Nekilnojamojo turto rinka klesti, tačiau nekilnojamąjį turtą reikia nuolat prižiūrėti. Siekiant užtikrinti nekilnojamojo turto ilgaamžiškumą ir pastatų saugumą, juos reikia reguliariai prižiūrėti.
2024 metų pirmą pusmetį Lietuvos ekonomikos aktyvumo rodikliai išliko didžiausi Baltijos šalyse. Šalies BVP lyginamosiomis kainomis buvo 2,4 proc. didesnis negu lygiai prieš metus. Prognozuojama, kad visų metų BVP pokytis bus labai panašus. Ekonomikos plėtrai teigiamą įtaką artimiausiu metu toliau darys augsiantis namų ūkių vartojimas dėl realių pajamų augimo, mažėjančių palūkanų normų ir liekančių teigiamų lūkesčių.
Statybų sektoriaus įtaka šalies ekonomikai šių metų pirmą pusmetį išliko teigiama. Nekilnojamojo turto (NT) rinką stimuliavo ir ateityje turėtų stimuliuoti augantis gyventojų skaičius, mažėjančios palūkanos ir gerėjantis įperkamumas. Nors, tikėtina, kad ne visas gyventojų prieaugis liks Lietuvoje pasibaigus karui Ukrainoje, tačiau šiuo metu vyraujanti tendencija palankiai veikia ne tik būsto pardavimus, bet ir nuomą bei šio segmento plėtrą.
Per 2024 metų pirmąjį pusmetį nuolatinių gyventojų skaičius Lietuvoje išaugo 0,3 proc., iki 2 891 215.
Didžiausia prognozuojama būsto rinkos ateities problema išlieka pasiūlos rezervo trūkumas, kuris toliau formuojasi stringant statybos leidimų išdavimo procesams. Ryškesnė verslo centrų plėtra vyko tik sostinėje.
Per pusmetį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje susitarta dėl 1328 suminių butų pardavimų bei rezervacijų (įvertinus grąžinimus) - 22,2 proc. daugiau nei 2023 metų antroje pusėje (1087). Kaune įvyko 240 tokių susitarimų - 12,1 proc. mažiau (273), Klaipėdoje - 62, beveik dvigubai mažiau (122).
2024 metų pirmąjį pusmetį Vilniaus pirminės rinkos pasiūla (vystytojų laisvais įvardintų, neįtraukiant rezervuotų, butų skaičius) padidėjo 33,6 proc. (iki 4153), Kaune - padidėjo 3,4 proc. (iki 635), Klaipėdoje - sumažėjo 15 proc. (iki 283). Palangoje - sumažėjo 27,9 proc. (iki 313).
Anot jo, vidutiniškai per metus Lietuvoje yra išduodama apie 6000 leidimų, Vilniuje - apie 4000. Tuo tarpu per aktyviausius 12 mėnesių sostinėje buvo parduodama iki 8000 butų.
Butų su daline apdaila pasiūlos kainos mediana per pusmetį Vilniuje ūgtelėjo nedaug -1,6 proc. (iki 3242 Eur/kv.m), Kaune - 6,6 proc. (iki 2666 Eur/kv.m), Klaipėdoje - 3,3 proc. (iki 2469 Eur/kv.m). Palangoje kainos mediana augo daugiausiai - apie 21,2 proc. (iki 3635 Eur/kv.m).
Kainų kilimas pirminėje rinkoje augino kainas ir antrinėje rinkoje. Remiantis Lietuvos banko pasikartojančių būsto kainų indeksu, būstas Lietuvoje (be Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos m. sav.) šiemet brango 8 proc., Vilniuje - 2 proc., Kaune - 5 proc. Klaipėdoje - 10 proc.
Lėtai gerėjantis būsto įperkamumas ir pardavimų rinkos pasyvumas Lietuvoje augina būsto nuomos dalį, kuri čia vis dar nėra didelė lyginant su kitomis Europos šalimis. 2024 metų pirmoje pusėje dėl sezoniškumo būsto nuomos pajamingumas Vilniuje sumažėjo nuo 5,3 proc. iki 5,2 proc. Kaune fiksuotas nuomos metinio pajamingumo padidėjimas nuo 5,5 proc. iki 5,9 proc. Nuoma, atitinkamai, siekė apie 320, 500, 630 Eur/mėn. Santykinai stabilios pardavimo kainos ir padidėjusios nuomos kainos lėmė iki 6,5 proc. pajamingumo rodiklio augimą ir Klaipėdoje.
Aktyvesne verslo centrų plėtra 2024 metų pirmoje pusėje pasižymėjo tik Vilnius. Čia biurų rinką papildė apie 20 tūkst. kv.m naujų patalpų trijuose verslo centruose ir iki metų pabaigos laukiama dar beveik tiek pat. Vakansija, priklausomai nuo klasės, buvo 6,5 - 9 proc. Biurų nuomos kainos reikšmingai nesikeitė. A klasės verslo centruose jos siekė 16-20 Eur/kv.m, B1 - 12-16 Eur/kv.m, B2 - apie 10 Eur/kv.m. Vyraujant nuomininkų rinkai, pastarieji derėdamiesi galėjo tikėtis nuolaidų ar kitų geresnių sąlygų. Kaune ir Klaipėdoje dėl vangios plėtros fiksuoti sumažėję vakansijų rodikliai naujesniuose verslo centruose. Kaune A klasės verslo centruose nuomos kainos svyravo 13-17 Eur/kv.m, B1 - 10-14 Eur/kv.m, B2 - apie 8-9 Eur/kv.m ribose. Klaipėdoje A klasės patalpų kaina siekė apie 12 Eur/kv.m, B1 - 9-11 Eur/kv.m, B2 - iki 8 Eur/kv.m.
2024 metų pirmą pusmetį baigtas statyti 161 gamybos bei sandėliavimo paskirties pastatas, 345 300 kv.m patalpų ploto - 70,4 proc. daugiau nei praėjusį pusmetį. Ūgtelėjo ir šių patalpų vakansijos didžiuosiuose šalies miestuose bei jų prieigose. Vilniuje metų viduryje fiksuota 3,5 proc. vakansija, Kaune - apie 6 proc., Klaipėdoje - apie 5 proc.
Pasiūlos Trūkumo Rizika
„Gana stabilios būsto kainos, augantis darbo užmokestis bei palankesnės skolinimosi sąlygos gali skatinti rinkos aktyvumą, tačiau vis dar išlieka pasiūlos trūkumo rizika. Iš pirmo žvilgsnio nerimauti tarsi nėra dėl ko - sostinėje pirmą šių metų pusmetį priminės butų rinkos pasiūla ūgtelėjo trečdaliu, siūloma virš 4 tūkstančių laisvų butų, neskaičiuojant kotedžų bei individualių namų. Panaši būsto kiekio pasiūla buvo 2019 metais. Tuomet, esant didesniam rinkos aktyvumui nei šiuo metu, netgi nuogąstauta dėl pasiūlos pertekliaus, tačiau vos per vienerius metus pirkėjų entuziazmo išsekinta pasiūla sukėlė kainų augimo spurtą.
Šiandien toks scenarijus sunkiai tikėtinas, nes reikšmingesnis kainų šuolis pagilintų įperkamumo problemą ir rinkos aktyvumas natūraliai sumažėtų. Kita vertus, pasiūlos trūkumas šiandien reikštų tai, kad gyventojai tiesiog neturės galimybės įsigyti nuosavo būsto“, - teigia „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
2024-ųjų pradžią galima apibūdinti kaip drąsių, kūrybingų ir ambicingų plėtotojų sprendimų paiešką. Gyvenamojo NT rinkai vis dar esant vangiai, pirkėjus gali aktyvuoti arba unikalus prestižinis turtas, naujos rinkos neužpildžiusios lokacijos, pavyzdžiui - Nidoje, ar didelės ambicijos su augimo potencialu plėtojant projektus išskirtinai didelėse teritorijose. Sostinėje toliau matome „post-pandeminius vaisius“ - viešbučių konversijas.
Pinigų karta | Išvaržomo turto rinka II
Investavimas į Nekilnojamąjį Turtą: Rizikos ir Galimybės
Paprastai investuotojai yra linkę spekuliuoti akcijomis ar obligacijomis, negu nekilnojamuoju turtu. Su kuo tai susiję? Visų pirma, į nekilnojamąjį turtą gali investuoti tik stambūs investuotojai, kadangi nekilnojamojo turto įsigijimas ir išlaikymas daug kainuoja. Visų antra, investavus į nekilnojamąjį turtą, jį reikia valdyti ir juo rūpintis. Nekilnojamąjį turtą gali valdyti pats investuotojas, taip pat jis gali pavesti šią užduoti atlikti konkrečiai nekilnojamojo turto agentūrai, tačiau tokiu atveju jo pajamos sumažėja.
Visų trečia, nekilnojamasis turtas yra nelikvidi investicija, kadangi jį parduoti yra labai sudėtinga. Norint jį parduoti, reikia atlikti tam tikras ilgai trunkančias valstybės reikalaujamas procedūras. Savo ruožtu akcijomis ir obligacijomis yra disponuojama lengviau. Visų ketvirta, investavus į nekilnojamąjį turtą galima susidurti su nesąžiningais nuomininkais, kurie vengs atlikti savo pareigas bei gali padaryti žalos šiam turtui. Dėl to investuotojas gali patirti tam tikrų nuostolių.
Apibendrinant, galima teigti, kad investavimas į nekilnojamąjį turtą yra susijęs su tam tikra rizika, nes niekada nėra aišku, ar nuomininkai elgsis sąžiningai.
Nekilnojamojo Turto Trūkumai ir Pirkėjų Teisės
Nekilnojamasis turtas gali būti įsigytas sudarius pirkimo - pardavimo, dovanojimo, rangos ar kitą civilinę sutartį. Sudaryto sandorio pobūdis turės įtakos nekilnojamąjį turtą įgijusio asmens teisėms tuo atveju, kai paaiškėja, jog įgytas nekilnojamasis turtas yra su trūkumais.
Butas, namas ar kitas nekilnojamasis turtas, kaip ir bet koks kitas įsigytas daiktas, gali turėti trūkumų. Šie trūkumai gali būti objektyvaus pobūdžio - kaip tam tikri objektyviai egzistuojantys nekilnojamojo turto defektai. Taip pat ir subjektyvaus pobūdžio - kai įsigytas nekilnojamasis turtas neatitinka pirkėjo lūkesčių dėl turto savybių, kurias nurodė pats pardavėjas arba kurių pagrįstai tikėjosi pirkėjas.
Teismų praktikoje dažniausiai bylinėjamasi dėl objektyvių nekilnojamojo turto trūkumų. Pavyzdžiui, dėl nekokybiškai atliktų statybos darbų, netinkamai parinktų statybinių medžiagų ar nefunkcionuojančios įrangos, kai įsigydamas butą ar namą pirkėjas šių trūkumų nepastebėjo ir apie juos nežinojo.
Civilinis kodeksas nekilnojamojo turto pirkėjui suteikia tokias teises:
- Reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina;
- Prisiteisti nekilnojamojo daikto trūkumų šalinimo išlaidas;
- Prašyti teismo tvarka nutraukti pirkimo - pardavimo sutartį ir taikyti restituciją, susigrąžinant visą už turtą sumokėtą pinigų sumą.
Pirkėjas turi teisę pasirinkti savo teisių gynimo būdą, tačiau nėra visiškai laisvas. Civiliniame kodekse ir teismų praktikoje yra „išgryninti“ tam tikri apribojimai, į kuriuos reikėtų atsižvelgti renkantis savo teisių gynimo būdą.
Pavyzdžiui, pirkimo kainos sumažinimas taikomas tais atvejais, kai nustatyti būsto trūkumai nėra esminiai, be to, dažniau tais atvejais, kai trūkumų nėra galima pašalinti.
Trūkumų šalinimo išlaidos, kaip teisių gynimo būdas, paprastai taip pat taikomas nustačius neesminius trūkumus, tačiau kuriuos galima pašalinti.
Tuo tarpu paskutinis teisių gynimo būdas - pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimas ir restitucija, taikomi nustačius esminius nekilnojamojo daikto trūkumus, kartais netgi tokius, dėl kurių nekilnojamasis turtas negali būti normaliai naudojamas pagal paskirtį arba, kai jo trūkumų šalinimo išlaidos sudaro ženklią sumą.
Visų pirma, atidžiai rinktis nekilnojamąjį turtą, tinkamai jį apžiūrėti ir raštu išsakyti pardavėjui lūkesčius dėl turto. Teisme sunkiai pavyks laimėti, jei prieš sudarant sutartį nekilnojamasis turtas net nebuvo normaliai apžiūrėtas. Pardavėjas greičiausiai neatsakys už trūkumus, jeigu šie pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo.