Pasitaiko atvejų, kai per priešais esančių namų butų langus ar balkonus žmonės kone gali pasiekti vieni kitus. Siekiant užtikrinti saugumą, privatumą ir komfortą, Lietuvoje galioja tam tikri reikalavimai, reglamentuojantys atstumus tarp pastatų, įskaitant ir daugiabučius gyvenamuosius namus.
Teisės aktai, reglamentuojantys atstumus
Šiame straipsnyje aptariami atstumai nuo daugiabučio namo iki kitų statinių, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos įstatymus ir reglamentus. Straipsnyje remiamasi Statybos inspekcijos informacija ir teisės aktais, kurie reglamentuoja statybą Lietuvoje.
Esminiai reikalavimai gyvenamųjų daugiabučių pastatų ir jų sklypų projektiniams sprendimams nurodyti statybos techniniame reglamente STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“.
Minimalūs atstumai tarp pastatų (taip pat ir daugiabučių gyvenamųjų namų), priklausomai nuo jų gaisrinio atsparumo, nustatyti Gaisrinės saugos pagrindiniuose reikalavimuose, patvirtintuose Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamento prie Vidaus reikalų ministerijos.
Svarbūs aspektai projektuojant daugiabučius
Remiantis reglamento nuostatomis, gyvenamieji daugiabučiai pastatai ir su jais susiję (jiems tarnaujantys) tame pačiame sklype statomi statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad būtų įgyvendinti teisės aktais nustatyti šiame sklype statomų bei esančių pastatų patalpų insoliacijos bei natūralaus apšvietimo reikalavimai, taip pat sklype esančių ar įrengiamų vaikų žaidimo aikštelių insoliacijos reikalavimai.
Pabrėžtina, kad daugiabučių namų statyba turi nepažeisti galiojančių teritorijų planavimo dokumentų sprendinių, nustatytų teritorijos naudojimo reglamento.
Minimalus atstumas nuo sklypo ribos
Pastatai turi būti statomi taip, kad būtų išlaikytas 3 m atstumas iki sklypo ribos. 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą, kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Statinių išdėstymo namo sklype gretimų sklypų atžvilgiu reikalavimai vienbučių ir dvibučių namų statyboms nustatyti statybos techniniame reglamente STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“.
Žemės sklypų planai, matavimų tipai info projektuotojams
Praktiniai pavyzdžiai ir situacijos
Situacija šalia daugiabučio namo
Šalia daugiabučio (5 aukštų) namo greta esančiame privataus namo sklype planuojamas statyti garažas (vienas jau pastatytas). Garažą planuoja statyti kliudant daugiaaukščio namo teritoriją. Pirmuosiuose aukštuose gyvenančių gyventojų langai būtų užtamsinti. Koks minimalus atstumas turėtų būti išlaikytas, kad atitiktų ir priešgaisrinės apsaugos reikalavimų ir higienos normų reikalavimų?
Minimalus atstumas tarp pastatų turi būti 6 metrai, jei abu statiniai I gaisrinio atsparumo laipsnio, jei gaisrinio atsparumo laipsnis yra II arba III, atstumai tarp pastatų turi būti 8-12 metrų. Pastatai turi būti statomi išlaikant 3 metrų atstumą iki sklypo ribos, jei toks atstumas nėra išlaikytas, privaloma gauti kaimyninio sklypo savininko sutikimą raštu. Jei žemė yra valstybinė, tuomet sutikimo reikia kreiptis į Nacionalinę žemės tarnybą.
Projektavimo metu skaičiuojamas pastato gaisrinio skyriaus plotas, jei minimalūs atstumai iki gretimų pastatų neišlaikomi, į gaisrinio skyriaus plotą turi būti įtrauktas ir to kito pastato plotas. Jei susumavus pastatų plotus gaisrinio skyriaus reikalavimai tenkinami, kaimyninio pastato savininko sutikimai nereikalingi.
Sutikimai ir bendrijos sprendimai
Ar tokiu atveju turi priimti sprendimą bendrija, ar vis gi turėtų būti atsižvelgiama į konkrečiuose butuose, gyvenančių savininkų sutikimą (šiuo atveju 3 butai, prie kurių langų planuojama statyba)?
Pastatai turi būti statomi taip, kad būtų išlaikytas 3 m atstumas iki sklypo ribos. 3 m atstumu nuo sklypo ribos statinio (pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio) bet kurių konstrukcijų aukštis, skaičiuojant jį nuo žemės sklypo ribos žemės paviršiaus altitudės, negali būti didesnis kaip 8,5 m; didesniais atstumais statinių konstrukcijų aukštis gali būti didinamas išlaikant reikalavimą, kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Atstumų svarba
Atstumų laikymasis tarp pastatų yra svarbus ne tik dėl gaisrinės saugos, bet ir dėl higienos normų užtikrinimo. Tinkamas atstumas leidžia užtikrinti pakankamą patalpų apšvietimą ir insoliaciją, o tai yra svarbu gyventojų sveikatai ir gerovei.
Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) vaidmuo
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) yra atsakinga už statybos priežiūrą ir kontrolę Lietuvoje.
Žemės sklypo nuosavybė prie daugiabučio
Klausimas: Perkant butą daugiabučiame name net nesusimąstome, kam nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, esantis po daugiabučiu ir šalia jo. Kaip ši nuosavybė turi būti įforminta ir kas kokius mokesčius turi mokėti valstybei?
Žemės sklypas, esantis po senesnės statybos daugiabučiu namu, paprastai nuosavybės teise priklauso valstybei. Naudojantis valstybei priklausančiu žemės sklypu, tarp buto savininko ir valstybės susiklosto nuomos teisiniai santykiai, ko rezultatas - buto savininkui atsirandanti pareiga mokėti žemės nuomos mokestį.
Kadangi nustatant šios rūšies mokesčio dydį atsižvelgtina į žemės sklypo vertę, svarbu žinoti, kaip nustatomas apmokestinamo žemės sklypo dydis. Tais atvejais, kai tarp privačių asmenų ir valstybės yra sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis ir yra parengtas detalusis daugiabučiam namui priklausančio žemės sklypo planas, apmokestinamas yra visas žemės plotas, laikytinas daugiabučio namo teritorija.
Tačiau, jei detaliojo sklypo plano nėra, apmokestinama tik ta žemės dalis, ant kurios stovi daugiabutis namas.
Perkant butą naujos statybos name, reikia atkreipti dėmesį į pirkimo-pardavimo sutarties tekstą, kadangi pardavėjas gali būti ne tik pastato, bet ir žemės sklypo, esančio po juo, savininku. Kadangi nekilnojamojo daikto savininko teisės turi būti registruojamos, apie asmens nuosavybės teisę galima sužinoti Nekilnojamojo turto registre.
Šiuo atveju, pardavėjas, parduodamas butą, gali parduoti ir žemės sklypo, esančio po ar šalia daugiabučio, dalį. Kiek kitokia situacija susiklosto tais atvejais, kai parduodamas tik butas. Tai reiškia, kad mokesčių mokėtoju laikomas ne buto, o žemės savininkas, kuris turi mokėti žemės mokestį įstatymų nustatyta tvarka, jei buto pirkimo-pardavimo sutartyje nenumatyta kitaip.
Atkreiptinas dėmesys, kad būdamas daugiabučio namo teritorijos savininku, asmuo turimu žemės sklypu gali disponuoti, valdyti bei naudoti savo nuožiūra, nepažeisdamas teisės aktų reikalavimų. Tai reiškia, kad jis gali teritoriją aptverti ar kitaip tvarkyti, parduoti bei nuomoti tretiesiems asmenims.
Tačiau, pažymėtina tai, kad tretiesiems asmenims perleidžiant žemės sklypą, laikomą daugiabučio namo teritorija, neturi būti pažeidžiamos butų savininkų teisės. Tokiems atvejams civiliniame kodekse yra įtvirtinta teisės norma, užtikrinanti butų savininkų teises.
Pagal civilinio kodekso 6.394 straipsnį, buto savininkas, nebūdamas žemės sklypo, ant kurio pastatytas daugiabutis namas, savininku, turi teisę naudotis ta žemės sklypo dalimi, kurią užima daugiabutis namas ir kuri yra būtina daugiabutyje esantį butą naudoti pagal paskirtį (pavyzdžiui, patekti į butą).
Atkreiptinas dėmesys, kad išnagrinėtais atvejais, nors ir skiriasi valstybinio mokesčio rūšis, t. y. turi būti mokamas arba žemės nuomos, arba žemės mokestis, metinio mokesčio dydis apskaičiuojamas ta pačia tvarka ir yra labai panašus (apie 1,5 - 5 EUR), mokamas į savivaldybės biudžetą.
Tačiau, pažymėtina tai, kad daug naudingiau būti daugiabučio namo teritorijos dalies savininku, nes tokiu atveju galima atsitverti žemės plotelį, jį tvarkyti savo nuožiūra, pavyzdžiui, įrengiant vaikų žaidimų aikštelę ar gėlyną, rezervuoti stovėjimo vietą automobiliui įtaisant stulpelį.
Apibendrinant, atstumai tarp pastatų prie daugiabučių namų yra griežtai reglamentuojami, siekiant užtikrinti saugumą, higieną ir gyventojų komfortą. Svarbu žinoti galiojančius teisės aktus ir reikalavimus, kad būtų išvengta nesklandumų ir konfliktų su kaimynais ar valstybinėmis institucijomis.
tags: #vyjuokles #prie #daugiabuciu #pastatu