2005 metai Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje buvo reikšmingi dėl daugiabučių statybos programos pradžios bei statybų bumo įsibėgėjimo. Šiame straipsnyje aptarsime, kokie būsto įsigijimo niuansai laukia tų, kurie svarsto pirkti būstą, statytą 2005 metais.
Daugiabučių namų modernizavimo programa Lietuvoje pradėta įgyvendinti 2005 m. birželį. Jos tikslas - didinant energijos vartojimo efektyvumą ir mažinant patalpų šildymo išlaidas, padėti daugiabučių namų savininkams modernizuoti daugiabučius namus.
Būsto pirkimo sutartys: svarbūs aspektai
Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų:
- Tikslumas. Būtinai nurodykite sutarties sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų numerį, plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
- Esminės sąlygos. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.
- Kaina ir mokėjimo terminai. Tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir mokėjimo terminus bei dydžius.
- Trečiosios šalys. Nurodykite visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, turtas yra ginčo objektas teisme).
- Šalių pareiškimai ir garantijos. Nusimatykite, kad šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti preliminariąją sutartį.
- Baldai ir daiktai. Pridėkite paliekamų daiktų sąrašą, jei būstas parduodamas su baldais ar buitine technika.
- Patalpų fotofiksacijos. Pridėkite patalpų bei paliekamų daiktų fotofiksacijas. Jas atlikite du kartus: prieš pasirašant preliminariąją sutartį ir perduodant patalpas pirkėjui.
- Terminas notarinei sutarčiai. Apgalvokite terminą notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui (paprastai 2-8 savaitės).
- Pirmasis mokėjimas (avansas). Nustatykite rankpinigių dydį, kuris įpareigotų pardavėją parduoti, o pirkėją - pirkti. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos.
- Notarinės išlaidos. Numatykite, kaip pirkėjas ir pardavėjas dengsite notarines išlaidas.
- Sutarties pakeitimai. Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu.
- Sutarties galiojimas. Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
- Turto perdavimas. Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis.
2005 metų statybos būstų ypatumai
Nuo 2005 metų ši parametras pradėjo mažėti ir dabar siekia apie 55 kv. m, tačiau iki 1994 metų statytuose daugiabučiuose vidutinis butų plotas buvo panašus į dabartinį.
Nors 2004-2006 metų laikotarpiu butų kainų ir atlyginimo santykis pradėjo sparčiai prastėti, tačiau tuo metu pirkėjams rūpėjo ne būsto kaina, o galimybė 100% finansuoti įsigyjamą būstą itin ilgam laikotarpiui.
Daugiabučių tipai Lietuvoje
Lietuvoje per ilgus metus daugiabučių statybos technologijos keitėsi - medinius keitė blokiniai ir monolitiniai, o ne taip seniai kone populiariausiais tapo daugiabučiai iš blokelių. Nepaisant to, kad naujų daugiabučių kokybė žymiai geresnė, vis tik sandoriai iki šiol sudaromi ir dėl butų senuose daugiabučiuose.
Remiantis Registrų centro duomenimis, šiuo metu Lietuvoje daugiausia stovi mūrinės statybos daugiabučių - jų yra apie 22 tūkst. Blokinių - apie 7,5 tūkst., medinių - apie 6 tūkst. ir beveik 2 tūkst. daugiabučių, pastatytų iš blokelių.
Greičiausia - blokinių namų statyba. Anot pašnekovo, visi tokių daugiabučių statybiniai elementai pagaminami gamykloje, o statybų aikštelėje tik surenkami.
Blokinis daugiabutis
Blokinių namų problemos
Didžiausios bėdos - tarpblokinių siūlių nesandarumas, sieninių plokščių supleišėjimas, išporėjimas, stogo dangos nesandarumas, vidaus inžinerinių tinklų - vidaus nuotekų, vandentiekio, šilumos tinklų - fizinis susidėvėjimas, inžinerinės įrangos, pavyzdžiui, liftų, nusidėvėjimas.
Dėl šių priežasčių blokiniai namai yra energetiškai neefektyvūs - gyventojai suvartoja daug šilumos šaltuoju metų laiku, taip pat gali jausti diskomfortą dėl drėgmės, pastebėti skersvėjį, pelėsį.
Vienas didžiausių blokinių namų trūkumų - didelės šildymo sąskaitos ir išbalansuota šildymo sistema.
Garso izoliacija blokiniuose namuose
Pasak A. Šneiderio, pagrindinis niuansas, kurį turėtų žinoti pirkėjai, yra garso daugiabučiuose pralaidumas. Kaip teigia pašnekovas, prasčiausia garso izoliacija yra blokiniuose daugiabučiuose, kadangi juose panaudotos ganėtinai plonos konstrukcijos.
Renovacija: ar verta investuoti?
Kaip nurodo Būsto energijos taupymo agentūra, vidutiniškai vieno kvadratinio metro renovacija kainuoja 200 eurų iki valstybės paramos suteikimo. Tačiau net ir su valstybės pagalba investicijos siekia dideles sumas, o bendra investicijų į būstą suma - panaši, kuri būtų išleidžiama naujam būstui.
Renovuoti senos statybos daugiabučiai dažniausiai nepasiekia naujuose pastatuose siūlomos A ar A+ energetinės klasės, tad už šildymą vis tiek mokama daugiau.
Kainų pokyčiai
„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2023 metų spalio mėnesio reikšmė sumažėjo 0,1% (2023 metų rugsėjo mėnesio reikšmė nesikeitė).
2023 metų spalio mėnesį Vilniuje, Kaune ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai sumažėjo 0,1%, 0,1% ir 0,4% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.565 (-3 Eur/m²), 1.722 Eur (-2 Eur/m²) ir 1.074 Eur (-4 Eur/m²). Tuo tarpu Klaipėdoje spalio mėnesį užfiksuotas 0,3% butų kainų augimas ir vidutinė kvadratinio metro kaina pakilo iki 1.619 Eur (+6 Eur/m²).
NT bendrovės „Ober-haus“ 2021 metų balandžio duomenimis, gyvenamuosiuose rajonuose, senos statybos 2 kambarių buto blokiniame name kvadratinio metro kaina gali siekti nuo 1 260 iki 1 580 eurų.
Statistikos departamento duomenimis, jau savininką turėjusios senesnės statybos butai Vilniuje pabrango 8,1 proc. punkto, kai naujos statybos - vos 3,3 proc. punkto.
Didesnis kainos skirtumas jaučiamas kalbant apie blokinius pastatus, kuriuose vieno kvadratinio metro kaina Vilniaus miegamuosiuose rajonuose vidutiniškai siekia maždaug 1,2-1,5 tūkst. eurų.
Kreditavimo sąlygos
Banko kreditavimo sąlygos norint įsigyti butą blokiniame name yra truputį prastesnės: naujos statybos būstui pradinis įnašas yra 15 proc., o senos - 20-25 proc.
Visais atvejais kliento pajamos turi būti pakankamos, visų kliento turimų įsipareigojimų suma negali viršyti 40 proc. jo mėnesinių pajamų, maksimalus paskolos laikotarpis negali viršyti 30 metų ir klientas privalo būti sukaupęs ne mažesnį nei 15 proc. įnašą.
Apibendrinant, galima teigti, kad 2005 metų statybos būstai turi savų privalumų ir trūkumų. Svarbu atidžiai įvertinti savo poreikius ir galimybes, atsižvelgiant į būsto būklę, energetinį efektyvumą, garso izoliaciją ir kitus svarbius aspektus.