Statant namą, dažnai atsiranda minčių pakeisti jau suprojektuotus sprendinius. Keičiami tiek namo išplanavimo sprendiniai, tiek namo vieta sklype, komunikacijų vieta ir t.t. Pastačius „ne visai” pagal projektą kyla natūralus klausimas - „Ar tokį namą bus galima priduoti?”. Pabandysim trumpai aprašyti kokie nukrypimai nuo projekto yra leistini, o kokie yra rimti ir esminiai.
Straipsnyje trumpai apžvelgsime teisinį reguliavimą dėl esminių ir neesminių projekto sprendinių pakeitimų, bei nuo 2024 m.
Esminiai ir Neesminiai Projekto Sprendiniai
Pakeitus esminius statinio projekto sprendinius ir norint tęsti statybą, privaloma gauti naują statybą leidžiantį dokumentą. Tai reiškia - naujas projektas, nauji derinimai, išlaidos. Netgi nauji reikalavimai (kaip pvz. energinė klasė - A+). Jeigu namas buvo projektuotas ir statytas kaip B klasės, gavus leidimą A+, labai tikėtina, kad tokio namo apskritai nebus įmanoma įteisinti.
Jei jau pakeitimai tikrai būtini - reikėtų „taikyti” į leistinus pakeitimus, kuriems užtenka supaprastintos projekto korektūros. Tokiu atveju užtenka „pataisyti” projektą, t.y. padaryti jo naują versiją. Naujo statybos leidimo gauti nereikia.
Statybos įstatymo 2 straipsnio 93 dalyje nurodyta, kad esminiai statinio projekto sprendiniai - statinio projekto sprendiniai, nustatantys:
- statinio vietą sklype;
- statinio ar jo dalių paskirtį;
- statinio laikančiąsias konstrukcijas ir jų išdėstymą;
- statinio išorės matmenis (aukštį, ilgį, plotį ir pan.);
- įgyvendinantys specialiuosius saugomų teritorijų apsaugos ir (ar) nekilnojamosios kultūros paveldo vertybės paveldosaugos reikalavimus.
Taigi, keičiant pastato vietą sklype, išorės matmenis daugiau nei vienu metru, statinio išorės laikančiąsias konstrukcijas ir jų išdėstymą, pastato ar jo patalpų paskirtį bus reikalingas naujas statybos leidimas (jei jis jau yra gautas) ir/ar turės būti atliekamos projektinių pasiūlymų viešinimo (visuomenės informavimo) procedūros (jei pastatas priskiriamas prie visuomenei svarbių statinių).
Visų pirma, tarp esminių projekto sprendinių atsiranda statinio išvaizda ir nebelieka statinio laikančiųjų konstrukcijų skirstymo į vidines ir išorines. Būsimoje redakcijoje esminiu statinio redakcijoje nurodyta, kad išvaizdos keitimu laikomi pakeitimai, kurie pagal aplinkos ministro nustatytus kriterijus reikšmingai paveikia statinio architektūrinę išraišką.
Antras esminis projekto sprendinys - turto kadastro objektų kiekis. Tai reiškia, kad ateityje nebegalės būti didinamas turtinių vienetų (pavyzdžiui butų) skaičius. Didinant turtinių vienetų skaičių reikės iš naujo informuoti visuomenę ir/ar gauti naują statybos leidimą.
Kada Naujas Leidimas Nereikalingas?
Statybos techninio reglamento STR ,,Statyba leidziantys dokumentai" 48 punktas numato išimtis, kada pakeitus esminius projekto sprendinius, naujas statybą leidžiantis dokumentas nėra privalomas:
- kai dėl technologinių priežasčių dalis laikančiųjų konstrukcijų (pamatų, laikančiųjų sienų ir pan.) keičiamos į turinčias ne blogesnes savybes konstrukcijas;
- kai statybos metu dėl nenumatytų aplinkybių būtina dalį laikančiųjų konstrukcijų (pamatų, laikančiųjų sienų ir pan.) sustiprinti ar pakeisti į turinčias geresnes savybes konstrukcijas;
- kai dėl objektyvių priežasčių (nenumatytų aplinkybių, kliūčių ir pan.), nepažeidžiant trečiųjų asmenų teisėtų interesų, tenka keisti inžinerinio tinklo ar susisiekimo komunikacijos trasos dalį;
- kai dėl apšiltinamojo sluoksnio įrengimo keičiami pastato išorės matmenys;
Taip pat, naujas leidimas nereikalingas, kai keičiami esminiai statinio projekto sprendiniai:
- inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų matmenų - iki 5 proc.;
- statinių aukščio - iki 0,2 m; kitų matmenų - iki 0,2 m, išskyrus atvejus, kai šie nukrypimai sumažina norminius atstumus nuo statinių iki sklypų ribų, kai nėra gretimų sklypų savininkų ar valdytojų rašytinių sutikimų;
- statinių vietos žemės sklype (teritorijoje) - iki 0,3 m, išskyrus atvejus, kai šie nukrypimai sumažina norminius atstumus nuo statinių iki sklypų ribų, kai nėra gretimų sklypų savininkų ar valdytojų rašytinių sutikimų.
Praktiniai Pavyzdžiai
Grįžtant prie klausimo dėl nukrypimų nuo projekto, reikėtų įvertinti kiekvieną pakeitimą atskirai:
- Langų dydžio ir vietos pakeitimas: Paprastai leidimo keisti nereikia. Projektuotojas parengia papildomus brėžinius ir aiškinamąjį raštą, kuriame paaiškina, kad šie pakeitimai nereikalauja statybos leidimo keitimo.
- Stogo nuolydžio sumažinimas: Jei dėl to pastato aukštis pasikeitė daugiau nei 0,2 m, reikės užsakyti statinio projekto koregavimo projektą ir keisti leidimą. Jei aukštis pasikeitė mažiau, pakaks papildomų brėžinių ir aiškinamojo rašto, kurie pridedami prie originalaus projekto.
Teisiniai Aspektai
Statybos techninio reglamento STR1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ 42-44 punktuose nurodyta, kad statinio projektas keičiamas papildomos sutarties su projektuotoju ir statytojo patvirtintos papildomos techninės užduoties pagrindu. Kai po SLD išdavimo keičiami Statybos įstatymo 2 straipsnio 11 dalyje nurodyti esminiai projekto sprendiniai ir norint tęsti statybą privaloma gauti naują SLD, turi būti rengiamas naujos laidos projektas.
Projekto sprendinių pakeitimai privalo atitikti Reglamente (ES) Nr. 305/2011 [5.17] nurodytus esminius statinių reikalavimus, esminius architektūros reikalavimus, normatyvinių statybos techninių ir normatyvinių statinio saugos ir paskirties dokumentų reikalavimus.
Apibendrinant, jei keičiami esminiai statinio projekto, pagal kurį gautas SLD, sprendiniai ir konkretūs keitimai nepatenka į Statybos įstatymo 27 straipsnio 33 dalies 1-4 punktuose nustatytas išimtis, norint tęsti statybą, privaloma gauti naują SLD.
Valstybinės Teritorijų Planavimo Ir Statybos Inspekcijos (VTPSI) Informacija
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) nuolat teikia informaciją ir paaiškinimus dėl statybos leidimų, projektų keitimo ir kitų aktualių klausimų. VTPSI atkreipia dėmesį į svarbius aspektus, susijusius su statybos darbų vykdymu ir statinių priežiūra.
Pavyzdžiui, VTPSI primena, kad reguliarus sniego šalinimas nuo pastatų yra būtinas prevencinis veiksmas, siekiant išvengti konstrukcijų pažeidimų. Taip pat, inspekcija stiprina savo techninę bazę ir diegia pažangius skaitmeninius sprendimus, siekiant užtikrinti efektyvesnę priežiūrą ir kontrolę.
Svarbu: Informacija yra orientacinio pobūdžio. Visada rekomenduojama kreiptis į specialistus dėl konkrečios situacijos įvertinimo ir konsultacijos.