Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis yra esminis dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko santykius. Šiame straipsnyje aptarsime tipinę buto nuomos sutartį, jos pagrindinius elementus ir svarbius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį.
Sutarties forma ir būtini elementai
Svarbu žinoti, kad jeigu būstą nuomoja juridinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis turi būti sudaroma raštu. Jeigu būsto nuomos sutartį sudaro fiziniai asmenys, t. y. nuomotojas taip pat yra fizinis asmuo, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų.
Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė. Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje turi būti nurodyta:
- sutarties dalyko apibūdinimas (išnuomojamų patalpų adresas, kambarių, kitų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos);
- nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai;
- atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.
Sutarties turinys ir pagrindiniai punktai
Gyvenamųjų buto patalpų nuomos sutarties pavyzdys apima šiuos pagrindinius elementus:
- Sutarties dalykas: Apibrėžia, kokios patalpos yra nuomojamos.
- Buto naudojimo sąlygos: Nustato, kaip nuomininkas gali naudotis patalpomis.
- Buto nuosavybės patvirtinimas: Patvirtina nuomotojo teisę nuomoti patalpas.
- Nuomos terminas: Nurodo, kiek laiko galioja sutartis.
- Šalių teisės ir pareigos: Apibrėžia nuomotojo ir nuomininko atsakomybes.
- Mokėjimai ir atsiskaitymai pagal Sutartį: Nurodo nuomos mokestį ir mokėjimo tvarką.
- Atsakomybė: Reglamentuoja šalių atsakomybę už sutarties pažeidimus.
- Sutarties galiojimas, pakeitimas ir nutraukimas: Nustato sąlygas, kuriomis sutartis gali būti nutraukta arba pakeista.
- Kitos nuostatos: Apima papildomas sąlygas, kurios gali būti svarbios konkrečiai situacijai.
- Šalių rekvizitai: Nurodo nuomotojo ir nuomininko kontaktinę informaciją.
Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.
Nuomotojas įsipareigoja už užmokestį perduoti Nuomininkui šioje Sutartyje nustatyta tvarka ir sąlygomis valdyti ir naudotis gyvenamąsias patalpas - butą, kurį charakterizuojantys duomenys yra nurodyti šios Sutarties [1.2. punkte / Priede Nr.
Šalių teisės ir pareigos
Svarbu atidžiai išnagrinėti šalių teises ir pareigas, kad būtų išvengta nesusipratimų ateityje. Dažniausiai sutartyje nurodoma:
- Nuomininko teisė naudotis patalpomis pagal sutarties sąlygas.
- Nuomininko pareiga mokėti nuomos mokestį laiku.
- Nuomotojo teisė gauti nuomos mokestį.
- Nuomotojo pareiga užtikrinti tinkamą patalpų būklę.
Pagrindinės šalių pareigos:
- Nuomotojo pareigos:
- perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą (perduodamas pasirašant patalpų perdavimo-priėmimo aktą);
- užtikrinti tinkamą gyventi ir visus teisės aktų nustatytus reikalavimus atitinkančią objekto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį.
- Nuomininko pareigos:
- mokėti nuomos mokestį;
- tinkamai, pagal sutartį valdyti ir naudoti nuomos sutarties objektą;
- grąžinti nuomos objektą tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.
Pavyzdinė lentelė: teisės ir pareigos
| Šalis | Teisės | Pareigos |
|---|---|---|
| Nuomininkas | Naudotis patalpomis pagal sutartį | Mokėti nuomos mokestį laiku, prižiūrėti patalpas |
| Nuomotojas | Gauti nuomos mokestį | Užtikrinti tinkamą patalpų būklę, atlikti remontą |
Nuomos mokestis ir atsiskaitymai
Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius. Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
Nuomos mokestis nustatomas šalių sutarimu. Šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Nuomos mokestis negali būti mokamas iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį.
Nuomos sutarties nutraukimas
Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką. Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.
LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.
Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas;
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį;
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Rekomendacijos
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto.