Gyvenamųjų namų bendrijų steigimas yra svarbus žingsnis siekiant efektyviai valdyti ir prižiūrėti daugiabučius namus. Šiame straipsnyje aptarsime esminius aspektus, susijusius su bendrijų steigimu, jų veikla ir atsakomybe, remiantis Lietuvos Respublikos įstatymais ir praktine patirtimi.
Bendrijos Steigimas ir Įstatyminiai Aspektai
Juridinis asmuo - tai vienas ar daugiau asmenų, įmonių ar įstaigų susivienijimas, skirtas tenkinti turtinius ar kitokius interesus. Juridinio asmens steigimo procedūra (jos sąlygos, kaštai bei trukmė) yra svarbus faktorius asmenims apsisprendžiant, ar kurti juridinį asmenį, ir jei taip, kokios formos.
Lietuvoje juridinio asmens steigimo tvarką reglamentuoja Civilinis kodeksas bei atskiras juridinių asmenų teisines formas reglamentuojantys įstatymai ir kiti teisės aktai. Kiekviena juridinio asmens forma turi savų steigimo procedūros ypatumų.
Bendrijos Narių Teisės ir Pareigos
Esu DNSB narys. Buvau paprašęs pirmininkės gauti susipažinimui bendrijos sąskaitas faktūras ir banko išrašus, pažiūrėti kaip leidžiami bendrijos pinigai, nes buvo įtarimų kad švaistomos lėšos. Banko išrašai nebuvo pateikti, motyvuojant, kad juose gali būti kokios nors asmeninės informacijos, asmens kodas ar pan. Sąskaitos buvo pateiktos be jokio registro, neaišku ar visos. Pamačius įtartinas sąskaitas ir man norint pasidaryti kopiją, nufotografuoti, jos buvo atimtos, sakant, kad net ir būdamas bendrijos nariu neturiu teisės užsifiksuoti sąskaitas analizei, netgi užsirašyti jų numerių ir informacijos. Koks įstatymas draudžia tai daryti? Ar galima bendrijos nariui pasidaryti sąskaitų kopijas?
Asmens duomenys turi būti saugomi, turime laikytis Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (BDAR). Tai reiškia, kad duomenų valdytojas, gavęs prašymą pateikti asmens duomenis...
Bendrijos Valdymas ir Atsakomybė
Visi namai turi būti prižiūrimi, juos, t.y. Kai namo savininkai įsteigia bendriją, ji (bendrija) ir...
Gyvenamųjų namų savininkų bendrijos dauguma gyventojų nusprendžia per susirinkimą, jog tvoros aukštis turi būti 1.60 m ir tai yra nurodyta susirinkimo protokole, kad toks balsavimas buvo įvykdytas, tačiau bendrijos pirmininkas savo nuožiūra pasidarė tvorą 2 metru aukščio, ar įmanoma ką nors dėl to padaryti? Nes į tą fakta, jog buvo nuspresta 1.60 m tvoros, nereguoja.
Svarbu apsispręsti, ko siekiate, ką norite padaryti. Galima skųsti bendrijos pirmininką savivaldybei dėl to, kad jis nesilaiko teisės aktų (nevykdo susirinkimo sprendimo) ir dar pasitikslinti, ar nebuvo reikalingas tvoros statybą leidžiantis dokumentas, galima netinkamą bendrijos pirmininką atšaukti iš pareigų, galima inicijuoti ...
Bendrojo Naudojimo Objektai ir Jų Priežiūra
Namo stovai yra bendrojo naudojimo objektai, už jų priežiūrą ir remontą moka visi namo savininkai proporcingai savo daliai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie stovo (jis bendras, ne asmeninis), dažniausiai neprireikia prieigos per kambarį, prieinama per WC ar vonios patalpą.
Reikia pakeisti laptinės duris, kurios yra avarinės būklės (sulūžusios, sudužęs stiklas, dėl skersvėjo gali bet kada iškristi stiklai ir sužaloti gyventojus). Durys veda iš didesnio koridoriaus (liftų patalpos) į mažesnę patalpą, kurioje yra dviejų kaimynų buto durys). Ši patalpa nepriklauso butų savininkams, yra bendra namo nuosavybė. Kas turi mokėti už durų ketimą? Ar namo administratorius turi paskirstyti sąskaitą visiems namo gyventojams? Kokiais teisės aktais remiantis? Ačiū.
Jeigu nėra sudaryto atskirai naudojamų objektų aprašo, pagal kurį tos durys būtų priskirtos ne visiems, o tik konkretiems keliems savininkams, manytina, kad jos yra bendrojo anudojimo (visų butų ir kitų patalpų savininkų) ir už jų privalomąjį atnaujinimą turėtų mokėti proporcingai visi.
Bendrija turi įsirengusi visam namui bendrai vandens filtravimo sistemą, klausimas ar eksploatacinės medžiagos, tokios kaip druska gali būti paskirstomos gyventojams pagal suvartotą vandens kiekį, neturint visų gyventojų sutikimo tokiam paskirstymui, o ne proporcingai bendraturčių turimai daliai?
Manytina, kad filtravimo sistema yra visų savininkų bendrojo naudojimo objektas, todėl jo priežiūra turi rūpintis visi pagal savo dalį. Jeigu naudojimosi poreikis skirtųsi, galima bendrojo naudojimo objektų apraše pažymėti, kad vieni kažkuo naudojasi, kiti nesinaudoja (nežinome jūsų faktinių aplinkybių) ir naudojimosi (eksploatacijos) išlaidas priskaityti tik tiems, kurie naudojasi. Panašiai, kaip dėl lifto - visi prisideda prie inžinerinio objekto atnaujinimo, bet jeigu...
Finansiniai Klausimai ir Apmokėjimai
Daugiabutyje buvo atliktas darbas: Vėdinimo kanalų mechaninis valymas, dezinfekavimas, oro srautų angose matavimas. Suma išdalinta vienodomis sumomis kiekvienam butui. Paklausus, kodėl, gautas atsakymas: "kiekvienam butui atitenka vienodas ventiliacijų skaičius". Atskirai butuose niekas nieko neatliko. Ar neturėtų išlaidos būti išdalintos proporcingai pagal plotą?
Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad „Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas“.
Ar teisingai bendrija priskaičiavo šildymo sistemos renovavimo išlaidas, jei aš šildymo neturiu. Pusę sumos buvo nurašyta iš kaupimo fondo ir dar apie 1400 eurų turiu sumokėti. Patalpas nusipirkau, kur nuo bendros šildymo sistemos buvo atjungtos. Ką turėčiau padaryti, kad dabar galėčiau prisijungti prie šildymo sistemos (RC šildymas nurodytas - centrinis). Ar galiu prašyti, kad leistų įsidėti į bendrą koridorių duris į seną vietą, nes jos kažkada buvo (turiu sutrikusią judėjimo funkciją, man nustatytas neįgalumas ir spec. poreikiai). Norint išsinešti šiukšles aš to padaryti negaliu. Esu bendrijos narė, bet patekti į laiptinę negaliu, nes man nedavė rakto, taip pat negaliu net elektros skaitliukų pasitikrinti, nedavė nuo skydinės rakto, negaliu taip pat naudotis ir pašto dėžute. Kreipiausi į pirmininką, jis pasakė, kad neva į laiptinę padarys raktą o nuo pašto dėžutės ir elektros skydinės turiu pati susiorganizuoti. Dėl šildymo pasakė, kad kadangi neatsisakiau šildymo (20 m. šildžiausi elektra) nežinau, kur dar turėjau atsisakyti, todėl man ir priskaičiavo, o jei noriu, tai prijungs. Gyvenu kitame mieste, atvažiavusi mačiau, kad veža radijatorius, nežinau nieko, nei kada, ar iš viso man prijungs šildymą informacijos neturiu. Kur kreiptis?
Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai. Jeigu...
Konfliktų Sprendimas ir Kreipimasis Pagalbos
Daugiabučiame name kasdien iš apačios sklinda triukšmas, pokalbių klausymas ir "komentavimas" uždarant duris, sukuriant nuolatinį chaosą. Kreiptasi į bendriją, tačiau pagalbos nesulaukta. Kur kreiptis, jei mokesčiai mokami bendrijai, tačiau ji neužtikrina ramaus gyvenimo priklausančioje nuosavybėje?
Dėl keliamo triukšmo, kai tai pažeidžia normas ir kelia problemų, siūlytume kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių. Žinoma, prieš tai galima (reikėtų) pasikalbėti su kaimynais, paprašyti geranoriškai gerbti vienas kitą. Kartais savininkai priima sprendimus pasididinti savo sienų garso izoliaciją.
Į ką kreiptis, jeigu semia vanduo du butus, o namo bendrija nieko nedaro. Pagelbėti ar bent patarti turėtų bendrijos pirmininkas, bet jūsų situacija mums nėra neaiški - kas vyksta, dėl kieno kaltės?.. Galite imtis priemonių patys tvarkyti, o vėliau pateikti argumentuotą (nuotraukos, aktai, sąskaitos ir kiti dokumentai) reikalavimą kompensuoti žalą tiems, dėl kieno kaltės tai įvyko, pavyzdžiui, bendrijai, jeigu, pavyzdžiui, nebuvo sutvarkyti bendrojo naudojimo vamzdynai ir todėl užliejo butus. O gal kaltė virš butų gyvenančio savininko, gal...
Reistru centrui reikalinga pažyma, kad asmuo norintis įteisinti garažą (boksą) yra bendrijos narys ir neskolingas bendrijai, tačiau buvęs pirmininkas nepalikęs istorinių duomenų. Ar palikti garažą (boksą), kuriuo asmuo naudojasi ir moka mokesčius, kyboti ore, ar yra būdai, tarkim kaip liudijimas kaimynų ar panašiai?
Jūsų bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija. Jeigu bendrija labai apleista (būna, kad net ir pirmininko oficialiai įregistruoto nėra), gali tekti pirmiau visą bendrijos veiklą atstatyti...
Savivaldybės Įmonė „Plungės būstas“: Pavyzdys
Savivaldybės įmonė „Plungės būstas“ - svarbus Plungės rajono savivaldybės subjektas, vykdantis daugiabučių namų administravimą ir teikiantis komunalines paslaugas. Įmonė įregistruota 2000-01-20. Tai yra iš Savivaldybės nuosavybės teise priklausančių lėšų įsteigta Savivaldybės įmonė, kurios visas turtas nuosavybės teise priklauso Savivaldybei, o įmonė turtą valdo, naudoja bei disponuoja juo patikėjimo teisėmis.
Įmonė administruoja daugiabučius namus, kuriuose neįsteigta daugiabučio namo savininkų bendrija arba nesudaryta jungtinės veiklos sutartis ir pagal sutartis su daugiabučių namų savininkų bendrijomis bei jungtinės veiklos sutarčių dalyviais teikia paslaugas.
SĮ,, Plungės būstas" 2022-2025 m. vykdo šias veiklas:
- Daugiabučių gyvenamųjų namų administravimas.
- Komunalinės paslaugos.
- Inžinerinių tinklų: vandens nuotekų, vandentiekio ir kanalizacijos sistemų priežiūra, remontas.
- Elektros remontas ir priežiūra.
- Aplinkos teritorijų priežiūra.
- Daugiabučių gyvenamųjų namų atnaujinimo (modernizavimo) administravimas.
Taigi, įmonė užtikrina daugiabučių namų priežiūrą ir teikia gyventojams reikalingas paslaugas.
Savivaldybės įmonė „Plungės būstas“ kartais organizuoja viešus nuomos konkursus. Vienas iš tokių konkursų buvo paskelbtas dėl Plungės rajono savivaldybei nuosavybės teise priklausančios, SĮ „Plungės būstas“ patikėjimo teise valdomos negyvenamosios patalpos - administracinių patalpų, esančių Vytauto g. 7-7, Plungės m., nuomos.
Pagrindinės konkurso sąlygos:
- Nuomotojas: Savivaldybės įmonė „Plungės būstas“ (I. Končiaus g. 3, Plungės m., juridinio asmens kodas 271042320).
- Objektas: Administracinės patalpos (registro įrašo Nr. 44/2215070, unikalus Nr. 4400-4946-3185:3207, paskirtis - administracinei veiklai vykdyti, kuriame yra patalpos, pažymėtas 2B2p, fizinio nusidėvėjimo procentas 66 %, statybos metai 1935, bendras patalpų plotas - 113,48 kv. m), esančios Vytauto g. 7-7, Plungės m.
- Teisinis pagrindas: Plungės rajono savivaldybės tarybos sprendimas ir SĮ „Plungės būstas“ direktoriaus įsakymas.
- Nuomos terminas: Nuo patalpų nuomos sutarties su konkurso laimėtoju pasirašymo dienos, bet ne ilgiau kaip iki 2023 m. spalio 1 d.
- Pradinis nuompinigių dydis: 5,00 Eur (penki eurai ir 00 ct) be PVM už 1 kv. m.
- Pradinis įnašas: Lygus 2 mėnesių pradiniam nuompinigių dydžiui (5 Eur x išnuomojamos patalpos plotas 113,48 kv. m). Mokamas į SĮ „Plungės būstas“ sąskaitą Nr. LT06 7182 0000 0014 2570, AB Šiaulių bankas.
- Paraiškų pateikimo terminas: Nuo 2022 m. sausio 24 d. iki vasario 1 d.
- Paraiškų pateikimo adresas: I. Končiaus g. 3, Plungė, 2 aukštas.
- Vokų atplėšimas: 2022 m. vasario 2 d. 13 val. I. Končiaus g. 3.
Konkurso dalyvis privalėjo sumokėti pradinį įnašą, o konkurso laimėtojas turėjo sudaryti sutartį su SĮ „Plungės būstas“ bei sutartis su paslaugų teikėjais.
Šis konkursas - puikus pavyzdys, kaip Savivaldybės įmonė „Plungės būstas“ disponuoja jai patikėtu turtu, siekdama užtikrinti jo efektyvų panaudojimą.
Rodiklis Reikšmė
- Įmonės kodas 271042320
- Nuomojamo ploto paskirtis Administracinė veikla
- Bendras patalpų plotas 113,48 kv. m
- Pradinis nuompinigių dydis 5,00 Eur/kv. m
tags: #113 #gyvenamuju #namu #bendrija