Daugiabučių Brokas: Gyventojų Atsiliepimai ir Teismai

Įsigijus būstą daugiabutyje, neretai pasitaiko atvejų, kai gyventojai susiduria su statybos broku. Tokios problemos ne tik kelia nepatogumų, bet ir reikalauja papildomų išlaidų defektams pašalinti. Šiame straipsnyje aptarsime, ką daryti susidūrus su daugiabučio broku, kokios yra gyventojų teisės ir kaip vyksta teisminiai procesai.

Svarbu Žinoti: Garantiniai Terminai ir Sutartys

Žmonės dažnai pamiršta, kad atliktiems statybos darbams galioja garantija. Civilinio kodekso 6.698 straipsnyje rašoma, kad rangovas, projektuotojas, statinio projekto ekspertizės rangovas ar statybos techninis prižiūrėtojas atsako už objekto sugriuvimą ar defektus, jeigu objektas sugriuvo ar defektai buvo nustatyti per penkerius metus.

Jeigu buvo tvarkomi paslėpti statinio elementai, tokie kaip įvairios konstrukcijos, vamzdynai, jiems galioja net 10 metų garantinis laikotarpis. Jeigu darbininkas tyčia padarė klaidą atlikdamas jūsų būsto remontą, kreiptis dėl tokio broko ištaisymo galite po remonto darbų praėjus net iki 20 metų. Terminai pradedami skaičiuoti nuo visų rangovo atliktų darbų rezultatų perdavimo dienos.

Siekdami išvengti nesutarimų, garantinius darbų terminus rekomenduojama aiškiai numatyti sutartyje. Anot LSA teisininko Andriaus Raščiaus, pagrindinė taisyklė - būtina išsamiai aptarti ir sutartyje užfiksuoti, dėl kokių darbų susitariama, kokios šių darbų atlikimo sąlygos, terminai, kaina, apmokėjimo tvarka bei kiti šalių įsipareigojimai.

„Taip pat reikėtų detaliai aptarti tiek planuojamus atlikti darbus, tiek reikalingas medžiagas, tiek spalvas ir kita. Jei kiltų ginčas dėl broko - einant tokiu keliu, bus paprasčiau įrodyti paslaugų trūkumus ir neatitikimus“, - sakė jis.

Pasak A.Raščiaus, dažnai problema kyla tuomet, kai prieš pradedant statybos darbus, statybų kokybės klausimai nėra aptariami. Tuomet užsakovas ir rangovas kiekvienas kokybę supranta savaip, ir, iškilus nesutarimams, tampa nežinia, kuo vadovautis ir kaip įrodyti defektus ar klaidas, padarytas atliekant statybos darbus.

„Turėti statybos etaloną labai svarbu tam, kad nereikėtų ginčytis, ar darbas atliktas gerai, ar jis atitinka lūkesčius, kuriuos turėjo užsakovas, ar jie yra įgyvendinti. Jeigu taisyklių nėra, jos neaptartos, užsakovas ir rangovas gali skirtingai suprasti ir nesutarti dėl kokybės. Sutartos taisyklės yra pakankamas argumentas teisme ir teismas dažniausiai būna užsakovo pusėje."

Tiek rangovas, tiek subrangovas, tiek užsakovas visada turėtų taikyti tokias taisykles, kuriose yra aiškiai aprašyta, kaip darbai turėtų būti atlikti ir kaip turėtų būti įvertinama jų kokybė. Dar geriau, jeigu atliekant darbus taikoma trimatė vizualizacija, ji leidžia rangovui aiškiau žinoti, kokius lūkesčius turi užsakovas“, - komentavo A.Raščius.

Daugiabučių broko garantiniai terminai

Ką Daryti Nustačius Broką?

Statybą reglamentuojančiuose teisės aktuose nustatyta, kad statytojas (užsakovas), per garantinį laiką nustatęs statinio statybos defektų, pakviečia rangovo įgaliotą atstovą ir surašo dvišalį aktą, kuriame nurodo išryškėjusius statybos defektus ir su rangovu suderina jų padarinių pašalinimo terminą.

„Pagrindiniams darbams numatytas penkerių metų garantinis laikotarpis; įrangai taikomos jos gamintojų suteiktos garantijos, - primena bendrovės „Kiwa Inspecta“ plėtros direktorius Valdas Kuckailis. - Paslėptiems statybos darbams, - tai yra vėliau sumontuotomis kitomis konstrukcijomis ar viršutiniu apdailos sluoksniu paslėptoms konstrukcijoms, - taikomas ilgesnis garantinis laikotarpis - dešimt metų.

V. Kuckailis atkreipia dėmesį, kad į statybos objektą gali būti atvežtos tinkamos medžiagos, įranga, tačiau jos gali būti sugadintos netinkamai laikant, montuojant.

„Garantiniu laikotarpiu į statytoją privalu kreiptis raštu. Jeigu ginčą spręsite teisme, tai teismas irgi garantinį terminą sies su prašymo data, - sako „Kiwa Inspecta“ Produktų ir procesų sertifikavimo grupės vadovas, teismo ekspertas Vladimiras Ravnialičevas. - Prašyme, kuris gali būti pateiktas ir elektroniniu paštu. Svarbu užfiksuoti problemą, pavyzdžiui, prateka vanduo, nusilupo apdaila.

Prasčiausias variantas, pastebi V. Ravnialičevas, kai nepavyksta susitarti su statytoju ir tenka kreiptis į teismą. Šiuo atveju specialistas pirmiausia pataria susirasti ekspertą - techninės priežiūros specialistą, statybos darbų vadovą ar kitą atestuotą specialistą, - kuris užfiksuotų broką ir pateiktų savo išvadas. Tokios išvados, pateiktos su ieškiniu, teisme pravers. Jos bus veiksmingos net tuo atveju, jeigu kita pusė pateiks savo eksperto išvadas. Tada teismas skirs teismo ekspertizę, bet net teismo eksperto ekspertizės aktas teismui nėra privalomas - teismas, kaip rodo V. Ravnialičevo patirtis, sprendžia pagal savo supratimą, įsitikinimus.

„Kiwa Inspecta“ specialistai pataria pasinaudoti ir antstoliu, kuris gali užfiksuoti broką, prieš imantis jį šalinti pačiam pirkėjui, nes ne visada galima laukti, kol statytojas imsis veiksmų. Šiuo atveju statytojas negalės užginčyti broko fakto. Jis taip pat pataria ekspertus kviesti prieš statytojui šalinant broką. Gali būti, kad defektai bus ištaisyti taip, jog netrukus vėl kils problemų.

Teisminiai Ginčai Dėl Daugiabučių Broko

Įsitikinę, kad statant daugiabutį padarytas brokas ir po dešimt metų verčia skilinėti pastato sienas, gyventojai kreipėsi į teismą. Vilniaus apygardos teisme nagrinėjama byla, kurioje net 119 ieškovų. „Mes nenorime nieko užsidirbti. Norime tik, kad bendrovė ištaisytų broką. „Pagalvojome, kad visko pasitaiko, kol pastatas naujas“, - teigė butų savininkus atstovaujantis vyras.

„Rašėme raštus „Hanner“, bet jie juos persiųsdavo administruojančiai bendrovei. Susirašinėjimai vyko, o veiksmų jokių, - tęsė pašnekovas. - Šiai dienai jau turėjome du susitikimus su bendrovės atstovais, bet jie iniciatyvą parodė tik po to, kai byla atsidūrė teisme. Be ir po dešimt metų skilinėjančių sienų daugiabučio gyventojai turi ir kitą problemą: į požeminį parkingą patenkanti drėgmė.

R. „Jie buvo nušalinti ir per pusmetį viską padarėme: surašėme defektinį aktą, sąmatą padarėme. Aš jau kaip aiškiaregis tapau, eidamas per skirtingų aukštų butus jau žinau, kuriose vietose sienos bus skilusios“, - pasakojo R. Drevininkaitis. Gyventojams kyla problemų naudojantis, jiems priklausančiu turtu. Tokie dalykai kaip ištisinis vandens bėgimas į požeminį parkingą, fasadas sutrūkinėjęs, nesandarūs langai - per fasadą patenka ir vėjas. „Kalbėti apie finansinę išraišką gana sudėtinga, nes kai kurių defektų šalinimo apimtis sunku prognozuoti. Šiai dienai pagal paskaičiuotą sąmatą suma jau viršija 100 tūkst.“

„Nepaisant to, jog pagal Lietuvoje galiojančius teisės aktus, už defektus atsako įmonė, atlikusi statybos darbus. „Pavyzdžiui, stiprus vejas galėjo apgadinti stogo apskardinimus ir jeigu namo administratorius laiku nepastebėjo ir nepašalino atsiradusių trūkumų, tai lietus tokiu atveju gali patekti į namo sienų apšiltinamąjį sluoksnį ir padaryti didelę žalą. Kadangi darbus atlikę rangovai šiandien yra bankrutavę, todėl be nepriklausomo eksperto pagalbos gana sudėtinga įvertinti pretenzijų nepagrįstumą ar pagrįstumą ir nustatyti kiek ir kuri šalis šiuo atveju turi prisiimti atsakomybę.

Eksperto Pagalba - Investicija Į Ateitį

MB „Laupetra“ - specializuotos techninių vertinimų, tyrimų, ekspertizių įmonės - vadovas apgailestauja, kad dažnai žmonės į ekspertus kreipiasi tada, kai jau būna įsigiję statinį, pamatę trūkumus ir jau yra įsivėlę į ginčus su statytoju ar pardavėju. „Tokiu atveju mūsų ekspertai atlieka išsamią ekspertizę, vertina, kokie trūkumai buvo padaryti, naudodami tam skirtą programas įkainojame defektų šalinimą ir pateikiame rekomendacijas, kokie pakeitimai būtini, kad statinys atitiktų visus kokybės standartus“, - sako pašnekovas.

Tačiau iš tiesų darbų spektras statybos sektoriuje yra gerokai platesnis: statybos tyrimų netinkamumas, projektavimo klaidos, statybos brokas, nesusipratimai techninės priežiūros metu, konstrukcijų monitoringas, prastas statybos technologijos organizavimas ir pan. Itin atsakinga šių darbų pakraipa yra avarijų ekspertizės - statinio konstrukcijų griūtis, perteklinis deformavimas, pavojus žmonių saugai ir kt.

Atestuotieji ekspertai pasitelkiami ir kilus ginčams dėl atliktų darbų kokybės arba pridavimo aktuose nurodytų kiekių. „Laupetra“ profesionaliai atlieka tiek statinių ekspertizes, tiek nagrinėja ar statinio projektas atitinka Statybos įstatymą bei statybos techninius reglamentų reikalavimus, todėl norintiems sutaupyti laiko ir pinigų, pašnekovas pataria dar prieš įsigyjant statinį atlikti ekspertinį vertinimą. Tokia savalaikė patikra prieš pirkimą kainuoja dešimt kartų mažiau, nei vėliau vykdoma teismo ekspertizė, kai defektai jau yra išryškėję.

Gyvenamosios ir administracinės paskirties pastatuose labiausiai yra paplitę apdailos trūkumai kartu su langų defektais. Pramonės pastatų bei inžinerinių statinių ekspertai dažniausiai susiduria su ginčais dėl statinio konstrukcijų kokybės. Vis dėlto, dėl šių trūkumų prastėja komforto sąlygos - į patalpas vietomis skverbiasi šaltis bei drėgmė, formuojasi pelėsis, o tai turi neigiamą įtaką tiek sveikatai, tiek emocinei būsenai.

Ekspertas pastebi, jog dauguma broko yra fiksuojama statiniuose, iškilusiuose per statybų bumą prieš porą metų, kuomet namus statė visi, kas tik norėjo. Vystytojais tapo tie, kurie turėjo sklypus ir juose statė namus pardavimui. Dažnu atveju tai buvo verslininkai, neturintys netgi bendrojo suvokimo apie inžineriją, apie statybas. Jie darbams atlikti samdydavo taipogi nekvalifikuotus darbininkus.

„Tarkime, vakar tokie rūšiavo prekes sandėlyje, o šiandien jie bando mūryti ir parduoti, - vieną pagrindinių statybų sektoriaus problemų įvardija pašnekovas. - Darbuotojas privalo išmanyti savo darbą. Juk tai pamatinis principas visuomenei sąžiningai gyventi ir tobulėti. O dabar situacija tokia: visi „auksarankiai“, tačiau negebantys atlikti nė vieno darbo iki galo. Apmaudu stebėti. Kokybiškos statybinės medžiagos, geri šiuolaikiniai įrankiai, o rezultate - bjaurus kūrinys. Ir viskas užsakovo sąskaita. Vertinimo akte gėda rašyti pastabas. Fotonuotraukas baisu vartyti“, - komentuoja „Laupetra“ vadovas.

Pasak jo, kvalifikuotųjų statybininkų trūkumas jaučiamas nuo tada, kai Lietuva įstojo į Europos Sąjungą ir kompetentingi specialistai emigravo. Žemos kvalifikacijos arba visai nekvalifikuotų pigių svetimšalių statybininkų banga kokybės požiūriu neužpildė šių spragų, kaip buvo manyta, o tik padidino broko statybose kiekį.

Ekspertas teigia, kad dar viena problema - LR įstatymuose atsiradusi nuostata, jog statant pastatus iki 300 kv. m, jiems nereikalinga atestuota techninė priežiūra. t. y. specialisto, kuris prižiūri statybos kokybę, kontrolė.

Gyventojų Teisės ir Administratoriaus Pareigos

Praėjusių metų lapkričio 23 d. Teisininkas mano, kad čia yra principo klausimas. „Dažniausiai taip elgiamasi, kai norima kažką paslėpti. Kai paklausi, kas buvo atlikta ir kaip paskaičiuota, prasideda problemos. Pripažinkime, didelės įmonės renovacijas vykdo įdomiai, jos turi tam tikrą tendencingą schemą ir bijo, kad gyventojai apie tai paklaus. Dažniausiai tai yra karteliniai susitarimai, kurių niekaip nepatikrinsi. Tiesiog žmonės gauna apmokėti sumą, iš kurios pagyvena visi, kas susiję su renovacija. Jeigu padarytas brokas, o rangovas bankrutavo, kas prisiims atsakomybę už papildomas išlaidas? Tada daroma paprastai - ta suma įmaišoma į bendrą, išdalijama visiems ir taip paslepiama. Tada geriau neduoti jokių dokumentų, kad gyventojams nekiltų klausimų. Šis procesas dėl dokumentų kopijų buvo pirminis, kad galėtume judėti į priekį.

Moteris pasakojo ilgą, dar 2016 m. spalį prasidėjusios renovacijos istoriją, kurioje laimėjo mažiausią kainą pasiūliusi ukrainiečių įmonė. Moteris lenkė pirštus - balkonus teko perdaryti iš naujo, audra nuplėšė stogo dangą, buvo ir kitų dalykų, kuriuos naujai pasamdyta įmonė turėjo taisyti. „Dabar gaunu sąskaitą už renovaciją mokėti 126 eurus, kai pačią šalčiausią žiemą už šildymą mokėdavau daugių daugiausia 200 eurų, bet tiek mokėjau tik porą mėnesių. O šią sumą esu priversta mokėti kiekvieną mėnesį. Apie kokį taupymą čia kalbama? Pasirenkant tą ukrainiečių įmonę nebuvo patikrintas jos patikimumas. Pati ieškojau žinių apie ją internete, nurodytais telefonais niekas neatsiliepė, atsiliepimų apie jų darbus nebuvo. Vyrai patys man sakė, kad nėra specialistai. Esame tiesiog priblokšti įmonės elgesio.

Bendrovės „Paslaugos būstui“ atstovavusi teisininkė tikino, kad tam tikruose dokumentuose gali būti konfidencialios informacijos, o jų prašantys asmenys turėtų nurodyti, kur ją naudos. Didžiausia blogybė, pasak R.Rimaitės, kad minimo namo renovacijos pradžioje dar galiojo reikalavimas rinktis mažiausią kainą pasiūliusią bendrovę.

„Gyventojams buvo leista ir pasiūlyta susipažinti su informacija ir ji niekada nebuvo slepiama. Pažymime, kad dėl informacijos gavimo į namo administratorių kreipėsi tik trys gyventojai iš viso namo, todėl administratorius turėjo užtikrinti kitų gyventojų duomenų saugumą ir konfidencialumą. Gyventojams buvo leista susipažinti su dokumentais, kaip tai numatyta administravimo nuostatuose, - rašoma teisininkų komentare.

Kol teismo sprendimas nėra įsiteisėjęs, bendrovė „Paslaugos būstui“ negali daugiau jo pakomentuoti. Administratorius neturi tikslo bylinėtis su gyventojais, tačiau dar kartą pabrėžia, kad maža dalis gyventojų buvo teisminio proceso iniciatoriai, nors šią situaciją galima buvo išspręsti bendradarbiaujant.

Statybos Inspekcijos Priežiūra

Aplinkos ministerija gauna daug gyventojų ir įmonių paklausimų dėl statybų broko pašalinimo. Statybos įstatymo 15 straipsnio 5 dalimi nustatyta, kad statinio statybos rangovas privalo vykdyti statybos darbus pagal projektą ir teisės aktų reikalavimus. Statybos užsakovas, kitaip tariant, statytojas, rangos sutartyje turi aiškiai nurodyti reikalavimus statybos darbų kokybei. Jei statybos įmonė turi pasitvirtinusi statybos taisykles, kurios nurodo numatomų atlikti statybos darbų atlikimo tvarką ir kokybės reikalavimus, tokių taisyklių privalomą taikymą reikėtų nurodyti rangos sutartyje.

Statytojo interesus atstovauja statybos techninis prižiūrėtojas bei statinio projekto vykdymo priežiūros vadovas. Techninis prižiūrėtojas privalo patikrinti ir priimti kiekvieną rangovo atliktą darbą ir, jei jie atlikti nekokybiškai, tuojau pat pareikalauti juos perdirbti ar pataisyti.

Statybos valstybinę priežiūrą apskrityse vykdo apskričių viršininkų administracijų teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros departamentai ar skyriai. Jie privalo tikrinti, ar statybos dalyviai gerai vykdo savo pareigas, ar teisės aktais nustatyta tvarka yra surašyti visi statybos vykdymo dokumentai, ar nepažeisti esminiai statinio projekto sprendiniai.

Jei statytojas statinį stato savo jėgomis (ūkio būdu), jam tenka rangovo pareigos. Pripažinus statinį tinkamu naudoti, prasideda jo naudojimo etapas, kurio metu nustačius statybos broką, galioja Statybos įstatymu nustatytas minimalus garantinis terminas: statiniui - 5 metai, statinio statybos paslėptiems darbams - 10 metų, tyčia paslėptiems defektams - 20 metų.

Jeigu rangovas atsisako juos šalinti arba nepašalina nustatytu laiku, statytojas gali defektus pašalinti ūkio būdu arba kito rangovo jėgomis, o faktiškas išlaidas per teismą išieškoti iš statinį stačiusio rangovo.

Labai svarbu, kad buto pirkėjas šioje sutartyje kuo išsamiau išdėstytų savo reikalavimus buto kokybei. Jei statytojas namą pastatė rangos būdu, jis privalo pareikalauti iš rangovo pašalinti defektus su statytoju sutartu laiku. Jei statytojas namą pastatė ūkio būdu, jis pats privalo pašalinti garantiniu laiku nustatytus statybos defektus savo lėšomis su buto pirkėju (perpirkėju) sutartu laiku.

Jei butas perparduodamas, jį perpirkęs asmuo iš butą pardavusio asmens gali pareikalauti pašalinti tik tuos defektus, kurie atsirado dėl butą pardavusio asmens kaltės, ir tik tuo atveju, jei tai aptarta buto pirkimo-pardavimo (t.y. perpardavimo) sutartyje.

Kauno apylinkės teismas nustatė, kad šios įmonės reikalavimai renovacijos darbus prižiūrinčiai savivaldybės UAB „Komunalinių paslaugų centras“ (KPC) - nepagrįsti. „Teismas patvirtino, kad buvome teisūs, reikalaudami projekte numatytus darbus atlikti laiku ir kokybiškai. Mes ir negalėjome kitaip pasielgti, nes reikėjo apginti daugiabučių gyventojų interesus“, - sakė Kauno rajono mero pavaduotojas Jonas Gurskas.

tags: #teismai #del #daugiabuciu #broko