Žemės nuosavybė - sudėtingas ir daugialypis reiškinys, apimantis ekonominius, socialinius, teisinius ir istorinius aspektus. Lietuvoje žemės nuosavybės klausimai visada buvo itin svarbūs, o jų raida atspindi šalies istoriją ir politinius pokyčius. Šiandien žemės nuosavybė yra reguliuojama įstatymų, kurie nustato nuosavybės subjektus, objektus, teises ir apribojimus.
Žemės nuosavybės samprata ir subjektai
Žemės nuosavybės objektas yra įstatymų nustatyta tvarka identifikuotas, pažymėtų ribų ir tam tikrame nekilnojamojo turto registre įregistruotas žemės sklypas bei kiti ištekliai, pavyzdžiui, apibrėžti žemės gelmių, vandens, miško plotai, augmenijos ir gyvūnijos objektai.
Žemės nuosavybės subjektai yra fiziniai ir juridiniai asmenys (įskaitant valstybę ir savivaldybes). Žemės sklypo savininkui nuosavybės teise priklauso viršutinis žemės sklypo sluoksnis, ant jo esantys statiniai ir jų priklausiniai, kiti nekilnojamieji daiktai bei žemės sklype esančios naudingosios iškasenos (išskyrus priklausančias valstybei išimtine nuosavybės teise).
Nuosavybės teisė į žemės sklypą gali būti apribota paties savininko valia, įstatymu ar teismo sprendimu. Įstatymu žemės nuosavybės teisė ribojama nustačius servitutą, aplinkosaugos tikslais, kai žemės sklypas įgyjamas ir naudojamas saugomose teritorijose, žemės ūkio paskirties žemėje ir kita.
Istorinė žemės nuosavybės raida Lietuvoje
Pirmykštė bendruomenė ir feodalizmas
Pirminėje gentinėje bendruomenėje vyravo kolektyvinė (bendruomeninė) žemės nuosavybė. Didėjant darbo pasidalijimui, plečiantis mainams, įvairiose teritorijose formavosi privati žemės nuosavybė, pavyzdžiui, senovės Romoje privati žemės nuosavybė atsirado iki 1 amžiaus ir buvo reglamentuojama prigimtinės ir papročių teisės normų. Formuojantis valstybėms atsirado rašytinės teisės šaltiniai.
Lietuvoje bendruomeninė žemės nuosavybė atsirado yrant pirminei gentinei bendruomenei kaip pavienių žmonių, šeimų ar giminių privati ar bendrų žemės sklypų, gyvulių ir darbo įrankių nuosavybė, reguliuota papročių teise. Lietuvos Didžiojoje Kunigaikštystėje žemės nuosavybės santykius reguliavo rašytinė teisė: didžiojo kunigaikščio leidžiami privilegijų raštai, Lietuvos Statutai.
Skirtos šios žemės nuosavybės rūšys:
- Didžiojo kunigaikščio žemė (į ją įėjo ir tose žemėse gyvenančių laisvųjų valstiečių ir bendruomenių žemės, dauguma miškų ir bajorų neužimtų žemių, t. p. feodalų žemė).
- Tėvonijos.
- Užtarnauta žemė (kartu su joje gyvenančiais valstiečiais buvo suteikiama bajorams už tarnybą didžiojo kunigaikščio kariuomenėje ir kitais atvejais).
- Pirkta žemė (paveldima, jos disponavimas nebuvo varžomas).
Valstiečiai 13-16 amžiuje gyveno nedideliuose, iki kelių dešimčių sodybų turinčiuose kaimuose, t. p. vienkiemiuose, kurių žemė buvo išskirstyta įvairiais sklypeliais, daug kur įsiterpusiais į didžiojo kunigaikščio žemes.
Valakų reforma ir nepriklausoma Lietuva
Lietuvos didžiojo kunigaikščio Žygimanto Augusto 1557 paskelbtu įsakymu įvesta valakų sistema (Valakų reforma). Visa didžiojo kunigaikščio dvaro ir valsčiaus žemė buvo paskelbta valdovo nuosavybe ir buvo sujungta į vieną valakais išmatuotą plotą. Panašiai sutvarkyta ir feodalų (didikų, bajorų, Bažnyčios) žemės nuosavybė. Valstiečiai buvo apgyvendinti gatviniuose kaimuose, žemė padalyta į 3 lygius laukus, kiekvienas laukas - į rėžius (rėžių sistema).
Nepriklausomoje Lietuvoje priėmus žemės reformos įstatymus buvo dalijamos dvarų žemės, kaimai skirstomi į vienkiemius, naikinami žemės naudojimo rėžiai, įtvirtinama privati ir valstybinė žemės nuosavybė, panaikinti iki tol galioję žemės servitutai, bendruomeninė žemės ir bendrų ganyklų nuosavybė.
Sovietinė okupacija ir atkūrimas
SSRS okupacijos metais įtvirtinta išimtinai valstybinė žemės nuosavybė, nedideli žemės sklypai buvo suteikiami žemės ir miškų ūkio darbuotojams naudotis kaimo vietovėse. Atkūrus Lietuvos nepriklausomybę ir priėmus Konstituciją (1992), civilinius ir žemės įstatymus susiformavo šios žemės nuosavybės rūšys: privati, valstybinė, savivaldybių ir bendroji (mišri) žemė.
Žemės nuosavybės subjektais gali būti Lietuvos ir užsienio valstybių (užsienio subjektai, atitinkantys Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus) fiziniai ir juridiniai asmenys, valstybės institucijos, savivaldybės.
Žemės nuosavybės apribojimai ir valstybinė žemė
Žemė, reikalinga specialioms pavienėms ar teritorinius kompleksus sudarančioms gamtos vertybėms ir (ar) kultūros paveldo objektams ir vietovėms apsaugoti ir visuomenės poreikiams tenkinti (poilsiavietėms, specialiems poilsio parkams, pažintiniams takams, rekreacinei infrastruktūrai ir kt. įrengti), iš privačios žemės savininkų gali būti paimama arba tam tikslui valstybinės žemės naudojimo teisė ir valstybinės žemės nuomos sutartis prieš terminą nutraukiama Žemės įstatymo nustatyta tvarka.
Žemė, reikalinga ypatingos valstybinės svarbos projektams įgyvendinti, paimama arba žemės nuomos sutartis prieš terminą nutraukiama Žemės paėmimo visuomenės poreikiams įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektus įstatyme nustatyta tvarka.
Valstybinė žemė:
- Rezervatų ir Kuršių nerijos nacionalinio parko žemė yra išimtinė valstybės nuosavybė.
- Valstybinių draustinių, valstybinių parkų, biosferos stebėsenos teritorijose esančių draustinių, rekreacinių zonų teritorijose esanti valstybinė žemė neparduodama, išskyrus Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatyme nustatytus atvejus.
Valstybiniuose rezervatuose draudžiama keisti pagrindinę konservacinę žemės naudojimo paskirtį. Tačiau miško žemę kitomis naudmenomis paversti būtina teritorijose, skirtose valstybės sienos apsaugos tikslams ar krašto apsaugos tikslams.
Privačios nuosavybės apribojimai saugomose teritorijose
Apribojimai dalyti dalimis privačios nuosavybės teise priklausančius žemės sklypus valstybiniuose draustiniuose ir valstybiniuose parkuose netaikomi, kai keičiamos gretimų žemės sklypų ribos, atidalijama žemės sklypo dalis, kurioje yra Nekilnojamojo turto registre įregistruotas teisėtai (iki 2001 m.) pastatas (statinys), taip pat atidalijama žemės sklypo dalis, kurioje yra Nekilnojamojo turto registre įregistruotas teisėtai (iki 2001 m.) pastatas (statinys).
Paveldo objektai ir jų teritorijų žemė yra valstybinė ir (ar) privati nuosavybė.
Konstitucinio Teismo pozicija dėl žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo
Konstitucinis Teismas yra pažymėjęs, kad žemė - ypatingas nuosavybės teisės objektas, Konstitucijos ginama ir saugoma vertybė (ir viena iš verslo sąlygų - ūkinės veiklos vykdymo prielaidų). Žemės, kaip riboto ištekliaus, tinkamas naudojimas yra žmogaus ir visuomenės išlikimo ir raidos sąlyga, tautos gerovės pagrindas. Jos, kaip gamtos ištekliaus, racionalaus naudojimo užtikrinimas yra viešasis interesas, kurį garantuoti yra valstybės konstitucinė priedermė.
Teisiškai reguliuojant santykius, susijusius su žemės naudojimu verslui, ūkinei veiklai, būtina paisyti žemės, kaip gamtos ištekliaus, prigimties ir jos, kaip nekilnojamojo turto, specifikos. Su žemės nuosavybe ir naudojimu susijusių santykių diferencijuoto teisinio reguliavimo pagrindai kyla iš pačios Konstitucijos. Žemės (be kita ko, žemės nuosavybės, naudojimo) santykių teisinis reguliavimas gali būti diferencijuojamas pagal tai, ar atitinkami žemės sklypai priskirtini žemės ūkio paskirties, ar kitokios paskirties žemei.
Diferencijuotai reguliuodamas santykius, susijusius su žemės nuosavybe ir naudojimu, įstatymų leidėjas, atsižvelgdamas į žemės rūšį (kategoriją), gali nustatyti žemės teisinį režimą, be kita ko, konstituciškai pagrįstus nuosavybės, naudojimo, ūkinės veiklos ir kitos veiklos sąlygas, apribojimus, draudimus.
Konstitucinis Teismas taip pat atkreipė dėmesį, kad nuosavybės teisių gynimo specifiką lemia ir nuosavybės objektas. Įstatymų leidėjas, įgyvendindamas iš Konstitucijos kylantį reikalavimą užtikrinti žemės ūkio paskirties žemės racionalų naudojimą, įstatymu gali įtvirtinti įvairius pirmumo teisės įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę gynimo būdus.
Kartu Konstitucinis Teismas pažymėjo, jog įtvirtinus tokį pirmumo teisės įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę gynimo būdą, kad pirmumo teisę įsigyti tokią žemę turinčiam asmeniui suteikiama teisė teismo tvarka reikalauti perkelti pirkėjo teises ir pareigas, jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduotas pažeidžiant pirmumo teisę jį pirkti, be kita ko, dėl pirmumo teisės įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę įgyvendinimo procedūros nesilaikymo, asmuo, dėl kokių nors priežasčių, kaip antai dėl valstybės institucijų veiksmų, įsigijęs žemės ūkio paskirties žemės sklypą pažeidžiant įstatyme nustatytą pirmumo teisę jį pirkti, negali turėti teisėtų lūkesčių, kad ši jo teisė į įsigytą turtą bet kuriuo atveju galės būti išlaikyta.
Žemės ūkio ir kaimo plėtros 2023 -2027 metų strateginio plano superherojai
Žemės ūkio subjektai:
- Ūkininkų ūkiai.
- Žemės ūkio bendrovės.
- Kooperatinės bendrovės (kooperatyvai).
- Kitos įmonės, įregistruotos Lietuvos Respublikos įstatymų nustatyta tvarka.
- Kiti žemės ūkio paskirties žemės naudotojai, gaminantys prekinę žemės ūkio produkciją.
Metinės įplaukos iš prekinės žemės ūkio produkcijos ir gamybos paslaugų žemės ūkiui realizavimo turi sudaryti daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
Intervenciniai pirkimai - žemės ūkio produkcijos ir maisto produktų pirkimai, kuriuos Vyriausybės nustatyta tvarka vykdo Vyriausybės įgaliota institucija.