Gyvenamojo Namo Dalies Pirkimas Varžytynėse: Kaip Sėkmingai Investuoti?

Varžytynės - tai specifinis turto įgijimo būdas, kuomet turtas parduodamas priverstinai, prieš savininko valią. Lietuvoje, kaip ir visoje Europoje, elektroninės varžytynės tampa vis populiaresnės dėl patogumo ir skaidrumo. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip sėkmingai įsigyti gyvenamojo namo dalį varžytynėse, kokie yra privalumai ir trūkumai, bei kaip išvengti galimų rizikų.

Pavyzdys: 1/6 Dalies Gyvenamojo Namo Pirkimas

Pavyzdžiui, parduodama 1/6 dalis gyvenamojo namo Kauno rajono savivaldybėje, Ilgakiemio kaimo teritorijoje, Jiesios gatvėje, namo numeriu 3. Šis objektas yra parduodamas kaip antstolių varžytynių dalis. Tai yra puiki investavimo galimybė į nekilnojamąjį turtą Kauno rajone, ypač tinkama asmenims, ieškantiems mažos dalies pradinės investicijos. Pradinė šio turto dalies pardavimo kaina nustatyta 8000 EUR. Varžytynės prasideda 2024-07-04 11:26:56 ir baigiasi 2024-08-05 11:26:59.

Parduodamą objektą administruoja bei pardavimą vykdo Antstolių varžytynių nustatyta tvarka. Varžytynes administruojančios įstaigos kontaktinė informacija: Antstolio M.Petrovskio kontora, įsikūrusi A. Mickevičiaus g. 56-18, LT-44244 Kaunas. Objektas yra Kauno r. savivaldybėje, Ilgakiemio kaime, Jiesios g.

Lietuvos Antstolių Skelbiamos Varžytynės: Svarbiausi Aspektai

Lietuvos antstolių skelbiamos varžytynės vyksta tik internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu. Tokia turto pardavimo iš varžytynių tvarka įsigaliojo 2013 m. sausio 1 dieną. Nuo 2014 m. rugpjūčio 1 d. varžytynės pagyvėjo. Ekonomiškesnė, patogesnė turto įsigijimo forma išplėtė dalyvių ratą, parduodama daugiau išvaržomų daiktų.

Ar Pakeitus Varžytynių Procedūras Pasikeitė Išvaržomo Turto Pardavimo Principai?

Visi esminiai priverstinio turto pardavimo iš varžytynių principai išliko tie patys. Pagal Civilinio proceso kodekso 694 straipsnio 1 dalį skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas arba kitas registruojamas turtas, kurio vertė viršija 2 tūkst. 30 eurų, taip pat kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija 30 tūkst. eurų, realizuojamas parduodant iš varžytynių.

Išlieka ir skolininko teisė pasiūlyti savo pirkėją Civilinio proceso kodekso 704 straipsnyje nustatyta tvarka. Jeigu į antstolio depozitinę sąskaitą iki varžytynių paskelbimo sumokama reikiama pinigų suma, varžytynės atšaukiamos.

Galioja tokios pačios parduodamo turto pradinės kainos nustatymo taisyklės, kaip ir varžytynėse, kurios vykdavo antstolių kontorose. Pirmosiose varžytynėse pradinė turto kaina sudaro 80 proc. rinkos kainos, antrosiose varžytynėse - 60 proc. rinkos kainos.

Varžytynių dalyvio mokestis taip pat nepasikeitė - jis sudaro 10 proc. pradinės parduodamo turto kainos. Jeigu asmuo varžytynėse įsigyja turtą, dalyvio įmoka įskaičiuojama į galutinę pirkinio kainą. Turto neįsigijusiems asmenims dalyvio mokestis grąžinamas per tris dienas.

Varžytynės laikomos įvykusiomis, jeigu jose dalyvauja bent vienas pirkėjas.

Kaip Dalyvauti Varžytynėse?

Kaip Sužinoti Apie Numatomas Varžytynes?

Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale www.evarzytynės.lt. Kiekviename skelbime nurodomas varžytynių laikas, turto kategorija ir turto buvimo vieta, pradinė pardavimo kaina, varžytynių dalyvio mokesčio dydis.

Kiek Laiko Trunka Varžytynės?

Ne trumpiau kaip 20 arba 30 dienų atsižvelgiant į parduodamo turto rūšį. Tačiau varžytynės tęsiasi tol, kol keliama kaina. Pagal Civilinio proceso kodekso 713 straipsnį visais atvejais, kai iki nustatyto varžytynių pabaigos laiko gaunamas bent vienas kainos pasiūlymas, varžytynės pratęsiamos papildomas penkias minutes ir per šį pratęstą laiką varžytynių dalyviai gali siūlyti kainą už parduodamą turtą.

Varžytynių pradžia laikomas jų paskelbimo specialiame interneto tinklalapyje www.evarzytynes.lt momentas.

Kas Gali Dalyvauti Varžytynėse?

Varžytynėse gali dalyvauti Lietuvos arba užsienio valstybių piliečiai ir juridiniai asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą. Jei reikia, asmuo gali dalyvauti varžytynėse netiesiogiai - naudodamasis įgalioto atstovo pagalba.

Varžytynėse neturi teisės dalyvauti antstolis, organizuojantis tas varžytynes, taip pat vienoje antstolių kontoroje su juo dirbantys kiti antstoliai, kontoros darbuotojai ir šių asmenų artimieji giminaičiai, sutuoktiniai (sugyventiniai).

Kada Ir Kaip Registruotis Į Varžytynes?

Dalyvių registracijos ir varžytynių vykdymo tvarką padeda išsiaiškinti skelbime pateikiama elektroninė nuoroda. Prisijungęs prie elektroninių varžytynių portalo elektroninės bankininkystės būdu arba elektroniniu parašu ir sekdamas šia nuoroda, asmuo susipažįsta ir elektroniniu būdu patvirtina, kad susipažino su Sprendimų vykdymo instrukcijos 25 priede detaliai aprašyta varžytynių vykdymo tvarka, antstolių veiksmų apskundimo tvarka ir turto pardavimo iš varžytynių galimomis pasekmėmis.

Čia pat asmuo įrašo savo kontaktinius duomenis (vardą, pavardę, asmens arba juridinio asmens kodą, elektroninio pašto adresą ir kt.). Reikiamų duomenų tikrumas patikrinamas naudojant automatinę sąsają su Gyventojų registru. Vėliau sistema automatiškai suformuoja mokėjimo nurodymą varžytynių dalyvio mokesčiui sumokėti.

Sumokėjęs šį mokestį elektroninės bankininkystės būdu, asmuo registruojamas varžytynių dalyviu. Labai svarbu tai, kad procesas internete suteikia galimybę registruotis ir dalyvauti jau prasidėjusiose varžytynėse. Be to, galima dalyvauti keleriose pasirinktose varžytynėse tuo pačiu metu.

Ar Dalyvavimas Varžytynėse Viešas?

Varžytynės vyksta viešai, tačiau elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Apie tai, kas varžosi dėl parduodamo turto, nieko nežino nei kiti potencialūs pirkėjai, nei varžytynes paskelbęs antstolis. Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui elektroninių varžytynių sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą.

Tik varžytynėms pasibaigus, antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Kaip Didinama Išvaržomo Turto Kaina?

E.varžytynių dalyvių patogumui nuo 2014 m. rugpjūčio 1 d. veikia automatinio kainos kėlimo funkcija. Kainą didinant neautomatiniu būdu, varžytynių dalyvis už parduodamą turtą pasiūlo kainą, kuri negali būti mažesnė už pradinę turto pardavimo kainą.

Kiti varžytynių dalyviai už parduodamą turtą gali siūlyti tik didesnę kainą, tačiau kiekvienas kainos padidėjimas turi sudaryti ne mažiau kaip 0,5 procento pradinės turto pardavimo kainos, jeigu ji yra mažesnė negu penkiolika tūkstančių eurų, ne mažiau kaip 0,3 procento - jeigu pradinė turto pardavimo kaina yra nuo penkiolikos tūkstančių eurų iki trisdešimt tūkstančių eurų, ir ne mažiau kaip 0,1 procento - jeigu pradinė turto pardavimo kaina viršija trisdešimt tūkstančių eurų. Varžytynėms pasibaigus sistema automatiškai išrenka dalyvį, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Kaip Varžytynių Laimėtojas Tampa Turto Savininku?

Varžytynes organizavusiam antstoliui per vieną darbo dieną nuo varžytynių pabaigos elektroninio ryšio priemonėmis išsiunčiamas pranešimas apie varžytynių laimėtoją, o varžytynių laimėtojui - Sprendimų vykdymo instrukcijos 26 priede nustatytos formos pranešimas apie laimėtas varžytynes.

Per tris darbo dienas po visos turto kainos sumokėjimo antstolis surašo iš varžytynių parduoto turto pardavimo aktą. Kai pirkėjas šį aktą pasirašo, jam pagal Civilinio proceso kodekso 715 straipsnį pereina nuosavybės teisė į iš varžytynių parduotą turtą. Akto pasirašymas yra vienintelė procedūra, dėl kurios turtą įgijęs asmuo ar jo atstovas turi atvykti į antstolio kontorą.

Ar Nerizikinga Pirkti Brangų Turtą Internetu?

Pirkimo rizika ir varžytynių forma nėra susiję dalykai, varžytynių vykdymo būdas neturi įtakos parduodamo turto būklei. Nepaisant to, kad varžytynės perkeltos į internetą, pagal Civilinio proceso kodekso 708 straipsnį visi pageidaujantys asmenys iki varžytynių pradžios gali apžiūrėti parduodamą turtą antstolio nustatyta tvarka.

Pavyzdžiai Pardavimo Iš Varžytynių Aktų

Antstolis per tris darbo dienas po visos turto kainos sumokėjimo, bet ne anksčiau kaip po dvidešimt dienų nuo varžytynių pabaigos, surašo Sprendimų vykdymo instrukcijoje nustatytos formos kiekvieno iš varžytynių parduodamo turto pardavimo iš varžytynių aktą. Turto pardavimo iš varžytynių aktas yra nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas.

Konkrečių Objektų Pavyzdžiai

Žemiau pateikiami konkretūs nekilnojamojo turto objektų pavyzdžiai, kurie buvo parduodami varžytynėse:

• Pavyzdys Nr. 1: Pastatas - gamybinis pastatas (unikalus Nr. 4400-0055-3239, bendras plotas 3554.51 kv. m), Frenkelių g. Šiam objektui priskirtas 0,2495 ha žemės sklypas (kadastro Nr. 2901/0012:521, unikalus Nr. 4400-0859-5962) Frenkelių g.
• Pavyzdys Nr. 2: Pastatas - garažas, kurio užstatytas plotas 16,00 kv. m, (unikalus numeris 4400-4002-6371, pažymėta plane 7I1p), Tilžės g. Šiam objektui priskirta 0,0033 ha dalis 0,1217 ha ploto valstybinės žemės sklypo (kadastro Nr. 2901/0011:331, unikalus Nr. 2901-0011-0331), esančio Tilžės g.
• Pavyzdys Nr. 3: 76/100 pastato - gyvenamojo namo, kurio bendras plotas 91,39 kv. m (unikalus numeris Nr. 2992-5001-3018, pažymėta plane 1A1m), Aušros al. 3/4 dalys ūkinio pastato (unikalus Nr. 2992-5001-3029, pažymėta plane 2l1m), Aušros al. 3/4 dalys kiemo statinių: šulinys (5 m), kiemo tualetas (unikalus Nr. 2992-5001-3032), Aušros al. Šiam objektui priskirta 0,0562 ha ploto valstybinės žemės sklypo dalis, esanti 0,0740 ha ploto žemės sklype (kadastro Nr. 2901/0007:533, unikalus Nr. 44-1159-8964), Aušros al.

Kiti pavyzdžiai: Kelias (gatvė) - automobilių stovėjimo aikštelė (unikalus numeris 4400-5751-1398, plotas 4324,14 kv. m, pažymėta plane b1), Metalistų g., 23,33 kv. m bendro ploto butas Birutės g., Negyvenamoji patalpa - administracinė patalpa, patalpa Nr. 1 (unikalus numeris 2999-3010-1017:0001, bendras plotas 767,47 kv. m), Vytauto g., 43713/94846 dalis pastato - administracinio pastato (unikalus numeris 2995-5001-2012, parduodamas plotas 437,13 kv. m; bendras plotas - 948,46 kv. m), Aušros al., Pastatas - sporto salė (unikalus numeris 2993-2004-7034, bendras plotas 189,62 kv. m, pažymėta plane 3U1p) su pastatu - ūkiniu pastatu (unikalus numeris 2993-2004-7051, užstatytas plotas 18,00 kv. m, pažymėta plane 5l1p), kitais inžineriniais statiniais: šiukšlių dėže (unikalus numeris 4400-0662-3134, pažymėta plane š), kiemo aikštele (unikalus numeris 4400-0662-3094, pažymėta plane b1) ir 0,2550 ha ploto žemės sklypas (unikalus Nr. 2901-0020-0004), Poilsio g., 35,98 kv. m bendro ploto patalpa - butas (unikalus numeris 2995-7002-2015:0004, pažymėta plane 1A1b) Skrydžio g., 34,89 kv. m bendro ploto patalpa - butas (unikalus numeris 4400-0507-4368:1140, pažymėta plane 1A1b) Terminalo g., 14,10 kv. m bendro ploto patalpa - butas (unikalus numeris 2998-5005-9012:0049, pažymėta plane 1N5p) su 3,91 kv. m bendrojo naudojimo patalpomis Aerouosto g., Pastatas - Administracinis pastatas (unikalus numeris 2995-4001-4010, bendras plotas 1 010,33 kv. m, pažymėta plane 1B4p) ir 0,0508 ha ploto žemės sklypas (kadastro Nr. 2901/0007:479, unikalus Nr. 4400-0224-0500) Aušros al., Pastatas - Verslo inkubatorius (unikalus numeris 2997-0001-3013, bendras plotas 1 586,62 kv. m, pažymėta plane 3B2p); pastatas - Sandėlis (unikalus numeris 2997-0001-3024, pažymėta plane 2I1p); kiti inžineriniai statiniai - Kiemo statiniai: kiemo aikštelė (b1)-840,27 kv. m; (b2)-378,77 kv. m; (b3)-213,69 kv. m; tvora (t1)-5,6 m (unikalus numeris 2997-0001-3035) ir 0,2519 ha ploto žemės sklypas (kadastro Nr. 2901/0007:441, unikalus Nr. 2901-0007-0441) Aušros al.

Daugiau informacijos: evarzytynes.lt

Rizikos Ir Kaip Jų Išvengti

Pasak teisėjos Ritos Kisielienės, "Išvaržomus daiktus besirenkantys žmonės dažnai žiūri tik į nuotrauką ir nurodytą kainą. Į detalesnį aprašymą nesigilinama, tarsi tai būtų antraeilis dalykas. O tai yra pats svarbiausias dalykas."

Advokatas Kazimieras Karpickis pataria: "Visuose e-varžytynių skelbimuose nurodoma skolininko pavardė ir vardas. Galima jį susirasti ir su juo pačiu komunikuoti. Iš to, kaip bendrauja, ar sutinka bendrauti, ir galima spręsti apie jo ketinimus". Dalyvaujant varžytynėse derėtų suprasti, kad parduodamas turtas gali būti probleminis, nes jis parduodamas ne laisva valia.

Geriausias būdas išvengti galimų nepalankų pasekmių, pasak antstolės Audronės Adomaitienės, yra turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui. Šiuo būdu turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės nepaskelbtos elektroninėje erdvėje. Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, arba pašaliniai žmonės, kurie domisi parduodamu turtu. Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų, bet ir todėl, kad didesne dalimi padengiama skola. Varžytynėse turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar 40 proc. pigiau.

Prieš perkant butą visais atvejais reikėtų pirmiausia nuvykti pas teismo antstolį susipažinti su jo turima pirmine informacija - dauguma galimų būsto pirkėjų taip ir daro. Antstolis parodo turto vertinimo ataskaitą, suteikia kitos su areštuotu būstu susijusios informacijos: ar atlikta turto registracija, kokie taikomi apribojimai, ar sudarytos kokios nuomos sutartys, o gal objekte esama nebaigtų statybų. Jei bute tebegyvena žmonės - antstolis irgi informuoja.

Štai kodėl antrasis būtinas žingsnis prieš apsisprendžiant, ar dalyvauti varžytynėse, yra nuvykti apžiūrėti paties išvaržomo buto. Jei bute gyvena žmonės, reikia pabendrauti su jais, pabandyti išsiaiškinti, kaip jie elgsis pardavus butą, ar ketina išsikelti. Tada gerokai lengviau apsispręsti, ar į tokį turtą apskritai verta investuoti.

Pirkimo Mokesčiai Ir Išlaidos

Perkant būstą reikia ne tik sukaupti pradinį įnašą ar visą sumą, bet ir sumokėti visus su pirkimu susijusius mokesčius. Šie gali siekti iki 2 tūkst. eurų.

Jeigu gyventojas būstą perka nuosavomis lėšomis, jam reikia mokėti už notarinės sutarties sudarymą. Ar pardavėjas, ar pirkėjas mokės šį mokestį, priklauso nuo susitarimo. Notarinės išlaidos siekia 0,45 proc. nuo sandorio vertės. Pavyzdžiui, jeigu sandoris siekia 100 tūkst., notarinės sutarties sudarymas kainuos 450 eurų.

Toliau nuosavybę reikia įregistruoti „Registrų centre“. Šios paslaugos kaina priklauso nuo registravimo greičio ir būsto vertės. Būstą įregistruoti galima ir per vieną, ir per dešimt darbo dienų. Tad šis mokestis gali siekti apie 100 eurų, o kartais ir daugiau arba mažiau.

Daugiau mokesčių laukia žmonių, kurie perka būstą su kreditu. Šių pirkėjų išlaidos prasideda nuo turto vertinimo. Pasirašius sutartį banke jau galima eiti pas notarą. Čia galioja toks pat mokestis, kaip ir perkant būstą nuosavomis lėšomis - 0,45 proc. nuo sandorio vertės. Tada reikia įregistruoti būstą „Registrų centre“. Dar vėliau perkant būstą su paskola reikia jį įkeisti hipotekoje. Šią paslaugą atlieka notaras ir tai kainuoja apie 300-400 eurų. Ir jau paskutinis žingsnis - pakvitavimas, atsiskaitymo patvirtinimas, kurį išduoda irgi notaras. Ši pažymą kainuoja irgi apie 20 arba 30 eurų.

Iš viso būsto pirkimas su paskola klientams kainuoja apie 1,5 tūkst. eurų. Ši suma svyruoja, tačiau viršyti 2 tūkst. neturėtų.

Bendraturčių Teisės

Dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą.

Jeigu dalis parduota pažeidžiant pirmenybės teisę ją pirkti, kitas bendraturtis turi teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos.

Bendrosios nuosavybės dalies pardavėjas ir pirkėjas yra solidariai atsakingi už atsiradusių iki šio daikto dalies pardavimo prievolių, susijusių su parduodamo daikto dalimi, įvykdymą kitiems bendraturčiams.

Europos Sąjungos Teisingumo Teismo Sprendimas Dėl PVM

Europos Sąjungos Teisingumo Teismas (ESTT) rugsėjo viduryje priėmė svarbų sprendimą, turėsiantį įtakos pridėtinės vertės mokesčio (PVM) grąžinimo praktikai įsigijus varžytynėse parduodamą turtą. Kai skolininkui bankroto byla nėra iškelta, varžytynėse jo turtą nusipirkęs asmuo gali susigrąžinti turto pirkimo PVM. Tik kada perkama iš bankrutuojančio skolininko, pirkėjui tenka skaičiuoti ,,atvirkštinį PVM“ už skolininką, dėl ko grąžintinos PVM sumos paprastai nelieka.

Toks pardavėjas sąskaitoje nurodytą pardavimo PVM turi sumokėti sumokėti biudžetui iš savo lėšų, o turtą perėmęs naujasis savininkas įgyja teisę tą PVM susigrąžinti.

Vis dėlto bankrutuojantiems skolininkams Lietuvoje iki 2022 metų vidurio buvo nustatyta kitokia tvarka: turto pirkėjas turi sumokėti PVM į biudžetą už bankrutuojantį pardavėją (tai yra vadinamasis, „atvirkštinio“ PVM). Svarbu atkreipti dėmesį, kad ši tvarka taikoma tik tuo atveju, kai bankroto procedūra jau pradėta.

tags: #zemuosiuose #sanciuose #parduodama #gyvenamojo #namo #dalis