Sklypo pirkimas namo statybai tai džiugus ir malonus, bet tuo pačiu nepaprastas, sudėtingas ir labai svarbus etapas žmogaus gyvenime. Perkant sklypą žmogus tampa kurėju, prieš kurį atsiveria galimybių durys sukurti kažką daugiau. Kad ir kas tai būtų, labiausiai paplitusi žemės sklypo pirkimo priežastis šiandien - saugus, patogus ir erdvus šeimos kampelis žemėje. Iš vienos pusės tai gali atrodyti labai paprastas dalykas, bet iš tikrųjų sklypo pirkimas yra sudėtingas ir labai atsakingas momentas, kurio klaidos gali būti labai brangios visomis šio žodžio prasmėmis. Todėl prieš įsygijant sau tinkama objektą, skirkite tam laiko ir labai atsargiai priartėkite prie šio klausimo, norėdami rasti sau tinkamą variantą, kuriame su laiku galės išsipildyti Jūsų vizijos ir svajonės.
Žemės sklypo formavimas ir pertvarkymas
Žemės sklypo formavimas ar pertvarkymas - procesas, su kuriuo susiduria daugelis žemės savininkų Lietuvoje. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo aspektus, nuo sklypo padalijimo iki paskirties keitimo bei ūkininko sodybos formavimo. Taip pat panagrinėsime teisinius aspektus ir pateiksime praktinių patarimų, kaip sėkmingai įgyvendinti šį procesą.
Kada to reikia?
Neretas atvejis, kai asmuo, atstatantis nuosavybės teises į žemės ūkio paskirties sklypą, kur viena sklypo dalis yra miško teritorija, kita dalis skirta žemės ūkio veiklai, o trečia dalis - vienbučių ir dvibučių pastatų teritorija, kreipiasi į matininką dėl sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto. Tokio projekto metu žemės ūkio paskirties sklypas gali būti padalijamas į tris skirtingos paskirties sklypus. Suformavus sklypus ir patvirtinus projektą, atliekami kiekvieno sklypo kadastriniai matavimai. Užbaigus matavimus ir surinkus visus reikalingus dokumentus, visi pokyčiai yra įregistruojami Registrų centre.
Verta žinoti, kad keičiant sklypo paskirtį, keisis ir žemės mokesčio dydis. Tačiau tuo pačiu metu keičiasi ir žemės rinkos vertė. Todėl prieš pradedant bet kokius žemės formavimo arba pertvarkymo procesus, patartina įvertinti situaciją nekilnojamojo turto rinkoje ir apskaičiuoti galimas išlaidas.
Žemės sklypo padalijimas, atidalijimas ir sujungimas
Žemės sklypo padalijimas - tai procesas, kuriuo metu vienas žemės sklypas yra padalijamas į kelis žemės sklypus. Dažniausiai ši paslauga yra užsakoma bendrasavininkų, žemės paveldėjimo atveju, kai tam tikrą žemės sklypą norima padalinti į dvi arba daugiau dalių. Tačiau prieš pradedant žemės sklypo padalijimo procesą, verta pasidomėti, ar šis sklypas gali būti dalomas.
Žemės sklypo padalijimo būdai
Yra du pagrindiniai žemės sklypo padalijimo būdai:
- Žemės sklypo padalijimas tarp bendrasavininkų, nustatant naudojimosi tvarkos planą. Šis žemės sklypo padalijimo būdas yra pats paprasčiausias, kadangi žemės sklypo plane, tarp bendrasavininkų, yra nurodomos skirtingos žemės naudojimosi dalys, tačiau žemės sklypo kadastrinis numeris lieka tas pats. Šiuo atveju, visoms dalyvaujančioms šalims, būtina pasirašyti bendrą susitarimą, kuriame nurodoma žemės sklypo naudojimosi tvarka. Dokumentas turi būti patvirtintas notaro.
- Žemės sklypo padalijimas į dvi arba daugiau dalių. Tuo atveju, kai klientas pageidauja padalinti žemės sklypą ir pakeisti žemės sklypo paskirtį, visą reikalingą pagalbą teikia geodezininkas - matininkas, paruošiant detalųjį žemės planą bei anksčiau jau minėtą žemės formavimo ir pertvarkymo projektą. Šiuo atveju žemės sklypai sudaro atskirus nekilnojamojo turto vienetus bei kiekvienas iš jų įgauna atskirą kadastrinį numerį.
Taip reformuojant žemės sklypų paskirtį, savininkai įgauna teises vykdyti šioje žemėje atitinkamą paskirčiai veiklą, tačiau kaip ir pirmame pavyzdyje, taip ir čia, išlieka bendrosios dalinės nuosavybės teisės ir žemės sklypas nepereina į atskirų bendrasavininkų asmeninį valdymą.
Žemės sklypo atidalijimas ir laisvė disponuoti savo nekilnojamu turtu
Žemės sklypo savininkui pasirinkus žemės sklypo atidalijimo būdą, viena dalyką galima teigti vienareikšmiškai - šiuo atveju yra užtikrinta teisė visapusiškai disponuoti savo nekilnojamu turtu, kas reiškia, kad yra suformuojami atskiri nekilnojamo turto vienetai. Taip, kaip jau buvo minėta anksčiau, pirmas žingsnis tai - žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo procesas. Tokiu būdu formuojami atskiri žemės sklypai, turintys atskirus kadastrinius numerius.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai
Nuo 2014 m. sausio 1 d. įsigaliojus naujoms Lietuvos Respublikos žemės ir Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymų nuostatoms, Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. sausio 2 d. įsakymu Nr. 3D-1/D1-1 yra patvirtintos Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklės.
Žemės sklypų formavimo pertvarkymo projektai yra rengiami norint padalinti žemės sklypus bei pakeisti žemės paskirtį (dažniausiai pasitaikantys projektai iš žemės ūkio paskirties į namų valdą), suformuoti, sujungti, atidalinti.
Kada reikalingas projektas?
Projektas yra žemėtvarkos planavimo dokumentas, priskiriamas žemės valdos projektams ir rengiamas šiais atvejais:
- kai žemės sklypai padalijami, atidalijami, sujungiami ar perdalijami;
- kai formuojami žemės sklypai esamiems statiniams eksploatuoti pagal nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį;
- kai įsiterpęs valstybinės žemės plotas Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka ir atvejais sujungiamas su besiribojančiu žemės sklypu, jeigu laisvoje valstybinėje žemėje negalima suformuoti racionalaus dydžio ir ribų sklypo;
- kai pagal detaliojo plano, kuriame numatomi tik žemės sklypų formavimo ir (ar) pertvarkymo principai, nustatytus teritorijos naudojimo reglamentus suformuojami nauji žemės sklypai arba pertvarkomos esamų žemės sklypų ribos, vadovaujantis detaliajame plane nustatytais žemės sklypų formavimo ir (ar) pertvarkymo principais ir nustatoma ar keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) naudojimo būdas;
- kai formuojami valstybinės žemės sklypai esamoms susisiekimo komunikacijoms, aikštėms ir kitoms viešosioms erdvėms, kapinėms, paplūdimiams, parkams, skverams ir kitiems želdynams eksploatuoti, kultūros paveldo objektų užimamoms teritorijoms;
- kai formuojami nauji valstybinės žemės sklypai (išskyrus atvejus, kai sklypai formuojami Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymo nustatyta tvarka);
- kai keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) naudojimo būdas (-ai), jeigu tai neprieštarauja savivaldybės ar jos dalies bendrajam planui, išskyrus atvejus, nustatytus Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 24 straipsnio 1 dalyje (urbanizuotoje ar urbanizuojamoje teritorijoje, kuriai detalieji planai neparengti, paskirtis ir (ar) naudojimo būdai keičiami pagal patvirtintą savivaldybės bendrąjį planą).
Kaip sužinoti, ar galima pakeisti žemės sklypo paskirtį ir padalinti sklypą?
Norint sužinoti, ar galima pakeisti žemės paskirtį, svarbu suprasti, kad matininkai šių dalykų nesprendžia. Yra atitinkamos institucijos, tokios kaip savivaldybės įstaigos, kurios turi bendruosius teritorijų planus ir tuose bendruose planuose yra nurodyta, kur yra geltonoji zona, kur galima statyti namus ir keisti žemės sklypo paskirtį, o kur žalioji zona ir joje nieko pasistatyti negalėsite.
Asmuo, norintis sužinoti, ar galima pakeisti žemės sklypo paskirtį, pats gali pasižiūrėti realią situaciją specialioje sistemoje: zpdrs.lt, kurioje galima prisiregistruoti per elektroninę bankininkystę ir duoti užklausą, ką norite su tuo sklypu daryti: ar jūs norite tik keisti žemės paskirtį, ar norite padalinti, ar perdalinti, suskirstyti į mažesnius sklypelius ir pan.
Svarbiausia nepamiršti į sistemą suvesti žemės sklypo kadastrinį numerį. Geriausia, jei tai daro žemės sklypo savininkas, prisijungęs per virtualius vartus per savo elektroninę bankininkystę.
Kaip formuojami žemės sklypai: kokia tvarka?
Dažniausiai, jeigu žmonės nori statyti sau namus žemės ūkio paskirties sklypuose arba jiems net neleidžia keisti į namų valdos paskirtį, tai galimas toks sprendimo variantas - turėti žemės ūkio paskirties sklypo ne mažesnį kaip 50 arų kiekį ir jame formuoti ūkininko sodybą. Tokiu atveju asmuo turi tapti ūkininku, gauti ūkininko pažymėjimą. Tokius pažymėjimus galima gauti palankius specialius kursus. Po to asmuo jau gali kreiptis į matininkus, kurie parengtų žemės ūkio kaimo plėtros projektą. Tada jau gali vykti statybos.
Žemės sklypas nebūtinai turi būti miesto ar rajono teritorijoje, svarbiausia, kad būtų žemės ūkio paskirties ir 50 arų.
Jeigu turite 20-ies arų žemės sklypą ir jis yra žemės ūkio paskirties, tai ten namo statybos yra negalimos. Ir visai nesvarbu - miestas tai ar rajonas.
Pastebime dažnai pasitaikantį atvejį, kai, tarkime, tėvai padovanoja vaikams 18 arų žemės sklypą, o šie, norėdami visiškai atskiro turto ir norėdami pasistatyti namą sklype, turėtų atsižvelgti į tai, kad atskyrus dovanotą sklypą į dvi dalis - nieko neišeis, nes žemės sklypai gausis po 9 arus. Primename, kad rajone mažiausias žemės sklypas turi būti 10-ies arų. Taip pat, jeigu yra sklypo apribojimai, tarkime, gamtinis karkasas, tai sklypas turi būti ne mažesnis kaip 15-os arų.
Gamtinis karkasas - tai saugesnė teritorija, kurios negalima pilnai užstatyti vien tik statiniais. Paprastai šalia tokio sklypo pasitaiko būti upeliai, miškeliai. Tai tiesiog saugoma teritorija, kur tarkime, gyvūnai dauginasi, atsiveda vaikučius ir pan.
Teisiniai aspektai
Žemės sklypų padalijimas, atidalijimas, sujungimas ar perdalijimas reglamentuojamas įstatymais ir kitais teisės aktais. Svarbu atsižvelgti į šiuos aspektus:
- Ar nepažeidžiamas teisės aktuose ir (ar) teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas leidžiamasis užstatymo intensyvumas ir (ar) tankis.
- Ar nustatomi servitutai, jeigu jie nebuvo nustatyti anksčiau.
- Ar teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, atitinka nustatytus reikalavimus.
Suderintus ir Nacionalinės žemės tarnybos patikrintus žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektus tvirtina meras ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse nustatyta tvarka.
Pagal žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą suformuoti žemės sklypai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai ir įstatymų nustatyti juridiniai faktai Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka registruojami Nekilnojamojo turto registre.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai keičiami, kai projekto iniciatorius (-iai) pageidauja pakeisti projekto sprendinius visoje pagal projektą suplanuotoje teritorijoje. Sprendimą pakeisti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą tvirtina meras, suderinęs su Nacionaline žemės tarnyba.
Reikalavimai žemės sklypo plotui
Žemės sklypo plotas gali būti ribojamas, priklausomai nuo paskirties ir vietovės. Rajone mažiausias žemės sklypas paprastai turi būti 10 arų. Jeigu yra sklypo apribojimai, tarkime, gamtinis karkasas, tai sklypas turi būti ne mažesnis kaip 15-os arų.
Renkantis žemės sklypą svarbu žinoti
Ieškant sklypo namo statybai, būtina suvokti, kad sklypas - tai ne vien žemės lopinėlis. Tai jūsų būsimo namo pamatas. Netinkamas pasirinkimas gali sukelti techninių, teisinių ar ekonominių problemų, kurios vėliau kainuos ne tik pinigus, bet ir laiką bei nervus.
Kaip nuolat pabrėžia Architekto.lt specialistai, vien vizualiai patrauklaus sklypo neužtenka. Reikia gilintis į tai, ko nesimato: infrastruktūrą, teisinę situaciją, statybų galimybes.
Sklypo paskirtis - ar sklypas tinkamas namo statybai?
Vienas iš pirmųjų žingsnių, kurį Architekto.lt siūlo atlikti - patikrinti sklypo paskirtį. Sklypas turi būti gyvenamosios (namų valdos) paskirties arba kitos, kurią būtų galima pakeisti į gyvenamąją.
Net jei sklypas atrodo patrauklus, reikia įsitikinti, kad nėra jokių apribojimų dėl paskirties keitimo.
Architekto.lt rekomenduoja tikrinti informaciją Registrų centre, Geoportal.lt ir savivaldybės teritorijų planavimo dokumentuose.
Vietovė - gyvenimo būdas, aplinka, perspektyva
Pasak Architekto.lt, sklypo vieta - ne mažiau svarbi nei jo plotas ar kaina. Tai tiesiogiai susiję su gyvenimo kokybe.
- Atstumas iki miesto ar gamtos - Ar norite būti arčiau miesto, ar vertinate gamtos ramybę? Architekto.lt pastebi, kad vis daugiau žmonių renkasi periferiją, bet vėliau susiduria su nepatogumais dėl susisiekimo ar socialinės infrastruktūros stokos.
- Sklypo orientacija - Svarbu įvertinti, iš kurios pusės sklypas gauna daugiausia šviesos, kur numatytas įvažiavimas. Architekto.lt pataria orientuoti gyvenamąsias erdves į pietus ar vakarus dėl natūralios šviesos.
- Socialinė infrastruktūra - Architekto.lt rekomenduoja pasidomėti, ar netoliese yra mokyklų, darželių, viešojo transporto. Taip pat verta sužinoti, ar nenumatoma nepageidautina infrastruktūra - sąvartynai, pramonės objektai, greitkeliai.
Inžinerinė infrastruktūra - komunikacijos, keliai, paruošimas
Architekto.lt nuomone, tai viena dažniausiai pirkėjų ignoruojamų, bet kritiškai svarbių temų. Sklypas be komunikacijų - tai dažnai ne investicija, o galvos skausmas.
- Elektros tiekimas - Ar sklypas turi galimybę prisijungti prie elektros tinklų? Jei ne - Architekto.lt įspėja, kad prisijungimo darbai gali būti brangūs ir užtrukti.
- Vandentiekis ir kanalizacija - Ar sklype yra miesto tinklai, ar reikės vietinių sprendimų - gręžinio, šulinio, valymo įrenginio? Architekto.lt primena: jei kvartalo detaliajame plane numatytos bendros komunikacijos, jos gali būti privalomos ir jų nebuvimas blokuos statybą.
- Melioracija - Drenažo sistemų buvimas ar nebuvimas turi didelę reikšmę. Architekto.lt pataria išsiaiškinti, ar nebus papildomų išlaidų įrengiant melioraciją.
- Keliai ir įvažos - Architekto.lt ragina atkreipti dėmesį, ar įvažiavimas į sklypą įteisintas, ar yra realus priėjimas, ar nėra ginčų su kaimynais dėl servitutų.
Sklypo dydis, forma ir reljefas
Sklypo fizinės savybės turi didelę įtaką projektavimui, išlaidoms ir patogumui.
Architekto.lt rekomenduoja individualiam namui rinktis 8-20 arų sklypą.
- Forma - Taisyklingos formos sklypas - lengvesnis projektuoti. Architekto.lt dažnai susiduria su atvejais, kai netaisyklingos formos sklypai reikalauja sudėtingų sprendimų.
- Reljefas - Nelygus sklypas gali būti įdomus architektūriškai, bet reikalauja daugiau investicijų. Architekto.lt siūlo atidžiai įvertinti reljefo ypatumus prieš priimant sprendimą.
Teisiniai aspektai - dokumentai, leidimai, saugomos zonos
Teisinė analizė - privaloma. Pasak Architekto.lt, viena dažniausių klaidų - tikėjimas, kad viskas „tvarkoje“, jei pardavėjas sako taip.
- Nuosavybė ir servitutai - Ar savininkas turi teisę parduoti? Ar nėra hipotekos, arešto, servitutų, kurie ribotų naudojimą? Architekto.lt visada rekomenduoja tai tikrinti dokumentais, o ne žodžiais.
- Teritorijų planavimas - Ar pagal bendrąjį ar detalųjį planą leidžiama statyti? Koks užstatymo intensyvumas, aukštingumas, atstumai? Architekto.lt specialistai pataria - jei planavimo dokumentuose numatyti ribojimai, juos reikia vertinti kaip faktą, o ne kliūtį, kurią „kažkaip apeisit“.
Kaina - šiandienos vertė ir perspektyva
Architekto.lt primena: kaina - tai ne tik skaičius, bet ir visuma. Dažnai pigus sklypas reiškia dideles paslėptas sąnaudas.
- Lyginamoji analizė - Palyginkite kainą su kitais sklypais. Jei labai pigu - pagalvokite kodėl. Architekto.lt dažnai mato, kaip pirkėjai nusivilia, kai supranta tikrąją sklypo vertę tik po kelių mėnesių.
- NT rinkos tendencijos - Ar vieta vystosi? Ar netoliese planuojami objektai, kurie kels vertę? Architekto.lt rekomenduoja vertinti ilgalaikę sklypo potencialo augimo kryptį.
- Papildomos išlaidos - Ar reikės keisti paskirtį, įrengti infrastruktūrą, tvarkyti sklypą? Šios išlaidos dažnai ignoruojamos. Architekto.lt pataria - skaičiuokite pilną biudžetą nuo pirmos dienos.
Ateities planai - teritorijos vystymasis ir rizikos
Nežiūrėkite tik į tai, kas yra šiandien. Architekto.lt ragina įvertinti, kaip teritorija keisis per 5-10 metų.
- Teritorijų plėtra - Ar planuojama infrastruktūra? Darželiai, keliai, autobusai? Jei taip - tai pliusas. Jei ne - galbūt tai zona be perspektyvos.
- Transporto pokyčiai - Architekto.lt įspėja - planuojami greitkeliai ar intensyvūs keliai šalia gali reikšti triukšmą, taršą, nepatogumus.
- Ekologija ir grunto sąlygos - Ar nėra potvynių rizikos? Koks gruntinio vandens lygis? Architekto.lt namų projektai dažnai derinami su geologiniais tyrimais - tai vienintelis būdas gauti aiškų atsakymą.
- Socialinė aplinka - Ar aplink vystosi gyvenvietė? Ar netoliese bus nauji kaimynai, ar statysitės vieni? Architekto.lt akcentuoja, kad socialinė dinamika turi įtakos komfortui ir saugumui.
Patarimai prieš pirkimą - kaip elgtis praktikoje
Architekto.lt paruošė visą seriją rekomendacijų, kurios padeda rinktis teisingai:
- Neskubėkite - apžiūrėkite daugiau nei vieną sklypą.
- Pasikalbėkite su architektu - tik profesionalas mato tai, ko nemato pirkėjas.
- Išgirskite kaimynų nuomonę - realybė ne visada tokia, kaip atrodo iš nuotraukos.
- Konsultuokitės su NT brokeriu, teisininku, architektu - Architekto.lt komanda dirba su visais šiais specialistais.
- Naudokitės tipiniais projektais - Architekto.lt siūlo „kartoninius“ projektus, kurie padeda įsivertinti, ar sklypas tinka jūsų norimam namui.
- Turėkite savo kriterijų sąrašą - tik jis leis atsirinkti, kas jums tikrai tinka.
Sklypo pirkimas - ne emocinis sprendimas, o rimtas projektas.
Architekto.lt specialistai akcentuoja: tinkamas sklypas - tai tvirtas pagrindas jūsų būsimam namui. Netinkamas - tai problemų šaltinis dar prieš iškasant pamatus.
Todėl visada: tikrinti, klausti, analizuoti. O svarbiausia - pasitarti su Architekto.lt komanda ar kitu patyrusiu architektu.
tags: #zemes #sklypai #formuojami #taisyklingos #formos