Turto valdytojas: Valstybinės žemės nuomos ypatumai Lietuvoje

Aplankę Tauragės dvarą, šiandien rasime daugiabučių ir privačių namų kvartalą - miesto dalį, kuris oficialiai yra atskiras kaimas. Toje gyvenvietėje neišvysime prabangos, kuri įprastai iškyla vaizduotėje ištarus žodį „dvaras“. Tauragės dvaras - tai miesto ištakos, tačiau turtingais meno, knygų rinkiniais, ištaiginga architektūra jis niekada nepasižymėjo. Tai visad buvo ne reprezentacinis, o ūkinis, ekonominę naudą nešantis, prūsiško tipo dvaras.

Vis dar deramai neįamžinome iškiliausių dvaro savininkų, miesto įkūrėjų, o išlikusiuose dvaro pastatuose tvarkomasi kartais grubiai - kertant skyles naujiems langams ir durims, apkalant lentelėmis, darant euroremontus. Paradoksalu, bet iki šiol Tauragės dvarą geriausiai aprašė ne lietuvių istorikai, o vokietis istorikas Manfredas Hellmannas, knygą Berlyne apie jį išleidęs dar 1940 m. „Die Preussische Herrschaft Tauroggen in Litauen (1690-1793)“ (Prūsijos valda (arba valdymas) Tauragėje).

Tai labai svarbi knyga, nes daugumos šaltinių, kuriuos naudojo autorius, po keleto metų nebeliko. Jie sudegė Karaliaučiuje karo liepsnose. Šią knygą, straipsnio autoriaus rūpesčiu, pavyko išversti į lietuvių kalbą 2020 m. Kitas vertas dėmesio, papildantis knygą yra Edmundo Mažrimo straipsnis, 2007 m. pasirodęs dar nepralenktoje autorių kolektyvo knygoje „Tauragės kraštas. Istorija, kultūra, meno paminklai“.

Informatyvus yra išlikęs originalus Tauragės valdos 1653 m. žemėlapis bei jo perbraižyta kopija, saugomi Slaptajame valstybės archyve Berlyne. Juos 2023 m. XX. HA, AK, F Nr.

Tauragės valdos žemėlapis

Išlikusi istorija labai paini, nelengvai skaitoma. Daugiausia tai valdymo ypatumai ir teisiniai ginčai. Tačiau juos atidžiai skaitant galima pajusti, kokiomis aktualijomis žmonės gyveno prieš 400 metų. XVI a. dvarininku galėjo būti tik vienas Tauragės ponas. Jam priklausė žemės ūkio paskirties žemė, įskaitant pievas ir ganyklas, taip pat neužstatyta žemė, dykra, tvenkiniai, pelkės ir kita.

Jo nuosavybės teisė į šią žemę buvo tiesioginė ir nevaržoma. Jis galėjo parduoti turtą visą arba dalimis, įkeisti jį. Valdos žemėje gyvenantys valstiečiai neturėjo nuosavybės teisių, naudojosi tik jiems paskirta žeme. Be dvaro, ūkio žemės, dykros, Tauragės valdoje buvo ir miestelis. Apie jo teisinį statusą užsimenama tik 1598 m. Sakoma, kad Jonas Šemeta turėjo privilegiją, kurios pagrindu galėjo ten organizuoti turgų.

Tauragės miestelis buvo netiesioginis miestas, nes neturėjo karaliaus suteiktų miesto teisių. 1567 m. Tauragės valdoje buvo tik vienas dvaras, 1688 m. atsirado antras. Tauragės dvarui priklausė kur kas didesnės valdos. Naudota žemė gali būti suskirstyta į tris grupes, remiantis 1567 m. dokumentu ir 1598 m. ataskaita:

1. sodai/daržai,
2. dirbama žemė,
3. „bjauri žemė“.

Sodai/daržai buvo šalia dvaro ir atskirų kaimų. Aptverti ir daugiausia naudoti daržovių auginimui. Dirbama žemė naudota ariamajai žemdirbystei ir padalinta į tris lygias dalis: žiemos pasėliams, vasaros pasėliams ir pūdymui. „Bjauri žemė“ suskirstyta tik plačiomis linijomis, nes tiek ūkyje, tiek kiekviename kaime buvo nuosava ganykla, mediena ir aviliai. Prūsijos valdytojams tyrlaukiai pasirodė kaip „bjauri žemė“.

Valstybinio turto valdymas Lietuvoje

Naujausiais Valstybės turto informacinės paieškos sistemos (VTIPS) duomenimis, valstybė turi daugiau nei 30 000 nekilnojamojo turto objektų, kurių bendras plotas siekia beveik 17 mln. kv. m. Pasak nekilnojamojo turto ekspertų, sprendžiant šią problemą, pirmiausia reikia inventorizuoti visą turtą, parduoti perteklinį, o likusiam taikyti nuomos principą.

„Šiuo metu pasitelkus Valstybės turto informacinės paieškos sistemą (VTIPS) siekiama inventorizuoti turimą valstybinį nekilnojamąjį turtą. Tačiau pastebima, kad ne visos institucijos noriai teikia duomenis, todėl iki galo nėra aiškus bendras vaizdas. Pirmiausia būtina žinoti, kokio turto turime, tuomet jį reiktų sugrupuoti į perteklinį ir gerąjį - naudojamą - turtą. Perteklinis turtas turėtų būti parduotas, o naudojamas - efektyviai valdomas, pavyzdžiui, ne perleidžiant šį turtą valstybinėms įstaigoms, o nuomojant joms. Institucijos, kas mėnesį mokėdamos už pastatus ir jų išlaikymą, bus suinteresuotos neturėti perteklinio turto, o turimą valdyti efektyviai“, - galimą sprendimą pateikė M.

„Newsec“ atstovo teigimu, rinka ir jos sąlygos nuolat kinta, todėl NT valdymo efektyvinimas turi būti nenutrūkstantis, nuolatinis procesas.

„Tokio kompetencijų centro branduoliu turėtų būti paties Turto banko specialistai, ekspertai iš tų valstybės įmonių, kurios jau turi sėkmingos NT valdymo praktikos ir specialistai iš privataus sektoriaus. Į geriausius sprendimus NT valdymo srityje orientuotas kompetencijų centras galėtų veikti panašiu į valdybas, modeliu. Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į korupcijos grėsmę bei sukurti įrankius jai užkirsti, kai bus įgyvendinama valstybinio NT valdymo efektyvumo pertvarka“, - aiškino M.

Anot „Cobalt“ teisininko, ruošiantis valstybinio NT realizavimui jo valdytojas privalo atlikti namų darbus. Kadangi dalis NT (jei kalbame ne tik apie Vilniaus senamiestį) nebūtinai kels didžiulį susidomėjimą tarp potencialių pirkėjų, valdytojas tokį turtą privalo siekti padaryti patrauklų - panaikinti teisinius neatitikimus, inicijuoti reikiamus teritorijų planavimo pakeitimus ar pan.

„Siekiant patenkinti valstybės poreikį naujam NT taip pat nereiktų galvoti tik apie turto įsigijimą nuosavybėn. Šiuo metu ypač pasigendame platesnio nuomos instituto taikymo. Pavyzdžiui, remiantis „build-to-suit“ modeliu, valstybė, suteikusi galimybę statyti ar rekonstruoti NT, išsinuomotų visiškai naujas ir jos poreikiams pritaikytas patalpas (taptų pagrindiniu nuomininku), o privatus vystytojas išlaikytų nuosavybės teisę į NT bei užpildytų likusias patalpas privačiais nuomininkais. Ir tai tėra vienas iš galimų pavyzdžių“, - tvirtina S.

Valstybinės žemės nuomos reglamentavimas

Valstybinės žemės nuomos klausimus reglamentuoja Žemės įstatymo 9 straipsnis. Šiame straipsnyje nustatyta, kas gali būti valstybinės žemės nuomotojas, kokie yra nuomos terminai ir sąlygos.

Pagal įstatymą, valstybinės žemės nuomotojai gali būti:

• Savivaldybių tarybos - valstybinės žemės sklypus (jų dalis), perduotus patikėjimo teise savivaldybėms.
• Centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas - kai valstybinės žemės sklypas (jo dalis) yra priskirtas centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojo patikėjimo teise valdomam valstybės nekilnojamajam turtui.
• Nacionalinė žemės tarnyba - visais kitais atvejais.

Svarbu, kad valstybinės žemės nuomos sutartyje būtų numatyta, jog ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.

Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui.

Žemės sklypo subnuomos sąlygos

Vienas iš svarbių aspektų žemės nuomos sutartyje yra subnuomos galimybė. Paprastai, nuomininkas gali subnuomoti žemės sklypą trečiajam asmeniui tik Nuomotojo rašytiniu sutikimu.

Subnuomos sutartis sudaroma laikantis nuomos sutarčiai nustatytų reikalavimų. Svarbu, kad subnuomos sutartis nebūtų palankesnė subnuomininkui nei pagrindinė nuomos sutartis nuomininkui.

Nuomininko teisės ir pareigos

Nuomininkas, sudaręs valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį, turi tam tikras teises ir pareigas.

Nuomininko pareigos:

• Naudoti žemės sklypą pagal paskirtį, nurodytą sutartyje.
• Mokėti nuomos mokestį laiku ir nustatyta tvarka.
• Laikytis aplinkosaugos reikalavimų.
• Nuomininkas privalo savo lėšomis remontuoti nuomojamame sklype esančius melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius.
• Gauti nuomotojo sutikimą subnuomai.

Nuomininko teisės:

• Naudotis žemės sklypu nuomos sutartyje nustatytą laikotarpį.
• Gauti kompensaciją už pagerinimus, atliktus su nuomotojo sutikimu.

Statiniai nuomojamame žemės sklype

Svarbu atkreipti dėmesį į statinių statybą nuomojamame žemės sklype. Nuomininkas neturi teisės be atskiro Nuomotojo sutikimo statyti nuomojamame žemės sklype pramoninės ir civilinės paskirties statinius.

Jei nuomininkas nori statyti statinius, jis privalo gauti rašytinį nuomotojo sutikimą ir laikytis visų statybos reikalavimų.

Valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarka

Nuomininkas valstybinės žemės, išnuomotos be aukciono, nuomos mokestį moka pagal savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama valstybinė žemė, tarybos patvirtintą tarifą, nustatytą Vyriausybės nustatyta tvarka.

Savivaldybės taryba turi teisę sumažinti žemės nuomos mokestį ne daugiau kaip 50 procentų arba visai nuo jo atleisti savo biudžeto sąskaita pagal savivaldybės tarybos nustatytus kriterijus.

Žemės sklypo nuomotojas kas 3 metus Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoja valstybinės žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis.

## Valstybinės žemės sklypo išnuomojimas be aukciono

Valstybinės žemės sklypas gali būti išnuomojamas be aukciono tam tikrais atvejais, pavyzdžiui:

• Kai jis užstatytas fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais ir naudojamas šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti.
• Kai jis yra reikalingas energetikos bendrijai, siekiančiai plėtoti energijos iš atsinaujinančių energijos išteklių gamybos įrenginius.
• Įsiterpęs žemės plotas, kuris ribojasi su besiribojančių valstybinės žemės sklypų nuomininkais.
• Vykdant žemės reformą, valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypai kaimo gyvenamojoje vietovėje, formuojami pagal žemės reformos žemėtvarkos projektus.

Žemės nuoma Vilniuje

tags: #turto #valdytojas #vikipedija