Bendraturčio teisė gauti statybos projekto kopijas

Šiame straipsnyje aptarsime, ką reiškia žemės sklypo bendraturčių rašytinis sutikimas, kada jis reikalingas, ir kaip teismų praktika interpretuoja šį reikalavimą.

Kada reikalingas bendraturčių sutikimas?

Siekiant gauti statybą leidžiančius dokumentus - leidimą atlikti statinio paprastąjį remontą (kai toks leidimas yra būtinas) ir leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį, be kita ko, būtina pateikti visų bendraturčių rašytinius sutikimus arba butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sprendimą, kuriuo pritariama atitinkamiems statybos darbams ar statinio ar jo dalies paskirties keitimui.

Vertinant, kuris iš nurodytų būdų taikytinas pastato bendraturčių ar pastato kitų patalpų savininkų sutikimams gauti konkrečiu atveju, būtina nustatyti, ar teisiniai santykiai susiklostę tarp bendraturčių, kurie įgyvendina bendrosios nuosavybės teisę į kitos paskirties nuosavybės teisės objektus, ar tarp daugiabučių gyvenamųjų namų bendraturčių.

Statybos įstatymo 27 str. 5 d. 4 p. įtvirtinta, kad vienas iš statybą leidžiančiam dokumentui gauti būtinų dokumentų yra žemės sklypo bendraturčių rašytinis sutikimas, jeigu žemės sklypas jiems priklauso bendrosios nuosavybės teise, išskyrus atvejį, kai žemės sklypas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso butų ir kitų patalpų savininkams ir yra priimtas jų sprendimas pagal šios dalies 7 punkte nustatytus reikalavimus.

Statybos įstatymo 23 straipsnio 7, 8, 9 ir 10 dalyse nurodyti dokumentai, kuriuos būtina pateikti, prašant išduoti atitinkamą statybą leidžiantį dokumentą.

Sutikimo reikšmė ir įtaka

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas byloje Nr. 3K-3-69-1075/2024 nurodė, kad rašytinis gretimo žemės sklypo savininko sutikimas vykdyti statybos (rekonstrukcijos) darbus traktuotinas kaip vienašalis sandoris, įpareigojantis jį sudariusį asmenį. Kitaip tariant, rašytinį sutikimą davusiam asmeniui atsiranda pareiga netrukdyti įgyvendinti tų teisių, kurias rašytiniu sutikimu jis suteikė šio sutikimo adresatui, o šis įgyja teisę nekliudomai įgyvendinti rašytiniu sutikimu suteiktą teisę (CK 1.63 straipsnio 3, 4 dalys).

Sutikimas vykdyti statybos darbus neabejotinai turi vienokios ar kitokios įtakos rašytinį sutikimą duodančio asmens teisėms ar interesams, todėl tam, kad sutikimą duodantis asmuo galėtų įvertinti statybos darbus inicijuojančio asmens būsimų veiksmų poveikį jo teisėms ir interesams, galimas statytojas turi savo ketinimus jam atskleisti, pateikdamas išsamią informaciją, reikšmingą asmens tikrajai valiai, išreiškiamai duodamu sutikimu, susiformuoti.

Rašytiniai bendraturčių sutikimai reikalingi prašant išduoti statybą leidžiantį dokumentą. Jais nesprendžiami būsimo statybos darbais sukurto turto pasidalijimo ar perskirstymo tarp bendraturčių klausimai. Todėl bendraturčiams, norintiems statybos darbais sukurtą nekilnojamąjį turtą registruoti visų jų (ar dalies) vardu, tikslinga sudaryti jungtinės veiklos sutartį, kuri bus pagrindas registruojant turtines teises į pastatytą (rekonstruotą, remontuotą) statinį ar jo dalis.

Todėl, jei nėra sudaryta jungtinės veiklos sutartis, statybą leidžiančiam dokumentui gauti pakanka pateikti rašytinius sutikimus, o jei ji sudaryta - vietoj rašytinių sutikimų galima pateikti ir jungtinės veiklos sutartį, jei joje aptarti klausimai, kieno iš partnerių vardu bus prašoma išduoti statybą leidžiantį dokumentą.

Turto pardavimas, kai bendrasavininkas nesutinka

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinė byla Nr. e3K-3-157-381/2024 teisėjų kolegija išaiškino, kad siekiant gauti statybą leidžiančius dokumentus - leidimą atlikti statinio paprastąjį remontą (kai toks leidimas yra būtinas) ir leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį, be kita ko, būtina pateikti visų bendraturčių rašytinius sutikimus arba butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sprendimą, kuriuo pritariama atitinkamiems statybos darbams ar statinio ar jo dalies paskirties keitimui.

Pažymėtina, kad bent vieno iš statinio ar (ir) žemės sklypo bendraturčių sutikimo atlikti statybos darbus nebuvimas, kai būtina gauti visų bendraturčių sutikimus, yra pakankamas pagrindas statybos leidimą pripažinti neteisėtu.

Atsisakymo duoti sutikimą motyvacija

Bendraturčio atsisakymas duoti sutikimą turi būti protingai motyvuotas, pagrįstas, atskleidžiantis pateikto projektinio pasiūlymo negatyvų poveikį, grėsmę jo, kaip bendraturčio, teisėms ir teisėtiems interesams.

Problemos ir galimi sprendimai

Praktikoje teko susidurti su sklypais, kurie turi daugiau nei vieną dešimtį bendraturčių, iš kurių kai kurie net nevaldo nuosavybės teise jokių patalpų. Nereikia pamiršti, kad kalbama tik apie tam tikros patalpos paskirties keitimą, pavyzdžiui negyvenamųjų patalpų pastogėje pavertimą gyvenamosiomis, ar kapitalinį remontą nekenkiant namo konstrukcijoms. Tai reiškia, kad dažniausiu atveju žemės sklypui tai neturės absoliučiai jokios reikšmės.

Gauti visų sklypo bendraturčių sutikimus būtų proporcingas reikalavimas nebent keičiant viso pastato paskirtį ar didžiosios namo patalpų dalies paskirtį, dėl ko gali atsirasti reikalavimas keisti ir viso pastato paskirtį.

Pasirodo, kad tiek Statybos inspekcija, tiek ir Aplinkos ministerija neoficialiai sutinka, kad reikalavimas gauti visų sklypo bendraturčių sutikimus yra neadekvatus ir rengiant teisės aktus buvo palikta nelogiškų apsunkinimų statytojui. Būtent dėl šios priežasties pateikėme Aplinkos ministerijai prašymą dėl teisės aktų pataisymo.

Tikrinant projektus, juos tikrinantys subjektai ne visuomet IS „Infostatyba" nurodo konkretaus projektą tikrinančio asmens duomenis. Statytojai ar jų įgalioti asmenys (projektų vadovai) kartais nežino, su kuriuo projektą tikrinusiu asmeniu konsultuotis ar aiškintis dėl pateiktų pastabų ar dėl atliktų pakeitimų.

Statinių projektus rengiantys asmenys skundžiasi, kad subjektai, tikrinantys projektus, atsisako teikti pagalbą teisės aktų taikymo srityje projektų rengimo metu, motyvuodami tuo, kad visus paaiškinimus ir pastabas pateiks statinio projekto tikrinimo procedūros metu.

Pagal STR 1.07.01:2010 8 ir 9 punktus, įgaliotam savivaldybės administracijos valstybės tarnautojui patikrinus pateiktą prašymą, kitus privalomus dokumentus ir nusprendus, kad jie atitinka keliamus reikalavimus, prašymas užregistruojamas IS „Infostatyba" ir paskelbiamas subjektų, kurie privalo pagal kompetenciją patikrinti projekto atitiktį nustatytiems reikalavimams, sąrašas. Įgaliotam savivaldybės administracijos valstybės tarnautojui nustačius trūkumų, apie tai informuojamas prašymo pateikėjas (STR 1.07.01:2010 8 punktas).

Taigi iš nurodyto reglamentavimo jau pačioje pirminėje statybą leidžiančio dokumento išdavimo procedūros stadijoje atsiranda savivaldybės administracijos valstybės tarnautojo prievolė pateikti informaciją, t. y. Informaciją teikti, t. y. STR 1.07.01:2010 11 punkte nurodyta, kad, nepritarus projektui, IS „Infostatyba" paskelbiami nepritarimo motyvai, nurodant konkrečius Statybos įstatymo 20 straipsnio 3 dalyje nustatytų reikalavimų pažeidimus.

Prašymo pateikėjui turi būti paaiškinti reikalavimų pažeidimų pašalinimo būdai ir tvarka, nepaisant to, kad ištaisius trūkumus projektas bus pakartotinai pateiktas tikrinti subjektui.

Pakartotinai pateikus pagal gautas pastabas pakeistą statinio projektą, jo tikrinimo procedūras atlieka institucijos ar subjektai, nepritarę statinio projektui, taip pat institucijos ar subjektai, kurių kompetencijai priklauso kitų statinio projekto sprendinių, kuriems įtaką daro pakeisto statinio projekto sprendiniai, patikrinimas.

Statytojui nurodytu būdu pašalinus trūkumus ir pateikus projektą tikrinti pakartotinai, jį tikrinantis subjektas neturėtų teikti pastabų dėl jau anksčiau buvusių, t. y. neatsiradusių pagal tikrinančio subjekto pastabas, sprendinių.

Manome, kad, vadovaujantis STR 1.07.01:2010 14 punktu, pirmiau nurodytą pasitarimą gali inicijuoti ne tik savivaldybės administracijos įgaliotas valstybės tarnautojas arba statytojas ar jo įgalioto asmuo, bet ir visi kiti subjektai, dalyvaujantys statybą leidžiančio dokumento išdavimo procedūroje, kuriems kyla klausimų dėl parengto statinio projekto. Siekdamas skubiau atsakyti į klausimus, pasitarimą inicijuojantis subjektas savivaldybės administracijos įgaliotam valstybės tarnautojui apie numatomą pasitarimą gali pranešti el. paštu ar oficialiu raštu.

Savivaldybės administracijai atmetus / nepatenkintus per IS pateiktą prašymą, prašymo pateikėjas turi galimybę pakartotinai pateikti tą patį prašymą jį redaguojant (ne pildant iš naujo).

Informuojame, kad apmokėjus rinkliavą tiesiogiai per banką, banko išduotas apmokėjimo kvitas turėtų būti skenuojamas ir pateikiamas kartu su prie prašymo pridedamais dokumentais arba pristatomas statybą leidžiantį dokumentą išduodančiai institucijai.

Statytojas (užsakovas) - Lietuvos ar užsienio valstybės fizinis ar juridinis asmuo, kuris investuoja lėšas į statybą ir kartu atlieka užsakovo funkcijas.

Aplinkos ministerijos pozicija

Gautas Aplinkos ministerijos atsakymas į mūsų kreipimąsį.

Reikalingi dokumentai statybos leidimui gauti

Statybos įstatymo 27 straipsnyje nurodomi dokumentai, būtini statybą leidžiančiam dokumentui gauti:

• Techninis darbo projektas
• Techninio darbo projekto ekspertizės aktas
• Susisiekimo komunikacijų ir inžinerinių tinklų savininkų išvada
• Sutartis ar susitarimas su žemės sklypo savininku
• Žemės sklypo savininko sutikimas dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų

Ši deklaracija yra reikalinga kai siekiama registruoti užbaigtą statyti statinį nekilnojamojo turto registre. 100 proc. baigtumas yra fiksuojamas statinio kadastro duomenų byloje.

Pateikiant tvirtinti deklaraciją IS "Infostatyba" bendruoju atveju pateikiami šie dokumentai (kiekvienu atveju vertiname individualiai) :

1. statinio projektas: techninis projektas ir darbo projektas, techninis darbo projektas arba supaprastintas statinio projektas. Jei techninio projekto, techninio darbo projekto arba statinio supaprastinto projekto, pagal kuriuos buvo išduotas statybą leidžiantis dokumentas, sprendiniai nebuvo keičiami ir statybą leidžiantis dokumentas buvo išduotas naudojantis IS "Infostatyba", techninis projektas, techninis darbo projektas arba supaprastintas projektas su deklaracija nepateikiami;
2. paskutinė statinio projekto ar jo dokumentų laida, jei statinio projektas buvo keičiamas;
3. statybą leidžiantis dokumentas (tik tuo atveju, jei jis buvo privalomas ir išduotas nesinaudojant IS "Infostatyba");
4. Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 30 d. įsakymu Nr. 522 "Dėl Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklių patvirtinimo", nustatyta tvarka parengta ir suderinta statinio (-ių) kadastro duomenų byla (-os), kuri (-ios) IS "Infostatyba" gaunama (-os) per Nekilnojamojo turto registro sąsają (atskirai tokios (-ių) bylos (-ų) pateikti nereikia), taip pat atnaujinta ir pagal Nekilnojamojo turto kadastro nuostatus suderinta žemės sklypo, kuriame pastatytas ar rekonstruotas statinys, kadastro duomenų byla, išskyrus Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų 15.5 papunktyje nurodytus atvejus. Jeigu informacijos apie statinio (-ių) kadastro duomenų bylos (-ų) suderinimą nėra, prašymas IS "Infostatyba" automatiškai atmetamas. Statinio (-ių) kadastro duomenų bylos (-ų) (per minėtą sąsają) pateikti neprivaloma atnaujinant (modernizuojant) pastatus, pastačius laikinus statinius ir kai statybos užbaigimas susijęs su įslaptinta informacija;
5. požeminių inžinerinių tinklų kontrolinės geodezinės nuotraukos;
6. turinčio statytojo teisę asmens atstovavimą patvirtinantis notarinės formos įgaliojimas, Civilinio kodekso 2.140 straipsnyje nustatytas juridinio asmens įgaliojimas arba atstovavimą pagal įstatymą patvirtinantis dokumentas - tuo atveju, jei deklaraciją pateikia atstovas;
7. statinio paveldėjimo teisės liudijimas (kai deklaraciją pateikia paveldėtojas);
8. pastatų garso klasifikavimo protokolai (kai privalomi)
9. pastatų energinio naudingumo sertifikatai (kai privalomi);
10. rangovo garantinio laikotarpio prievolių įvykdymo dokumento, draudimo bendrovės išduoto laidavimo draudimo rašto (kartu su jo apmokėjimą įrodančia dokumento kopija), mokėjimo atidėjimą patvirtinančio dokumento arba kredito įstaigos garantijos kopija, užtikrinanti rangovo garantinio laikotarpio prievolių įvykdymą (jei toks užtikrinimas privalomas pagal Statybos įstatymą [8.3]). Reikalavimai draudimo bendrovės laidavimo draudimo raštui, mokėjimo atidėjimą patvirtinančiam dokumentui arba kredito įstaigos garantijai:
    1. draudimo bendrovės laidavimo draudimo raštas, mokėjimo atidėjimą patvirtinantis dokumentas arba kredito įstaigos garantija turi būti išduoti ne trumpesniam kaip 3 metų laikotarpiui;
    2. laidavimo draudimo suma, mokėjimo atidėjimo suma arba garantijos suma turi būti ne mažesnė kaip 5 procentai statybos kainos (su PVM);
11. statybos proceso dalyvių privalomuosius draudimus patvirtinančių dokumentų kopijos, tai statinio statybos techninio prižiūrėtojo civilinės atsakomybės, statinio statybos, rekonstravimo, remonto, atnaujinimo (modernizavimo), griovimo ir kultūros paveldo statinio tvarkomųjų statybos darbų ir civilinės atsakomybės (jei statybos darbai pradėti nuo 2016 m. gruodžio 31 d., jei statybos darbai pradėti iki 2016 m. gruodžio 31 d. - rangovo civilinės atsakomybės) privalomųjų draudimo liudijimų (polisų), atitinkančių Lietuvos Respublikos teisės aktus, kopijos (jei privalu draustis pagal Statybos įstatymą [8.3]). Kartu su šių privalomųjų draudimų kopijomis privalomai turi būti pateikiamos jų apmokėjimą įrodančių dokumentų kopijos. Kaip alternatyva šiame papunktyje nurodytiems dokumentams gali būti pateikti Reglamento 10 priedo 2.14 papunktyje nurodyti dokumentai;
12. nustatyta tvarka užregistruoto, geriamuoju vandeniu apsirūpinti skirto požeminio vandens gręžinio paso kopija arba geriamojo vandens kokybės tyrimų, atliktų akredituotose laboratorijose arba laboratorijose, turinčiose teisę atlikti vandens (geriamojo arba požeminio) tyrimus, dokumentai (neprivalomi, kai prisijungiama prie komunalinių inžinerinių tinklų) ir Nacionalinio visuomenės sveikatos centro prie Sveikatos apsaugos ministerijos išvada dėl šių tyrimų rezultatų atitikties visuomenės sveikatos saugą reglamentuojančių teisės aktų nustatytiems reikalavimams;
13. cheminių medžiagų (teršalų), jonizuojančiosios ir nejonizuojančiosios spinduliuotės, triukšmo, infragarso ir žemo dažnio garsų, žmogaus kūną veikiančių vibracijos lygių, mikroklimato, apšvietos ir kitų veiksnių matavimų, atliktų atestuotų ar akredituotų atitinkamiems tyrimams subjektų, dokumentai, jei šie matavimai numatyti statinio projekte, laboratorinių matavimų programa (ar koreguota laboratorinių matavimų programa, jei programa buvo koreguota keičiant statinio projektą) ir Radiacinės saugos centro išvada (dėl jonizuojančiosios spinduliuotės) ir (ar) Nacionalinio visuomenės sveikatos centro prie Sveikatos apsaugos ministerijos išvada (dėl kitų šiame papunktyje minimų veiksnių) dėl šių tyrimų apimties atitikties laboratorinių matavimų programai ir šių tyrimų rezultatų atitikties visuomenės sveikatos saugą reglamentuojančių teisės aktų nustatytiems reikalavimams;
14. kai užbaigiama naujų statinių statyba - statinio techninis pasas (techninės apskaitos kortelė) ar pastato techninis-energetinis pasas. Jei buvo pildomas elektroninis statinio techninis pasas (techninės apskaitos kortelė) arba elektroninis pastato techninis-energetinis pasas, jis turi būti pateikiamas kaip vientisas oficialusis elektroninis dokumentas, pasirašytas kvalifikuotu elektroniniu parašu.
15. dokumentas patvirtinantis atliekų perdavimą jas tvarkančiai įmonei arba jų sutvarkymą kitu teisės aktuose nustatytu būdu (išskyrus paprastojo remonto atveju), kai statyba pradėta po 2023 m. lapkričio 1 d.;
16. jei siekiant gauti statybą leidžiantį dokumentą, vadovaujantis Lietuvos Respublikos savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymo 8 straipsnio nuostatomis, pasirašyta savivaldybės infrastruktūros plėtros sutartis, - dokumentas, įrodantis kad šioje sutartyje įrašyta inžinerinė savivaldybės infrastruktūra pastatyta (įrengta) ir neatlygintinai perduota sutartyje nurodytam savivaldybės infrastruktūros valdytojui;

Išvados

Žemės sklypo bendraturčių rašytinis sutikimas yra svarbus reikalavimas norint gauti statybos leidimą. Tačiau, kaip parodė teismų praktika ir praktiniai pavyzdžiai, šis reikalavimas gali būti neproporcingas ir apsunkinti statybos procesą.

tags: #teismas #bendraturtis #gauti #kopijas #statybos #projekto