Kas Turi Mokėti Už Pastato Priežiūrą: Išsamus Vadovas

Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kas Lietuvoje atsakingas už pastato priežiūrą, įskaitant techninę priežiūrą, bendrojo naudojimo objektus ir mokesčių paskirstymą. Išsiaiškinsime, kokios yra savininkų ir nuomininkų teisės bei pareigos, taip pat atsakysime į dažniausiai užduodamus klausimus šia tema.

Daugiabučio namo priežiūra apima įvairius aspektus, nuo konstrukcijų iki inžinerinių sistemų.

Techninė Priežiūra: Kas Tai Yra?

Lietuvių kalbos žodynas terminą „eksploatacija“ aiškina kaip „įmonės mechanizmų, kelių, įrenginio ir kitų objektų naudojimas“. Tačiau, mokestis už eksploataciją iš tiesų yra mokestis už statinio techninę priežiūrą, kurią, remiantis Lietuvoje galiojančiais teisės aktais, privalo organizuoti statinio naudotojas (naudotojai).

Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarką nustato Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“.

Statinio priežiūros tikslas - užtikrinti Statybos įstatymo bei statybos techninių dokumentų nustatytus statinių esminius reikalavimus per visą statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę, maksimaliai sumažinti avarijų tikimybę, grėsmę žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai.

Priežiūros Darbai:

• Nuolatiniai gyvenamojo namo būklės stebėjimai.
• Periodinės (sezoninės) gyvenamojo namo, atskirų jo konstrukcijų ir inžinerinės įrangos apžiūros pavasarį ir rudenį (pasibaigus ir prieš prasidedant pastatų šildymo sezonui).
• Gyvenamojo namo statybiniai tyrimai, gyvenamojo namo ar jo dalies ekspertizė.

Šiuos darbus atlieka fiziniai ar juridiniai asmenys, turintys teisę vykdyti esamo statinio tyrimus ar statinio ekspertizę.

LR aplinkos ministro įsakymu yra patvirtintas daugiabučių namų techninės priežiūros pagrindinių darbų sąrašas, į kurį įeina jau anksčiau minėtos dvi apžiūros (nuolatinės ir sezoninės), o taip pat ir:

• Namo techninės priežiūros dokumentacijos tvarkymas.
• Privalomųjų namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir atnaujinimo darbų planavimas.
• Nuotekų šalinimo sistemos priežiūra.
• Geriamojo vandens sistemos priežiūra.
• Bendrojo naudojimo elektros instaliacijos ir įrenginių, apšvietimo įrenginių priežiūra.
• Stogo ir lietaus nuotekų sistemos priežiūra.
• Bendrojo naudojimo patalpų (laiptinių, holų, koridorių, rūsių ir kitų) priežiūra.

Prie pagrindinių darbų sąrašo yra priskirtas ir reagavimo į inžinerinių sistemų avarijas (dispečerizavimo) paslaugų užtikrinimas ir smulkus remontas, nereikalaujantis papildomų medžiagų ir (ar) mechanizmų.

Svarbu pabrėžti, kad namo bendrųjų konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų ir bendrųjų inžinerinių sistemų defektų ir deformacijų šalinimas, planiniai darbai, kurie vykdomi pagal metinį namo priežiūros ir (ar) ilgalaikį namo atnaujinimo planą, nėra atliekami iš techninės priežiūros (eksploatacijos) lėšų.

Bendrojo Naudojimo Objektai: Kas Tai Yra ir Kas Už Juos Atsakingas?

Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus.

Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be ko kita, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.

Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą, bendrojo naudojimo objektai, be ko kita, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai.

Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be ko kita, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos:

• Pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos)
• Išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų
• Perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos)

Mokesčių Paskirstymas:

Civilinio kodekso 4.76 str. numato, kad "Kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.

Taip, mokestiniai įnašai visiems savininkams priskaitomi proporcingai jų daliai pastate - pagal naudingąjį plotą. Jūsų nurodytas skaičius 0,05 skatina spėti, kad kalbate apie kaupiamąsias lėšas.

Administravimo išlaidas apmoka butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje (CK 4.84 str.).

Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).

Namo visi mokesčiai (už suteiktas paslaugas bei priežiūrą, atlyginimui apmokėti) paskirstomi proporcingai kiekvieno savininko daliai (pagal naudingąjį plotą), pagal Civilinį kodeksą 4.82 str.

Visi mokestiniai įnašai bendrijai priskaitomi proporcingai pagal užimamą plotą, nesvarbu, ar jie yra jau surinkti (juk irgi buvo priskaityti proporcingai), ar dar tik priskaitomi ir bus susirinkti.

Vadovaujantis LR Civilinio kodekso 4.82 str.3 dalimi „Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.

Kaupiamuosius mokesčius mokėti turi visi savininkai - ir butų, ir kitų patalpų, kitaip bus pažeistas lygiateisiškumo ir proporcingumo principas, įtvirtintas Civiliniame kodekse.

Naudingas Plotas:

Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžiju, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.

Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).

Nuomininko Atsakomybė

Nuomininko atsakomybės apibrėžiamos nuomos sutartyje. Dažniausiai būsto savininkas atsakingas už kaupimo lėšas (remonto ir atnaujinimo fondą) bei šilumos punkto ar kitų techninių įrenginių priežiūrą, nebent sutartyje būtų nurodyta kitaip.

Nuomininkas paprastai moka tik už komunalines paslaugas, kurių reikia kasdieniniam būsto naudojimui (pvz., elektra, vanduo, šildymas pagal skaitliuką). Jei sutartis numato kitus įsipareigojimus, būtina tai atidžiai peržiūrėti ir tartis su savininku dėl konkrečių sąlygų.

Miestų Savivaldybių Tarifai

Techninės priežiūros arba eksploatacijos tarifas skirtinguose Lietuvos miestuose skiriasi ir svyruoja nuo kelių iki keliolikos centų už vieną kvadratinį metrą. Jų dydžius išskirtinai nustato kiekvieno miesto savivaldybė.

Tačiau kuo šis tarifas mažesnis, tuo mažiau smulkių remonto darbų galima atlikti. Ir atvirkščiai - jei tarifas yra didesnis, tai ir būtiniausių darbų galima atlikti daugiau.

Kitaip sakant, jei techninės priežiūros tarifas yra minimalus, namo prižiūrėtojas atlieka minimalius reikalingus smulkius remontus, kuriems pakanka įmokų lėšų. Už visa kita gyventojams tenka mokėti papildomai. O jeigu tarifas yra didesnis, tuomet už šias lėšas galima atlikti žymiai daugiau darbų be papildomo gyventojų apmokestinimo.

Minėtame įsakyme pabrėžiama, kad nuolatiniai statinio būklės stebėjimai turi būti atliekami ne rečiau kaip kartą per mėnesį. Išimtiniais atvejais jie turi būti atliekami dažniau nei kas mėnesį. Pavyzdžiui, tokiais atvejais, kai pastebimi statinio būklės defektai, vykdomi pastato remonto arba pastato kaimynystėje esančių pastatų statybos ar rekonstravimo darbai.

Dažniausiai Užduodami Klausimai

Žemiau pateikiami atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus apie bendrojo naudojimo plotą ir su juo susijusias situacijas:

• Ar sandėliukai, neturintys unikalaus numerio, yra bendrojo naudojimo patalpos? Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko. Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
• Ar laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, yra bendro naudojimo objektas? Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti...
• Namo išorinė siena sudaryta iš langų. Ar pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo, ar priklauso tam butui, kuriame yra? Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be ko kita, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...
• Kas turi remontuoti balkoną, kurio pagrindas trupėja ir kelia pavojų praeiviams? Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...
• Daugiabutyje planuoja keisti liftą, kaip galima išvengti mokėti už lifto pirkimą, jei gyvename pirmame aukšte? Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
• Ar gali bendrijos visuotinis susirinkimas nutarti, kad gyventojai, kurie savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas, privalo papildomai mokėti mokesčius? Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau yra daug niuansų. Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai (pabrėžiame - taip pat ir kitų patalpų savininkai) privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas...
• Ar neįrengtos, tačiau įregistruotos palėpės savininkui gali būti priskaitomi bendrieji mokesčiai? Įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia - ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise.

Praktiniai Pavyzdžiai ir Situacijos

Štai keletas praktinių pavyzdžių ir situacijų, su kuriomis galite susidurti:

• Situacija: Bendrijos pirmininkas atodrėkio pradžioje (tirpstant sniegui) suorganizavo sniego valymą daugiabučių kieme. Neatsako, iš kokių lėšų bus atlikta paslauga, kokia kaina ir ar privalomas mokestis gyventojams, nedavusiems sutikimo. Sprendimas: Kreipkitės į pirmininką paaiškinimo raštu, vadovaujantis Bendrijų įstatymo 14 str. 7 dalimis, jis turi atsakyti jums ir detaliai paaiškinti per 10 darbo dienų. Už bendrojo naudojimo žemės privalomąją priežiūrą (pavyzdžiui, žolės pjovimas, pėsčiųjų takų valymas) moka proporcingai visi savininkai.
• Situacija: Bendrijos pirmininkas nuolatos organizuoja darbų pirkimus, už kuriuos iš butų savininkų reikalauja didžiulių sumų, pvz. kiemo išklojimas marmuro plytelėmis ar fontanėlio įrengimas. Apie tai informuoja SMS žinute ir pareikalauja, pvz., 4000 Eur. Bute gyvena buto savininkė, kur yra pensininkė ir paprasčiausiai neturi tokių pinigų. Susirinkimuose informacija pateikiama žodžiu, "už" nubalsuoja daugiau kaip 50 proc. butų savininkų, kurie yra suinteresuoti darbų pirkimu. Sprendimas: Pirkimai bendrijoje organizuojami vadovaujantis patvirtintu bendrijos biudžetu, ilgalaikiu planu ir kaupiamųjų lėšų patvirtintu mėnesiniu tarifu, kitais bendrijos narių ar visų savininkų susirinkimo (balsavimo raštu) priimtais sprendimais. Kiekvieną pirkimą reikėtų analizuoti atskirai (gali būti įvairių situacijų).
• Situacija: Gyvenamųjų namų kvartale įsteigta daugiabučių namų bendrija, dauguma namų gatvėje yra dvibučiai, bet mūsų ir dar poros kaimynų namai yra vienbučiai, turintys savo atskiras nuotekas, vandenį, elektrą, o visi dvibučiai namai turi viską bendrai. Mes bendrai turime tik keliuką iki namų. Dvibučių namų statytojas įrengė gatvės apšvietimą ties jo statytais namais, ir mūsų vienbučių namų tarpas esantis gatvės viduryje liko neapšviestas, bet ir taip kolkas veikia apšvietimas tik gatvės gale, į kurį mes nepatenkame, nes gatvės galas yra atskirtas vartais. Klausimas, ar mes privalome mokėti administracinius mokesčius ir rikliavas? Sprendimas: Jeigu individualaus gyvenamojo namo savininkas nepareiškia savo valios prisijungti prie bendrijos, prieš jo valią jo namo įrašyti į bendrijos įstatus (įraukti į bendriją) negalima (bet gali būti, kad ankstesnis to pastato savininkas buvo pareiškę tokią valią ir pastatas į bendriją jau yra įtrauktas).

Kaip Pasirinkti: Bendrija ar Administratorius?

Naujos statybos būstą įsigiję gyventojai sprendžia ne tik įrengimo ar daiktų pervežimo klausimus, bet ir renkasi, kas prižiūrės pastatą - namo administratorius ar gyventojų bendrija. Vertinant tik pagal kainą, steigti daugiabučio gyventojų bendriją dažnai yra pigesnis pasirinkimas nei samdyti daugiabutį administruojančią įmonę.

„Gyventojai turėtų įsivertinti savo finansines galimybes, prieš priimdami sprendimą, kam patikėti pastato priežiūrą. Pravartu žinoti, kad daugiabučius administruojančios įmonės mėnesinius mokesčius skaičiuos proporcingai bendrosios nuosavybės daliai - 1 kv. m. Renkantis prižiūrėtoją, reiktų įvertinti tai, kad įmonė gali pasiūlyti geresnes kainas tam tikroms paslaugoms, pavyzdžiui, lifto priežiūrai. Tiesa, susikūrusi ir savo atskirą valdytoją turinti bendrija gali taip pat samdyti administruojančią įmonę.

Visgi renkantis daugiabučio prižiūrėtoją, remtis vien kainos kriterijumi būtų rizikinga. Svarbiu tampa ir laiko klausimas. „Nors bendrijos steigimas galėtų šiek tiek sumažinti kaštus, bet šis procesas gali kainuoti nemažai laiko. Ataskaitų apie atliktus darbus rengimas, dokumentų katalogizavimas, susirinkimų organizavimas - visi darbai yra imlūs laikui. Todėl būtina įvertinti, ar kuris nors iš daugiabučio gyventojų norės aukoti savo laisvalaikį šioms atsakomybėms“.

Tada teks surinkti visų gyventojų, kurie pritaria bendrijos steigimui, parašus ir asmens tapatybę patvirtinančių dokumentų numerius. Vertinant laiko sąnaudas, greitesnis būdas - samdyti įmonę. Administratorius užtikrins greitą informacijos apie daugiabučio priežiūrą sklaidą. Taip pat sudarys bendrojo naudojimo objektų aprašą.

Turint teisingai ir tiksliai sudarytą aprašą, tikėtina, gyventojams nekils papildomų klausimų, susijusių su mokesčių paskirstymu už darbus atskirose daugiabučio dalyse ar inžinerinėse sistemose.

Bendrijos atstovai neturėtų pamiršti, kad vedant buhalterinę apskaitą, mokant mokesčius, rengiant finansinius planus bei teisiškai apibrėžiant ir pateikiant kasmetinį balansą bei deklaracijas Valstybinei mokesčių inspekcijai, reikalingos buhalterinės žinios.

„Svarbu suprasti, kad daugiabutis - tai didelis ir pakankamai sudėtingas „organizmas”. Kad jis sėkmingai funkcionuotų, būtų užkirstas kelias įvairiems techniniams trukdžiams, gedimams, reikia išmanyti techninius viso komplekso sprendimus, konstrukcines ir inžinerines sistemas“.

Be to, jei daugiabučio bendrija konkretiems darbams samdo žmones pagal verslo liudijimą, reiktų įvertinti ir tai, kad verslo liudijimai nėra drausti. Vadinasi, darbininkai nebus atsakingi už atliktų darbų kokybę, o ir pats darbo procesas nebus apdraustas.

Renkantis tarp bendrijos ir administruojančios įmonės, be abejo, aktualus ir žmogiškasis faktorius. Dalis naujakurių mieliau bendrauja ir tariasi su kaimynais nei įmonių atstovais, kurie gyventojams gali atrodyti pernelyg „valdiški“.

„Visgi sprendžiant daugiabučiui iškilusias problemas, neretai tarp kaimynų kyla konfliktų, jiems sunku priimti bendrą ir visus tenkinantį sprendimą.

Lentelė: Pagrindiniai Aspektai Renkantis Tarp Bendrijos ir Administratoriaus

tags: #turi #moketi #pastato #savininkas #arba #namo