų perdalijimo planą. Jame tiksliai suprojektuojama, kokia sklypo dalis atidalijama ir prijungiama prie kaimyninio sklypo.
• Planas derinamas su abiejų sklypų savininkais bei savivaldybės administracijos direktoriumi.
• Sprendimą dėl perdalijimo būdu patikslintų sklypų plotų ir ribų patvirtinimo priima Nacionalinės žemės tarnybos vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas.
• Po tokio sprendimo galima atnaujinti abiejų sklypų kadastro duomenis pagal kadastro nuostatų reikalavimus ir kreiptis į notarą dėl dalies sklypo perleidimo sandorio įteisinimo (jei keičiasi sklypų plotai).

Svarbu įvertinti, kad po perdalijimo abiejų sklypų plotai ir matmenys turi atitikti teisės aktuose nustatytus minimalius normatyvus pagal žemės naudojimo paskirtį, taip pat būtina išsaugoti privalomus privažiavimus bei nepažeisti kitų galiojančių specialiųjų žemės naudojimo sąlygų.

Apibendrinant, jei abu sklypai yra tos pačios paskirties ir keičiama dalis neviršija 0,04 ha, bendrą ribą galima perkelti taikant žemės sklypų perdalijimo (amalgamacijos) procedūrą, nerengiant formavimo ir pertvarkymo projekto; jei sąlygos netenkinamos, būtina rengti formavimo ir pertvarkymo projektą ar kitą teritorijų planavimo dokumentą.

Duomenų Registravimas

Pagal žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą suformuoti žemės sklypai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai ir įstatymų nustatyti juridiniai faktai Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka registruojami Nekilnojamojo turto registre.

Projektų Keitimas

Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai keičiami, kai projekto iniciatorius (-iai) pageidauja pakeisti projekto sprendinius visoje pagal projektą suplanuotoje teritorijoje. Sprendimą pakeisti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą tvirtina meras, suderinęs su Nacionaline žemės tarnyba.

Žemės Sklypo Ribos Perkėlimas

Iš principo galima perkelti bendrą ribą ~6 m į kaimyno pusę, jeigu abu sklypų savininkai sutinka. Procedūra vykdoma rengiant Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą (ŽSFP), laikantis šių sąlygų:

• Žemės sklypų paskirtys sutampa (pvz., abu kitos paskirties, gyvenamosios teritorijos - vienbučių ir dvibučių).
• Nėra galiojančio detaliojo plano sprendinių, kurie toje vietoje nustato privalomas ribas; jei detalusis planas yra, ribų keitimui gali reikėti jo sprendinių koregavimo.
• Išlieka reikalavimai mažiausiam sklypo plotui, fasadams, atstumams, servitutams ir inž. tinklams.
• Dažnai prireikia teisinio pagrindo plotų pasikeitimui (pirkimo-pardavimo, mainų ar dovanojimo sutarties daliai, kuri „pereina“ iš vieno sklypo kitam).

Atlikus projektą, būtų tikslinamos ribos, atliekami kadastriniai matavimai ir atnaujinami Registrų centro duomenys.

Teritorijų Planavimo Problemos

Teritorijų planavimas - tai procesas, kuriuo kompleksiškai planuojama teritorija. Nuo 1996 m. iki 2014 m. galiojo iš esmės nepakeista planavimo tvarka. Detaliųjų planų rengimas, derinimas bei kiti teritorijų planavimo sistemos klausimai buvo pernelyg biurokratizuoti, ištempti laike, turintys daug „pilkų zonų”.

Valstybės kontrolė 2019-06-18 skelbia: ” Kaip rodo audito rezultatai, viena pagrindinių problemų šioje srityje (red. Teritorijų planavimo) - ilgas procesas. Jį lemia kelios priežastys. Viena jų - naudojimasis automatiniais pritarimais. Antra […] planavimo sąlygų išdavimo ir dokumentų derinimo procesuose dalyvauja ne tos pačios institucijos. Trečia priežastis - nėra laikomasi baigiamojo teritorijų planavimo etapo stadijų terminų. Įgyvendinus šio audito rekomendacijas, turėtų būti sukurta sistema, leidžianti laiku ir kokybiškai parengti teritorijų planavimo dokumentus”.

Statyba Žemės Ūkio Paskirties Žemėje

Dažnai kyla klausimų, kokius statinius galima statyti turimame žemės ūkio paskirties žemės sklype. Todėl, prieš planuojant bet kokio statinio statybą, pirmiausia svarbu išsiaiškinti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudojimo būdą, pagal kurį nustatoma, kokios paskirties statinius galima statyti konkrečiame žemės sklype.

Jei žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudojimo būdas yra kiti žemės ūkio paskirties sklypai, tuomet šiame žemės sklype galimi ūkininkų sodybų ir žemės ūkio veiklai ar alternatyviajai veiklai reikalingi statiniai.

Kas Yra Ūkininko Sodyba?

Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) informuoja, kad pagal Ūkininko ūkio įstatymą ūkininko sodyba - tai nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pastatytas vienas gyvenamosios paskirties pastatas su pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatais, reikalingais ūkininko veiklai vykdyti.

Konkrečių galimų statyti statinių (pastatų, inžinerinių statinių) dydžių teisės aktai nenustato. Reikia vadovautis teritorijų planavimo dokumentų ar kaimo plėtros žemėtvarkos projektų sprendiniais, konkrečiu atveju taikytinais teisės aktų reikalavimais.

Kada Statybos Leidimas Nereikalingas?

Lietuvoje galima statyti be statybos leidimo tik tam tikrose paskirties žemėse, tačiau reikia atkreipti dėmesį į keletą svarbių kriterijų, įskaitant pastato paskirtį ir dydį:

• Sodo sklypai ir daržo žemė: galima statyti iki 80 m² dydžio gyvenamąjį pastatą, skirtą sezoniniam gyvenimui ar kitoms nenuolatinėms veikloms.
• Žemės ūkio paskirties žemė: ūkiniai pastatai, tokie kaip tvartai, sandėliai, malkinės, garažai ir kt., neturėtų viršyti 80 m² dydžio. Gyvenamuosius pastatus galima statyti tik tada, kai žemės paskirtis pakeičiama į gyvenamąją.
• Gyvenamosios paskirties žemė: iki 80 m² dydžio pastatai gali būti statomi be leidimo. Tai apima ir nedidelius sodo namelius, vasarnamius, nedidelius gyvenamuosius namus.

Daugelyje žemės paskirčių pastatai, kurių plotas neviršija 80 m², gali būti statomi be leidimo.

Gyvenamojo Namo Statyba Žemės Ūkio Paskirties Žemėje 2025 Metais

Pagal Lietuvos įstatymus, žemės ūkio paskirties žemėje galima statyti įvairius statinius, tačiau jie turi būti tiesiogiai susiję su žemės ūkio veikla. Ūkiniai pastatai - tai įvairūs statiniai, kurie naudojami žemės ūkio veiklai, tokie kaip sandėliai, tvartai, šiltnamiai, angarai ir kt.

Vienas svarbiausių aspektų, leidžiančių statyti gyvenamąjį namą žemės ūkio paskirties žemėje, yra statinio dydis. Pagal šiuo metu galiojančius įstatymus, galima statyti gyvenamąjį namą, kurio plotas neviršija 80 kvadratinių metrų be žemės paskirties keitimo.

Žemės ūkio paskirties sklypuose gyvenamieji namai gali būti statomi ūkininkams ir jų šeimos nariams, jei tai būtina ūkininkavimui.

Apibendrinant, gyvenamojo namo statymas žemės ūkio paskirties žemėje Lietuvoje 2025 metais yra griežtai reglamentuojamas, tačiau teisinės galimybės leidžia statyti gyvenamuosius pastatus iki 80 kvadratinių metrų be žemės paskirties keitimo, jei pastatas tiesiogiai susijęs su ūkininkavimu. Ūkininkams ir jų šeimos nariams šios taisyklės suteikia tam tikras lengvatas.

Ūkininko Pažymėjimas

Kalbos apie statybas žemės ūkio paskirties sklypuose prasidėjo supratus seniai visiems žinomą, tačiau anksčiau mažiau viešintą žmonėms sutaupyti leidžiančią schemą.

Pagal įstatymą žmonės, kurie turi ūkininko pažymėjimą ir ne mažesnį nei 0,5 ha žemės ūkio paskirties sklypą, tame sklype galėjo statyti vadinamąją ūkininko sodybą. Reikėdavo parengti žemėtvarkos projektą, kuriame suplanuojama teritorijos riba, žyminti ūkininko sodybos ribą, ir sklype statyti pastatą. Jis galėjo būti ir tiesiog žmogaus gyvenamasis namas su visais patogumais, šalia jo galėjo būti ir kitų, ūkinių pastatų.

Iš esmės šis teisės aktas leisdavo žmonėms, kurie neužsiima jokia ūkine veikla, o tik yra išklausę kursus, reikalingus ūkininko pažymėjimui gauti, turėti normalaus dydžio nuosavą namą žemės ūkio paskirties sklype.

Neretai žemo našumo (nederlinga) žemės ūkio paskirties žemė, sklypai (ypač nedidelio ploto) parduodami daug pigiau nei vienbučių, dvibučių statybos paskirties sklypai, todėl lietuviai, norėdami sutaupyti, mokėdavo už ūkininkų kursus ir, gavę pažymėjimus, planuodavo nuosavo namo statybas žemės ūkio paskirties sklypuose.

Ūkininko Ūkio Įstatymo Pakeitimas

Šiemet, kovo 16 dieną, Seime buvo priimtas Ūkininko ūkio įstatymo pakeitimas, kuriuo numatoma, kad norint žemės ūkio paskirties sklype statyti statinį, minimalus žemės sklypo plotas galės būti 2 ha. Taip pat būsimo pastato statytojas turės deklaruoti pajamas, gautas iš ūkininko veiklos per 3 paskutinius metus. Šis įstatymo pakeitimas įsigaliotų nuo šių metų liepos 1 dienos.

Žemės Ūkio Paskirties Sklypo Keitimas Į Namų Valdą Saugomose Teritorijose

Saugomose teritorijose paskirtį keisti įmanoma, jei tvarkymo plane numatytas kraštovaizdžio tvarkymo rėžimas leidžiantis statybas. Nors pats tvarkymo planas paskirties nekečia, jis leidžiama arba neleidžiama statyba.

Pagal galiojančius teisės aktus, žemės ūkio paskirties žemėje statyti gyvenamąjį namą leidžiama tik labai ribotais atvejais - dažniausiai tik laikinuosius statinius arba statinius, susijusius su žemės ūkio veikla. Jeigu siekiama statyti nuolatinį namą, reikalinga pakeisti sklypo naudojimo paskirtį iš žemės ūkio į gyvenamąją.

Paskirties keitimo procedūra vis dar prasideda nuo detalaus teritorijų planavimo dokumento - žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto (jei jo dar nėra). Šis projektas nustato tikslią sklypo vietą, matmenis, naudojimo būdą ir statybos galimybes.

Svarbu žinoti, kad paskirties keitimas galimas tik urbanizuojamoje teritorijoje, tai yra ten, kur pagal galiojantį savivaldybės bendrąjį planą numatoma gyvenamųjų zonų plėtra.

Žemės Sklypo Paskirties ir Būdo Nustatymas

Kiekvienas žemės sklypas turi tam tikrą pagrindinę naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą, kuriuos reglamentuoja LR Žemės Ūkio ir LR Aplinkos Ministrų įsakymais dėl žemės naudojimo būdų turinio aprašo patvirtinimo. Konkretaus žemės sklypo esama žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis ir naudojimo būdas nurodomas V.Į. Registrų Centro nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše skiltyje „Daikto pagrindinė naudojimo paskirtis ir žemės sklypo naudojimo būdas". Pagal tai nurodoma, ką tame sklype galima daryti, kokią veiklą vystyti ar vykdyti.

Labai dažnai, turimame sklype, žmonės nusprendžia užsiimti kita veikla nei tai reglamentuoja esama žemės sklypo paskirtis ar būdas, tad tokiu atveju yra reikalingas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas. Be to pasitaiko atvejų, kuomet žemės sklypo paskirties ar būdo keitimas yra negalimas.

Kada Žemės Sklypo Paskirties Keitimas Galimas?

Pavyzdžiui, jei turite įsigiję sklypą Vilniaus rajone, kur žemės sklypo naudojimo paskirtis yra žemės ūkio paskirties žemė, o žemės sklypo naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai, galimybės keisti paskirtį priklauso nuo teritorijos planavimo sprendinių.

Jeigu Jūs matote, kad vadovaujantis Vilniaus rajono bendrojo plano sprendiniais sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją (bendrajame plane pažymėta atitinkama spalva ir indeksu), tai reiškia, kad žemės sklypo naudojimo paskirtį galėsite pakeisti į kitos paskirties žemę, kitu atveju - ne.

Kada Nereikia Rengti Teritorijų Planavimo Dokumento?

Gera žinia ta, kad atskirais atvejais, tam, kad pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą, nereikia rengti jokio teritorijų planavimo dokumento.

Pavyzdžiui, jei turite sklypą ir norite pakeisti jo paskirtį ir būdą, o būsima žemės sklypo paskirtis ir būdas atitinka savivaldybės bendrojo plano sprendinius ir šiam keitimui pritars savivaldybės administracijos direktorius pasirašydamas įsakymą, Jums nereikės rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.

Žemės Ūkio Paskirties Keitimas Į Gyvenamąją Kauno Rajone

Pavyzdžiui: Jūs, Kauno rajone, įsigijote žemės ūkio paskirties sklypą ir nusprendėte pasikeisti jo paskirtį, liaudiškai tariant, į gyvenamąją, t. y. Kitos paskirties žemė - Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos.

Pirmiausia Jūs turite kreiptis į Kauno rajono savivaldybę.

• Nuvykę į savivaldybę, dokumentų priėmimo skyriuje užpildote prašymo formą „Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo ar nustatymo“.
• Prašymas yra rašomas Kauno rajono savivaldybės administracijos direktoriui.
• Pateiktus dokumentus savivaldybės administracija Jūsų prašymą nagrinėja maždaug 20 darbo dienų ir pateikia sprendimą, ar galimas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas.
• Jei sprendimas yra teigiamas, tai Kauno rajono savivaldybės administracijos direktorius parengs įsakymą Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo.

Žemės Sklypų Formavimo ir Pertvarkymo Projektas

Kitais atvejais norint pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą arba norint žemės sklypą padalinti ir tuo pačiu pakeisti žemės sklypų paskirtį ir/ar būdą yra rengiamas Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detaliojo plano keitimas.

Pavyzdžiui: Turite žemės sklypą Vilniaus rajone, kuris nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas kaip žemės ūkio paskirties žemės sklypas. Jį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės.

Rengiant Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą, esamas sklypas padalijamas į tris naujus atskirus žemės sklypus: miškų ūkio paskirties, žemės ūkio paskirties ir kitos paskirties (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) sklypus.

Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.

"Kitos Paskirties" ir "Namų Valdos" Skirtumas

NTR pažymėjime nurodoma ne tik paskirtis, bet ir būdas. Namų valda, tai kai paskirtis kita, o būdas - vienbučių ir dvibučių arba daugiabučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Kitos paskirties sklypai, gali turėti įvairius būdus - visuomeninis, komercinis ir pan.

Pagal dabartinį reglamentavimą paskirtis yra Kita, o naudojimo būdai gali būti - namų valda, komercinė, sandėliavimo - gamybinė. Jei neparašyta Jūsų Registro pažymėjime, reikia tikslinti kadastrinius matavimus ir nustatyti naudojimo būdą.

Sklypai, kurių paskirtis yra KITA, yra skirti statybai, o būdas jau nustatomas atskirai.

Svarbios Datos ir Nutarimai

• Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2017 m. balandžio 5 d. nutarimo Nr. 2 pakeitimas.
• Lietuvos mokslo tarybos pirmininko 2020 m. kovo 2 d. įsakymo Nr. 1 pakeitimas.
• Valstybinės lietuvių kalbos komisijos 2022 m. sausio 6 d. nutarimas Nr. 2 dėl vardų rašymo lietuviškais rašmenimis.
• UAB „Ignitis“ vadovo sprendimu Nr. 1 paskelbti gamtinių dujų tarifai buitiniams vartotojams, įsigaliojantys 2025 m. liepos 1 d.

Šios datos ir nutarimai yra svarbūs žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo kontekste, nes jie gali turėti įtakos tam tikriems procesams ir reikalavimams.

tags: #40 #straipsnis #zemes #sklypu #formavimo #ir