Daugiabučių namų gyventojams dažnai kyla klausimų, susijusių su bendrijų veikla, mokesčiais ir bendro naudojimo objektų priežiūra. Svarbu žinoti savo teises ir pareigas, susijusias su bendro naudojimo objektų priežiūra, įskaitant šildymo ir karšto vandens sistemas. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su daugiabučių namų bendrijų veikla, bendro naudojimo objektų priežiūra ir gyventojų teisėmis.
Bendrojo naudojimo objektai daugiabutyje
Kas yra bendrojo naudojimo objektai?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai, gali būti...
Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai...
Taip pat bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamas bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos,...
Sandėliukai ir laiptinės
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko, ar aš teisus ? Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrijo naudojimo objektas - konkreti... Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti. Siūlytume pasitarti su šioje srityje...
Kiemo priežiūra
Namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas. Yra įsteigta bendrija, kurioje dalis savininkų turi išsipirkę ir žemės sklypą, kita dalis nuomoja žemę. Žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta. Klausimas, ar bendrija turi kokias teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą?
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais irnteresais.
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Bendrijos veikla ir finansiniai klausimai
Bendrijos susirinkimai ir sprendimai
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Mokesčiai už teritorijos priežiūrą
Namo bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, tačiau bendrijos administracija skaičiuoja mokesčius už teritorijos valymą, žolės nupjovimą, vaikų žaidimo aištelės tvarkymą, medžių genėjimą ( neva, taip nuspręsta visuotiniame bendrijos narių susirinkime ) . Vyriausybės atstovas yra išaiškinęs, kad tokiu atveju rinkliava negalima.
Bendrijos teisės ir pareigos
Visi namai turi būti prižiūrimi, t.y. kai namo savininkai įsteigia bendriją, ji (bendrija) ir privalo vykdyti jam priskirtas funkcijas. Jūsų bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija.
Bendrijų veikla ir gyventojų klausimai: Pateikiame atsakymus į kai kuriuos dažniausiai užduodamus klausimus.
Bendro naudojimo objektų priežiūra: Bendrai yra organizuojama bendrojo naudojimo objektų techninė priežiūra pagal privalomuosius jos priežiūros reikalavimus ir jeigu reikėtų suremontuoti kokį bendrojo naudojimo objetą, pavyzdžiui, kad ir prakiurusį kanalizacijos stovą, mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams.
Parama bendrijai
Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose. Pasitikrinti, ar jūsų bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.
Esu DNSB narys. Buvau paprašęs pirmininkės gauti susipažinimui bendrijos sąskaitas faktūras ir banko išrašus, pažiūrėti kaip leidžiami bendrijos pinigai, nes buvo įtarimų kad švaistomos lėšos. Asmens duomenys turi būti saugomi, turime laikytis Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (BDAR). Tai reiškia, kad duomenų valdytojas, gavęs prašymą pateikti asmens duomenis.
Mokesčiai už paslaugas
Savininkai mokesčius moka ne buhalterinės apskaitos bendrovei, bet savo bendrijai. Mokant bendrijos pavadinimą reikia įvesti tokį, koks jis yra įregistruotas.
Už praėjusį mėnesį suteiktas paslaugas atsiskaityti reikia iki einamojo mėnesio paskutinės dienos. To nepadarius, Miesto gijos už kiekvieną pradelstą dieną skaičiuoja 0,02 % dydžio delspinigius. Kadangi bankinės operacijos gali užtrukti, rekomenduojame sąskaitas apmokėti šiek tiek anksčiau.
Klientai už jų būstams tiekiamą šilumą, karštą vandenį bei kitas suteiktas paslaugas atsiskaito kiekvieną mėnesį naudojantis Bendrovės internetinės svetainės E-paslauga ar pateiktą paštu sąskaitą. Už praėjusio mėnesio suteiktas paslaugas reikia sumokėti iki einamojo mėnesio paskutinės dienos. Pavyzdžiui, už balandžio mėnesio šildymą reikia sumokėti iki gegužės mėnesio paskutinės dienos.
Jei sąskaitą apmokėjote pavėluotai, tai šis mokėjimas bus įvertintas kitoje sąskaitoje. Mokant antrą kartą tą patį mėnesį, pavėluotai sumokėtą sumą atimkite iš naujai gautos sąskaitos.
Šilumos kilovatvalandės kaina yra nustatyta ir taikoma vienoda visiems vieno šilumos tiekėjo vartotojams. Daugiabučio namo suvartojamos šilumos kiekis priklauso nuo trijų faktorių: namo būklės, temperatūrinio šilumos tiekimo režimo ir oro temperatūros.
Jei negalite apmokėti sąskaitos iki nurodyto termino arba turite daugiau neapmokėtų sąskaitų, prašome kreiptis į Klientų aptarnavimo centrą. Ten galėsite susitarti dėl skolos apmokėjimo dalimis ir apmokėjimo termino, pasirašydami skolos apmokėjimo atidėjimo dokumentą (vekselį).
Bendrijos valdybos (bendrijos pirmininko) veiklą kontroliuoja revizijos komisija (revizorius). Jei nustatoma pažeidimų, medžiaga perduodama svarstyti bendrijos narių (įgaliotinių) susirinkimui.
Nuo šių metų balandžio daugiabučių namų gyventojai privalo mokėti kaupiamąjį mokestį, kuris yra skirtas namo inžinerinių sistemų, bendro naudojimo objektų remontui arba atnaujinimui.
Vandens sistemos priežiūra
Vandens vamzdynų būklės įvertinimas ir priežiūra
Iš anksto nesuplanuotas vamzdynų būklės įvertinimas ir neatlikti jo tvarkymo darbai neretai atsisuka prieš gyventojus ne tik laikinu vandens tiekimo sutrikimu, bet ir dideliais nuostoliais turtui dėl vamzdyno avarijos.
Lietuvos miestuose vamzdynais tekantis vanduo yra kokybiškas ir jį gerti galima tiesiai iš čiaupo. „Vamzdyno vidaus būklė plika akimi nepastebima, tačiau dažnu atveju vamzdynai yra surūdiję, apkibę įvairiomis nuosėdomis, o jų būklė daro tiesioginę įtaką vandens kokybei. Dėl įvairių nuosėdų, rūdžių taip pat sumažėja vamzdyno diametras, todėl vanduo butuose gali tekėti prasčiau, atsiranda vandens slėgio problemos.
Visuose senos statybos daugiabučiuose namuose yra sumontuotas metalinis vamzdynas, kuris tarnauja apie 30 metų. „Svarbu vamzdyno keitimą susiplanuoti iš anksto ir taip ne tik apsisaugoti nuo galimos avarijos, bet ir pasiruošti šiems darbams. Keičiant vamzdynus gyventojai žino, kokiomis valandomis name nebus vandens, taip pat gali susiderinti rangovo įleidimo į butą klausimą. Taip pat labai svarbu, kad planinis vamzdyno keitimas paprastai gyventojams kainuoja mažiau, nei skubus vamzdyno keitimas jau įvykus avarijai,“ - sako G. Dažnas mitas, kad nuotėkų vamzdynų daugiabučiuose keisti nereikia, nes ji pagaminti iš ketaus ir tarnaus amžinai.
Visgi, ketaus nuotėkų vamzdynai taip pat iš vidinių sienelių apsineša buitinėmis nuotėkomis, jų diametras taip pat susiaurėja, o nuotekos nenuteka taip, kaip turėtų. Net jei ketaus nuotekų vamzdynas iš išorės atrodo gerai, tarpinės tarp tokio vamzdynų jungčių dažniausiai būna susidėvėjusios ir negali užtikrinti reikiamo sandarumo.
Daugiabučio namo administratorius ne rečiau kaip du kartus per metus turi organizuoti periodinę pastato techninės būklės apžiūrą, kurios metu įvertinamas ir namo vamzdynas. Gyventojams pageidaujant ar esant poreikiui taip pat gali būti atliekama specializuota vamzdynų apžiūra.
Jeigu vamzdynų būklė nėra avarinė, tačiau nustatomas jų reikšmingas susidėvėjimas, paprastai daugiabučio namo administratorius siūlo gyventojams vamzdyno keitimo darbus, kuriems būtinas daugumos gyventojų pritarimas.
Visi vamzdynai nuo bendro namo įvado iki privataus buto skaitiklio yra bendrieji namo vamzdynai, už kuriuos atsako daugiabučio namo butų savininkai bendrai. Nuo buto skaitiklio per butą einantys vamzdynai yra buto savininko atsakomybės ribose,“ - pažymi G.
Seni šilto ir šalto vandens vamzdynai gali bet kada pratrūkti, užpilti butus bei kitas daugiabučio namo patalpas ir padaryti didelės žalos turtui. Įvykus avarijai laikinai užsukamas vanduo.
Šalto vandens stovo priežiūra
Šalto vandens stovas yra esminė daugiabučio namo vandens tiekimo sistemos dalis. Tinkama jo priežiūra užtikrina kokybišką vandens tiekimą ir padeda išvengti didelių nuostolių dėl avarijų.
Vamzdyno keitimas ir remonto darbai
Mano bute būtinai reikia pakeisti šalto vandens vamzdį nuo įvado iki skaitliuko. Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas.
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo.
Buto savininkas privalo leisti įgaliotiems asmenims remontuoti ar keisti bendrojo naudojimo inžinerinę įrangą (stovus), esančią jo bute, o to nepadarius, jis gali būti įpareigotas teismo tvarka ir privalėti atlyginti nuostolius.
Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio.
Garso izoliacija
Senos statybos daugiabutyje norėtume izoliuoti nuotekų stovą (koridoriaus nišoje, pilnai izoliuoti visos nišos negalime, joje yra vandens skaitliukai) nuo kaimynų nuleidžiamo vandens keliamo triukšmo. Šalia stovo yra karšto vandens ir gyvatuko stovai, atstumai nuo nuotekų stovo apie 5-7 cm, atskirose vietose tik 3 cm. Izoliacija turėtų būti atspari karščiui, jos paviršius pastoviai liesis su stovais su karštu vandeniu. Kokį sprendimą ir izoliaciją būtų galima naudoti?
Kanalizacijos stovai yra izoliuojami garso izoliacine membrana su akustiniu veltiniu. Su šia membrana apklijuojame kanalizacijos stovą ir smūginis garsas skleidžiamo vandens sumažėja 80 %. Tačiau geriau būtų, kad ši membrana nesiliestų prie karšto vamzdžio, nors gamintojas nurodo, kad medžiaga nekeičia savo struktūros iki 80 laipsnių karščio.
Šildymo sistemos renovacija ir išlaidos
Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai.
Šilumos kainos dedamosios
- Kintamoji kainos dedamoji nuolat keičiasi ir priklauso nuo šilumos gamybai sunaudojamo kuro kainų ir nepriklausomų šilumos gamintojų parduodamos šilumos kainos.
- Pastovioji kainos dedamoji yra fiksuota. Tai - būtinosios šilumos tiekėjo veiklos išlaidos.
- Papildoma dedamoji - tai skirtumas tarp šilumos kainoje įskaitytų ir faktiškai patirtų sąnaudų.
- PVM - pridėtinės vertės mokestis (9 %), kuris mokamas valstybei.
Kas lemia šilumos kainos dydį?
- Lauko oro temperatūra. Kuo šalčiau, tuo daugiau šilumos energijos reikia sunaudoti tai pačiai gyvenamųjų patalpų temperatūrai užtikrinti.
- Namo energetinis efektyvumas. Renovuoti, modernizuotas šildymo sistemas turintys namai šilumos energijos sunaudoja mažiau, nei senos statybos namai.
- Šilumos vartojimo įpročiai. Šilumos poreikis yra individualus. Jeigu jūsų būste yra galimybė reguliuoti energijos vartojimą pagal savo poreikius, nuo to priklauso ir šilumos suvartojimas.
Konkretaus daugiabučio namo šilumos suvartojimo augimo analizę turėtų pateikti namo administratorius ir pasiūlyti sprendimo būdus, kaip sumažinti šilumos poreikį.
Atsijungimas nuo centrinio šildymo
Pirmiausia, svarbu suvokti, kad tik teisėtai atsijungusiam vartotojui išnyksta pareiga atsiskaityti šilumos tiekėjui už butui ar patalpoms priskiriamą šilumos energiją.
Butų savininkai turi teisę atjungti savo buto šildymo ir (ar) karšto vandens sistemas nuo bendrų daugiabučio namo šildymo ir (ar) karšto vandens sistemų, tačiau, įgyvendindami šią teisę, jie turi laikytis teisės aktuose nustatytos atjungimo tvarkos ir nepadaryti žalos kitų namo butų gyventojams.
Priešingu atveju buto savininkas, neteisėtai atjungęs savo buto šildymo ir (ar) karšto vandens sistemas, išlieka šių sistemų tiekiamos šilumos ar karšto vandens buitinis vartotojas.
Centralizuotai tiekiamos šilumos apmokestinimui svarbus yra ne faktinis, o teisinis atsijungimas nuo centralizuoto šildymo ir karšto vandens tiekimo.
Siekiant butą ar negyvenamąsias patalpas atjungti nuo bendros pastato šildymo sistemos reikia tinkamai įforminkite atliktą šildymo būdo pakeitimą Daugiabučio namo atskirų butų (buto) ar kitų patalpų šildymo įrenginių atjungimo nuo bendros daugiabučio namo šildymo sistemos darbai užbaigiami surašius deklaraciją (aktą) apie statybos užbaigimą. Deklaracijos kopija ne vėliau kaip per 10 darbo dienų nuo jos surašymo turi būti pateikta atsakingam už šilumos ūkį asmeniui ar prižiūrėtojui ir šilumos tiekėjui. Ši deklaracija (aktas) ir patikslinta kadastro duomenų byla taip pat yra nekilnojamo turto registro duomenų pakeitimo pagrindas. Teisėto atsijungimo nuo centralizuoto šildymo ir karšto vandens tiekimo momentu laikytinas šio fakto įregistravimas Nekilnojamojo turto registre.
Legioneliozės prevencija
Siekiant apsisaugoti nuo legioneliozės, būtina tinkamai prižiūrėti vandens tiekimo sistemas. Gyvenamųjų ir kitų pastatų savininkai, valdytojai, namų administratoriai turi užtikrinti, kad karštas vanduo visose pastatų karšto vandens sistemose būtų 50 °C - 60 °C . Karštas vanduo turi cirkuliuoti.
Gyventojams rekomenduojama neleisti vandeniui užsistovėti, jei jis buvo nenaudojamas ilgesnį laiką (ilgiau nei savaitę: atostogų, komandiruočių metu ir pan.), prieš pradedant vartoti, reikėtų leisti vandeniui nubėgti keletą minučių. Taip pat būtina prižiūrėti ir valyti dušus, valyti ir dezinfekuoti dušų galvutes ir čiaupus, kad nesikauptų nuosėdos. Kartą per metus rekomenduojama išvalyti ir dezinfekuoti vandens šildytuvus.
Už legioneliozės prevenciją, t. y. terminę dezinfekciją, atsakingi namų administratoriai, pastatų valdytojai arba bendrijos. Pastatų savininkai, valdytojai ir prižiūrėtojai turi informuoti gyventojus apie tikslią terminės dezinfekcijos datą ir laiką.
Termošoko metu, karšto vandens čiaupuose vandens temperatūra sieks +66 °C. Būkite atsargūs, nenusiplikykite, saugokite vaikus bei vyresnio amžiaus artimuosius. Nesilieskite prie įkaitusio gyvatuko. Tokia temperatūra bus išlaikyta ne mažiau kaip vieną valandą. Rekomenduojama tą valandą karštu vandeniu nesinaudoti. Šaltą vandenį naudoti galima. Vandenį leisti būtina bent 5 minutes po terminės dezinfekcijos.
Reguliariai tikrinkite vandens stovą ir vamzdžius, ar nėra korozijos ar nuotėkių požymių. Užtikrinkite, kad karšto vandens temperatūra būtų tinkama legioneliozės prevencijai. Jei pastebėjote problemų, nedelsdami kreipkitės į namo administratorių ar bendriją. Dalyvaukite bendrijos susirinkimuose ir domėkitės namo priežiūros klausimais.
Dažniausiai užduodami klausimai
Kas atsakingas už namo sieną iš lauko pusės, jei daugiabučio namo blokas permirkęs?
Jeigu BNO valdytojas problemos nesprendžia, apskųskite jį savivaldybei, vykdančiai BNO valdytojų priežiūrą.
Kokius dokumentus turi pateikti garažų bokso savininkas, norintis įsiteisinti boksą?
Dėl registravimui VĮ Registrų centre reikalingų dokumentų siūlytume kreiptis į VĮ Registrų centrą, jie paaiškins, kokių dokumentų reikalaujama.
Ar teisėta tai, kad mokestiniuose pranešimuose įtraukiami ir administratoriaus, ir bendrijos pirmininko atlyginimai?
Jeigu yra įkurta bendrija ir bendrijos pirmininkas privalo vykdyti jam priskirtas funkcijas, tai kodėl dar samdoma aptarnaujanti įmonė, kuri suteikia reikalingas paslaugas, paskiria savo administratorių, o namo savininkai priversti mokėti abiems atlyginimus? Visi namai turi būti prižiūrimi.
tags: #stovo #keitimas #daugiabutyje #bendrija