Žemės sklypo servitutai: kas tai?

Servitùtas (lot. servitus) - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu, arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas, tinkamą naudojimą.

Servituto institutas atsirado įsitvirtinant individualiai nuosavybės teisei ir praktikuotas jau senovės Romoje. Privačioje žemėje ne visada buvo galima sėkmingai plėtoti ūkį nesinaudojant kaimynystėje esančiais ištekliais (pvz., vandens telkiniais, mišku).

Galimybė nustatyti servitutą dažnai pasitelkiama sprendžiant nesutarimus tarp kaimynų, bei užtikrinant nekilnojamojo turto prieinamumą. Pavyzdžiui, Jums priklauso žemės sklypas, bet jis jokiu kitu būdu negali būti pasiekiamas, tik kaip per kaimynui priklausantį žemės sklypą.

Servitutas yra svarbi teisės norma, kuri gali turėti ilgalaikės įtakos nekilnojamojo turto naudojimui ir savininkų tarpusavio santykiams. Suprasti servituto esmę, jo nustatymo tvarką bei galimas pasekmes yra būtina kiekvienam žemės sklypo savininkui ar naudotojui.

Svarbu paminėti, kad pasikeitus tarnaujančio (servitutas esantis sklype kuriuo gali pasinaudoti kiti) ar viešpataujančio (servitutas kuris yra gretimame sklype ir juo naudojasi kito sklypo savininkas) sklypo savininkui servitutai išlieka t.y.

Servituto esmė ir tikslas

Servituto tikslas - suteikti teisę naudotis svetimu nekilnojamuoju daiktu (tarnaujančiuoju) arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas siekiant užtikrinti to daikto (viešpataujančiojo), dėl kurio nustatomas servitutas, tinkamą naudojimą. Servituto turinys apima galimybę servituto turėtojui naudotis konkrečiu svetimu daiktu ar atimti iš tarnaujančiojo daikto savininko konkrečią naudojimosi daiktu teisę.

Servituto esmė:

• Servitutas yra išvestinė daiktinė teisė. Tai reiškia, kad ji sukuria teisę naudotis svetimu daiktu arba apriboja savininko teisę jį naudoti.
• Tikslas - užtikrinti viešpataujančiojo daikto (pavyzdžiui, namo ar sklypo) tinkamą naudojimą.

Servitutų rūšys

Yra kelios servitutų rūšys:

• Kelio servitutas - teisė naudotis pėsčiųjų taku, antžeminėms transporto priemonėms skirtu keliu ir taku galvijams varyti.
• Žemės servitutas - žemės savininko ar valstybinės žemės naudotojo prievolė įstatymų nustatyta tvarka leisti kitiems asmenims ribotai naudotis žemės sklypo dalimi.
• Statinių servitutas - teisė atremti viešpataujantįjį statinį į tarnaujantįjį daiktą arba pritvirtinti prie jo, įtvirtinti į tarnaujančiojo statinio sieną (konstrukciją) kablius ir kitokius pritvirtinimo priemones bei naudotis jais, statyti ar montuoti statinių dalis, pakibusias virš tarnaujančiojo sklypo ar statinio, uždrausti tarnaujančiojo sklypo savininkui statyti statinius, kurie užstotų šviesą ar esamą vietovaizdį, taipp pat atlikti kitus įstatymų neuždraustus veiksmus ar reikalauti iš tarnaujančiojo daikto savininko, kad jis susilaikytų nuo konkrečių veiksmų atlikimo.

Servituto nustatymo būdai

Servitutą gali nustatyti:

• Įstatymai
• Sandoriai
• Teismo sprendimas
• Administracinis aktas

Kada servitutas nustatomas?

• Sutarimu: Idealus sprendimas - dėl servituto susitarti draugiškai. Tokiu atveju, tarp susitarančių asmenų sudaroma notaro patvirtinta sutartis dėl servituto nustatymo.
• Teismo sprendimu: Servitutas teismo sprendimu nustatomas tik tada, kai nėra kito objektyvaus būdo naudoti viešpataujantį daiktą pagal paskirtį.

Nustatant servitutą turi būti išreikšta ir dėl servituto viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia, išskyrus atvejus, kai servitutą nustato įstatymai ar teismo sprendimas. Sandoriais nustatyti servitutai turi teisę tik tarnaujančiuoju tampančio daikto savininkas. Teismo sprendimu servitutas nustatomas, jei savininkai nesusitaria. Nustatyti tarnaujančiajam daiktui naują servitutą leidžiama, jei taip nebus pažeidžiamas pirmiau nustatytas servitutas.

Administracinis aktas

Servitutai administraciniu aktu, kurį priima Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos (toliau - NŽT) teritorinio padalinio vedėjas, nustatomi formuojant naujus žemės sklypus ir kt.

Pagal Civilinio kodekso 4.111 straipsnio 1 dalį, servitutas yra daiktinė teisė, suteikianti teisę naudotis svetimu nekilnojamuoju daiktu arba ribojanti daikto savininko teisę naudotis daiktu.

Pagrindiniai principai:

• Servituto atlygintinumas: servitutas gali būti ir atlygintinis, ir neatlygintinis.
• Registravimas: Tai registruotina daiktinė teise. Asmuo, norintis įregistruoti servituto teisę į Nekilnojamojo turto registre įregistruotą nekilnojamąjį daiktą, Registrų centro padalinyje turi pateikti prašymą.

Servitutų nustatymo administraciniu aktu atvejai ir tvarka

Administraciniu aktu servitutai nustatomi Nacionalinės žemės tarnybos vadovo arba jo įgalioto viešojo administravimo funkcijas vykdančiame Nacionalinės žemės tarnybos padalinyje vadovaujamas pareigas einančio valstybės tarnautojo sprendimu.

Savivaldybių ir privačios žemės sklypams servitutai administraciniu aktu nustatomi tik tada, kai servitutas negali būti suprojektuotas laisvos valstybinės žemės fondo žemėje (tais atvejais, kai viešpataujančiuoju tampantis daiktas nesiriboja su laisvos valstybinės žemės fondo žeme arba ribojasi su ja, bet dėl laisvoje valstybinėje žemėje esančių šlaitų, griovių, pelkėtų vietų, miško ar kitų vietovės ypatumų servituto nustatymas šiai žemei neužtikrintų tinkamo viešpataujančiuoju tampančio daikto naudojimo pagal paskirtį).

Kai siūloma nustatyti servitutą savivaldybių ir privačios žemės sklypams, kad būtų galima privažiuoti ar prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojams bendrai naudoti skirtų teritorijų, gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, taip pat centralizuotiems (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklams (požeminėms ir antžeminėms komunikacijoms), keliams ir takams tiesti, jais naudotis ir juos aptarnauti, prašymą dėl siūlomo servituto pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą nustatymo pateikia esamų statinių, prie kurių reikia prieiti ar privažiuoti, savininkai arba patikėjimo teisės subjektai; kai rekreacinėse ir kitose gyventojų bendram naudojimui skirtose teritorijose, gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų teritorijose statinių nėra, - šiose teritorijose esančių žemės sklypų savininkai arba valstybinės žemės patikėtiniai, o kai žemės sklype numatoma tiesti centralizuotus (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklus (požemines ir antžemines komunikacijas), kelius ir takus, - šių darbų užsakovas.

Kompensacijos už servitutą

Žemės savininkas ar valstybinės žemės patikėtinis dėl nuostolių, atsiradusių dėl Nekilnojamojo turto registre įregistruoto servituto nustatymo, atlyginimo turi teisę kreiptis į viešpataujančiojo daikto savininką, konkurso laimėtoją, o kai nustatytas servitutas prieiti ar privažiuoti prie gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, įrašytų į Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą sąrašą, - į valstybės ar savivaldybės instituciją, atsakingą už šių kompleksų ir objektų apsaugą; kai nustatytas servitutas, reikalingas stambiam projektui arba valstybei svarbiam projektui įgyvendinti, - į stambų projektą ar valstybei svarbų projektą įgyvendinantį investuotoją; kai nustatytas servitutas, reikalingas žemės sklypams, reikalingiems karinei infrastruktūrai, pritaikyti ir (ar) sukurti, - į Krašto apsaugos ministeriją ar kitą krašto apsaugos sistemos instituciją, naudojančią valstybinės žemės sklypą; kai nustatytas servitutas įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektą, suteikiantis teisę tiesti inžinerinius tinklus ar kelius ir takus, jais naudotis ir juos prižiūrėti, - į valstybės instituciją, atsakingą už ypatingos valstybinės svarbos projekto įgyvendinimą, arba viešpataujančiojo daikto savininką.

Nuostolių dydis ir atlyginimo terminai nustatomi viešpataujančiojo ir tarnaujančiojo daiktų savininkų ar valstybinės žemės patikėtinių susitarimu, o kai servitutas nustatytas prieiti ar privažiuoti prie gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, įrašytų į Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą sąrašą, - valstybės ar savivaldybės institucijos, atsakingos už tokių kompleksų ir objektų apsaugą, ir tarnaujančiojo daikto savininko ar valstybinės žemės patikėtinio susitarimu; kai nustatytas servitutas, reikalingas stambiam projektui įgyvendinti, - investuotojo, įgyvendinančio stambų projektą, ir tarnaujančiojo daikto savininko ar valstybinės žemės patikėtinio susitarimu; kai nustatytas servitutas, reikalingas žemės sklypams, reikalingiems karinei infrastruktūrai, pritaikyti ir (ar) sukurti, - Krašto apsaugos ministerijos ar kitos krašto apsaugos sistemos institucijos, naudojančios valstybinės žemės sklypą, ir tarnaujančiojo daikto savininko ar valstybinės žemės patikėtinio susitarimu. Šalims nesusitarus, ginčus dėl nuostolių dydžio ir atlyginimo Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso nustatyta tvarka sprendžia teismas.

Kai servitutas nustatomas administraciniu aktu, susitarimas dėl nuostolių atlyginimo nereikalingas, tarnaujančiojo daikto savininkui ar valstybinės žemės patikėtiniui atlyginama sunaikintų želdinių, pasėlių, iškirsto miško rinkos vertė ir kiti nuostoliai, atsiradę dėl galimybės naudoti žemės sklypą ar jo dalį pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą praradimo.

Elektros tinklų ir įrenginių užimamą plotą, kurie žemės sklype ar pastatuose įrengti iki 2004 m. ESO paskaičiuoja kiek konkrečios žemės ar pastato savininkui turėtų būti kompensuojama, jei jo žemėje įrengtos elektros oro ar kabelių linijos, ar pastate įrengta transformatorinė, kitas įrenginys. Galima sužinoti preliminarų kompensacijos dydį už žemės sklype esantį servitutą.

Vienkartinė kompensacija = 0,1 x Vidutinė 1 ha sklypo vertė, Eur x Servituto plotas, ha, kai Vidutinė 1 ha sklypo vertė = Viso sklypo vertė, Eur / Viso sklypo plotas, ha.

Tikslų kompensacijos dydį už žemės sklype esantį servitutą Jums apskaičiuos ESO specialistai, kai tik gaus jūsų prašymą.

Vienkartinės kompensacijos dydis apskaičiuojamas pagal Vyriausybės Metodiką.

*Atkreipiame dėmesį, kad pagal Metodikos nuostatas vienkartinei kompensacijai apskaičiuoti yra naudojama 2017-11-01 masinio vertinimo būdu nustatyta sklypo vertė.

Servituto pasibaigimas

Servitutas baigiasi:

• Jo atsisakius
• Tam pačiam asmeniui tapus ir viešpataujančiojo, ir tarnaujančiojo daikto savininku
• Nelikus viešpataujančiojo ar tarnaujančiojo daikto
• Pablogėjus tarnaujančiojo daikto būklei
• Išnykus servituto būtinumui
• Suėjus senaties terminui

Pasibaigus servitutui jo turėtojas, jei tarnaujančiojo daikto savininkas reikalauja, turi grąžinti to daikto būklę į padėtį, buvusią iki servituto nustatymo.

Teismų praktika

LAT byloje sprendė klausimą dėl teisių gynimo būdo, kai žemės savininkas nesutinka duoti sutikimo dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo jo žemės sklypui, ir dispozityvumo principo bei teismo pareigos ir (ar) teisės pasiūlyti ieškovui patikslinti ieškinio dalyką aiškinimo ir taikymo.

Teismas atkreipė dėmesį, kad žemės savininko sutikimas duodamas laisva valia, šiam sutikimui taikomas sutarties laisvės principas.

Teismas nurodė, kad civilines teises gali apriboti tik įstatymai ar įstatymų pagrindu - teismas jeigu toks apribojimas būtinas viešai tvarkai, geros moralės principams, žmonių sveikatai ir gyvybei, asmenų turtui, jų teisėms ir teisėtiems interesams apsaugoti.

Remdamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija padaro išvadą, kad, atsižvelgiant į servituto, kaip daiktinės teisės, specifinį pobūdį bei į Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme įtvirtintą specialiųjų žemės naudojimo sąlygų esmę, jų prigimtį ir šių sąlygų nustatymo tvarką, nėra pagrindo ieškovo su atsakovais ginčui dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų išspręsti kaip teisinį pagrindą pagal analogiją taikant servitutui nustatytą teisinį reguliavimą.

Remdamasi tuo, kas išdėstyta, teisėjų kolegija išaiškina, kad tuo atveju, jei į įstatyme nurodytą teritoriją (teritoriją, kurioje taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos) patenka kitas žemės sklypas ir šio sklypo savininkas neduoda sutikimo dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nulemtų ribojimų nustatymo, o įstatyme nurodytos teritorijos nustatymas nepatenka į atvejų, kai žemės savininko sutikimas nereikalingas, sąrašą, suinteresuotas asmuo savo tinkamo naudojimosi nekilnojamuoju daiktu teises gali įgyvendinti kreipdamasis į teismą, kad jo naudai teismo sprendimu būtų nustatytas servitutas svetimam daiktui (tarnaujančiajam daiktui) remiantis servituto institutą reglamentuojančiomis teisės normomis ir jas aiškinančia kasacinio teismo praktika.

Kada reikia tiksliai nužymėti servituto vietą vietovėje?

Tik specifine tikslia įranga matininkas gali vietovėje nustatyti tikslią servituto vietą. Tas aktualu tiek savininkui, kurio sklype yra servitutas, tiek savininkui, kuris juo naudojasi. Kai servituto vieta aiški, tai gali sumažinti žalą tarnaujančio sklypo savininkui , kai nebus važinėjama keliose vietose per sklypą.

Specialiosios žemės naudojimo sąlygos

Specialiosios žemės naudojimo sąlygos - Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme nustatyti įstatyme nurodytose teritorijose taikomi ūkinės ir (ar) kitokios veiklos apribojimai, priklausantys nuo geografinės padėties, gretimybių, pagrindinės žemės naudojimo paskirties, žemės sklypo naudojimo būdo, vykdomos konkrečios veiklos, statinių, nekilnojamojo kultūros paveldo ir aplinkos apsaugos, visuomenės sveikatos saugos, valstybės saugumo ir viešojo intereso poreikių.

Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas suponuoja, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos yra žemės savininko teisę sudarančių teisių ir tam tikrais atvejais ir kitų asmenų teisių ribojimai (suvaržymai), skirti apsaugoti bendrąjį gėrį, nustatyti specialiu įstatymu. Tam, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos būtų taikomos konkrečiam žemės sklypui, jos turi būti nustatytos Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme įtvirtinta tvarka.

Įstatymas įtvirtina atvejus, kai įstatyme nurodyta teritorija gali būti nustatyta be žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimo, t. y. sutikimas yra neprivalomas. Tačiau šie atvejai yra išimtiniai, jie yra išsamiai apibrėžti įstatymu ir taikomi tik tada, kai įstatyme nurodytos teritorijos nustatomos tenkinant viešąjį interesą.

Žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikime dėl įstatyme nurodytos teritorijos (teritorijų) nustatymo turi būti aptarta:

1. Šios teritorijos (teritorijų) dydis;
2. Nuostolių, patiriamų dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo nustatytose šiame įstatyme nurodytose teritorijose, atlyginimas.

tags: #zemes #sklypo #servitutai