Teismų praktika: gyvenamojo namo pritaikymas ir teisės

Klausimai, susiję su ūkinių pastatų priskyrimu gyvenamiesiems namams, dažnai tampa teisminių ginčų objektu Lietuvoje. Ši problema aktuali tiek kaimo, tiek miesto vietovėse, kur keičiasi pastatų paskirtis ir jų atitiktis galiojantiems statybos techniniams reglamentams.

Lietuvos administracinis suskirstymas

Teisinis reglamentavimas

Šioje srityje svarbūs Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymai, kurie nustato statinių klasifikavimo, gyvenamųjų pastatų ir gatvių bei vietinės reikšmės kelių projektavimo reikalavimus. Tarp svarbiausių dokumentų yra:

• Statybos techninis reglamentas STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“
• Statybos techninis reglamentas STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“
• Statybos techninis reglamentas STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Projektų derinimo pažyma“

Šie reglamentai apibrėžia, kokie reikalavimai keliami gyvenamiesiems ir ūkiniams pastatams, kokie yra jų skirtumai ir kokia tvarka taikoma keičiant pastato paskirtį.

Esminiai aspektai teismuose

Teismų praktikoje nagrinėjant ginčus dėl ūkinių pastatų priskyrimo gyvenamiesiems namams, atsižvelgiama į šiuos esminius aspektus:

• Pastato faktinę paskirtį: ar pastatas realiai naudojamas gyvenimui, ar ūkinei veiklai.
• Pastato atitiktį statybos techniniams reglamentams: ar pastatas atitinka reikalavimus, keliamus gyvenamiesiems namams (pvz., energinio naudingumo, higienos, saugos).
• Dokumentus, patvirtinančius pastato paskirtį: ar pastato paskirtis oficialiai įregistruota kaip gyvenamoji.

Dažnai teismuose tenka vertinti, ar ūkinis pastatas buvo rekonstruotas ar pritaikytas gyventi be reikiamo leidimo ir ar tokie pakeitimai atitinka teisės aktų reikalavimus.

Namas kaime

Statybos techninių reglamentų svarba

Statybos techniniai reglamentai yra esminiai dokumentai, nustatantys reikalavimus statiniams. Jų laikymasis užtikrina pastatų saugumą, energinį naudingumą ir atitiktį higienos normoms. Teismuose nagrinėjant ginčus dėl pastatų paskirties, reglamentų nuostatos yra vienas iš pagrindinių argumentų.

Pagrindiniai statybos techniniai reglamentai

Sodo paskirties žemė ir gyvenamojo namo statyba

Sodo paskirties žemė Lietuvoje paprastai naudojama poilsiui, sodininkystei ir rekreacijai. Tačiau vis dažniau kyla klausimas, ar galima statyti gyvenamąjį namą sodo sklype. Teisiniai reikalavimai šiuo klausimu gali būti sudėtingi, nes jie priklauso nuo sklypo paskirties, jo vietos, žemės naudojimo ir planavimo taisyklių.

Pagal Lietuvos Respublikos Žemės įstatymą, sodo paskirties žemė skirta sodo veiklai - sodininkystei, poilsiui, rekreacijai, tačiau, kaip minėta, šiuos sklypus vis dažniau bandoma pritaikyti gyvenamųjų namų statyboms. Gyvenamojo namo statyba sodo paskirties sklype gali būti galima ir be paskirties keitimo, jei tai leidžiama pagal teritorijų planavimo dokumentus (bendrąjį ar detalųjį planą). Visgi, jei tokios galimybės nėra - paskirtį gali tekti keisti į gyvenamąją. Paskirties pakeitimas dažniausiai reikalauja savivaldybės leidimo.

Po paskirties keitimo reikalingas statybos leidimas. Tai leidimas, kuris suteikiamas tik tada, kai parengtas statinio projektas, atitinkantis vietos teritorijų planavimo dokumentus. Statinio projektas turi būti suderintas su vietos savivaldybės urbanistikos skyriumi, kuris patikrina, ar numatytas statinys atitinka galiojančius teisės aktus ir reikalavimus.

Sodo paskirties žemės sklypai dažnai būna nutolę nuo pagrindinių komunalinių paslaugų, todėl vienas svarbiausių aspektų, į kurį reikės atsižvelgti, yra prieiga prie infrastruktūros. Tai apima elektros tiekimą, vandens tiekimą ir kanalizaciją. Be to, svarbu įvertinti ir prieigos kelius.

Lietuvoje statybos teisės aktai nuolat keičiasi, todėl prieš pradedant bet kokius statybos darbus, labai svarbu pasikonsultuoti su teisininkais ir architektais, kad išvengtumėte teisinių problemų. Statyti gyvenamąjį namą sodo paskirties žemėje Lietuvoje yra įmanoma, tačiau tai reikalauja atidumo ir žinių apie teisės aktus. Svarbu pasikonsultuoti su specialistais, kad būtų atlikti visi reikalingi žingsniai - nuo paskirties keitimo iki statybos leidimo gavimo.

Jei nusprendžiama nekeisti sodo paskirties žemės ir statyti statinius, galima statyti tik tam tikro dydžio ir paskirties objektus. Pagal naujausius teisės aktus, kurie įsigaliojo 2025 m. Sodo namelis iki 50 kv. m ploto - pagal naująsias taisykles, sodo namelis laikomas statiniu, kurio bendras vidaus plotas neviršija 50 kv. m, o aukštis - iki 5 metrų. Tokiam statiniui statyti nereikalingas statybos leidimas.

Nors statant sodo namelį iki 50 kv. m leidimas nėra reikalingas, kiti apribojimai, susiję su sklypo užstatymo tankiu ir aukščiu, gali būti taikomi, atsižvelgiant į vietos savivaldybės nuostatas. Poilsio paskirties sodo nameliuose, nekeičiant sklypo paskirties, gyvenamosios vietos deklaracija negali būti atlikta sodo name, nes šis statinys, nors ir tinkamas poilsiui, nėra pritaikytas nuolatiniam gyvenimui. Gyvenamosios vietos deklaravimas įmanomas tik gyvenamajame name - kad būtų galima deklaruoti gyvenamąją vietą, būtina statyti gyvenamąjį namą sodo paskirties sklype, ir tokio objekto statybos reikalauja paskirties keitimo į gyvenamąją.

Pagal 2025 m. Nereikalingas statybos leidimas sodo namui, kurio plotas neviršija 50 kv.

Atvejų analizė: "Gelvonų terasos"

Įmonė „Edensa“ prieš kelerius metus patrauklioje sostinės vietoje įsigijo sklypą su leidimu daugiabučio statyboms ir pradėjo jame „Gelvonų terasų“ daugiabučio statybas. „Gelvonų terasų“ projektas buvo vystomas, gavus „Rontgen“ sutelktinio investavimo platformos 3,8 mln. eurų paskolą. „Edensa“ pasirašė preliminarias pardavimų sutartis su 57 butų pirkėjais. Pirkėjai sumokėjo avansines įmokas.

Įsibėgėjus projektui, po STT pastabų Statybų inspekcija apskundė teismui savo pačios išduotą statybų leidimą. Situacija susidomėjo Aplinkos ministerija, Seimas. Projektui įstrigus, „Rontgen“ pardavė paskolos reikalavimo teises įmonei „MM Group“. Naujai kreditorei „MM Group“ statytoja „Edensa“ grąžino paskolą perleisdama 5 mln. eurų įvertintą „Gelvonų terasų“ turtą.

Po kelių savaičių „MM Group“ pardavė „Gelvonų terasas“ mažai įmonei „Elenesa“. Šis sandoris įvyko per trumpą laiką - kuomet „Elenesos“ savininke trumpam buvo tapusi Lietuvos ir Ekvadoro pilietės valdoma turto neturinti įmonė. Vėliau iš jos „Elenesą“ įsigijo Tomas Šiaudvytis. Pagal viešų šaltinių duomenis, dabartinis „Elenesos“ ir „Gelvonų terasų“ savininkas T.Šiaudvytis gali būti susijęs su „MM Group“.

Teisininkų teigimu, savininkų pasikeitimai dar labiau suvelia procesą ir gali apsunkinti nukentėjusių pirkėjų galimybes pasiekti teisingumo. 15min eksperimentas atskleidė, kad nepaisydami teismo ribojimų naujieji savininkai vėl siūlo pirkti „Gelvonų terasų“ butus, pirkėjų neinformuodami apie teismų sankcijas.

„Gelvonų terasų“ istorija klampi ir tęsiasi jau beveik dvejus metus. Dėl statybų pabaigoje kilusio ginčo, atsidūrusio teismuose, į naujus namus Gelvonų g.1B iki šiol negali įsikelti 57 butus rezervavę pirkėjai - atidavę santaupas, pardavę senuosius būstus, jie atsidūrė nepavydėtinoje padėtyje.

Vykstant pastato pridavimo procedūroms Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) buvo išdavusi statybos leidimą, tačiau kiek vėliau Specialiųjų tyrimų tarnyba (STT) įžvelgė šio sprendimo prieštaravimų teisės aktams. Po STT įsikišimo 2021 m. rudenį Statybos inspekcija kreipėsi į Vilniaus miesto apylinkės teismą, skųsdama anksčiau savo pačios išduotą statybos leidimą.

Teismą pralaimėjusi, inspekcija nutarė perduoti estafetę prokurorams. Pastarieji nusprendė, jog nėra pagrindo ginti viešojo intereso dėl šio projekto. Be to, Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) išdavė sutikimą „Gelvonų terasų“ pastato statyboms dėl atstumo iki valstybinio sklypo.

Aplinkos ministras Simonas Gentvilas buvo teigęs, kad tik to trūko pastatui tapti teisėtu. „Gelvonų terasų“ situaciją aiškinosi ir Seimo Aplinkos apsaugos komitetas. Tačiau, nepaisant politikų bei teisėsaugos rodyto viešo dėmesio, pirkėjai tebėra likę situacijos įkaitais - iki šiol negali įsikelti nei į butus, nei atgauti savo įnašų, sumokėtų rezervuojant būstus šiame daugiabutyje.

Be to, per trumpą laiką padėtis dar labiau komplikavosi, pasikeitus net keliems „Gelvonų terasų“ savininkams. Nei teisėsaugai, nei kontrolės institucijoms neužkliuvo kai kurios mįslingos šių pokyčių aplinkybės.

Gelvonų terasos

Vilnietis Mindaugas Kuprys savo preliminarią sutartį dėl buto „Gelvonų terasose“ sudarė 2021 metų kovą. Vyras galutinai sukirsti rankomis su buto pardavėju pas notarą tikėjosi praėjusių metų gruodį. Vos prasidėjus nesklandumams, kai Statybų inspekcija apskundė savo pačios išduotą statybų leidimą teismui, vyras ne iškart suprato situacijos rimtumą - mat NT agentas nuolat kartojo, kad byla bus nutraukta, tokia byla negalima. Mindaugas buvo sumokėjęs 10 proc. rezervuoto buto kainos.

Likusius 5 proc. ir sumą reikalingą butui įrengti jis vis dar saugo banko sąskaitoje. Kurį laiką jautęsi nežinioje, tačiau butų „Gelvonų terasose“ pirkėjai ledus išjudino viešumu - papasakodami, kokioje klampynėje atsidūrė.

2022-uosius Mindaugas prisimins kaip metus, pažėrusius didžiausių galvos skausmų, kankinančios nemigos, streso, panikos atakų, nuolatinės baimės ir laukimo. Nežinios ir neteisybės jausmo išvargintas vilnietis sako kaskart su nerimu skaitantis teismų dokumentus ir informaciją. Antai naujausia žinia pasiekė prieš pat Kalėdas - viena iš „Gelvonų terasų“ bylų perkeliama į Vilniaus apygardos teismą, o tai teisingumo bandantiems šauktis pirkėjams atsieis 15 tūkst. eurų žyminio mokesčio.

„Edensos“ vadovė Monika Norkutė 15min šią savaitę teigė, jog įmonė šiuo metu yra nemoki ir vos tik pateikusi ieškinį teisman žada skelbti bankrotą. „Aš tą gyventojų nerimą puikiai suprantu. Nepriklausomai nuo to, kas padavė kokius ieškinius, aišku, žmonės ieško teisybės kaip gali. Aš iš savo pusės, kaip „Edensa“ vadovė, galiu pasakyti, kad savaitės laikotarpiu planuojamas baigti ruošti ieškinys dėl nuostolių atlyginimo. Dvi institucijos mums pridarė žalos. Kalbu ne tik apie pirkėjus, bet ir apie pačią „Edensą“. Nuostoliai labai dideli“, - kalbėjo M.Norkutė.

Daugiabučio vizualizacijos

„Elenesos“ dabartinio savininko T.Šiaudvyčio kontaktus galima rasti kitose „MM Group“ vieno savininkų M.Vingro valdytose įmonėse. T.Šiaudvytis anksčiau yra vadovavęs M.Vingro valdytai kitai įmonei. Anot 15min kalbintų teisininkų, pretenzijas pareiškusių „Gelvonų terasų“ butų pirkėjų galimybės pasiekti teisingumo ir išvengti nuostolių sulig kiekvienu nauju sandoriu ir savininkų pasikeitimu tampa labiau komplikuotos.

Jis aiškino, neva praėjusių metų rudenį „Elenesai“ sudarant pastato įsigijimo sandorį „nei nekilnojamojo turto registre, nei žiniasklaidoje jokių pranešimų apie tai, kad UAB „Edensai“ pinigus sumokėję asmenys turi kažkokias pretenzijas į pardavėjui (UAB „MM Group“) nuosavybės teise priklausantį turtą - nebuvo“.

T.Šiaudvytis tikino žinojęs tik tiek, kad Statybų inspekcija ginčydama statybų leidimą kreipėsi į prokuratūrą ir iš to supratęs, kad „Gelvonų terasos“ rizikingas projektas. Nors iš tiesų ir praėjusių metų vasaros pabaigoje, ir rudenį „Gelvonų terasų“ istorija, avansus sumokėjusių pirkėjų reikštos pretenzijos, jų rengtas piketas, Seimo komiteto svarstymai buvo plačiai atspindėti žiniasklaidoje.

Gelvonų terasos

Į tokį vienbutį įsikėlę naujakuriai iš tiesų nusiperka ne butus, o gyvenamąsias patalpas, ir savo namuose tampa beteisiais. Atvejų, kai vienbučiai iš tiesų virsta daugiabučiais, Lietuvoje yra apstu, daugiausia jų fiksuojama Vilniuje arba pajūryje. Ir nors teisės aktai po šio atvejo sodininkų bendrijoje buvo keičiami, nesąžiningiems statytojams galimybė statyti tokius namus vis tiek išlieka.

Kiekvienas vakaras kaip kova. Aplinkiniai gyventojai priversti ne tik tenkintis nepageidaujama kaimynyste, bet ir kovoti dėl parkavimo vietų. „Jūs įsivaizduokite, kai sodininkų bendrijoje išdygsta toks daugiabutis, iš karto prasideda muštynės dėl privažiavimo, parkavimo vietų, nes to daugiabučio gyventojai praktiškai jokio parkingo neturi. Todėl iš karto pinga sąžiningų gyventojų turtas“, - pabrėžia ji.

„Butus“ tokiame vienbutyje nusipirkę žmonės taip pat tampa situacijos įkaitais: „Jiems kyla pavojus, nes realiai tame name gyvena daug daugiau žmonių, nei numatyta, ir jeigu kas nors atsitiktų, kokia nelaimė, nežinau, kas tada būtų. Jeigu fiziniai asmenys nusiperka gyvenamojo namo dalį absoliučiai nežinodami, kad jis pritaikytas gyventi saugiau dešimčiai, o ne 100 ar 150 žmonių, - jie nukenčia.“

Dėl tokių nesąžiningų statytojų kenčia ne tik gyventojai, bet ir kiti sąžiningi statytojai. „Visų pirma, nukenčia miesto biudžetas, nes nesurenkamos lėšos. Daugiabučiui, deklaruotam kaip gyvenamasis namas, netaikomas reikalavimas įrengti parkavimo vietų, susimokėti infrastruktūros mokesčių, kurie yra milijoniniai. Šioje vietoje jie nuo to atleisti, o sąžiningi statytojai, kurie rengia detalųjį planą, investuoja į infrastruktūrą, gauna žymiai brangesnį kvadratinį metrą, bet sąžiningą“, - pažymėjo ji.

Sodininkų bendrija padavė statytoją į teismą, tačiau pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė. Dėl to advokatė pateikė apeliacinį skundą ir teigia kovosianti iki galo. Statybų inspekcijai viskas atrodo gerai. Nors vietoje vienbučio išdygo daugiabutis, Statybų inspekcija problemų nemato.

Valstybinės teritorijų planavimo ir statybų inspekcijos strategijos ir analizės skyriaus specialistė Ligita Luščiauskaitė teigė, kad 2013 metų lapkritį inspekcijos pareigūnai atliko statybos patikrinimą ir nustatė, kad statyba vykdoma nenukrypstant nuo suderinto projekto, pagal kurį buvo išduotas statybos leidimas.

Inspekcija neanalizuoja ir nevertina statytojų ūkinės - komercinės veiklos t. y. kaip turto savininkas jį reklamuoja ir pardavinėja. Pranešimus dėl galimai klaidinančios reklamos pagal kompetencija nagrinėja Valstybinė vartotojų teisių apsaugos tarnyba“, - teigė L. Luščiauskaitė.

Aplinkos ministerijos Statybos ir teritorijų planavimo departamento direktorius Marius Narmontas patvirtino, kad kai kurie statytojai savivaliauja statydami daugiabučius namus vietoje vienbučių ir tokie atvejai nevienetiniai.

„Termitynas. Taip vadiname atvejus, kai viename name, kuris visai tam nepritaikytas, gyvena daug žmonių. Teisės aktuose problema, nes mes iš tiesų turime atvejų, kai namas buvo statomas prie vieno teisinio reguliavimo, paskui prie kito. Iš tiesų šitas atvejis inspiravo teisės aktų pakeitimą, buvo pakeistas statybos, architektūros įstatymai. Architektai irgi tampa atsakingi už tai, ką suprojektuoja. Šis atvejis (turi omenyje Kolektyvo g. 169) yra vienas pirmųjų, ir tai yra globalus klausimas, kuris sprendžiamas kompleksiniais pakeitimais“, - tikino jis.

Visų pirma, anot M. Narmonto, budresnės turėtų būti pačios savivaldybės, išduodančios statybų leidimus tokiems namams. „Savivaldybės išdavinėja leidimus ir jie turi teisę jų neišduoti. Be to, nuo savivaldybės priklauso, kokio dydžio bus tie pastatai, o jeigu tai yra sodininkų bendrija, kur pastatų plotą reguliuoja Sodininkų įstatymas, ir išdygsta dvigubai didesnis namas, tai savivaldybė turėjo sureguliuoti tai ir neleisti statyti tokio pastato. Faktas, kad savivaldybės turi visus įrankius valdyti situaciją“, - sako jis.

Paklaustas, kaip vis dėlto statytojams pavyksta pastatyti tokius namus ir juos įregistruoti, jis patikino, kad tą padaryti nėra sunku: „Čia net nieko nereikia apgaudinėti. Teisės aktai reglamentuoja statybą, o kaip pas pastatas bus naudojamas, tai jau yra savininkų teisės. Čia tas pats kaip automobilis priklausytų penkiems asmenims. Savininkų daug, naudotis juos normaliai sudėtinga, tačiau galima.“

M. Narmontas pažymi, kad budrūs turi būti ir patys tokio būsto pirkėjai, nes jie net neįsivaizduoja, kiek tokiame name įgytas „butas“ gali atnešti problemų. Tokie butai iš tikrųjų nėra pardavinėjami kaip atskiri butai, nes kadastrinis objektas yra vienas. Žmonės tiesiog perka patalpas. Čia kaip studijų laikais, kai studentas nuomojasi ne butą, o kambarį. Taigi tokie pirkėjai tampa viso pastato bendrasavininkiais, o ne atskiro buto.

Be abejo, tokie bendrasavininkių santykiai sukelia daug konfliktų. Kažką darant reikalingi visų savininkų sutikimai, sudėtinga ir dėl parkingo, ir dėl bendros infrastruktūros naudojimo. Gyvendamas vienbutyje, kuris de facto yra daugiabutis, toks gyventojas neturi jokių teisių, kurias turi normalaus daugiabučio gyventojas. Neturi infrastruktūros, kuri jam reikalinga, ir net negali jos prašyti, pavyzdžiui, vaikų žaidimo aikštelės. Antra, statybų reikalavimai vienbučiui ir daugiabučiui pastatui skiriasi labai stipriai. Jeigu tas žmogus už sienų girdės triukšmą ar jaus kažkokius nemalonius kvapus, jis tiesiog neturės teisės skųstis“, - pažymėjo jis.

Paklaustas, ar vienbutyje gyventi dideliam skaičiui žmonių išvis yra saugu, jis svarstė: „Aš įsivaizduoju, kad tai buvo statytojų verslo planas, ir jie pastatė tokį, kad pastatas nesugriūtų. Dėl saugumo nežinau, bet faktas, kad draudimo ir teisių apsaugos aspektas yra pažeisti.“

M. Narmonto teigimu, po šio atvejo Aplinkos ministerijoje 2015 m. spalį sudaryta darbo grupė, po kurios buvo parengti šeši aplinkos ministro įsakymai dėl atitinkamų statybos techninių reglamentų pakeitimo.

Šiuo metu prie 70 kv. metrų gyvenamosios paskirties namo turi būti suprojektuota ir įrengta bent viena automobilių stovėjimo vieta. Tačiau nepaisant pakeisto STR, statytojai vis tiek gali netrukdomi pardavinėti „butus“ skirtingiems pirkėjams, kadangi, kaip ir minėjo M. Narmontas, teisės aktai reglamentuoja statybą, o kaip pas pastatas bus naudojamas, yra savininkų teisė.

tags: #teismas #str #gyvenamas #namas #pritaikytas