Kas yra Turto Vertinimas ir Kodėl Jis Svarbus?

Turto vertinimas - tai profesionalių vertintojų atliekamas objektyvus ir nešališkas tam tikro turto piniginės vertės nustatymas tam tikru momentu. Ši procedūra reikalinga tada, kai keičiasi turto savininkas, turtas išnuomojamas ar perduodamas kitiems asmenims, turtas yra apdraudžiamas, paimamas visuomenės poreikiams, apmokestinamas ar deklaruojamas, jungiamas su kitu turtu arba dalijamas, įkeičiamas, norima įrašyti į finansinės apskaitos dokumentus, vykdomi įvairūs teismų sprendimai ar nutarimai civilinėse bylose, nuosprendžiai baudžiamosiose bylose, taip pat turtą parduodant iš varžytynių, pripažįstama, kad turtas yra be savininko, įmonėms vykdomos bankroto procedūros, arba tai yra reikalinga užsakovui.

Turto vertinimas - neatsiejama kiekvieno nekilnojamojo turto pirkimo/pardavimo proceso dalis, tačiau vis dar dažnai kelianti daug klausimų ir neaiškumų. Turto vertinimas yra procesas, kurio metu jūs gaunate nekilnojamojo turto įvertinimą piniginiu atžvilgiu.

Turto vertinimas gali būti:

• Individualus (pagal individualias vertinamo turto savybes).
• Masinis (daugelio vienarūšių objektų vertinimas vienu metu, dažniausiai apmokestinimo tikslais).

Taikant masinio vertinimo metodikas, nustatoma ne turto vertė, o jos ribos. Šitaip vertinami daug panašumų turintys objektai. Masinio vertinimo skaičiavimai yra paprastesni, o taikant individualų turto vertinimą atliekama išsamesnė analizė.

Kokį Turtą Galima Vertinti?

Gali būti vertinamas nekilnojamasis turtas, verslas, transporto priemonės, pramonės įranga, bendrovių akcijos, prekių ženklai, turtinės teisės ir kitas turtas. Turto vertintojai nustatinėja ne tik nekilnojamo turto vertę, bet ir vertina rinkos kainą kilnojamiems objektams.

Įmonė MARLEKSA siūlo šias paslaugas:

• Nekilnojamojo turto vertinimas: butai, individualūs gyvenamieji namai, komercinės patalpos, pastatai, žemės sklypai, inžineriniai tinklai ir statiniai, lėktuvai, laivai.
• Žemės sklypų vertinimas: visų paskirčių žemės sklypai: gyvenamosios, komercinės, žemės ūkio ir kt.
• Miško vertinimas: miško vertinimas atliekamas atsižvelgiant į medieną: medžių rūšis, amžių, tūrį.
• Specifinio turto vertinimas: įvairiausi objektai, pvz., vandens telkiniai, bažnyčios, saulės jėgainės, biologinis turtas ir kt.
• Kilnojamojo turto vertinimas: transporto priemonės (lengvieji automobiliai, komercinis transportas, statybinė, miško, žemės ūkio technika), įrengimai, staklės ir kt.
• Verslo vertinimas: įmonės, akcijos, prekės ženklai ir kt.
• Nekilnojamojo turto nuomos rinkos vertės nustatymas: tai naudinga paslauga tiems, kurie siekia nustatyti realią savo turto nuomos rinkos kainą arba turi ją pagrįsti teisminiame ginče.
• Mokestinės vertės tikslinimas: paslauga, skirta tikslinti mokestinę turto vertę apskaičiuojant mokesčius.

Turto Vertinimo Procesas

Turto vertinimas vyksta keliais etapais:

1. Bendraujama su klientu: išsiaiškinamas vertinimo tikslas, susitariama dėl turto apžiūros užsakovui patogiu laiku.
2. Turto apžiūra: apžiūrimas turtas, jis fotografuojamas, surenkami visi reikalingi dokumentai ir kita informacija. Apžiūra ir fotografavimas gali užtrukti 15-60 minučių, atsižvelgiant į objekto dydį bei sudėtingumą.
3. Vertinimo ataskaitos rengimas: ruošiama vertinimo ataskaita ir įteikiama ją užsakovui.

Turto vertinimas pradedamas gavus užsakovo prašymą įvertinti turtą. Suformuojama užduotis, identifikuojamas vertinamas objektas ir užregistruojamas užsakymas. Su užsakovu / klientu pasirašoma sutartis.

Dokumentų rinkimas

Turto vertintojas pradeda darbą nuo dokumentų rinkimo ir analizės. Vertintojas privalo surinkti informaciją apie turtą, įskaitant teisinius, techninius ir ekonominius duomenis. Pavyzdžiui, jei kalbame apie nekilnojamojo turto vertinimą, reikia pateikti nekilnojamojo turto Registrų Centro išrašą, ir, priklausomai nuo vertinamo turto tipo, kitus dokumentus - žemės sklypo planą, pastatų kadastrinių matavimų bylą, esant poreikiui - statybos leidimą, statybos projektą, nuomos sutartis ir kt.

Turto būklės vertinimas

Sekantis žingsnis - įsitikinimas apie turto egzistavimą ir jo būklės įvertinimas. Vertintojas apžiūri objektą gyvai, įvertina fizinę būklę, vietos privalumus ir trūkumus, atlieka fotofiksaciją. Svarbu paminėti, kad vertinimo procese atsižvelgiama į objekto buvimo vietą, dydį, naudojimo paskirtį, technines charakteristikas, pvz., statybos metus, konstrukcijas ir kitus parametrus.

Rinkos analizė ir skaičiavimai

Kitas svarbus turto vertinimo etapas - rinkos analizė. Vertintojas lygina vertinamą turtą su kuo panašesniais į jį objektais rinkoje. Analizuojama pasiūla ir Registrų Centre registruoti paskutinio laikotarpio pardavimo sandoriai, jei reikia - nuomos kainos ir kiti svarbūs rinkos veiksniai. Rinkos analizė padeda nustatyti realią turto vertę pagal dabartinę rinkos situaciją. Galiausiai atliekami turto rinkos vertės skaičiavimai, pagrįsti LR Turto ir Verslo vertinimo pagrindų įstatymu ir Turto ir Verslo vertinimo metodika. Suformuojama išvada apie turto rinkos vertę.

Ataskaitos parengimas

Vertinimo procesas baigiasi ataskaitos parengimu ir jos pateikimu klientui.

Laikas, per kurį atliekamas turto vertinimas, priklauso nuo vertinamo turto sudėtingumo, vertintojų ir paties užsakovo užimtumo tam tikru laikotarpiu, reikalingų dokumentų pateikimo trukmės. Užsakovas, norėdamas sutaupyti laiko, visus vertintojui reikalingus dokumentus ir kitą informaciją gali pasiruošti iš anksto.

Nekilnojamojo Turto Vertinimui Reikalingi Dokumentai

Jei vertinamos patalpos ar pastatai: VĮ „Registrų centro“ išrašas, turto kadastrinių matavimų byla, vidaus ir išorės nuotraukos. Jei vertinamas žemės sklypas: žemės sklypo planas, žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas (jei yra nustatyta žemės sklypui naudojimosi tvarka). Papildomi dokumentai, kurie galėtų padėti tiksliau nusakyti turto pagerinimą/ pabloginimą: projektai, leidimai ir pan. Visus šiuos dokumentus turėtų pateikti užsakovas. Jei jie tvarkingi, tai šių dokumentų surinkimas užtruks vos kelias minutes. Būna atvejų, kai dokumentai netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tada jų suradimas ar sudarymas trunka 1-20 dienų.

Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d.

Turto vertinimo 3 svarbiausi metodai - lyginamasis, išlaidų ir pajamų (visada taikomi bent 2 iš jų). Lyginamuoju metodu turto vertė nustatoma jį pagal ekonomines, technines ir kitas savybes lyginant su analogišais turtiniais objektais, kurių kaina turto vertintojui žinoma. Vertinimui surenkama informacija apie ne mažiau kaip trijų analogiško turto sandorių kainas per paskutinius 12 mėnesių. Išlaidų metodu vertinamas turtas, kuris rinkoje parduodamas retai; turto vertė nustatoma kaip visų jo įsigijimo (ar sukūrimo) ir pagerinimo išlaidų suma atsižvelgiant į jo nusidėvėjimą.

Turto Vertinimo Įtaka Būsto Baigtumui ir Vertei

Beje, vertinant skirtingus objektus (butas, loftas, kotedžas, namas), kriterijai, pagal kuriuos nustatomas turto baigtumas, gali skirtis. Svarbiausia suprasti, kad vertintojas rengdamas ataskaitą vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.

Vertei įtakos turi ir naudojamos apdailos medžiagos - kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia. Vertintojas galbūt nematys skirtumo tarp to, kurios firmos laminatą nuspręsite dėti namuose, bet atkreips dėmesį, ar grindys - linoleumas, ar natūralaus medžio parketas.

Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t.t. Tačiau dar nesudėtos medžiagos - kilnojamas turtas, kurį galima bet kada atnešti ar išnešti, ir jos nėra vertinamos. Taigi, daug praktiškiau - pirkti tokias medžiagas ir tiek, kiek reikia tuo metu vykdomiems darbams.

Pavyzdžiui, objekto vertei įtakos turi ne tik įrengimas, bet ir vieta, atstumai iki parduotuvių, viešojo transporto stotelių bei mokymų įstaigų. Kita vertus, jeigu standartinis butas parduodamas miegamajame rajone, kur didelė gyvenamųjų būstų koncentracija, turto vertintojas vertinamą objektą galės palyginti su analogišais, jau parduotais, butais. Taigi, kuo turtas unikalesnis, kuo mažiau yra parduodama kitų panašių objektų šalia vertinamo turto, tuo daugiau erdvės pasireikšti individualiai vertintojo nuomonei.

Dar pridėčiau ir tai, kad jeigu bus įrodyta, jog vertintojas pasirinko netinkamą vertės apskaičiavimo metodą arba palyginamuosius objektus, vertintojui gali būti atimta licencija.

Kaip Apskaičiuoti Preliminarią Turto Vertę Savarankiškai?

Jei norite parduoti savo NT, pakaks ir paprasto turto vertinimo iš viešai prieinamų šaltinių. Jei turite butą daugiabučių kvartale, galima patikrinti, už kiek buvo parduoti panašios kvadratūros butai jūsų kaimynystėje. Yra keli interneto portalai, siūlantys už pinigus nusipirkti duomenis apie šalia vykusius NT sandorius, ir taip galite nustatyti preliminarią vertę, matydami REALIUS kaimynų pardavimus.

Nekilnojamojo turto skelbimų portaluose pabandykite paieškoti parduodamų butų ar namų, esančių šalia jūsų arba analogiškoje vietoje. Turėkite omenyje, kad namas Vilniaus rajone bus kur kas brangesnis, nei namas Kupiškio rajone. Jei būsto kvadratūra nelabai panaši, skaičiuokite vieno kvadrato kainą. Tai vienas iš objektyviausių būdų vertinti nekilnojamąjį turtą.

Pavyzdžiui, panašus namas tame pačiame kaime parduodamas už 50 000 eurų. Jo plotas - 150 kv. m. vadinasi vieno kvadratinio metro kaina - 50 000 : 150 = 333,33 euro už kv. m. Jei jūsų namas yra 250 kvadratinių metrų, tai už jį galite prašyti 333,33 x 250 = 83 333 eurų. Taip pat turėkite omenyje, kad kuo kvadratūra didesnė, tuo įrengimo kaina už 1 kv. m dažniausiai būna mažesnė, dėl to reiktų objektyviai įvertinti savo pageidaujamą galutinę kainą.

Jei jūs namas yra ekonomiškas, šildomas šiuolaikiškomis sistemomis, galima drąsiai pridėti tūkstantį kitą. Jei namas yra šalia parduotuvės, darželio, mokyklos ar kitų socialinės traukos objektų - taip pat kaina gali didėti. Tokiu būdu galima išsigryninti patrauklią kainą.

Jei NT objektas pardavinėjamas ilgai, reiškia kaina užkelta. Turto vertinimą gali atlikti ir profesionalūs turto vertintojai. NT brokeriai retai kada patys vertina turtą, tačiau paprastai turime nemažai partnerių, kurie tuo užsiima. Brokeris visada pasakys, kiek realiai galite gauti ir kur gali kilti problemų parduodant NT brangiau, nei rinkos vertė.

Taigi, prieš bankui teikiant paskolą, jis turi įvertinti ar paskolos gavėjui tapus nemokiam, bankas pardavęs įkeistą turtą, galės padengti patirtas sandorio išlaidas. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam.

Rekomenduoju atlikti turto vertės analizę remiantis NT skelbimais. Iškėlę svarbiausius NT kriterijus, ieškokite butų ar namų kuo labiau atitinkančių Jūsų turimam būstui, pagal svarbiausius kriterijus. Atkreipkite dėmesį ir į skelbimų patalpinimo laiką.

Jeigu matote, kad skelbimas seniai patalpintas ir vis dar aktyvus, kas gali reikšti, kad būstas pardavinėjamas ilgai, galite daryti išvadą, kad nustatyta būsto kaina yra per didelė. Kaip ir minėjau, turėkite omenyje, kad savarankiškas turto vertinimas gali būti klaidingas ir nustačius per didelę turto kainą, tai gali atbaidyti pirkėjus. Kitu atveju, nustačius per žemą turto kainą, sandoris Jums gali būti nenaudingas.

Retrospektyvinis Turto Vertinimas

Retrospektyvinis turto vertinimas - tai toks pat nekilnojamo turto, kilnojamo turto ar verslo vertinimas, kai nustatoma praeityje buvusi turto vertė. Retrospektyvinis turto vertinimas labai rekomenduotinas, jei planuojate parduoti turtą, kurį gavote dovanų arba paveldėjote ir nuo įvykio datos dar nepraėjo 10 metų, o tai reiškia, kad privalėsite susimokėti GPM.

Retrospektyvinis turto vertinimas yra svarbus procesas, kuris reikalauja atidžios analizės bei ekspertų įsikišimo. Tinkamai atlikta retrospektyvinio turto vertinimo procedūra turi labai svarbų poveikį turto savininko mokestinei prievolei ir net turtinių konfliktų sprendimui.

Pagrindinis skirtumas - jis atliekamas tuomet, kai reikia nustatyti turto rinkos vertę, kuri buvo praeityje. Retrospektyvinis vertinimas prasideda nuo konsultacijos, kurios metu vertintojas susipažįsta su klientu, jo poreikiais, gauna reikiamus dokumentus. Toliau seka duomenų analizė, po kurios vertintojas jau gali apžiūrėti objektą. Jeigu objektas yra sunaikintas ar pakeistas, specialistas gali remtis nuotraukomis arba ankstesniais fiksuotais duomenimis. Atlikus šiuos procesus surašoma turto vertinimo ataskaita.

Retrospektyvinio turto (kilnojamojo ar nekilnojamojo) vertinimo darbų kaina yra nustatoma individualiai konsultacijos metu.

tags: #turto #vertinimas #sakiai