Vokietijos nekilnojamojo turto rinka išsiskiria iš kitų Europos šalių tuo, kad didelė dalis gyventojų renkasi nuomotis būstą, o ne jį pirkti. Šalis pasižymi vienu žemiausių būsto nuosavybės rodiklių Europoje - tik apie 50% gyventojų turi savo nuosavybę, palyginti su 70% Europos Sąjungos vidurkiu. Šiame straipsnyje apžvelgsime Vokietijos nekilnojamojo turto rinkos ypatumus, kainų tendencijas ir kitus svarbius aspektus, susijusius su būsto įsigijimu ir nuoma.
Nuomos Rinka Vokietijoje
Nuoma Vokietijoje yra labai populiari, daugelis gyventojų renkasi ilgalaikę nuomą, o ne būsto pirkimą. Mažo būsto pirkimas ir laipsniškas kilimas nuosavybės laiptais šioje šalyje nėra įprasta praktika. Todėl nuoma gali būti protingas pasirinkimas, ypač persikeliant į šalį pirmą kartą.
Vokietijos nuomos rinka gali būti konkurencinga, ypač didžiuosiuose miestuose, kur nuoma yra pagrindinė gyvenimo forma. Pavyzdžiui, Berlyne apie 85% žmonių nuomojasi būstą. Norint išsinuomoti turtą, reikės pateikti asmens tapatybės įrodymą, kredito ataskaitą ir pajamų įrodymus. Jei anksčiau gyvenote Vokietijoje, gali būti reikalaujama pateikti nuomotojo pažymą, patvirtinančią, kad esate sumokėję visas ankstesnes nuomos skolas.
Vokietijoje įprasta, kad minimalus nuomos laikotarpis yra mažiausiai dveji metai. Kai kurios nuomos sutartys sudaromos neribotam laikui, su sąlygomis, leidžiančiomis nuomotojui ar nuomininkui nutraukti sutartį iš anksto pranešus.
Būsto Kainų Tendencijos
Per pastarąjį dešimtmetį Vokietijos būsto kainos smarkiai išaugo. ES komisijos tyrimai parodė, kad kainos nuo 2010 iki 2022 m. Taip pat buvo trumpalaikių kainų šuolių. Vokietijos federalinės statistikos tarnybos (Destatis) duomenys rodo, kad kainos 2021-2022 m. keturis ketvirčius iš eilės didėjo daugiau nei 10 % per metus. Tačiau yra požymių, kad artėja sulėtėjimas.
2022 m. gegužę „Reuters“ atlikta būsto analitikų apklausa prognozavo 7 % kainų augimą 2022 m., 3 % - 2023 m. Kai kurių Vokietijos miestų nekilnojamasis turtas yra pigesnis nei kitose Europos šalyse. Dauguma miesto nekilnojamojo turto yra butai, o namai dažniau randami priemiesčiuose. Nekilnojamojo turto portalo „Immowelt“ tyrimai parodė, kad 2022 m. pradžioje namai Vokietijoje vidutiniškai kainavo 2800 € už kvadratinį metrą, o butai - 3200 €.
Jei svarstote apie būsto pirkimą Berlyne ar jo priemiesčiuose, galite pastebėti, kad pasirinkimas yra ribotas. Dėl didelio nuomininkų skaičiaus mieste dažniau rasite nuomojamų, o ne parduodamų objektų. Berlyne yra įvairių būsto tipų. Miesto centre rasite pertvarkytus miesto namus, senesnius daugiabučius ir modernius daugiaaukščius pastatus. Jei ieškote šeimos namo, tokie priemiesčiai kaip Zeuthen (į pietus nuo Berlyno centro) yra populiarūs ir prieinamesni.
Miunchenas yra brangiausias miestas Vokietijoje pirkti būstą. Be aukštų būsto kainų, miestas taip pat turi dideles pragyvenimo išlaidas. ECA metinėje pragyvenimo išlaidų ataskaitoje Miunchenas užėmė 16-ą vietą tarp brangiausių Europos miestų užsieniečiams. Tačiau šias aukštas išlaidas kompensuoja puiki Bavarijos sostinės gyvenimo kokybė.
Kainų palyginimas didžiuosiuose miestuose ir kaimiškose vietovėse
Tyrimų rezultatai rodo, jog per pastaruosius 12 metų nekilnojamojo turto pirkimo kaina didžiuosiuose Vokietijos miestuose padidėjo 74 proc. Tačiau kainų augimas kaimiškose vietovėse nė kiek neatsilieka - per tą patį laikotarpį tai sudarė 66 proc. Vis dėlto nekilnojamasis turtas didžiuosiuose Vokietijos miestuose vis dar vidutiniškai 55 proc. pigesnis nei pačiuose megapoliuose.
Jaunoms šeimoms renkantis nekilnojamąjį turtą svarbiausia kaina, pasiekiamumas ir infrastruktūra. Ieškant vienbučio namo šeimai, galimybės jį rasti kaimiškoje vietovėje daug didesnės nei megapoliuose. Vidutinio gyvenamojo ploto būstas didžiuosiuose miestuose yra 86 kv. m, o periferiniuose kaimo rajonuose - 120 kv. m.
Didelis būsto dydžio ir kainų lygio skirtumas lemia tai, kad Vokietijos miestų apylinkės tampa vis populiaresnės. Praeitų metų tyrime apie 78 proc. apklaustųjų pareiškė, kad būtų pasiruošę vykti iš namų į darbą ir atgal iki 30 km atstumu. Šių metų tyrimas rodo, jog dirbantys 30-50 metų žmonės keliasi iš miestų į gretimų rajonų apylinkes, o todėl kai kuriais atvejais atsiranda didžiulė priemiestinių traukinių perkrova.
„Tiems, kas ieško didesnės būsto erdvės šeimai, geriau persikelti iš didelių miestų į jų apylinkes. Ypač patrauklūs tankiai apgyvendinti kaimiškieji rajonai netoli miestų aglomeracijų. Čia siūlomų 42 proc. reklamuojamų objektų gyvenamasis plotas didesnis kaip 120 kv. m. Tačiau šeimai tinkančių vienbučių namų, reklamuojamų aglomeracijos zonose, dalis yra 11 proc.“, - sako Michaelis Voigtländeris.
Žvelgiant į kitus miestus, galima teigti, kad ten vidutinės kvadratinio metro vertės vyrauja tarp 1 000 - 2 000 EUR. Tuo tarpu vidutinis nuomos pajamingumas Vokietijos portfelyje lygus 3,8 proc.
Papildomos Išlaidos Perkantiems Būstą
Turto perleidimo mokestis yra didžiausia papildoma būsto pirkimo išlaida Vokietijoje. Tiksli norma priklauso nuo federalinės žemės, kurioje gyvenate. Berlyne mokate 6 %, Miunchene - 3,5 %. Turto perleidimo mokestį reikia sumokėti per keturias savaites po pirkimo užbaigimo. Sumokėję šį mokestį, nuosavybės perleidimas gali būti užregistruotas Vokietijos žemės registre (Grundbuch).
Notaras atlieka svarbų vaidmenį Vokietijos būsto pirkimo sistemoje. Mokesčiai yra nustatyti įstatymu ir priklauso nuo turto vertės. Galite tikėtis mokėti apie 1,5-2 % turto pirkimo kainos.
Nuo 2020 m. įstatymo Vokietijoje būsto pirkėjai paprastai dalijasi nekilnojamojo turto agento (Immobilienmakler) mokesčiais su pardavėju. Agentų mokesčiai labai skiriasi priklausomai nuo federalinės žemės, turto vertės ir agento sutarties specifikos.
Nekilnojamojo turto perleidimo mokesčio tarifai pagal federalines žemes
| Federalinė žemė | Mokesčio tarifas |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5% |
| Bavarija | 3,5% |
| Berlynas | 6% |
| Brandenburgas | 6,5% |
| Bremen | 5% |
| Hamburgas | 6,5% |
| Hesenas | 6% |
| Žemutinė Saksonija | 5% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6% |
| Šiaurės Reinas-Vestfalija | 6,5% |
| Reinland-Pfalz | 5% |
| Saras | 6,5% |
| Saksonija | 3,5% |
| Saksonija-Anhaltas | 5% |
| Šlezvigas-Holšteinas | 6,5% |
| Tiuringija | 6,5% |
Hipoteka Vokietijoje
Norint pirkti namą Vokietijoje, paprastai reikia imti hipoteką (Hypothek). Nebūtina būti Vokietijos rezidentu, kad gautumėte hipoteką, tačiau jei neturite rezidento statuso, gali prireikti didesnio pradinio įnašo. Prieš oficialiai kreipiantis dėl hipotekos, naudinga gauti išankstinį hipotekos patvirtinimą (pre-approval) iš banko.
Kartais galima gauti hipoteką be pradinio įnašo, tačiau daugeliui pirkėjų Vokietijoje reikia sumokėti tam tikrą pradinį įnašą - dažnai 20 %. Jei imate hipoteką be pradinio įnašo, gali tekti mokėti daug aukštesnes palūkanas.
Dauguma būsto pirkėjų Vokietijoje renkasi fiksuotų palūkanų hipotekas. Tai reiškia, kad palūkanų norma išlieka tokia pati tam tikrą laiką. Daugelis skolininkų fiksuoja palūkanas 10 metų.
Būsto Pirkimo Procesas
Dauguma nekilnojamojo turto Vokietijoje yra parduodama per nekilnojamojo turto agentus. Paprastai agentai parduoda turtą pardavėjo vardu, tačiau galite pasamdyti savo agentą, kuris padėtų jums ieškoti turto. Tai kainuos, tačiau suteiks daugiau įžvalgų apie vietinę nekilnojamojo turto rinką ir padės jums aplenkti konkurentus, kai atsiras naujų objektų.
Vokietijoje yra daug nekilnojamojo turto portalų, pradedant tais, kurie siūlo visų tipų turtą, baigiant specializuotais, pavyzdžiui, bendrais butais ar tiesiogiai pardavėjų siūlomais namais. Vokietijoje prie namų paprastai nėra „parduodama“ ženklų.
Prieš ieškant turto Vokietijoje, patartina gauti išankstinį hipotekos patvirtinimą (pre-approval). Radus turtą, pateiksite pasiūlymą per nekilnojamojo turto agentą. Jei pasiūlymas priimamas, jūsų bus paprašyta sumokėti rezervacijos mokestį (0,5-1 % turto kainos). Sumokėjus šį mokestį, turtas bus pašalintas iš rinkos. Rezervacijos laikotarpis trunka dvi ar keturias savaites, per kurias galite užbaigti hipotekos formalumus.
Jei norite atlikti nepriklausomą turto vertinimą, kad patikrintumėte, ar pastate nėra problemų, tai turėtumėte padaryti prieš pasirašydami pirkimo sutartį.
Dabar laikas užbaigti hipotekos detales (pvz., kiek laiko fiksuosite palūkanų normą). Tai galima padaryti tiesiogiai su pasirinktu banku arba per nepriklausomą hipotekos brokerį, jei tokį pasamdėte. Bet kuriuo atveju reikės pateikti dokumentus iš pardavėjo, patvirtinančius turto detales, taip pat jūsų tapatybės ir pajamų įrodymus. Pateikus paraišką, hipotekos skolintojui gali prireikti iki 10 dienų ją apdoroti.
Jūs ir pardavėjas susitarsite dėl notaro, kuris tvarkys teisinius sandorio aspektus. Notaras parengs galutinę pirkimo sutartį. Gavus sutartį, yra 14 dienų atvėsimo laikotarpis, kol ji gali būti pasirašyta. Tada kartu su pardavėju asmeniškai dalyvausite notaro biure. Notaras perskaitys sutartį, o abi šalys galės užduoti klausimus ar siūlyti pataisas.
Po sandorio notarizacijos reikės sumokėti anksčiau minėtus mokesčius. Pirmiausia tikėtina, kad reikės sumokėti nekilnojamojo turto agento mokestį, o vėliau - notaro mokestį.
Oficialiai netapsite turto savininku, kol nebus užbaigtas žemės registro perleidimas, kuris gali užtrukti kelias savaites po to, kai gausite raktus ir įsikelsite. Iki to laiko turėtumėte gauti turto perleidimo mokesčio sąskaitą, kurią reikia sumokėti per keturias savaites.
Draudimas ir Komunalinės Paslaugos
Jei perkate namą Vokietijoje, paprastai reikės pastato draudimo (Wohngebäudeversicherung), kad padengtumėte bet kokios žalos pastato struktūrai išlaidas, pavyzdžiui, dėl gaisro ar potvynio. Perkant butą, tokio draudimo gali nereikėti, nes jis turėtų būti paskirstytas tarp visų pastato savininkų ir įtrauktas į jūsų aptarnavimo mokestį (Hausgeld).
Hipotekos teikėjai gali reikalauti, kad įsigytumėte draudimą, padengiantį hipotekos įmokas, jei sunkiai susirgtumėte ar mirtumėte. Tai ne visada būtina, tačiau gali būti reikalaujama, jei esate vienintelis šeimos maitintojas arba jei skolinatės su aukštu paskolos ir turto vertės santykiu.
Įsikėlę į naująjį turtą, turėsite perimti esamas sutartis su komunalinių paslaugų teikėjais. Dujų ir vandens tiekimui jau bus esama paslauga, kurią galite perregistruoti savo vardu. Tačiau, žinoma, galite ieškoti geresnių pasiūlymų iš kitų teikėjų. Interneto ir televizijos paslaugas paprastai reikės užsisakyti patiems, tačiau rangovus galite rasti internete per platformas, tokias kaip „TaskRabbit“.
Naujos Statybos Būstas
Naujo statybos būstai Vokietijoje paprastai perkami tiesiogiai iš vystytojo. Daugelis naujų namų Vokietijoje (ypač butų) parduodami pagal planą, dar nebaigus statybų. Prieš perkant pagal planą, reikėtų ištirti vystytojo reputaciją.
Naujo statybos būstai paprastai apmokami dalimis, sutartomis tarp jūsų ir vystytojo. Pavyzdžiui, galite sumokėti vieną dalį statybų pradžioje, kitą - kai pastatomi pamatai ir sienos, o likusią dalį - kitais statybos etapais. Galima gauti hipoteką naujos statybos būsto pirkimui.
Vokietijoje galima statyti savo namą. Vienas pagrindinių privalumų statant savo namą yra tai, kad turto perleidimo mokestį, notaro ir agento mokesčius mokėsite tik už įsigytos žemės vertę, o ne už baigtą turtą. Norėdami statyti savo namą, turėsite rasti tinkamą sklypą, gauti statybos leidimą (Baugenehmigung) iš vietos statybos institucijos ir pasamdyti architektą, kuris suprojektuotų namą.
Nekilnojamojo turto pirkimas - ką vertėtų žinoti pirkėjui? | Teisinėkonsultacija.lt
Nekilnojamojo Turto Mokestis (Grundsteuer)
Nuo 2025 m. sausio mėn. įsigaliojo esminė Vokietijos nekilnojamojo turto mokesčio (Grundsteuer) sistemos reforma. Reforma numato naują nekilnojamojo turto vertės vertinimą. Ji taip pat supaprastina skaičiavimą, nes daugiausia remiasi vidutiniais ir statistiniais duomenimis, siekiant nustatyti nekilnojamojo turto vertę.
Priklausomai nuo vertinamo nekilnojamojo turto tipo, taikomos skirtingos vertinimo sistemos, skirtos nustatyti nekilnojamojo turto vertę mokesčių tikslais. Neužstatyto nekilnojamojo turto vertė paprastai nustatoma padauginus jo plotą iš standartinės žemės vertės (Bodenrichtwert) sklypui. Nekilnojamojo turto su esamais komerciniais pastatais vertė apskaičiuojama pridedant standartizuotas įprastas statybos išlaidas prie sklypo vertės.
Antrame etape nekilnojamojo turto vertė padauginama iš pagrindinio federalinio mokesčio tarifo (Steuermesszahl), siekiant apskaičiuoti nekilnojamojo turto mokesčio bazinį dydį (Grundsteuermessbetrag). Pagal federalinį modelį pagrindinis federalinis mokesčio tarifas yra 0,034 % neužstatytam nekilnojamajam turtui ir nekilnojamajam turtui su esamais komerciniais pastatais. Kiti tarifai taikomi, pavyzdžiui, gyvenamajam nekilnojamajam turtui arba žemės ūkio paskirties žemei ir miškams.
Paskutiniame etape, siekiant apskaičiuoti nekilnojamojo turto mokesčio sumą, bazinis mokesčio dydis padauginamas iš savivaldybės daugiklio, kurį individualiai nustato atitinkamas miestas ar savivaldybė. Baden-Württemberg, Bavarija, Hamburgas, Hesenas ir Žemutinė Saksonija sukūrė skirtingas vertinimo ir nekilnojamojo turto mokesčio skaičiavimo sistemas. Saro kraštas ir Saksonija laikosi federalinio modelio, tačiau nustatė skirtingus pagrindinius mokesčių tarifus.
tags: #vokietijos #nekilnojamas #turtas