Lietuvos Respublikos Seimas 2019 m. birželio 6 d. priėmė Lietuvos Respublikos specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymą Nr. XIV-2004 (toliau - Įstatymas), kuris įtvirtina jame nurodytų teritorijų nustatymo ir specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo šiose teritorijose teisinį reguliavimą. Šiame įstatyme apibrėžtos visos taikytinos specialiosios žemės naudojimo sąlygas, todėl turėtų būti užtikrintas sklandus ir skaidrus teritorijų planavimo dokumentų įgyvendinimas.
Šiuo metu galiojantis teisinis reguliavimas, nustatytas Žemės įstatyme, nurodo dvejopą specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nustatymą - specialiąsias žemės naudojimo sąlygas nustato įstatymai ir Vyriausybės nutarimai. Įsigaliojus naujajam įstatymui turės būti panaikintas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1992 m. gegužės 12 d. nutarimas Nr. 343.
Svarbu paminėti, kad Įstatymo 140 straipsnio 4 dalis įsigaliojo 2019 m. birželio 20 d., o Įstatymo III skyriaus septintasis skirsnis įsigaliojo 2023 m. rugpjūčio 1 d.
Ruošiantis įsigyti žemės sklypą ar pradėti jo vystymo darbus, labai svarbu atkreipti dėmesį į jam taikomas specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas. Paprastai šios sąlygos būna įrašytos nekilnojamojo turto registro išraše. Tačiau jame bus nurodyta tik žemės sklypo dalis, kurioje taikomi tam tikri apribojimai, paprastai apimantys ir statybą. Norint žinoti kur ir ką galima ar negalima statyti, būtina detaliai juos išnagrinėti.
Pagrindiniai apribojimai ir sąlygos
Plynieji miško kirtimai
Įstatymo 135 straipsnis nustato tam tikrus apribojimus miško kirtimams:
- 100 m atstumu į abi puses nuo kelio briaunų prie valstybinės reikšmės magistralinių ir krašto kelių kirsti želdinius ne miško žemėje, išskyrus žuvusius, ligų ir kenkėjų pažeistus, pavojų eismo saugumui ir elektros linijoms keliančius medžius, ir vykdyti plynuosius pagrindinius miško kirtimus.
- 20 km atstumu į Lietuvos Respublikos teritorijos gilumą nuo valstybės sienos su Rusijos Federacija ir su Baltarusijos Respublika vykdyti plynuosius pagrindinius miško kirtimus didesnėse kaip 1,5 ha biržėse.
- 100 m atstumu nuo miestų ir miestelių teritorijų ribų vykdyti plynuosius pagrindinius miško kirtimus.
Sanitarinės apsaugos zonos (SAZ)
Naujajame specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme nurodyta, kad sanitarinės apsaugos zonų (SAZ) dydį nurodo šis įstatymas arba ūkinės veiklos vykdytojo pasirinkimu šis dydis nustatomas atliekant poveikio visuomenės sveikatai vertinimą (PVSV) planuojamos ūkinės veiklos poveikio visuomenės sveikatai vertinimo ar planuojamos ūkinės veiklos poveikio aplinkai vertinimo (PAV) procesų metu. Įstatyme įtvirtinti sanitarinės apsaugos zonų nustatymo kriterijai ir būdai.
Kelio apsaugos zonos
Specialiosiose žemės ir miško naudojimo sąlygose yra numatyta išlyga, kad kelių apsaugos zonas miestuose, kaimo gyvenamosiose vietovėse įstatymų nustatyta tvarka gali tikslinti Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatyme numatyti planavimo organizatoriai, turintys teisę tvirtinti teritorijų planavimo dokumentus (bendruosius, detaliuosius, specialiuosius planus).
Teko susidurti su situacija, kai Vilniaus miesto ribose esančio žemės sklypo nekilnojamojo turto registro išraše buvo nurodyta, kad visas jo plotas patenka į kelio apsaugos zoną. Tokiu atveju negalima gyvenamųjų ir visuomeninių namų statyba, kurie nesusiję su transporto ir keleivių aptarnavimu. Vadinasi, norint statyti biurų pastatą kiltų keblumų. Rengiant sklypo analizę išsiaiškinome, kad miesto bendrasis planas šioje vietoje numato komercinės paskirties objektų statybą ir jame kelio apsaugos zona nenumatyta.
Vandens telkinių apsaugos juostos ir zonos
Labai dažnai tenka susidurti su vandens telkinių apsaugos juostomis ir zonomis. Jose statyba draudžiama arba smarkiai ribojama. Paprastai kyla neaiškumų, kurioje prie vandens telkinio esančio sklypo vietoje statyba yra galima. Tokiu atveju tenka kreiptis į matininkus, kad jie nustatytų tikslią apsaugos juostą, atliekant matavimus vietoje. Tai ne visada yra paprasta, kadangi tenka atsižvelgti į pakrantės šlaitus, nuolydžius ir pan.
Oro uosto apsaugos zonos
Įdomu yra tai, kad visas Vilniaus miestas ir netgi dalis Vilniaus rajono patenka į Vilniaus oro uosto apsaugos zoną, kuri yra skaidoma į atskiras zonas. Šios zonos iš esmės skiriasi tuo, kad jose ribojamas pastatų aukštis, skaičiuojant nuo aerodromo kilimo ir tūpimo tako žemiausio slenksčio altitudės. Pavyzdžiui, labiausiai nutolusioje E apsaugos zonoje, į kurią patenka ir dalis Vilniaus rajono, negalima statyti aukštesnių nei 100 metrų pastatų ar įrenginių.
Inžinerinių tinklų apsaugos zonos
Dažnai pasitaikantys atvejai - elektros ar kitų inžinerinių tinklų, pavyzdžiui, kanalizacijos, apsaugos zonos. Jos gali būti mažinamos tam tikromis kompensacinėmis priemonėmis arba šiuos tinklus iškeliant. Kartais tik iškėlimas tampa vienintele priemone, norint apskritai žemės sklype ką nors statyti.
Teko nagrinėti vieną brangų ir strategiškai geroje vietoje esantį sklypą, kurį kerta magistralinis kanalizacijos vamzdis. Tokio diametro vamzdžio apsaugos zona - po 10 metrų į abi puses nuo vamzdžio ašies. Patikrinus šiuos atstumu, pasidarė aišku, kad statyba čia jokiu būdu negalima. Teko rengti projektą, kurio pagrindu šis vamzdis iškeliamas už sklypo ribų. Sklypo vertė didelė, todėl tokius darbus vykdyti apsimokėjo. Tačiau taip būna tikrai ne visais atvejais.
Kaip išsirinkti žemės sklypą
Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų erdvinių duomenų rinkiniai
Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų erdvinių duomenų rinkinio SŽNS_DRLT teikimas LEI portale teikiamas specialiųjų žemės naudojimo sąlygų erdvinių duomenų rinkinys SŽNS_DR10LT nuo 2018 m. sausio 1 dienos nėra atnaujinamas, t.y., dalis jo duomenų gali būti nebeaktualūs arba nekorektiški.
Siekiant išvengti nesusipratimų ir galimų neigiamų šio rinkinio naudojimo pasekmių Žemės ūkio ministerijos sprendimu nuo 2022 m. vasario 11 d. SŽNS_DR10LT atsisiuntimo ir peržiūros paslaugos užsakymo paslaugos LEI portale nebėra teikiamos. Norintys atsisiųsti archyvinį SŽNS_DR10LT duomenų rinkinį turėtų kreiptis į jo tvarkytoją Nacionalinę žemės tarnybą. SŽNS_DR10LT peržiūros paslaugos teikimo nenutraukiame.
Tačiau dar kartą atkreipiame dėmesį, kad SŽNS_DR10LT informaciją, o taip pat anksčiau atsisiųstus duomenis, naudojate savo atsakomybe. Rekomenduojame ten, kur SŽNS_DR10LT informacija gali būti matoma išvestinių produktų naudotojams, aiškiai nurodyti, kad tai istoriniai duomenys, kurių aktualumo data yra 2018-01-01.
Kiti specialiųjų žemės naudojimo sąlygų erdvinių duomenų rinkiniai
Šiuo metu LEI portale galite pasiekti keletą su specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis susijusių duomenų rinkinių. Informaciją apie visus juos galite peržiūrėti duomenų paieškos puslapyje įvedę paieškos raktažodį „SŽNS" arba paspaudę nuorodą.
Patarimai prieš įsigyjant žemės sklypą
- Prieš įsigyjant žemės sklypą siūlome patikrinti ir išanalizuoti visus galimus apribojimus.
- Gali pasitaikyti atvejų, kai jokia statyba iš viso negalima arba smarkiai ribojama.
- Taip pat yra buvę, kad nekilnojamojo turto registro išraše trūksta tam tikros informacijos arba turimas išrašas yra senas, t.y. specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos atsirado vėliau.