Nekilnojamojo turto pardavimas - svarbus ir neretai sudėtingas procesas. Nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkavimo sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis santykius tarp nekilnojamojo turto agento ir kliento, siekiančio parduoti ar įsigyti nekilnojamąjį turtą. Ši sutartis apibrėžia agento teises ir pareigas, atlyginimo už paslaugas tvarką bei kitas svarbias sąlygas.
Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkavimo sutarties esmę, svarbiausius aspektus ir pateiksime pavyzdžių.
Tarpininkavimo Sutarties Esmė
Tarpininkavimo sutartis yra atlygintinių paslaugų teikimo sutartis, kuria paslaugų teikėjas (agentas) įsipareigoja tarpininkauti klientui (užsakovui) įsigyjant ar parduodant nekilnojamąjį turtą.
Aiškinant ir taikant atlygintinų paslaugų teikimo sutartis reglamentuojančias teisės normas, kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad atlygintinų paslaugų teikimo sutartį nuo kitų giminingų sutarčių tiksliausiai leidžia atriboti sutarties dalykas - nematerialaus pobūdžio (intelektinės) ar kitokios paslaugos, nesusijusios su materialaus objekto sukūrimu, t. y. šios paslaugos gali ir neturėti objektyvios išraiškos. Pagal atlygintinų paslaugų sutartį jų teikėjas įsipareigoja rūpestingai (atidžiai) atlikti tam tikrą veiklą.
Tam tikrais atvejais, priklausomai nuo paslaugų rūšies (paslaugų sutartys pagal savo pobūdį, dalyką gali būti labai įvairios), gali būti susitarta dėl tam tikro nematerialaus rezultato pasiekimo.
Pagal CK 6.718 str. 1 d., teikdamas paslaugas paslaugų teikėjas privalo veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, atsižvelgiant į paslaugų rūšį, paslaugų teikėjas teikdamas paslaugas turi veikti laikydamasis nusistovėjusios praktikos ir atitinkamos profesijos standartų. Paslaugų teikėjas privalo teikti paslaugas pagal sutarties sąlygas ir kliento nurodymus (CK 6.718 str. 3 d.). Jeigu sutartis numato paslaugų teikėjo pareigą pasiekti tam tikrą rezultatą, paslaugų teikėjas gali būti atleistas nuo atsakomybės už šios pareigos neįvykdymą tik tuo atveju, jeigu įrodo, kad jos negalėjo įvykdyti dėl nenugalimos jėgos (CK 6.718 str.
Civilinio kodekso XXXV skyrius, reglamentuojantis atlygintinų paslaugų teikimą, įsakmiai nenustato paslaugų sutarties formos, todėl ši sutartis gali būti sudaryta tiek rašytine, tiek žodine forma.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad sutartis gali būti sudaryta tiek raštu, tiek žodžiu, tačiau rašytinė sutartis užtikrina didesnį teisinį aiškumą ir apsaugą abiem šalims.
Svarbiausi Tarpininkavimo Sutarties Elementai:
- Šalys: Sutartyje turi būti aiškiai nurodyti agento ir kliento duomenys.
- Objektas: Turi būti tiksliai apibrėžtas nekilnojamasis turtas, dėl kurio tarpininkaujama (adresas, plotas, paskirtis ir kt.).
- Agento pareigos: Sutartyje nurodomos agento pareigos, pavyzdžiui, turto paieška, derybos, sutarčių rengimas ir kt.
- Kliento pareigos: Sutartyje nurodomos kliento pareigos, pavyzdžiui, suteikti agentui reikiamą informaciją, apmokėti už paslaugas ir kt.
- Atlyginimas: Sutartyje turi būti aiškiai nurodytas agento atlyginimo dydis ir mokėjimo tvarka.
- Sutarties trukmė: Sutartyje nurodomas sutarties galiojimo terminas.
- Nutraukimo sąlygos: Sutartyje nurodomos sąlygos, kuriomis sutartis gali būti nutraukta prieš terminą.
Kodėl nekilnojamojo turto agentai prašo pasirašyti tarpininkavimo sutartį prieš apžiūrint objektą?
Tarpininkavimo Mokesčio Kaina
Tarpininkavimo mokestis gali būti nustatomas keliais būdais:
- Procentai nuo nekilnojamojo turto pardavimo kainos: Dažniausiai šis tarpininkavimo mokestis sudaro nuo 2 % iki 3,5 % nuo nekilnojamojo turto pardavimo kainos, nurodytos preliminariojoje (jos nesudarant) ar pagrindinėje (notarinėje) pirkimo-pardavimo sutartyje.
- Konkreti suma, išreikšta eurais: Jei nekilnojamojo objekto kaina yra nedidelė (tarpininkavimo mokestis pagal procentus nuo nekilnojamojo turto kainos praranda prasmę), šalys gali susitarti tarpininkavimo mokestį sutarties specialiosiose sąlygose įtvirtinti konkrečia bei fiksuota pinigų suma, eurais.
Tarpininkavimo mokestis, verslininkui teikiant tarpininkavimo išnuomojant vartotojui priklausantį nekilnojamąjį turtą paslaugas, yra nustatomas (dėl šio susitariama) atsižvelgiant į turto, kurį vartotojas nori išnuomoti, nuomos kainą. Konkretus tarpininkavimo mokestis yra šalių derybų objektas, tačiau pastarasis negali būti didesnis nei vieno mėnesio nuomos mokestis.
Tarpininkavimo mokestis, verslininkui teikiant tarpininkavimo išsinuomojant vartotojui nekilnojamąjį turtą paslaugas, yra nustatomas (dėl šio susitariama) atsižvelgiant į turto, kurį vartotojas siekia išsinuomoti, nuomos kainą. Konkretus tarpininkavimo mokestis yra šalių derybų objektas, tačiau pastarasis negali būti didesnis nei vieno mėnesio nuomos mokestis.
Vartotojas turi įvykdyti pareigą sumokėti verslininkui tarpininkavimo mokestį per 3 dienas nuo PVM (jei šis taikomas) sąskaitos-faktūros išrašymo dienos, t. y. apmokant išrašytą sąskaitą. Suteikus tarpininkavimo paslaugą PVM (jei šis taikomas) sąskaita-faktūra išrašoma ir persiunčiama vartotojui tą pačią dieną jo nurodytu el. paštu.
Teismų Praktika: Svarbu Pasiekti Rezultatą
Teismų praktikoje nekilnojamojo turto tarpininkavimo sutartys yra nagrinėjamos atidžiai, siekiant užtikrinti sąžiningą šalių interesų apsaugą. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad agentas turi veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus.
Konkrečiu atveju, nekilnojamojo turto agentė kreipėsi į teismą prašydama priteisti iš pirkėjos skolą už tarpininkavimo paslaugas. Agentė teigė, kad surado pirkėjai nekilnojamąjį turtą, dėl kurio įsigijimo pirkėja su pardavėja sudarė preliminariąją sutartį. Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino, tačiau apeliacinės instancijos teismas sprendimą panaikino, motyvuodamas tuo, kad preliminariosios sutarties sudarymas negali būti vertinamas kaip sėkmės atvejis, o sutarties nutraukimas pagrindžia, kad agentė nepasiekė tarpininkavimo sutarties rezultato.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad šalių sudaryta atlygintinų tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartimi atsakovė siekė įsigyti turtą - patalpas, atitinkančias konkrečius reikalavimus, kurie nekilnojamojo turto agentei buvo žinomi ir suprantami, o nekilnojamojo turto agentė įsipareigojo tokį turtą surasti, pasiūlyti įsigyti ir už šias paslaugas gauti nustatyto dydžio atlyginimą. Taip pat byloje nustatyta, kad nekilnojamojo turto agentės surastos patalpos neatitiko pirkėjos reikalavimų, o pardavėja, su atsakove sudariusi preliminariąją sutartį, nerado galimybės šių reikalavimų įgyvendinti, todėl preliminarioji sutartis buvo nutraukta ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta.
Teisėjų kolegija taip pat pažymėjo, kad apeliacinės instancijos teismas aiškino konkrečios šalių sudarytos tarpininkavimo paslaugų sutarties nuostatas, dėl kurių kilo ginčas, ir tai darė ne tik vertindamas šios sutarties sąlygų turinį, bet ir atsižvelgdamas į tikruosius šalių ketinimus, sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo eigą, šalių elgesį po sutarties sudarymo.
Šis atvejis rodo, kad vien preliminariosios sutarties sudarymas nebūtinai reiškia, jog agentas pasiekė sutarties rezultatą. Svarbu, kad agento surastas turtas atitiktų kliento reikalavimus, o sutartis būtų įvykdyta iki galo.
Pavyzdžiai ir Šablonai
Norint sudaryti tinkamą nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkavimo sutartį, rekomenduojama pasinaudoti pavyzdžiais ir šablonais. Internete galima rasti įvairių pavyzdžių, tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kad kiekviena sutartis turi būti pritaikyta konkrečiai situacijai ir šalių poreikiams.
Taip pat galite rasti įvairių kitų sutarčių pavyzdžių, tokių kaip:
- Akcijų pirkimo-pardavimo sutarties pavyzdys, šablonas, blankas.
- Automobilio pirkimo pardavimo sutartis, sudaroma pirkėjui ir pardavėjui sutarus dėl kainos.
- Daikto pirkimo-pardavimo sutarties šablonas, pavyzdys.
- Paskolos sutarties pavyzdys, šablonas.
- Pirkimo pardavimo sutarties pavyzdys, šablonas.
Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai
Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM): kaip apskaičiuojamas?
GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.
Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.
Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Kokie mokesčiai taikomi parduodant savos statybos gyvenamąjį namą?
Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.
Išlaidos pripažįstamos tik tuo atveju, kai ant sąskaitų faktūrų yra aiškiai identifikuotas pirkėjas (vardas, pavardė ir kiti duomenys) bei prekes / paslaugas parduodantis pardavėjas (vardas, pavardė, įmonės pavadinimas, įmonės kodas).
Parduodate naujos statybos butą / namą, kurį pirkote su daline apdaila. Kaip bus apmokestintas gautas pelnas?
Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Pavyzdžiui, naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Gyventojų pajamų mokesčio nereikia mokėti:
- Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo.
- Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai. O turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą. Taip būna praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų.
- Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta.
- Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Ten taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Šiuo atveju irgi išvengsite gyventojų pajamų mokesčio.
Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.
Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.
Dažniausi klausimai apie buto pardavimą
Kada galiu butą parduoti? Butą galite parduoti bet kada, kai tik tam yra tinkamai paruošti visi dokumentai.
Kaip parduoti dovanotą butą? Dovanoto buto pardavimas yra toks pat, kaip ir kitais atvejais. 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu bus apmokestinamas kainų skirtumas tarp pardavimo kainos ir dovanojimo sutartyje nurodytos turto kainos.
Kaip parduoti buto dalį? Priklausančią buto dalį parduoti galite bendraturčiui arba neutraliam pirkėjui, jei bendraturtis Jūsų pateiktomis sąlygomis pirkti atsisako. Šiame procese bus reikalingas notaro patvirtintas bendraturčio atsisakymas pirkti Jūsų parduodamą dalį.
Kaip parduoti paveldėtą butą? Paveldėto turto pardavimas yra toks pat, kaip ir kiti atvejai. Butą galite parduoti iš karto, kai jis tik tampa Jūsų nuosavybe.
Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - tai rimtus ketinimus nekilnojamąjį turtą pirkti ir parduoti liudijantis dokumentas. Šią sutartį įprastai pasirašo pirkėjas ir pardavėjas be notarinio patvirtinimo.
tags: #tarpininkavimo #sutartis #parduodant #nekilnojama #turta