Šiame straipsnyje aptarsime daugiabučių namų bendrijų steigimo ir veiklos klausimus, remiantis dažniausiai užduodamais klausimais ir teisiniais aspektais. Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą, todėl pateikiama informacija yra rekomendacinio pobūdžio.
Bendrijos Įsteigimas ir Narystė
Klausimas: Ar individualaus gyvenamojo namo savininkas privalo prisijungti prie bendrijos?
Jeigu individualaus gyvenamojo namo savininkas nepareiškia savo valios prisijungti prie bendrijos, prieš jo valią jo namo įrašyti į bendrijos įstatus (įraukti į bendriją) negalima (bet gali būti, kad ankstesnis to pastato savininkas buvo pareiškę tokią valią ir pastatas į bendriją jau yra įtrauktas).
Klausimas: Ar po prašymo pateikimo mes turėjome gauti kažkokį patvirtinimą, kad esame įtraukti į bendrijos narius?
Savininkus, pareiškusius savo valią tapti bendrijos nariais, bendrijos pirmininkas įrašo į bendrijos narių sąršą, jis yra atsakingas ir už to sąrašo atnaujinimą.
Klausimas: Kodėl vieni turi būti bendrijos nariai ir mokėti už viską daug daugiau (vaikų aikštelės įrengimas, nario mokesčiai....), kai kiti nėra bendrijos nariai, ir gauna sąskaitas tik už pvz apšvietimą ir kitus bendrus dalykus?
Bendrija turi įsipareigoti supažindinti mus su būsimais mokesčiais ir siųsti sąskaitas periodiškai, bet ne po metų kai gresia sankcijos?
Kaip skaičiuojami mokeščiai bendrijose?
Mokesčiai ir Įmokos
Klausimas: Ar privalau mokėti nuosavų namų kvartalo bendrijai mokesčio dalį skirtą bendrijai (t.y. kalba eina apie bendrijos mokestį), jei jai nepriklausau, tačiau gyvenu nuosavų namų kvartale?
Situacija tokia, kad bendrija praktiškai negina gyventojų interesų, o mokesčiai imami. Taip pat būna, kad asmuo, kurio pastatas nėra įtrauktas į bendrijos įstatus, bendrai naudojasi objektu, kurį prižiūri bendrija, tuoment bendrija irgi reikalauja atitinkamai...
Klausimas: Ar kaupimo įnašus turi mokėti buto savininkas ar nuomininkas?
Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui. Iš praktinės patirties žinome, kad, pavyzdžiui,...
Klausimas: Ar galiu atsisakyti mokėti už mašinų stovėjimo aikštelės įrengimą, remiantis tuo, kad toks mokestis nesusijęs su privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais ir aš neduodu sutikimo dėl aikštelės įrengimo, nes neturiu automobilio ir aikštelės įrengimas man yra neaktulus, be to esu pensininkas ir neturiu iš ko sumokėti tokių didelių pinigų. Ar remiantis DNSB susirinkimo balsų dauguma priimto sprendimo įrengti aikšelę vistiek privalėsiu prisidėti?
Situacijų būna įvairių, reikėtų gilintis, bet jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto (aikštelė) įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai, manytume, visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo. Bendra aikštelė didina visų butų vertę, nėra aišku, ar kuris nors savininkas neįsigys automobilio rytoj, gal kuris parduos sauvo automobilį ir rytoj jau neturės... Nebent savininkai galėtų...
Klausimas: Musų bendrijoje yra 8 butai su daliniais patogumais (šildomes patys), ir kai kurie kaimynai priešinasi mokesčiams. Kiek žnau, nuo kvadratūros reikia mokėti 0,05%. Gal aš ne taip supratau, jei būtų galimybė, norėčiau gauti paaiškinimą.
Taip, mokestiniai įnašai visiems savininkams priskaitomi proporcingai jų daliai pastate - pagal naudingąjį plotą. Jūsų nurodytas skaičius 0,05 skatina spėti, kad kalbate apie kaupiamąsias lėšas. Taip, būtina kaupti lėšas privalomiesiems bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbams.
Klausimas: Daugiabutis turi bendriją, esu buto savininkas, bet nesu įstojęs į bendriją. Kiekvieną mėnesį man yra skaičiuojamas DNSB nario mokestis, ar aš turiu jį mokėti, nors nesu įtrauktas į bendrijos narių sąrašą?
Įprastai mokestiniuose pranešimuose atskirose eilutėse ir surašoma, kam, kokiu tikslu renkami mokestiniai įnašai, gal pas jus netinkamai...
Klausimas: Ar normalu, kad bendrijos imonę garažo savininka paduoda i teisma po penkeriu metų už metinio mokesčio nemokejima? Kai pats savininkas nebuvo nė karto informuotas laišku, el.paštu ar telefonu. Juk savininkas turi žinoti, ką ir kiek moka.
Normalu, kad mokesčius turi mokėti visi savininkai, ir fiziniai, ir juridiniai asmenys. Normalu, kad skolos išieškomos. Taip, savininkai turi gauti informaciją apie priskaitytus mokesčius ir kitą. Be to, savininkas pats turi domėtis bendrais reikalais.
Klausimas: Ar teisėta tai, kad mokestiniuose pranešimuose įtraukiami ir administratoriaus, ir bendrijos pirmininko atlyginimai. Jeigu yra įkurta bendrija ir bendrijos pirmininkas privalo vykdyti jam priskirtas funkcijas, tai kodėl dar samdoma aptarnaujanti įmonė, kuri suteikia reikalingas paslaugas, paskiria savo administratorių, o namo savininkai priversti mokėti abiems atlyginimus?
Visi namai turi būti prižiūrimi, juos, t.y. Kai namo savininkai įsteigia bendriją, ji (bendrija) ir...
Bendrijos Pirmininko Veikla ir Atsakomybė
Klausimas: Ar pirmininkė gali užsakyti remonto darbus Bendrijos bendro naudojimo objektuose nesurengus visuotinio susirinkimo, be namo techninio prižiūrėtojo rekomendacijų ir neinformavus Bendrijos narių, butų savininkų? Ar tokiu atveju galima pritaikyti CK 4,83 st.
Taip, galite taikyti CK 4,83 st. Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos...
Klausimas: Bendrijos pirmininkas atodrėkio pradžioje (tirpstant sniegui) suorganizavo sniego valymą daugiabučių kieme. Neatsako, iš kokių lėšų bus atlikta paslauga, kokia kaina ir ar privalomas mokestis gyventojams, nedavusiems sutikimo. Taip pat ruošiamas privalomas vamzdynų (nuotekų) valymas ir diagnostika, nors yra butų, kuriuose nėra gyventojų. Ar privaloma mokėti tokiems butams už paslaugą, jei skaitiklių rodmenys nežymūs?
Dėl kiemo valymo. Kreipkitės į pirmininką paaiškinimo raštu, vadovaujantis Bendrijų įstatymo 14 str. 7 dalimis, jis turi atsakyti jums ir detaliai paaiškinti per 10 darbo dienų. Už bendrojo naudojimo žemės privalomąją priežiūrą (pavyzdžiui, žolės pjovimas, pėsčiųjų takų valymas) moka proporcingai visi savininkai. Įprastai žemės priežiūrai lėšos numatomos biudžete. Biudžetą tvirtina bendrijos narių susirinkimas. Primename ir tai, kad kilus grėsmei pastatui,...
Klausimas: Bendrijos pirmininkas nuolatos organizuoja darbų pirkimus, už kuriuos iš butų savininkų reikalauja didžiulių sumų, pvz. kiemo išklojimas marmuro plytelėmis ar fontanėlio įrengimas. Apie tai informuoja SMS žinute ir pareikalauja, pvz., 4000 Eur. Bute gyvena buto savininkė, kur yra pensininkė ir paprasčiausiai neturi tokių pinigų. Susirinkimuose informacija pateikiama žodžiu, "už" nubalsuoja daugiau kaip 50 proc. butų savininkų, kurie yra suinteresuoti darbų pirkimu. Ką daryti?
Pirkimai bendrijoje organizuojami vadovaujantis patvirtintu bendrijos biudžetu, ilgalaikiu planu ir kaupiamųjų lėšų patvirtintu mėnesiniu tarifu, kitais bendrijos narių ar visų savininkų susirinkimo (balsavimo raštu) priimtais sprendimais. Kiekvieną pirkimą reikėtų analizuoti atskirai (gali būti įvairių situacijų), bet jeigu kalbate apie marmurinių plytelių ir naujo fontanėlio įrengimą kieme (jeigu tai...
Klausimas: Kaip priversti buto ir patalpų savininką mokėti už visą jo valdomą turtą. Kaip susigrąžinti permokas tiems bendrijos nariams, kurie mokėjo neproporcingas įmokas?
Kai asmuo nuosavybės teise valdo ne butą, bet negyvenamąsias patalpas, kurių naudingasis plotas nėra nurodomas registrų duomenų išrašuose, o nurodomas tik jų bendrasis plotas, mokestiniai įnašai priskaitomi pagal tų patalpų bendrąjį plotą (vadovaujantis tam tikromis Aukščiausiojo Teismo nutartimis ir Civilinio kodekso 1.5 straipsnyje įtvirtintais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, taip pat Daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) investicijų plano...
Bendro Naudojimo Objektai ir Jų Priežiūra
Klausimas: Turime bendrą žaidimų aikštelę, įmonė saugos ją uždarė dėl to, kad yra nesaugi. Reikia atstatyti ir užtikrinti vaikams saugumą. Ar mes, kaip savininkai turime prisidėti tik aištelės atstatymo išlaidas? ( Gavome iš bendrijos pasiūlymą su keturženkle suma, pievele, minkštu asvaltu ir t.t.), ko prieš tai net neturėjome. Mes, kaip savininkai ar turime sutikti TIK atstatymui ar tai ką nubalsuos dauguma?
Bendrija rūpinasi visų bendrijos pastato savininkų bendrojo naudojimo objektais. Atsakingas už apžiūrą asmuo apie apžiūrų metu nustatytas deformacijas, defektus, dėl kurių pažeidžiami esminiai statinių reikalavimai ir kyla pavojus aplinkai, žmonių gyvybei, sveikatai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, privalo nedelsdamas apie tai informuoti namo savininkus (naudotojus), valdytoją ir (ar) techninį prižiūrėtoją, jei jis nedalyvauja apžiūroje. Asmuo, kuriam...
Klausimas: Vieną iš mūsų daugiabučių namų po kiekvieno lietaus pradėjo užpilinėti iš viršuje esančios privačios terasos. Nors terasa yra privati, tačiau užliejamam butui ji tarnauja kaip svetainės stogas. Man kaip bendrijos pirmininkui kyla klausimas, kas turėtų dengti remonto išlaidas? Visi gyventojai ar terasos savininkai?
Į tokius klausimus galima atsakyti tik įsigilinus į konkrečią situaciją, o situacijų būna labai įvairių. Bendri patarimai būtų tokie: 1) parengti ir patvirtinti bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuriame, be kitų dalykų, būtų nurodyta ir kam, kuriems savininkams priskiriamas bendrojo naudojimo objektas terasa - stogas; 2) atlikti terasos - stogo apžiūrą, pasikvietus atitinkamus specialistus, kurie apžiūros akte surašytų nustatytus pažeidimus, galimas to priežastis...
Klausimas: Reikia pakeisti kanalizacijos vamzdį, kuris yra laiptinės sienoje. pirmininkė aiškina, kad reikia daužyti tualeto sieną iš buto vidaus ir taip keis stovą, o jei daužys iš laiptinės pusės, sako, kad negarantuoja, kad kanalizacija bus pajungta :D absurdas... dar aiškina, kad išdaužius laiptinės pusėje angą mes turėsime už taisymą sumokėti. Kas teisus?
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio...
Klausimas: Bute prakiuro šildymo sistemos stovas bei vamzdeliai, jungiantys stovą su radiatoriumi. Ar apmokėti už darbus, stovą bei vamzdelius su trišakiais turi namo bendrija, ar buto savininkas?
Bendrijų įstatyme nurodyta, kad, be kitų, bendrojo naudojimo objektai yra "bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus)", o bendrojo naudojimo objektų priežiūra, remontas ir atnaujinimas - bendra...
Kita
Klausimas: Pastebėjau, kad sąskaitose skaičiuojama už 2 žmones, tačiau gyvenu viena, registruotas taip pat 1 gyventojas. Prašau, pakeisti, kad būtų skaičiuojama 1 žmogui.
Konsultantas neturi informacijos, dėl kokio konkretaus asmens mokesčių kreipiatės, šį klausimą siūlome pateikti jūsų bendrijos pirmininkui, jis paaiškins, už ką ir kaip priskaitomi jums mokesčiai. Atkreipiame dėmesį į tai, kad priskaitant mokesčius bendrijoje, nėra remiamasi bute įregistruotų ar gyvenančių asmenų skaičiumi (tai neturi reikšmės).
Klausimas: Daugiabučio namo kieme iki 3-4 val. ryto vyksta vakarėliai, leidžiant triukšmingą muziką, vartojamas alkoholis, dalyvauja mažamečiai vaikai. Policija sureagavo. Ar turetų reaguoti bendrijos pirmininkas?
Bet kuris nepatenkintas kaimynas tokiais atvejais (triukšmingi vėlyvi vakarėliai) gali kreiptis pagalbos telefonu 112 (rašote, kad policija sureagavo), galima iškviesti arba pranešti apie įvykį ir savivaldybės viešosios tvarkos skyriaus darbuotojams (būna, kad budi iki vėlumos, reikia pasidomėti savo savivaldybėje, ar toks skyrius yra ir kaip jis veikia), o bendrijos pirmininkas galėtų informuoti namo gyventojus apie viešosios tvarkos reikalavimus, atkreipti dėmesį į tai,...
Klausimas: Ar gali bendrija būti paramos gavėja (galvoje turiu 1,2 % gyventojo pajamų mokeščio), kokius žingsnius reiktų daryti jei paramos gavėja būti gali?
Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose (žr. Pasitikrinti, ar jūsų bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą, žr. čia:...
489-oji Daugiabučių Namų Savininkų Bendrija: Pavyzdys
Žemiau pateikiami 489-osios daugiabučių namų savininkų bendrijos įstatai, iliustruojantys bendrijos veiklos principus ir struktūrą:
Bendroji dalis
- Bendrijos pavadinimas: 489-oji daugiabučių namų savininkų bendrija (toliau - Bendrija).
- Sutrumpintas pavadinimas: 489-oji DNSB.
- Bendrija veikia laikydamasi Lietuvos Respublikos Konstitucijos, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - Civilinis kodeksas), Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo (toliau - Bendrijų įstatymas) ir kitų įstatymų, Lietuvos Respublikos Vyriausybės (toliau - Vyriausybė) nutarimų, kitų teisės aktų ir Bendrijos įstatų (toliau - Įstatai).
- Bendrija yra ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis privatusis juridinis asmuo.
- Bendrijos teisinė forma - bendrija.
- Bendrijos valdomi, naudojami ir prižiūrimi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai yra daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose, esančiuose adresais: Žemynos g. 3, Vilniaus m., Vilniaus m. sav.; unikalus Nr. 1098-6012-8016; Žemynos g. 5, Vilniaus m., Vilniaus m. sav.; unikalus Nr. 1098-6012-9013; ir kt.
- Bendrija turi mažiausiai dvi sąskaitas Lietuvos Respublikoje įregistruotuose bankuose ar kitose kredito įstaigose. Mažiausiai viena iš jų yra „kaupiamųjų lėšų sąskaita“, kurioje kaupiamos ir patikėjimo teise valdomos butų ir kitų patalpų savininkų (toliau - patalpų savininkai) lėšos, skirtos Bendrijos valdomų pastatų (toliau - Pastatas, Pastatai) atnaujinimui.
- Bendrijos veiklos tikslas: įgyvendinti Pastatų patalpų savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu, priežiūra, atnaujinimu.
Bendrijos uždaviniai
- Priimti sprendimus dėl Bendrijos administravimo būdo ir Pastato bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros (eksploatavimo) ir naudojimo organizavimo ir juos įgyvendinti.
- Priimti sprendimus dėl lėšų kaupimo Pastatų atnaujinimui pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.
- Priimti sprendimus dėl Pastatų atnaujinimo pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus ir dėl jo įgyvendinimo būdo.
Bendrijos narių teisės ir pareigos
- Dalyvauti Bendrijos narių susirinkimuose ir balsuoti priimant sprendimus;
- Laikytis Bendrijos įstatų, vykdyti Bendrijos organų sprendimus;
- Vykdyti kitas Bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų numatytas pareigas.
Ši informacija yra tik bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Dėl konkrečių situacijų visada rekomenduojama kreiptis į teisininkus ar kitus specialistus.