Statybos leidimų ginčai Lietuvoje: priežastys, teisinis reglamentavimas ir prevencija

Statybos sektorius Lietuvoje yra svarbus ekonomikos variklis, sukuriantis reikšmingą dalį šalies BVP ir užtikrinantis darbo vietas. Vis dėlto, statybų procesas neapsieina be iššūkių, o ginčai dėl statybos leidimų - viena dažniausių problemų.

Statistikos Apžvalga

Lietuvoje kasmet išduodama daugiau nei 7000 statybos leidimų, iš kurių didžiąją dalį sudaro leidimai gyvenamųjų namų statybai. Pasaulio banko "Doing Business" reitinge Lietuva užima aukštą vietą pagal statybos leidimų gavimo procedūras. Tačiau, nepaisant to, nemažai išduotų leidimų vėliau yra panaikinami, o tai sukelia papildomų išlaidų ir laiko sąnaudų.

Valstybės kontrolės duomenimis, vykdant statybos valstybinę priežiūrą, nustatyti atvejai, kai panaikinus jau išduotus statybos leidimus, valstybei teko atlyginti žalą statybų savininkams. Tai rodo, kad statybos leidimų išdavimo procese vis dar yra spragų, kurias būtina spręsti.

Pagrindinės Ginčų Priežastys

Pasak teismo eksperto S.Mitkaus, statybose dažniausiai kyla ginčai dėl:

• Kokybės
• Kainos
• Statybos darbų terminų

Ginčai Dėl Kokybės

Statybos darbų kokybė turi atitikti sutartyje, statinio projekte ir normatyviniuose statybos techniniuose dokumentuose nustatytus reikalavimus. Dažnai pasitaiko atvejų, kai konkretūs kokybės reikalavimai nėra nustatyti minėtuose dokumentuose.

Civilinis kodeksas ir teismų praktika nurodo, kad, jeigu statybos darbų kokybė nenustatyta sutartyje, projekte ir normatyviniuose dokumentuose, statybos darbų rezultatas turi atitikti įprastai tos rūšies darbams keliamus reikalavimus. Tokiais atvejais ginčui atsidūrus teisme, paprastai, neišsiverčiama be teismo eksperto išvados.

Ginčuose dėl kokybės svarbi yra įrodinėjimo naštos paskirstymo taisyklė. Užsakovas privalo įrodyti tik defekto egzistavimo faktą, o rangovas turi įrodyti, kad egzistavo jo atsakomybę šalinančios aplinkybės.

Taip pat užsakovai dažnai praktikuoja kelių rangovų samdymą, kai būna sunku nustatyti, dėl kurio rangovo netinkamai atliktų darbų atsirado defektai. Šios problemos nebūtų, jeigu būtų samdomas vienas (generalinis) rangovas, kuris būtų atsakingas už galutinį rezultatą.

Ginčai Dėl Kainos

Ginčų dėl kainos pagrindinė priežastis - netinkamai sudaryta sutartis: neaiškiai suformuluotos sutarties sąlygos. Paprastai neaiškiai būna suformuluotas sutarties objektas, neaiški kainodara, sutarties sąlygos būna prieštaringos.

Civilinis kodeksas leidžia statybos rangos sutartyse laisvai nustatyti statybos darbų kainą. Kaina gali būti tvirtai užfiksuojama, gali būti nustatomi įkainiai, gali būti nustatomi bet kokie kiti kainos nustatymo būdai. Tačiau dažnai kainos nustatymo būdas nustatomas neaiškiai, prieštaringai.

Būna atvejų, kai užsakovas ir rangovas prieš pradedant darbus nesusitaria dėl kainos arba rašytinė statybos rangos sutartis nebuvo sudaryta, o užsakovas ir rangovas skirtingai aiškina (supranta) šioje žodinėje sutartyje nustatytą kainą. Tokiais atvejais teismai, paprastai, skiria teismo ekspertizę ir nustato atliktų darbų vidutinę rinkos kainą, kurią ir laiko sutartine kaina.

Ginčai Dėl Terminų

Už praleistus statybos darbų užbaigimo terminus užsakovas gali reikalauti sumokėti netesybas: delspinigius arba baudą. Užsakovas taip pat gali reikalauti atlyginti dėl darbų vėlavimo patirtus nuostolius. Tam, kad būtų galima pareikalauti netesybų, jos turi būti numatytos rašytinėje sutartyje.

Praleidus statybos užbaigimo terminą rangovas, paprastai, savo atsakomybę neigia teisindamasis užsakovo veiksmais ar kitomis ne nuo jo priklausančiomis aplinkybėmis. Teismų praktikoje preziumuojama, kad statybos darbų vėlavimo priežastimi buvo netinkamai rangovo organizuotas darbas, nebent jis įrodo, kad tai įvyko ne dėl nuo jo priklausančių aplinkybių.

Teismų Praktika

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) yra priėmęs nutartį dėl teisės normų, reglamentuojančių privačių asmenų teises ginčyti statybos leidimą ir kitus statinio statybos dokumentus, aiškinimo ir taikymo.

Remiantis Statybos įstatymo 27 straipsnio 24 dalimi, kreiptis į teismą dėl statybą leidžiančio dokumento galiojimo panaikinimo turi teisę asmenys, kurių teisės ir teisėti interesai pažeidžiami, šių asmenų skundų ar pranešimų pagrindu arba savo iniciatyva - Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos, Kultūros paveldo departamentas prie Kultūros ministerijos, Valstybinė saugomų teritorijų tarnyba prie Aplinkos ministerijos, Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamentas prie Vidaus reikalų ministerijos ar statinio saugos ir paskirties valstybinės priežiūros institucijos pagal kompetenciją.

EŽTT byloje „Tumeliai prieš Lietuvą“ nustatė Europos žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 1 protokolo 1 straipsnio pažeidimą, kai teismai nusprendė panaikinti išduotą statybos leidimą. EŽTT laikėsi pozicijos, kad „gero administravimo principas neturėtų užkirsti kelio valdžios institucijoms taisyti savo klaidas, net ir tas, kurios buvo padarytos dėl savo pačių aplaidumo, tačiau naštos už tokių klaidų taisymą neužkraunant asmenims”.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr.

Ieškovė ir atsakovai yra besiribojančių žemės sklypų savininkai. Ieškovė savo reikalavimus grindė tuo, jog dėl atsakovų žemės sklype atliktų žemės sklypo reljefo paaukštinimo ir pastato statybos darbų (dėl statybos leidimo ir juo leidžiamų statybos darbų) atsakovų žemės sklype suformuotu nuolydžiu į gretimus žemės sklypus pateks lietaus vanduo. Ieškovė taip pat savo teises gynė remdamasi argumentu, jog atsakovų pastato karnizas yra mažesniu nei 3 metrai atstumu nuo ieškovės žemės sklypo ribos, t. y. 2,98 m atstumu.

Pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė, o apeliacinės instancijos teismas ieškinį tenkino iš dalies.

• ABTĮ 29 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad jeigu specialus įstatymas nenustato kitaip, skundas (prašymas, pareiškimas) administraciniam teismui paduodamas per vieną mėnesį nuo skundžiamo teisės akto paskelbimo arba individualaus teisės akto ar pranešimo apie veiksmą (atsisakymą atlikti veiksmus) įteikimo suinteresuotai šaliai dienos.
• Nagrinėjamu atveju ieškovė, pateikdama ieškinį, reiškė įpareigojimą atsakovams dėl statybos leidimo pateikimo, taigi apie jo išdavimą ieškovei buvo žinoma dar pateikiant pradinį ieškinį.
• Byloje kartu su atsakovų atsiliepimu buvo pateiktas techninis projektas, darbo projektas ir kontrolinė geodezinė nuotrauka.

Pirmosios instancijos teismas nusprendė, kad, atsakovams pateikus atsiliepimą į ieškinį, buvo pateikta pakankama informacija ieškovei pasinaudoti savo teise į teisminę gynybą, nes ieškovė žinojo apie priimtą administracinį aktą ir jo esmę (instituciją, priėmimo datą, aktu nustatytas teises ir pareigas).

Atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamu atveju deklaracija buvo patvirtinta Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos teritorinio padalinio, kasacinis teismas laikė, kad deklaracijos apskundimui taikytinas ABTĮ 29 str. 1 d. nustatytas terminas. Bylos duomenys patvirtina, kad reikalavimą dėl deklaracijos panaikinimo ieškovė pareiškė praėjus ABTĮ 29 str. 1 d. Administracinis teisinis reikalavimas civilinėje byloje gali būti atmestas vien tuo pagrindu, kad praleistas apskundimo terminas.

Kasacinio teismo praktikoje ne kartą nurodyta, kad viešosios teisės aktuose nustatytų privalomų atstumų pažeidimas kvalifikuojamas kaip gretimo sklypo savininko teisių, įtvirtintų teisės aktuose, pažeidimas. Nagrinėjamoje byloje teismo ekspertas nustatė, kad mažiausias atstumas iki sklypo ribos yra 2,98 m. Teismo ekspertizėje taip pat nurodyta galima matavimo paklaida - 0,016 m. Atsižvelgdama į minimalų vos kelių centimetrų nuokrypį nuo teisės aktuose įtvirtinto privalomo atstumo, taip pat į galimą matavimo paklaidą, teisėjų kolegija nusprendžia, kad nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismo išvada, jog atstumo neišlaikymas šiuo atveju nelemia statybos neteisėtumo ir pagrindo tenkinti ieškovės ieškinį, laikytina pagrįsta.

Pagal statybos darbų atlikimo metu galiojusio STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ 9.5 punktą didžiausias sklypo reljefo nuolydis - ne didesnis kaip 12 procentų. Jei nuolydis viršija šį dydį, jis sumažinamas formuojant sklypo reljefą (paaukštinant, pažeminant, išlyginant reljefo paviršių, įrengiant terasas, atramines sieneles ir pan.). Byloje nenustatyta faktinė aplinkybė, kad atsakovų žemės sklypo reljefo nuolydis siektų 12 proc. ar būtų didesnis, dėl to būtų nurodytas reikalavimas. Atsižvelgiant į tai, konstatuotina, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai įvertino byloje esančius įrodymus, nenustatė, kad atsakovų žemės sklypas būtų didesnio nei 12 proc.

Kasacinis teismas taip pat pažymėjo, kad byloje nebuvo nustatytas ir faktinis neigiamas poveikis ieškovės žemės sklypui (pavyzdžiui, šlaito erozija dėl lietaus nuotekų ar kitos aplinkybės). Ieškovė grunto supylimo faktą savo žemės sklype įrodinėjo fotonuotraukomis. Teismai byloje nenustatė jokių faktinių aplinkybių, patvirtinančių, kad ieškovės žemės sklype yra supiltas gruntas, kiek jo supilta, kuriame plote, be to, byloje nebuvo nustatyta, kad gruntą ieškovės žemės sklype supylė atsakovai.

Vertindamas reikalavimą dėl tvoros pašalinimo, kasacinis teismas pasisakė, kad nors ieškovė rėmėsi STR 1.05.01:2017 reglamento 7 priedo 1.2. Faktinė aplinkybė, kad atsakovų tvora pažeidžia ieškovės sklypo ribas, yra nustatyta tiek pirmosios instancijos, tiek apeliacinės instancijos teismų, o jos statybai nebuvo gautas ieškovės sutikimas. Teismo ekspertas konstatavo, jog atsakovų tvora yra pastatyta ant žemės sklypų ribos ir ieškovei priklausančiame žemės sklype, t. y. atstumas ieškovės sklype svyruoja nuo 0,2 m iki 0,16 m.

Kasacinis teismas nusprendė, kad ieškovės reikalavimas pašalinti tvorą patenkintas pagrįstai, tačiau pagal byloje esantį ekspertizės aktą nustatyta tik tai, kad atsakovų tvoros dalis pagal teismo eksperto brėžinį nuo taško B iki taško D yra ieškovės žemės sklype. Teismo ekspertas nenurodė ieškovės žemės sklypo koordinačių taškų, kuriuose atsakovų pastatyta tvora pereina į ieškovės žemės sklypą, t. y. šios esminės faktinės aplinkybės byloje liko nenustatytos.

Ką Daryti Kilus Ginčui?

Jei kilo ginčas dėl statybos darbų, svarbu žinoti savo teises ir galimus veiksmus:

• Kodėl svarbu turėti aiškią statybos rangos sutartį? Rangos sutartis reglamentuoja visus esminius statybos proceso aspektus - darbų apimtį, terminus, kainą, atsakomybę ir rizikų pasiskirstymą. Aiški ir teisiškai tiksli sutartis padeda išvengti ginčų ir užtikrina galimybę ginti savo interesus teisme.
• Ką daryti, jei rangovas vėluoja atlikti darbus? Jei terminas sutartyje buvo aiškiai nustatytas, galite:
  • Rengti pretenziją dėl pažeidimo
  • Reikalauti netesybų, žalos atlyginimo
  • Nutraukti sutartį dėl pažeidimo, jei uždelsimas esminis.
  Kiekvieną atvejį reikėtų įvertinti individualiai.
• Ar galima vienašališkai nutraukti statybos sutartį? Taip, jei tai numatyta sutartyje arba pažeidimas esminis (pvz., darbai neatliekami, atliekami nekokybiškai). Svarbu laikytis teisės aktuose ir sutartyje nustatytos tvarkos, kad nutraukimas būtų laikomas teisėtu.
• Ką daryti, jei po statybos randami defektai? Defektai turi būti fiksuojami raštu, surašant aktus, kviečiant techninius ekspertus. Galite:
  • Reikalauti defektų pašalinimo
  • Sumažinti kainą
  • Nutraukti sutartį (jei defektai esminiai)
  • Reikalauti žalos atlyginimo.
  Statybų defektų bylose svarbūs įrodymai - dokumentai, nuotraukos, ekspertizės.
• Ar būtina dalyvauti teisme sprendžiant statybos ginčą? Ne visada. Ginčą galima spręsti:
  • Derybomis
  • Atliekant mediaciją.
  Tačiau jei rangovas atsisako taikiai spręsti klausimą - teismo procesas tampa būtinas.
• Ką daryti, jei statyba vykdoma be leidimo? Tai laikoma neteisėta statyba. Galimos pasekmės:
  • Bauda
  • Įpareigojimas pašalinti pažeidimus.
  Tokiais atvejais rekomenduojama nedelsti ir kreiptis į teisininką.
• Kas atsako už defektus - rangovas ar subrangovas? Atsakomybė pirmiausia tenka rangovui, kuris organizuoja darbus ir prisiima atsakomybę už visą rezultatą. Rangovas vėliau gali regresu kreiptis į subrangovą, tačiau užsakovui atsako pagrindinis rangovas.
• Ar būtina samdyti teisininką statybos sutarčių rengimui? Nors įmanoma sudaryti sutartį pačiam, tačiau praktika rodo, kad daugiausiai ginčų kyla dėl netiksliai ar neišsamiai sudarytų sutarčių.

Apibendrinant, galima pateikti tokią lentelę:

Prevencinės Priemonės

Pagrindinė prevencinė ginčų kilimo statyboje priemonė - tinkamai sudaryta statybos rangos sutartis. Patartina užsakovams nepasikliauti rangovų parengtomis sutartimis ir konsultuotis su teisininkais.

Prašymų pateikimo tobulinimas IS „Infostatyba“ galėtų palengvinti procedūras ir užtikrinti, kad visi reikiami dokumentai būtų pateikiami jau pirminėje stadijoje.

Teisinio reglamentavimo suderinimas, kuriuo būtų išspręsti prieštaravimai tarp kelių teisės aktų ar planavimo dokumentų, sumažintų ginčų skaičių tarp statytojų ir tikrintojų.

Privatus asmuo, išskyrus įstatymų nustatytus atvejus, neturi teisės kreiptis į teismą tam, kad būtų apgintas viešasis interesas, nes įstatymų leidėjas siekė sukoncentruoti viešojo intereso gynybą profesionalių ir tam specialiai valstybės įgaliotų subjektų rankose. Tačiau tai nereiškia, kad privatus asmuo niekaip negali reaguoti į viešojo intereso pažeidimus.

Jei asmeniui tampa prieinama informacija, kad yra pažeidžiamas viešasis interesas, toks asmuo turi teisę informuoti specialius įstatymų numatytus subjektus, kad jie imtųsi viešojo intereso gynimo priemonių, tarp jų - ir kreiptųsi į teismą dėl viešojo intereso gynybos, o nagrinėjamu atveju - pateiktų teismui prašymą atnaujinti procesą, siekiant apginti viešąjį interesą. Taigi privatus asmuo gali būti informacijos šaltinis apie atliktus viešojo intereso pažeidimus.

tags: #terminas #inspekcijai #gincyti #statybos #leidima #auksciausiasis