Veiksmai norint parduoti nekilnojamą turtą

Nekilnojamojo turto pardavimas reikalauja nemažai žinių, laiko, pastangų. Butas - daugelio žmonių ilgą laiką kauptas turtas ar investicija, kurios pardavimas gali būti svarbus žingsnis gyvenime.

Turint omenyje didelę nekilnojamojo turto vertę, skubėjimas ir klaidos pardavimo procese gali brangiai kainuoti. Nepaisant priežasčių - ar tai būtų noras persikelti į erdvesnį būstą, poreikis gauti lėšų kitoms investicijoms, ar tiesiog sprendimas pakeisti gyvenamąją vietą - buto pardavimo procesas reikalauja atidumo, žinių ir laiko.

Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime, kaip vyksta buto pardavimas, kokie mokesčiai gali būti taikomi, kur kreiptis dėl informacijos bei kokias nuorodas verta žinoti, kad procesas vyktų sklandžiai.

Pirmą kartą parduodant nekilnojamąjį turtą, savininkui gali iškilti daugybė klausimų. Neturint patirties ir reikiamos informacijos pardavimo procesas gali užsitęsti ir sugaišti nemažai laiko. Dažniausiai kliūtys kyla dėl netvarkingų nekilnojamojo turto dokumentų.

Jei nusprendėte, kad atėjo laikas parduoti savo namus, tinkamai pasiruoškite šiam svarbiam žingsniui, nes vėliau tikrai nepavyks išvengti papildomų rūpesčių, streso ir bemiegių naktų. Tad nuo ko pradėti? Atsakymas paprastas - nuo tinkamai paruoštų dokumentų, o jų yra ne vienas ir ne du.

Pirmieji žingsniai prieš pardavimą

Šie veiksmai yra lyg pamatas pardavimo procese:

• Įsitikinti, kad tikrai galite parduoti butą, kad visi dokumentai yra paruošti būsimam sandoriui.
• Jei butas šiuo metu yra nuomojamas, geriau palaukti, kol gyvenantys žmonės išsikels ir tik tuomet pradėti pardavimo procesą.
• Nesistengti nuslėpti nuo būsimo pirkėjo informacijos apie natūralų būsto nusidėvėjimą, stengiantis atlikti kosmetinį remontą probleminėse būsto vietose, pvz. paslėpti pelėsį ar užglaistyti defektus sienose.

Pirkėjas tai akivaizdžiai matys, o būsto kaina nuo to nepakils ir tai bus terpė nereikalingam ginčui.

Buto pardavimo etapai.

Dokumentų tvarkymas ir nuosavybės įrodymas

Prieš parduodant butą, svarbu turėti visus tvarkingus nuosavybės dokumentus. Tai dažniausiai apima:

• Nuosavybės dokumentą (pirkimo-pardavimo sutartį, paveldėjimo teisės liudijimą ar kt.).
• Registrų centro išrašą apie nekilnojamąjį turtą.
• Butui svarbius planus, projektus bei kitą techninę dokumentaciją.

Jeigu ne visi dokumentai yra tvarkingi ar trūksta tam tikrų liudijimų, pirmiausia reikėtų kreiptis į VĮ Registrų centrą dėl duomenų patikslinimo ar papildomų išrašų. Pirmasis reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas. Jį galima gauti internetu, prisijungus prie Registrų centro savitarnos .

Šiame išraše pateikiama informacija apie objektą, nuosavybės teisę, taip pat pažymėti galimi apribojimai. Ties 7 punktu „juridiniai faktai“ pažymima jeigu butas yra įkeistas, suvaržyta disponavimo teisė, areštuotas ar kita. Sekantis žingsnis yra nuosavybės teises į turtą įrodantis dokumentas.

Kokio dokumento reikės, galima matyti Registrų centro išrašo 4 punkto dalyje „įregistravimo pagrindas“. Kitas reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo daikto kadastrinė matavimų byla. Ji perduodama keičiantis savininkams.

Tačiau jei jos neturite, galite kreiptis į Registrų centrą ir gauti dublikatą. Jeigu patalpose buvo daryti išplanavimo pakeitimai, tokie kaip sienų griovimas ar pastatymas, bus reikalinga nauja kadastrinė byla ir galbūt projektas. Tai yra pagrindiniai dokumentai, reikalingi norint parduoti nekilnojamąjį turtą.

Buto būklės įvertinimas ir vertinimas

Nors nebūtinai privaloma, rekomenduojama atlikti nepriklausomą turto vertinimą, kurį atlieka sertifikuoti vertintojai. Vertinimas padeda nustatyti realią rinkos kainą, padidinti pardavimo patikimumą bei išvengti per didelių ar per mažų kainos lūkesčių.

Rinkos analizė ir kainos nustatymas

Buto kainos nustatymas - vienas svarbiausių žingsnių buto pardavimo procese. Tam, kad būtų lengviau, išsitirkite panašius rinkoje esančius pasiūlymus. Palyginkite butus panašius į Jūsų butą. Taip susidarysite nuomonę apie galimą Jūsų buto kainą.

Tikslesnę kainą Jums galėtų įvardinti nekilnojamojo turto vertintojas arba NT brokeris. Šie specialistai remiasi savo patirtimi bei jau įvykusiais sandoriais. Jei nusistatysite per mažą kainą - prarasite dalį savo pajamų. Jei per didelę - padėsite greičiau parduoti konkuruojančius butus.

Rinkos tyrimas

Prieš nustatant pardavimo kainą, naudinga atlikti savarankišką rinkos analizę:

• Peržiūrėkite skelbimus internete (pvz., www.aruodas.lt, www.domo.plius.lt) ir palyginkite panašių butų kainas toje pačioje vietovėje.
• Atkreipkite dėmesį į buto plotą, būklę, aukštą, namo statybos metus bei netoliese esančią infrastruktūrą (mokyklas, darželius, viešąjį transportą, parduotuves).
• Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriais, kurie gerai išmano rinkos tendencijas ir gali padėti nustatyti konkurencingą, tačiau teisingą kainą.

Ar pasiruošę jau rytoj pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartį, jei bus pirkėjas? Ar galite laukti pirkėjo daugiau nei 3 mėnesius? Metus?

Jei yra bendrasavininkų, ar jie sutiks parduoti už jums tinkamą kainą? Ar būstas nėra įkeistas, areštuotas? Ar nėra teisminių ginčų? Ar nėra kitų apribojimų? Ar tvarkingi būsto dokumentai? Ar atlikti kadastriniai matavimai (sklypams)?

NT brokeris nustato kainas, remdamasis realiais sandoriais, registrų centro duomenų baze. Daugelio objektų kainos interneto portaluose neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą.

Buto pardavimo procedūra ir formalumai

Preliminarioji sutartis

Radus potencialų pirkėją, dažna praktika - sudaryti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje aptariamos pagrindinės sąlygos:

• Pardavimo kaina.
• Terminai, per kuriuos bus sudaryta galutinė sutartis.
• Avansas (jei mokamas) ir jo grąžinimo (ar negrąžinimo) sąlygos.

Preliminari sutartis nėra privaloma, tačiau ji suteikia abiem šalims aiškumo ir tam tikrą garantiją, kad abi pusės ketina užbaigti sandorį. Susitarimą su buto pirkėju užtvirtinkite preliminariąja buto pirkimo - pardavimo sutartimi.

Tai yra labai atsakingas momentas, nes Jūsų padarytos klaidos ir paliktos spragos gali brangiai kainuoti.

Parduodamas butas.

Notarinis patvirtinimas ir galutinė pirkimo-pardavimo sutartis

Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis privalo būti patvirtinta notaro. Notaras:

• Patikrina pardavėjo ir pirkėjo tapatybes, nuosavybės teisę į butą.
• Užtikrina, kad abi šalys suprastų sutarties turinį ir pasekmes.
• Patvirtina sandorį, kad jis įgytų teisinę galią.

Po notarinio patvirtinimo sutartis registruojama Registrų centre, o nuosavybės teisė pereina pirkėjui. Toliau seka pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymas pas notarą.

Atsiskaitymas

Atsiskaitymas dažniausiai vyksta bankiniu pavedimu į pardavėjo sąskaitą. Galima susitarti ir dėl kitų mokėjimo būdų, tačiau notaras bei bankas užtikrins teisėtą ir skaidrų atsiskaitymo procesą. Jei pirkėjas butą perka su būsto paskola, bankas paprastai perveda lėšas tiesiogiai notaro nurodytoje tvarkoje.

Jei Jūsų buto pirkėjas turtą perka nuosavomis lėšomis, tai pinigus gausite iš karto, jei su kredito įstaigos finansavimu - išmokėjimą gausite per 1 mėnesį.

Mokesčiai parduodant butą

Pajamų mokestis nuo kapitalo prieaugio

Pardavus butą gali tekti mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM), jeigu butą parduodate brangiau, nei jį įsigijote, ir tam tikrų aplinkybių nesilaikoma. Tačiau Lietuvos mokesčių sistema numato išimtis:

• Jei butą turėjote ilgiau nei 10 metų (nuo įsigijimo), pardavus jį dažniausiai GPM mokėti nereikia.
• Jei butas buvo jūsų deklaruota gyvenamoji vieta tam tikrą laiką (pvz., bent 2 metus iki pardavimo), taip pat gali būti taikomos mokesčių lengvatos.
• Jeigu gautas pelnas atitinka tam tikras sąlygas (pavyzdžiui, per 1 metus perkate kitą gyvenamąjį būstą), galima dalį mokesčių susigrąžinti.

Nekilnojamojo turto mokestis (NTM)

Priklausomai nuo turimo nekilnojamojo turto vertės, gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį (NTM). Šis mokestis paprastai taikomas brangesniam nekilnojamajam turtui (viršijančiam nustatytą neapmokestinamąją vertę).

Kaip greitai parduoti butą?

• Tinkamai paruošti dokumentus.
• Aktyvūs buto pardavimo veiksmai.

Po to reikėtų parduodamą turtą kruopščiai paruošti fotosesijai, profesionaliai nufotografuoti ir paruošti patrauklius reklaminius skelbimus pabrėžiant buto privalumus bei išskirtinumą NT rinkoje, o reklamą nuolat talpinti į populiariausius skelbimų portalus.

Toliau seka apžiūros ir darbas su pirkėjais, jų poreikių išsiaiškinimas ir atliepimas į juos bei sugebėjimas greitai užmegzti šiltą ir draugišką kontaktą, kuris padės sklandžiai vesti derybas.

Butą kruopščiai paruošti fotografavimui bei būsimoms apžiūroms, sukurti profesionalius reklaminius skelbimus ir juos kuo plačiau paskleisti.

Nekilnojamojo turto brokeriai

Pasitelkti profesionalų pagalbą gali būti naudinga, jei neturite laiko ar žinių patys analizuoti rinką, bendrauti su pirkėjais ar tvarkyti dokumentus.

NT brokeriai turi daugiau priemonių: pasikeitimas informacija su kitais brokeriais, turinčiais pirkėjų jūsų būstui.

NT brokeris vertina pasiūlymus objektyviai, o ne emocionaliai. NT brokeris turi didesnę derybų patirtį, turi daugiau informacijos apie rinkos kainas, žino, kokios papildomos sąlygos, padės surasti abiems pusėms tinkamą sprendimą.

Pardavimas su NT brokeriu Jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Dažnai užduodami klausimai

Ar privalau parduoti butą per notarą?

Taip, Lietuvoje nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris turi būti patvirtintas notaro, kad jis būtų teisėtas ir įregistruotas.

Kiek kainuoja notaro paslaugos?

Notaro paslaugų įkainiai priklauso nuo parduodamo turto vertės ir sudėtingumo. Tikslias kainas galite sužinoti kreipdamiesi tiesiai į pasirinktą notarą arba peržiūrėję informaciją Lietuvos notarų rūmų svetainėje.

Kiek laiko trunka pardavimo procesas?

Procesas priklauso nuo daugelio veiksnių: buto paklausos rinkoje, kainos, dokumentų tvarkymo spartumo, notaro užimtumo. Dažnai nuo skelbimo paskelbimo iki notarinio sandorio gali praeiti nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių.

Kokie dokumentai reikalingi parduodant namą?

Reikalingi dokumentai gali skirtis priklausomai nuo situacijos, tačiau dažniausiai reikia turto nuosavybės dokumentų, energetinio naudingumo sertifikato, statybos leidimų, jei tokie buvo reikalingi, ir kitų su nuosavybe susijusių dokumentų.

Kiek laiko užtrunka parduoti namą?

Namo pardavimo procesas gali trukti nuo kelių mėnesių iki kelerių metų, priklausomai nuo rinkos situacijos, nustatytos kainos ir pardavėjo pasirengimo. Svarbu nuolat stebėti rinkos situaciją ir prireikus koreguoti kainą bei strategiją

Kaip galiu padidinti savo namo vertę prieš pardavimą?

Norint padidinti namo vertę, verta atlikti smulkius remontus, atnaujinti interjerą ir eksterjerą, pagerinti namų kvapą bei bendrą estetinę išvaizdą. Taip pat svarbu, kad namas būtų tvarkingas ir švarus per apžiūras.

Ar verta investuoti į reklamą?

Taip, investicija į reklamą dažnai atsiperka. Skelbimų talpinimas populiariuose portaluose, socialiniuose tinkluose ir vietiniuose laikraščiuose padeda pritraukti daugiau potencialių pirkėjų ir padidinti pardavimo tikimybę.

Sveikiname! Jau nemažai pasiekta! Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.

Pas Notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas.

Jei finansuoja bankas, iki atsiskaitymo gali praeiti apie 30 dienų. Dažniausiai sutariama, kad buvę šeimininkai išsikels per 2-4 savaites.

Tinkamas pasiruošimas, rinkos analizė ir efektyvi reklama gali žymiai pagreitinti ir palengvinti namo pardavimo procesą.

tags: #veiksmai #norint #parduot #nekilnojama #turta