Nekilnojamojo Turto Apžvalga Lietuvoje: Tendencijos, Kainos ir Investicijos

Pasistatyti namą nuo seno buvo lietuvio svajonė. Tačiau vis dažniau sakoma, kad dabartinis namas labai supanašėjo su butu - ir plotu, ir automobilio stovėjimo vieta, nebeliko didelių kiemų. Kita vertus, išliko pagrindiniai namo privalumai - privatumas, atskiras įėjimas, mažiau kaimynų. Tad koks gi yra tas šiuolaikinis namas, kuriame patogu gyventi, ir kas dar, išskyrus mūsų piniginių storį, lėmė, kad svajonių namas per kelis dešimtmečius taip pasikeitė?

Pasiūla Auga, Namai Mažėja

Pastaruosius 3-4 metus namų plėtros tempai daug didesni negu anksčiau, o namų dalis bendroje būsto pasiūloje pastebimai auga, skelbia naujausia „Ober-Haus“ apžvalga. 2015-2016 m. prasidėjusi aktyvesnė individualių ir sublokuotų namų kvartalų plėtra nelėtina apsukų ir šiemet, dabar namų segmente fiksuojami rekordiniai pasiūlos rodikliai.

Ekspertai skaičiuoja, kad pernai plėtotojai Vilniuje ir jo apylinkėse pastatė ir parduoti pasiūlė beveik 590 naujų namų - 55 % daugiau negu 2016 m, o šiemet planuojama pastatyti ir pirkėjams pasiūlyti dar daugiau įvairaus dydžio individualių ir sublokuotų namų - net iki 850. Tai didžiausia pasiūla per visą Lietuvos nepriklausomybės laikotarpį ir kone dvigubai daugiau, negu sostinėje ir jos apylinkėse parduoti buvo pastatyta per patį NT piką 2007 m. (440 namų).

Be abejo, namų pastatoma gerokai mažiau negu butų, bet jų dalis bendroje Vilniaus miesto ir jo apylinkių naujo būsto pasiūloje didėja: 2014 m. parduoti pastatytų namų dalis sudarė tik 6,4 % visų būstų, o 2017 m. ji ūgtelėjo iki 12,4 %. Turint galvoje, kad 2018 m. Vilniaus mieste ir šalia miesto esančiose teritorijose planuojama pastatyti apie 4 500 butų ir apie 850 namų, pastarieji sudarys apie 16 % visos būsto pasiūlos.

Kita tendencija, į kurią žurnale „Investuok“ atkreipia dėmesį „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis, kad per pastaruosius 5-7 metus namai sparčiai mažėja. 2000-2010 m. Vilniaus mieste ir jo apylinkėse plėtotojų pastatytuose kvartaluose vidutinis bendras namų plotas sudarė 160-180 kv. m, o nuo 2011 m. jis ėmė mažėti ir 2015 m. buvo 119 kv. m, 2017 m. - 115 kv. m.

Taigi nuo 2010 m. iki 2018 m. vidutinis bendras namo plotas vidutiniškai sumažėjo net 30 %. Be to, ankstesnį dešimtmetį parduoti statomuose namuose buvo įrengiamas garažas, o pastaraisiais metais dažnai siūloma vieta automobiliui lauke šalia namo, ir dažnai - tik vienam automobiliui. Mažėja ir sklypai šalia individualaus namo.

Pasak „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovo Audriaus Šapokos, prieš dešimt metų ar kiek anksčiau vyravo 12-15 arų sklypai, o šiandien vidutinis sklypo plotas - maždaug 10 arų, prie sublokuotų namų - 6-8 arai, o prie kotedžų gali būti ir 1-2 arai.

Individualių namų plotas mažėja, žurnale „Investuok“ patvirtina NT plėtros kompanijos „Regroup“ valdybos pirmininkas Vytas Zabilius ir Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovas Mindaugas Statulevičius. Ir tendencija - kad atkūrus Lietuvoje nepriklausomybę buvo statomi itin dideli nuosavi namai, o ilgainiui jie ėmė mažėti - anot jų, neturėtų nieko stebinti.

„Žmonės sovietmečiu gyveno susispaudę: buvo tam tikros normos, kiek žmonių galima sutalpinti tam tikro ploto bute - tiek ir sukišdavo. Todėl kai tapo galima statytis namus, žmonės, pasiilgę erdvės, didelius ir statėsi. Aš net pats juos stačiau, nes tuo metu jau dirbau statybose“, - prisiminimais dalijasi V. Zabilius.

Kita priežastis, tuo metu paskatinusi statytis didelius ir ne itin taupius namus net atokiau nuo miesto, buvo šviesūs lūkesčiai ir labai pigus būsto išlaikymas: šildymas, elektra, kuras. Be to, palyginti pigi buvo ir žemė, o pasikeisti jos paskirtį užmiestyje buvo gana greita ir paprasta.

„Ištisi plotai žemės ūkio paskirties žemės iki 2005 m. buvo masiškai verčiami į gyvenamosios paskirties žemę“, - primena M. Statulevičius. Be to, ir spūsčių tada dar nebuvo, todėl po 1990 m. pradėję augti dideli pavieniai nuosavi namai ir pirmieji tokių namų kvartalai nieko nestebino.

„Žmonės statėsi ir 5-6 šimtų kvadratinių metrų, kelių aukštų namus, kartais net nekeisdami žemės paskirties, bet patys apsimesdami ūkininkais, tikėdamiesi, kad ateityje kartu gyvens vaikai, bet jau nereikės spaustis kaip sovietiniame daugiabutyje. Taip jie įgyvendindavo savo ,,amerikietiškąją svajonę“, - aiškina M. Statulevičius.

Tačiau vėliau atėję ne itin malonūs ekonominiai pokyčiai pamažu nuleido svajotojus ant žemės. Pirmasis etapas, paskatinęs skaičiuoti ir įvertinti ne tik norus, bet ir savo galimybes, buvo Rusijos krizė 1999-2000 m. Žmonių pajamos sumenko, energija ėmė brangti, ir žmonės pradėjo mąstyti, ar jiems tikrai reikia tokio didelio namo, ar jie gali tiek išlaikyti. Sumažėjo sklypai, buvo pradėti projektuoti mažesni, taupesni namai arčiau miesto.

„Apie 2007 m., kai gerokai pabrango kuras, visus ėmė varginti spūstys, žmonės pradėjo skaičiuoti, kiek laiko užtrunka pačiam nuvažiuoti į miestą ir nuvežti vaikus, ir vėl atsigręžė į miestą - kadangi čia sparčiai daugėjo naujos statybos būstų, jie pajuto, kad aukštesnės gyvenimo kokybės galima siekti mieste, ir tas noras gyventi individualiame name užmiestyje gerokai sumenko. Vis dėlto iki 2008-2009 m. Vilnius plėtėsi į pakraščius. Prisidėjo ir sodų konversija - nors ten nebuvo visų reikiamų komunikacijų, normalių kelių, žmonės, kurie turėjo iš tėvų ar senelių paveldėję sodus, rekonstravo arba griovė senus namelius ir statėsi naujus, todėl soduose pradėjo dygti gyvenamieji kvartalai, nes žmonėms tuo metu ekonomiškai tai atrodė patrauklu.

O antras nuosavų namų ploto mažėjimo etapas atėjo per 2008-2010 m. krizę, kai žmonės ypač ryškiai pajuto, kad per daug sumoka už energijos išteklius: dujas, šildymą, transportą“, - sako M. Statulevičius. Pastaruoju metu situacija vėl pasikeitė - žmonės suprato, kad erdvus namas, kuriame gyvens kelios kartos, jau praeitis.

Ši lentelė apibendrina pagrindinius nekilnojamojo turto rinkos pokyčius Lietuvoje:

Dominuoja Sublokuoti Namai ir Kotedžai

Pastaruoju metu rinkoje dominuoja dvi kryptys: nedidelio ploto sublokuotų namų projektai arba kotedžai, kurių plotas apie 100 kv. m. Anot pašnekovų, toks būstas leidžia pirkėjui už prieinamą kainą turėti pagrindinius gyvenamojo namo privalumus.

Mažindami sklypus, kuriuose statomi namai, plėtotojai, pasak M. Statulevičiaus, atsižvelgia į gyventojų norus, todėl didesni sklypai išliko tik atokiau nuo miesto. „Žmonės žemės nori, bet nenori daug į ją investuoti, nenori daug laiko skirti jos priežiūrai. Pavyzdžiui, prie kotedžų gali būti 0,4-0,5 aro sklypelis, kurio pakanka terasai įrengti, vaikams baseiniukui pastatyti, kepsniui išsikepti“, - aiškina jis.

Pasak pašnekovų, populiarūs Kalnėnai, nors ten kainų lygis nėra pats žemiausias, Pilaitės periferija, kur plėtojama gana daug sklypų, bet ten labai didelė plėtotojų konkurencija, didelė pasiūla, todėl pirkėjai gali rinktis iš kelių dešimčių nedidelių kvartaliukų. Taip pat populiari šiaurinė miesto dalis: Bendorėliai, Bajorai, Molėtų plentas.

Dar viena tendencija, kuri išryškėjo pokriziniu laikotarpiu, - plėtotojai stengiasi suplanuoti naujus kvartalus moderniai: jau nebūna kaip prieš 20 metų, kai žmogui pasakydavo: pirk sklypą, o elektrą, dujas atsivesi, mes tau padėsim. Žmonės išmoko vertinti darniai suplanuotus kvartalus: kelius, vandenį, galimybę palyginti netoli leisti vaikus į darželį ar į mokyklą, ir plėtotojai atsiliepė į tai.

Anot M. Statulevičiaus, akivaizdus pavyzdys - už Pilaitės esantys plotai: „Iš pradžių plėtra ten buvo chaotiška, nes žmonės parduodavo grąžintą žemę, bet vėliau buvo investuota į visos teritorijos infrastruktūrą.“ Individualaus namo pirkėjui, kurių dauguma yra 30-38 metų, svarbu, kad netoli būtų prekybos centras, vaistinė, svarbus ir atstumas nuo namo iki viešojo transporto stotelės.

„Žmonėms labiau patinka urbanizuota kaimynystė negu sklypas vidury laukų, kur nėra kaimynų“, - priduria A. Šapoka. O M. Statulevičių džiugina, kad žmonės tapo bendruomeniški, todėl plėtotojams lengviau pasiūlyti kompleksiškai sutvarkytas ir įrengtas gyvenvietes su socialine infrastruktūra, kuriose būstą įsigyti pigiau negu klasikinį individualų namą.

„Kita vertus, labai svarbiu veiksniu tapo NT vystytojų istorija, patirtis ir darbo kokybė. Kaina ir dabar labai svarbi, bet, tarkim, prieš 15-13 metų matėm, kad „kas pigiau pastato, iš to ir perku“, o dabar visi domisi, kas stato, ką anksčiau yra padaręs, kokie atsiliepimai. Manau, tai sietina su tuo, kad žmonės pirkdami namą įdeda daugiau savų pinigų - savus labiau brangini. Be abejo, ir krizė kaip kokia arktinė žiema praėjo - išgyveno tie, kurie atsakingai elgėsi, teikė garantijas ir brangino savo klientą. Žmonės tai vertina“, - sako LNTPA vadovas.

Dar vienas svarbus dalykas - nors individualių arba sublokuotų namų plotas sumažėjo, vidaus planavimas tapo kur kas funkcionalesnis: anksčiau būdavo dideli koridoriai, didelės vonios, dideli erdvūs gyvenamieji kambariai, o dabar jie sumažėjo. Be to, žmonės tapo imlesni technologijoms - nors daugelis tikrai neišlaidauja ir neprašo išmaniojo virdulio, kuris kunkuliuotų jam žengiant pro duris į namus, bet pamėgo pinigus padedantį taupyti geoterminį šildymą, vis dažniau naudoja saulės energiją ir kitas naujoves. Jie supranta, kad geriau iš pradžių investuoti truputį daugiau, bet paskui už šildymą mokėti simboliškai, o gyventi patogiau.

Akivaizdžiai pasikeitė požiūris į rūsius - jie visai prarado populiarumą: įrengti gerą rūsį brangu, juo labiau kad galima didesnį šaldytuvą ar šaldiklį pasistatyti, o sandėliuką įvairiems daiktams susidėti galima įsirengti ir ant žemės. Pasikeitė ir medžiagos: seniau buvo tik mūras, o dabar stato ir iš blokelių, ir gamykloje „pastatytus“, o sklype tik sumontuojamus surenkamus namus - tokius, kokius jau seniai pamėgo skandinavai, vokiečiai, austrai.

Nepasikeitė nuo senų laikų tik vienas dalykas. „Mūsų klientai dažnai klausia, ar geriau rinktis mūrinį, ar karkasinį namą. Bet nors karkasinio namo statyba maždaug 30-40 % pigesnė, karkasinį nepriklausomai nuo Lietuvos regiono žmonės vis dar laiko mažiau kokybišku, ne tokiu ilgaamžiu, todėl dažniausiai prioritetas teikiamas mūriniam namui“, - žurnalui „Investuok“ tvirtino A. Šapoka.

Atėjus rudeniui ir vėstant orams daugelis namų savininkų susirūpina viena svarbiausių aktualijų - namų šildymu. Tinkamai parinkta ir efektyvi šildymo sistema užtikrina komfortą ir jaukumą šaltuoju metų laiku, kuris Lietuvoje dažniausiai tęsiasi apie 7 mėnesius.

Būsto Kainų Apžvalga Skirtinguose Šalies Regionuose

Didžiausia būsto rinkos dalis - apie 57 proc. nuo visos apyvartos - atiteko senos statybos butams įsigyti. Pastarieji, palyginus su praėjusių metų pabaiga, brango vidutiniškai 3,3 proc., o lyginant su 2017 m. metiniu vidurkiu, buvo 4,7 proc. brangesni. Vidutinė senos statybos butų kaina pirmąjį metų ketvirtį Lietuvoje siekė 831 Eur/kv. m. Tuo metu už kvadratinį metrą naujos statybos bute pirkėjai šalyje mokėjo vidutiniškai 1 295 eurus.

Tokia kaina yra atitinkamai 1,5 proc. ir 1,9 proc. aukštesnė už praėjusių metų paskutiniojo ketvirčio ir bendras 2017 m. vyravusias vidutines kainas. Tiesa, tokie skaičiai nevisiškai atsispindėjo didmiesčiuose, kur naujų butų kainos, lyginant su praėjusių metų pabaiga, nežymiai krito.

Didžiausias pokytis fiksuotas naujos statybos individualių namų rinkoje. Vidutinė pirmųjų trijų 2018 m. mėnesių kaina šiame segmente, lyginant su praėjusių metų pabaiga, buvo 8 proc. didesnė, o bendrą pernykštį kainų vidurkį viršijo 10,8 proc. bei pirmąkart pasiekė 700 Eur/kv. m vidurkį. Senesnės statybos namai per pirmuosius tris metų mėnesius pabrango vidutiniškai 5,5 proc., o lyginant su vidutine 2017 m. kaina, buvo 7,9 proc. brangesni. Kvadratinis metras senos statybos name Lietuvoje pirkėjams atsiėjo vidutiniškai 391 eurą.

Pirmąjį šių metų ketvirtį senesnės statybos butai Vilniuje kainavo 1 383 Eur už kvadratinį metrą - tai 1,9 proc. daugiau nei praėjusių metų pabaigoje fiksuota vidutinė kaina. Lyginant su bendru 2017 m. kainų vidurkiu, senesnės statybos butų kaina sostinėje augo vidutiniškai 2 proc.

Panaši situacija matoma ir keturiuose kituose didmiesčiuose (Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje). Šiuose miestuose vidutinė senesnės statybos buto kaina pirmąjį metų ketvirtį siekė 819 Eur/kv. m. Palyginimui, už tokio tipo būstą pirkėjai pernai metų pabaigoje čia būtų mokėję 1 proc. mažiau, o pernykštį vidurkį šių metų sausio-kovo mėnesių kainų rodikliai viršijo 3,3 proc.

Tuo metu rajonų centruose senesnės statybos butų kaina per ketvirtį nepakito ir siekė 391 Eur/kv. m. Tiesa, lyginant su bendra 2017 m. vidutine kaina, tokia suma yra 2,6 proc. aukštesnė. Didžiausias brangimas fiksuotas mažesniuose šalies miestuose ir kaimuose. Čia pirkėjai už kvadratinį metrą senos statybos bute mokėjo 397 Eur - tai yra atitinkamai 4,8 proc. ir 6 proc. daugiau nei praėjusių metų pabaigoje ir daugiau nei bendros 2017 m. fiksuotos vidutinės kainos.

Metų pradžia buvo paranki naujos statybos butų pirkėjams sostinėje. Pirmąjį metų ketvirtį šio tipo būstas Vilniuje kainavo vidutiniškai 1 583 Eur/kv. m. - 3,1 proc. mažiau nei paskutiniaisiais praėjusių metų mėnesiais ir 0,3 proc. daugiau lyginant su vidutine 2017 m. kaina.

Pastarieji rodikliai tik dar labiau išryškina tendenciją, kad šis laikotarpis palankus įsigyti naujos statybos butus sostinėje. Jų kainos pirmaisiais metų ketvirčiais jau kelerius metus iš eilės gerokai atsilieka nuo metų pabaigoje fiksuojamų vidurkių.

Visgi dar didesnis kainų kritimas buvo matomas kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje naujų butų kainos per ketvirtį smuktelėjo 10,3 proc. ir siekė 1 009 Eur/kv. m. Pastaroji - 10,1 proc. žemesnė už pernai fiksuotą kainų vidurkį. Kaimo vietovėse naujų butų kaina, lyginant su metų pabaiga, pernelyg nepakito, tačiau vidutinė praėjusių metų kaina viršijo 6,6 proc. Už butą naujame name pirkėjai mažesniuose miesteliuose ir kaimuose per pirmąjį ketvirtį mokėjo vidutiniškai 774 Eur/kv. m.

Vilniuje praėjusių metų pabaigoje šoktelėjusios individualių senos statybos namų kainos per ketvirtį krito 14,4 proc. ir siekė 868 Eur/kv. m. Lyginant su 2017 m. vidurkiu, sostinės senesnės statybos individualių namų rinkoje fiksuotas 5,2 proc. kainų mažėjimas.

Prieinga situacija fiksuota kituose šalies didmiesčiuose. Kvadratinis metras senesnės statybos name pirkėjams čia kainavo vidutiniškai 557 Eur - 8 proc. brangiau nei paskutinį praėjusių metų ketvirtį ir 3,9 proc. daugiau, lyginant su 2017 m. fiksuota vidutine kaina.

Rajonų centruose senesnės statybos namai taip pat nežymiai pabrango. Šių metų pradžioje tokio tipo būsto vidutinė kaina siekė 363 Eur/kv. m ir buvo 2,6 proc. aukštesnė nei spalį-gruodį fiksuoti rodikliai. Palyginimui, praėjusių metų bendras senos statybos kainų vidurkis rajonų centruose buvo 13,9 proc. žemesnis.

Mažesniuose miestuose ir miesteliuose šio tipo būstas taip pat pabrango - pirmąjį ketvirtį fiksuota vidutinė 300 Eur/kv. m senos statybos kaina yra 6,8 proc. aukštesnė už 2017 m. vyravusias vidutines kainas, o praėjusio ketvirčio vidurkį lenkia 8,6 proc.

Vilniuje kvadratinio metro kaina naujos statybos name po ilgo laiko peržengė keturženklę sumą - pirmąjį metų ketvirtį ji siekė 1 023 Eur/kv. m. Toks rodiklis - beveik 17 proc. aukštesnis už praėjusių metų pabaigoje fiksuotus ir už bendrus 2017 m. kainų vidurkius.

Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio naujų namų rinkoje buvo fiksuotas 6,1 proc. kainų augimas, o lyginant su praėjusių metų vidurkiu, nauji namai kainavo beveik dešimtadaliu daugiau - 674 Eur už kv. m. Per ketvirtį nauji namai labiausiai pabrango rajonų centruose, kur jų kaina sausį-kovą siekė 459 Eur/kv. m. Palyginimui, praėjusiais metais pirkėjai už naujos statybos namą čia mokėjo vidutiniškai trečdaliu, o metų pabaigoje - penktadaliu mažiau.

Kaimiškose vietovėse naujų namų kainos kito nežymiai. Lyginant su praėjusių metų pabaiga, jos pakilo 5 eurais ir siekė 622 Eur/kv. m. Palyginimui, 2017 m. kainų vidurkį ši suma lenkia 4,8 proc.

Nepaisant didelių ir jiems būdingų kainų svyravimų, naujos statybos namai liko mažiausiu būsto rinkos segmentu - jiems įsigyti išleista suma sudarė maždaug 8 proc. visos būsto rinkos apyvartos.

Ši informacija suteikia išsamų vaizdą apie nekilnojamojo turto rinkos tendencijas ir kainų pokyčius Lietuvoje. Stebint šias tendencijas, galima geriau suprasti rinkos dinamiką ir priimti pagrįstus sprendimus, susijusius su nekilnojamojo turto pirkimu ar pardavimu.

tags: #vida #nekilnojamas #turtas