Žemės ūkio paskirties keitimas regioniniame parke: gidas

Žemės paskirties keitimas - tai procesas, kurio metu keičiamas žemės sklypo naudojimo tikslas. Pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties sklypas gali būti pertvarkytas į namų valdą (kita paskirtis, būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos), o miško paskirties žemė - į visuomeninės paskirties, bendro naudojimo ar atskirųjų želdynų teritorijas.

Žemės paskirties keitimas yra procesas, kuris dažniausiai reikalingas norint vykdyti tam tikrą ūkinę veiklą ar statyti tam tikros paskirties pastatus ir esama paskirtis neleidžia to padaryti.

Įsivaizduokite atvejį, kuomet turite žemės sklypą, o gal ruošiatės jį pirkti vaizdingoje vietoje, tačiau ten negalite statyti namo ar sodo namelio, nes tai draudžia žemės paskirtis? Arba atvejis, kai namų valda sklypo teritorijoje leistina, bet joje negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Šiuo atveju išeitis yra - žemės sklypo paskirties keitimas.

Lietuvoje žemės sklypų paskirtis reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, reikia žinoti tam tikrus nuostatus.

Kaip sužinoti žemės sklypo paskirtį?

Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į registrų centrą. Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje Nekilnojamojo turto kadastras ir registras, kairiajame meniu spustelėjus nuorodą Registro išrašai ir pažymos bei pasirinkus dokumento tipą - Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą.

Taip pat galite pasinaudoti puslapiu. Ir nors šiame puslapyje nėra nurodytos žemės paskirtys, tačiau suprasti jas nesudėtinga. Įprastai namų valdos ten yra pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva, tad bent jau suprasti ar tai namų valdos paskirtis - sudėtinga nebus.

Kada galima pakeisti žemės paskirtį?

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės Nr. Trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.

Kaip sužinoti ar sklypas patenka į urbanizuotą ar numatomą urbanizuoti teritoriją? Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą.

Kaip surasti planus? Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje.

Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.

Kaip ir minėjau viršuje - kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite.

Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį.

Ką ir kaip galima statyti žemės ūkio paskirties sklype?

Pagal galiojančius teisės aktus, žemės sklypuose, kurių pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio paskirties žemė, naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai, galimos ūkininkų sodybos ir žemės ūkio veiklai ar alternatyviajai veiklai reikalingi statiniai. Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) informuoja, kad pagal Ūkininko ūkio įstatymą ūkininko sodyba - tai nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pastatytas vienas gyvenamosios paskirties pastatas su pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatais, reikalingais ūkininko veiklai vykdyti.

„Žemės sklype, esančiame neurbanizuotoje ar neurbanizuojamoje teritorijoje, gali būti vykdoma ūkininkų sodybų ir žemės ūkio veiklai ar alternatyviajai veiklai reikalingų statinių (taip pat jiems naudoti reikalingų komunikacijų) statyba, atitinkanti savivaldybės lygmens bendrojo plano ir (ar) vietovės lygmens bendrojo plano, jeigu jis parengtas, sprendinius, vadovaujantis Statybos įstatymo nuostatomis. Jei savivaldybės lygmens bendrajame plane ir (ar) vietovės lygmens bendrajame plane yra nustatytas sprendinys, kad tokius statinius galima statyti tik pagal kaimo plėtros žemėtvarkos projektus, tai būtina parengti šį projektą“, - aiškina VTPSI.

Konkrečių galimų statyti statinių dydžių teisės aktai nenustato. Reikia vadovautis teritorijų planavimo dokumentų ar kaimo plėtros žemėtvarkos projektų sprendiniais, konkrečiu atveju taikytinais teisės aktų reikalavimais.

„Kai priklausomai nuo statinio paskirties ir kategorijos pagal teisės aktus statinio statybai privalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD), tokio statinio statybą galima pradėti tik gavus SLD. Pvz., gyvenamojo namo ir neypatingųjų ar ypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas. Statinio statyba neturint SLD, kai jis privalomas, arba jį turint, bet pažeidžiant esminius statinio projekto sprendinius, laikytina savavališka. Kai SLD neprivalomas, teisės aktų pažeidimu būtų laikoma ir kitos, nei galima žemės ūkio paskirties žemėje, paskirties statinių statyba, taip pat statyba pažeidžiant teritorijų planavimo dokumentų sprendinius, nustatytas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, reikalavimus dėl atstumų iki sklypo ribų, kitus teisės aktų reikalavimus“, - vardija VTPSI.

Inspekcija informuoja, kad už savavališką statybą taikoma administracinė atsakomybė priklauso nuo statinio kategorijos ir teritorijos. Pvz., naujo nesudėtingojo statinio (plotas iki 80 kv. m, aukštis iki 8,5 m) savavališka statyba fiziniam asmeniui užtraukia 150-300 eurų baudą, o tokio statinio statyba kompleksinėje saugomoje teritorijoje - 300-560 eurų. Statybos darbų atlikimas pažeidžiant teisės aktų reikalavimus užtraukia 50-1000 eurų baudą.

Ūkininko pažymėjimas leisdavo statyti

Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos narys, advokato padėjėjas Arnas Stačiokaitis paaiškina, kad anksčiau žmonės, turintys ūkininko pažymėjimą ir ne mažesnį nei 0,5 ha žemės ūkio paskirties sklypą, tame sklype galėjo statyti vadinamąją ūkininko sodybą. Iš esmės šis teisės aktas leisdavo žmonėms, kurie neužsiima jokia ūkine veikla, o tik yra išklausę kursus, reikalingus ūkininko pažymėjimui gauti, turėti normalaus dydžio nuosavą namą žemės ūkio paskirties sklype.

Neretai žemo našumo žemės ūkio paskirties žemė parduodama daug pigiau nei vienbučių, dvibučių statybos paskirties sklypai, todėl lietuviai, norėdami sutaupyti, mokėdavo už ūkininkų kursus ir, gavę pažymėjimus, planuodavo nuosavo namo statybas žemės ūkio paskirties sklypuose.

Taip pat tokia galimybe pasinaudodavo gyventojai, kurie paveldėdavo žemės ūkio sklypus, tačiau juose neplanuodavo užsiimti žemės ūkių, žmonės, kuriems tiesiog buvo patrauklu gyventi labiau nuo miesto nutolusiose vietovėse.

„Praktika ilgą laiką nusistovėjusi buvo tokia, kad žmonės, kurie atrasdavo sau tinkamą sklypą, tinkamas vietas gyventi, sodybai, nuolatiniam gyvenimui ar laikinam, bet tos žemės paskirtis būdavo žemės ūkio, jie ieškodavo, kaip galima teisėtai pasistatyti statinį. Ir tai būdavo viena iš galimybių. Turint žemės ūkio paskirties sklypą tapti ūkininku - gauti ūkininko pažymėjimą ir toliau rengti žemėtvarkos projektą ir pasistatyti ūkininko sodybą“, - sako A. Stačiokaitis.

Pasak teisininko, problematika, kurią įžvelgė Seimas - chaotiškas užstatymas, urbanizuojamos neurbanizuojamos teritorijos, todėl praėjusiais metais buvo pateiktas Ūkininko ūkio įstatymo pakeitimas.

„Praėjusiais metais buvo planuojami pakeitimai, tačiau prezidentas juos vetavo. Juose buvo numatyta, kad pusė ar daugiau pajamų per 3 metus turi būti gauta iš ūkininko veiklos, 2 ha plotas turėjo būti minimalus. Prezidentas vetavimo tokį pakeitimą, nes toks teisės aktas apriboja ūkininkų galimybes, juo statybų klausimas sprendžiamas ribojant ūkininkų galimybes“, - teigia advokatas.

Tačiau idėjos apriboti statybas žemės ūkio paskirties sklypuose nebuvo atsisakyta. Šiemet, kovo 16 dieną, Seime buvo priimtas Ūkininko ūkio įstatymo pakeitimas, kuriuo, pasak A. Stačiokaičio, numatoma, kad norint žemės ūkio paskirties sklype statyti statinį, minimalus žemės sklypo plotas galės būti 2 ha. Taip pat būsimo pastato statytojas turės deklaruoti pajamas, gautas iš ūkininko veiklos per 3 paskutinius metus. Šis įstatymo pakeitimas įsigaliotų nuo šių metų liepos 1 dienos.

Advokatas tokį teisės akto pakeitimą vertina gana kritiškai. Jo teigimu, pakeitimas vis tiek riboja ūkininkų galimybes. Jis tęsia, kad įstatymų leidėju vertėtų aprašyti rizikas, susijusias su statybomis neurbanizuotoje teritorijoje, pateikti jas žmonėms, numatyti reglamentavimą, kaip žmogus, galėtų tokiuose sklypuose statytis gyvenamąjį namą.

„Jeigu žmogui tinka, jeigu jis prisiima riziką dėl kelių, susisiekimo, infrastruktūros ir kitų dalykų, tai kodėl neleisti jam statytis. Nes poreikis toks yra, ne visi nori senuose kaimuose statytis namą, daug žmonių nori ramybės ir privatumo, o dabar žmonės turi gudrauti, kad visa tai turėtų. Tai gal ne ūkininkų ūkio įstatyme problema, o nesureguliuotame žmonių poreikyje“, - tikina teisininkas.

Apie teisės akto pakeitimus informuoja ir Nacionalinė žemės tarnyba. Ji visuomenę informuoja, kad žemėtvarkos projektų rengėjai ir ūkininkai turėtų atkreipti dėmesį į LR Seime priimtas Ūkininko ūkio įstatymo pataisas ir suskubti užbaigti jau pradėtus kaimo plėtros žemėtvarkos projektų (ūkio sodybos vietai nustatyti) procesus iki šių metų liepos 1 d.

Tačiau šis reikalavimas nebus keliamas statant kitos paskirties ūkinius pastatus, reikalingus ūkininko veiklai vykdyti. Taip pat numatyta, kad gyvenamasis namas su pagalbiniais pastatais galės būti statomas tik 2 ha ir didesniame nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus tuos atvejus, kai kituose įstatymuose, teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip.

Kitos paskirties pastatai, reikalingi ūkininko veiklai vykdyti, galės būti statomi ir nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, ne mažesniame kaip 0,5 hektaro.

Saugomose teritorijose ūkininko sodybos pastatų statyba turi būti numatyta saugomų teritorijų specialiojo teritorijų planavimo dokumentais nustatytose vietose.

Kai žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis yra Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje, nepatenkančioje į nacionalinę saugomą teritoriją, ūkininko sodybos pastatų statyba galima ne mažesnėje kaip 2 ha jo dalyje, esančioje už šios Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijos ribų.

Žemės sklypo padalijimas regioniniame parke

Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo padalijimo galimybes regioniniame parke, reikalavimus ir procedūras, susijusias su žemės sklypo padalijimu ar atidalijimu. Taip pat išnagrinėsime, ar galima tame atskirtame sklype statyti gyvenamąjį namą.

Žemės Sklypo Padalijimas ir Statybos Regioniniame Parke

Turint 60 arų sklypą regioniniame parke ir norint jį padalinti į tris dalis, svarbu žinoti, kad pats sklypo išskaidymas gali būti draudžiamas. Tačiau statybos regioniniame parke yra galimos. Jūsų atveju galima būtų statyti tame pačiame sklype, patį sklypą padalijus notariškai, t.y. sklypas priklausytų trims asmenims, o kiekviena bendrasavininko dalis matytųsi skypo plane.

Tačiau tokiu atveju liktų tik vienas kadastrinis numeris ir kaip vienbutį gyvenamąjį namą galėtumėte registruoti tik vieną statinį, o kiti statiniai būtų kaip ūkiniai.

Žemės Sklypo Padalijimo Būdai

Žemės sklypų padalijimas - tai žemės sklypų pertvarkymo būdas, kuomet vienas žemės sklypas padalijamas į du ar daugiau žemės sklypų. Jei dalijamas žemės sklypas priklauso keliems savininkams, tai padalijus žemės sklypą, naujai suformuoti žemės sklypai ir toliau bus valdomi bendros nuosavybės teise.

Reikia atkreipti dėmesį, kad žemės sklypai gali būti atidalijami. Atidalijus žemės sklypą, naujai suformuoti sklypai bus valdomi kiekvieno savininko atskirai ir nebeliks bendros nuosavybės teise valdomų sklypų. Dažniausiai šis poreikis kyla paveldėjimo atveju arba kai planuojama statyba.

Žemės Sklypo Naudojimosi Tvarkos Planas

Pats paprasčiausias žemės sklypo dalijimas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas. Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų.

Be to, susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.

Žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo plano parengimas yra labai greitas procesas ir užtrunka apie 1 savaitę.

Žemės Sklypo Atidalijimas

Galima atlikti žemės sklypo padalijimą ir žemės sklypą padalinti į atskirus žemės sklypus, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius. Tad dažnai žemės sklypų bendrasavininkai vis dėl to renkasi trečiąjį žemės sklypo atidalijimo būdą, siekdami užsitikrinti visapusišką savo turimo žemės sklypo disponavimą.

Kaip ir antruoju atveju, žemės sklypo atidalijimas vykdomas rengiant teritorijų planavimo dokumentus, tai yra detaliuoju planu arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu. Atidalijant, kaip ir padalijant yra suformuojami atskiri žemės sklypai, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius, bet šiuo atveju šie žemės sklypai priklausys kiekvienam bendrasavininkui atskirai.

Kaip Pradėti Žemės Sklypo Padalijimo ar Atidalijimo Eigą?

Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.

Pažymėtina, kad jeigu žemės sklypas priklauso keliems bendrasavininkams, prašymą rengti detalųjį planą arba žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą gali pateikti vienas iš savininkų, bet vėliau parengtą projektą turi suderinti visi žemės sklypo bendrasavininkai.

Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS).

Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas. Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai: žemės sklypo planas, žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas ir kitus aktualius dokumentus.

Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo.

Po to projektas teikiamas patikrinimui. Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.

Žemės Sklypo Padalijimo ar Atidalijimo Kaina

Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų, tokių kaip: koks teritorijų planavimo dokumentas tam bus pasirinktas, koks numatomas planuojamos teritorijos plotas, kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime, bei kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota ir t.t.

Žemės Ūkio Paskirties Sklypo Pakeitimas į Gyvenamąjį

Jei norite pirkti sklypą ir nežinote, ar galėsite pakeisti sklypo paskirtį, greičiausias būdas tai patikrinti - išnagrinėti savivaldybės bendrąjį planą. Jei sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją (bendrajame plane pažymėta atitinkama spalva ir indeksu), vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.

Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti tik žemės ūkio veiklai, ūkininko sodybai ar kaimo turizmui skirtus pastatus. Jei turite įsigiję sklypą ir norite pakeisti jo paskirtį, o būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento. Tuo tikslu turite kreiptis į savivaldybės administracijos direktorių su prašymu pakeisti žemės sklypo paskirtį.

Prie prašymo reikia pridėti žemės sklypo ir pastatų nuosavybės dokumento kopijas, žemės sklypo plano kopiją, statinių išdėstymo planą, ištrauką iš bendrojo plano ir kitus aktualius dokumentus (įgaliojimai, sutikimai ir t.t.). Savivaldybės administracija išnagrinės prašymą ir priims sprendimą dėl paskirties pakeitimo.

Dažnai pasitaikantis atvejis - nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, kurį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės. Šiuo atveju rengiamas sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas ir esamas sklypas padalinamas į tris naujus sklypus: miškų ūkio, žemės ūkio ir kitos (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) paskirties sklypus.

Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.

Žemės sklypo paskirties keitimo eiga

1. Pirmiausia, kad pradėti rengti formavimo ir pertvarkymo projektą reiktų užpildyti prašymą zpdris.lt sistemoje gauti leidimą - įsakymą ir su suteiktu paslugos numeriu kreiptis į projektuotoją.
2. Formavimo ir pertvarkymo projektus atlieka matininkai-projektuotojai turintys formavimo ir pertvaryko projektų pažymėjimus.
3. Jei paskirties keitimas galimas pagal savivaldybės bendruosius planus ir kitus teritorijų planavimų dokumentus ir reikalingas sklypo pertvarkymas (sklypo dalijimui arba sklypo ar servituto formavimas susisiekimo komunikacijoms) , tada bus reikalingas formavimo ir pertvarkymo projektas arba jei toje teritorijoje pagal savivaldybės bendruosius planus neleidžiamas tada - detalusis planas.
4. Po vertinimo savivaldybė priima sprendimą dėl paskirties keitimo .
5. Jei sprendimas yra teigiamas gali reikėti papildomai pateikti prašymą registrų centrui dėl sklypo paskirties keitimo įregistravimo.
6. Jei sprendimas teigiamas papildomai rengiant formavimo ir pertvarkymo projektą, tada rengiamas projektas ir po jo kadastriniai matavimai.
7. Galiausiai, kai visi procesai užbaigti, reikia registruoti naujų žemės sklypų paskirtį registrų centre.
8. Jei yra dalijami sklypai tarp bendrasavininkų tada prieš registraciją Registrų centre reikia notarinio patvirtinimo, sklypų pasidalijimo pagal atliktus kadastrinių matavimų planus pas notarą.
9. Vilniaus rajone, kaip ir kitur Lietuvoje, žemės paskirties keitimo procesas yra panašus. Tačiau kaip ir kaip kiekvienoje savivaldybėje yra tam tikrų specifinių reikalavimų susijusių su šioje savivaldybėje galiojančias teritorijų planavimo dokumentais, teisės aktų interpretacijomis ir kt.

Žemės sklypo padalijimo, atidalijimo ir paskirties keitimo palyginimas

Apibendrinant, žemės ūkio paskirties sklypo naudojimas ir statybos galimybės regioniniame parke yra reglamentuojamos įstatymais ir reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.

Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis. Tad specialistų(matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Tad specialistų(matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.

Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.

tags: #zemes #ukio #paskirties #regioniniam #parke #keitimas