Kaip Tiksliai Įvertinti Sodo Namą? Metodikos Ir Esminiai Veiksniai

Daug kur vyrauja klaidingas mąstymas, jog NT vertinimas - savaime suprantama ir labai vienalytė paslauga. Trumpiau tariant - kad NT vertę galima nustatyti vienu būdu ir tai yra vienintelis bei absoliutus dydis. Tačiau iš tiesų nekilnojamojo turto vertinimas gali būti atliekamas įvairiais būdais. Priklausomai nuo pasirinkto metodo, vertinimas gali būti atliekamas mokamai arba nemokamai. Vieni metodai yra tikslesni, kiti - gali kiek nutolti nuo realių skaičių. Būtent tam, kad vertinimo rezultatai būtų kiek tikslesni, samdomas NT vertintojas. Jis atlieka tyrimą ir gali pateikti išvadas bei tikslią vertę.

Kaip jau minėjome, daug kam klaidingai atrodo, kad vertinimas yra vienodas, nors iš tiesų, tai būsto vertę galima nustatyti net trimis skirtingais būdais.

Nekilnojamojo turto vertinimo metodai

Yra keletas pagrindinių nekilnojamojo turto vertinimo metodų:

Mokestinės vertės vertinimas

Pirmasis metodas yra nemokamas, ganėtinai greitas ir viešai prieinamas. Nustatant šią vertę nedalyvauja jokie NT vertintojai, nes viskas atliekama Registrų centro duomenų bazėje, automatizuotai. Pakanka žinoti savo NT objekto unikalų numerį, kurį galite rasti nuosavybės dokumentuose arba suvedę adresą į paieškos formą.

Pagrindinis privalumas - galima vertę sužinoti nemokamai ir patiems. Ši vertė susijusi su jūsų mokamais NT mokesčiais.

Individualus ir oficialus nekilnojamojo turto vertinimas

Tokią paslaugą gali suteikti tik sertifikuotas/licencijuotas nekilnojamojo turto vertintojas. Visgi tai yra paslauga, kuri kainuoja. Būsto vertintojų paslaugų kainos svyruoja nuo maždaug 150 iki 300 eurų. Pats vertinimo procesas trunka įvairiai. Atvykęs į vietą, vertintojas apžiūri objektą, įvertina tam tikrus parametrus ir po 2-4 dienų paprastai pateikia išvadas.

Preliminarus pardavimo kainos vertinimas

Jis gali būti daromas automatizuotai ir būtent tokią vertinimo paslaugą suteikia UNTU sistema. Tačiau tokį vertinimą tiksliai pateiks ir patyrę NT brokeriai. Jie turi žinias bei patirtį, kurios yra reikalingos norint nustatyti tikslią pardavimo kainą. UNTU NT vertinimas - nemokamas, o kai kurie brokeriai tokią paslaugą įkainoja sumomis iki maždaug 100 eurų. UNTU jums gali pateikti patyrusio brokerio rekomendacijas.

Anot A. Lisauskienės, pagal turto vertinimo metodiką, yra trys pagrindiniai metodai, kuriais galima įvertinti turtą. Tai lyginamasis metodas, kuriuo vertinamas gyvenamasis turtas. „Šiuo metodu ieškoma panašių pardavimo sandorių. Pavyzdžiui, jeigu turime dviejų kambarių butą Žirmūnuose, tai ieškome panašių įvykusių sandorių. Kad būtų panašus buto plotas, aukštas, būklė. Tokiu būdu nustatoma to buto vertė. Nemažai laiko atima panašios būklės butų suradimas, bet čia padeda kolektyvas, kai yra didelė komanda, tai daug paprasčiau, nes kaupiama ir duomenų bazė ir pan.“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.

Ji tęsia, kad taip pat yra išlaidų kaštų vertinimas, kai vertė nustatoma pagal atkuriamuosius kaštus, ir pajamų metodas, kuri prognozuoja pinigų srautus: „Tai čia daugiau komerciniam turtui. Bet labai dažnai būna, kai vertė nustatoma metodų kombinacija.“

Pašnekovė akcentuoja, kad turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios bute ar name. Tai yra kilnojamasis turtas, o vertinamas yra nekilnojamasis turtas. „Baldai ir buitinė technika yra kilnojamasis turtas, mes vertiname nekilnojamąjį turtą, todėl kilnojamas turtas neįeina. Vertintojas, atėjęs į butą, žiūri labai paprastai: grindys, sienos, lubos, durys, langai, komunikacijos, inžinerijos sistemos“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.

Pasak jos, neretai turto vertė būna žemesnė nei turto kaina: „Kaina yra pinigų suma, sutarta arba pasiūlyta, šalių už tą turtą. O rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma už tą turtą apžiūros dieną. Šios dvi sąvokos skiriasi iš principo. Nes rinkos vertė remiasi istoriniais duomenimis, o kaina - norais ar lūkesčiais ir rinkos situacija.“

A. Lisauskienė pažymi, kad žmonės dažnai galvoja, jog į turto vertinimą bus įtraukti ir baldai, todėl reali turto vertė jiems gali kelti nuostabą. Dažnai pardavėjai nėra linkę nuleisti kainos ir turtą bando parduoti už didesnę kainą, nei turtą įvertino turto vertintojas. Ar tokį NT pirkti - kiekvieno pirkėjo reikalas.

„Kartais tenka pasakyti klientui, kad „man labai gaila, bet jūs permokate už turtą“, - neslepia pašnekovė.

Jeigu pardavėjas ir pirkėjas pasirašo preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir tik tuomet daromas turto vertinimas, tokiais atvejais, pasak turto vertinimo ekspertės, dažnai sutartyje įrašomas punktas, kad pirkėjas neįsipareigoja įsigyti turto, jei jo vertė bus žemesnė nei turto kaina. Tai leidžia pirkėjui nutraukti sandorį be baudų.

Kiekvienas turto vertintojas gali skirtingai įvertinti turtą. Turto vertės įvertinimas gali skirtis. Ji priklauso ir nuo to, kokius pasiekiamus duomenis lyginimui turi turto vertintojas.

„Įstatymiškai visi visų vertintojų vertinimai turi būti priimami visuose bankuose. Bet bankai turi oficialius savo partnerių sąrašus, todėl labai rekomenduočiau klientams nueiti į banko, kuriame žadi prašyti būsto paskolos, puslapį, pasižiūrėti partnerių sąrašą, nes taip paslaugą gausite greičiau ir kreditavimo procesas vyks greičiau“, - akcentuoja pašnekovė.

Pasak A. Lisauskienės, turto vertinimo kaina priklauso nuo miesto, kuriame turto vertinimas daromas: „Jeigu kalbant apie Vilnių, tai apie 170 eurų ar 200 eurų gali kainuoti.“

"Ekspertai pataria": Kaip pasirinkti būstą, kuris išsaugos vertę ateityje?

Kaip pasirinkti NT vertintoją?

Tuo atveju, kai vertintojų bendrovė ar individualus specialistas yra licencijuoti, sunku pamatuoti jų sugebėjimus kitokiu būdu nei skaitant atsiliepimus ar gaunant rekomendacijas.

Jeigu bankas, kredito įstaiga ar patirtį turintys kolegos pateikė rekomendaciją, tikriausiai verta ja pasikliauti. Dar vienas dalykas, į kurį svarbu atsižvelgti - lokacija ir vietovė, kurioje vertintojas daugiausiai dirba.

Nors tai dažniausiai nėra pati svarbiausia savybė, tačiau nekilnojamojo turto vertintojai, kurie dirba, pvz., Vilniuje, nelabai tiksliai galėtų nustatyti NT objekto Utenoje ar kitame mieste, vertę. Tai tiesiog truktų ilgiau, nes reikėtų suderinti ir atvykimą, apžiūrą. Galima rasti patyrusių vertintojų ir savo mieste ar iš netolimos apylinkės.

Patarimai renkantis NT vertintoją:

Patikrinkite vertintojo licenciją ir sertifikatus.
Pasidomėkite atsiliepimais apie vertintojo darbą.
Išsiaiškinkite, ar vertintojas specializuojasi jūsų tipo nekilnojamojo turto vertinime.
Palyginkite skirtingų vertintojų kainas.
Pasitarkite su banku dėl rekomenduojamų vertintojų.

Perkant senos statybos būstą, o kartais ir naujos, be turto vertinimo apsieiti nepavyks. „Žinių radijo“ laidoje „Tarp keturių sienų“ „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto vertintoja, teismo ekspertė A. Lisauskienė sako, kasmet reikalavimai turto vertinimui vis griežtėja, tačiau tai yra natūralu: tobulėja turto vertinimo sistema. Be to, papildomų reikalavimų turto vertinimui gali turėti ir bankai.

„Jeigu turto vertinimas adresuotas bankams, tai kiekvienas bankas turi papildomų reikalavimų, ką mes galbūt turėtume labiau akcentuoti, į ką atkreipti dėmesį. Kasmet įvyksta naujovės, tai turto vertinimas labai kintanti procedūra“, - pažymi pašnekovė.

Kaip veikia namų vertinimas?

Nekilnojamojo turto vertinimas - viena populiariausių turto vertinimo paslaugų ne tik Lietuvoje, bet ir visame pasaulyje. Ši procedūra leis ne tik sužinoti, kiek kainuoja jūsų būstas, bet ir tiksliai nustatyti norimo įsigyti nekilnojamojo turto rinkos vertę (kainą), gausite visus reikiamus dokumentus, kuriuos prašo pateikti antstoliai, teismas arba valstybinės įstaigos, kai reikia apskaičiuoti mokesčius. Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas tiek valstybės užsakymu, tiek gavus individualų fizinio ar juridinio asmens užsakymą, t. y. visuomet, kai užsakovas pageidauja sužinoti nekilnojamojo turto rinkos ar rinkos nuomos vertę.

Į nekilnojamojo turto kategoriją patenka ne tik namai ar butai, bet ir kitas įvairus turtas, registruotas nekilnojamojo turto registre:

Žemės sklypai
Sandėliai, angarai bei ūkiniai pastatai
Komercinės, poilsio patalpos, dirbtuvės bei įvairūs inžineriniai statiniai
Laivai, lėktuvai

Nekilnojamojo turto kainos kinta ne tik dėl ekonominės padėties svyravimų, bet ir esamos politinės, socialinės situacijos, todėl jų sekimas yra nuolatinis procesas, kuris reikalingas visiems nekilnojamojo turto savininkams, investuotojams, ir vyksta nenutrūkstamai. Pavyzdžiui, 2021 metų pirmuosius keturis mėnesius itin sparčiai augo butų kainos, nors pandemijos akivaizdoje lyg ir turėtų būti atvirkščiai. Keista ekonominė situacija nenuspėjamai reguliuoja nekilnojamojo turto kainas, todėl nekilnojamojo turto vertintojams užsakymų netrūksta.

3 nekilnojamojo turto vertinimo būdai

Nekilnojamojo turto, kaip ir verslo ar kilnojamojo turto, vertinimo principus apibrėžia daugybė Lietuvos Respublikos ir Europos teisės aktų:

LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1995-05-25, Nr. VIII-1202)
LR finansų ministro įsakymas „Dėl turto arba verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (2012-04-27, Nr. 1K-159) patvirtinta „Turto ir verslo vertinimo metodika“
tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto patvirtinti „Tarptautiniai turto vertinimo standartai“
Europos turto vertinimo standartai, priimti Europos vertintojų asociacijos grupės TEGOVA, ir kt.

Paprastam vartotojui, kuris nori sužinoti nekilnojamojo turto rinkos vertę, yra lengva pasimesti, bet juk tam ir kreipiamasi į nepriklausomus turto vertintojus, kad nereikėtų sukti dėl to galvos. Kiekvienas turime dirbti savo darbą. Mūsų nepriklausomi turto vertintojai ir ekspertai turi visas šiai veiklai vykdyti reikiamas licencijas, patirtį, žinias ir kvalifikaciją, kurią nuolatos kelia įvairiausiuose seminaruose bei kursuose.

Nekilnojamojo Turto Vertinimo Svarba

Dauguma iš pradžių mano, jog tai tėra optimaliausios būsto pardavimo kainos nustatymas, tačiau nekilnojamojo turto vertinimas iš tiesų yra išsamus tyrimas, kurio rezultatas yra turto vertinimo ataskaita su joje nurodyta nekilnojamojo turto rinkos verte vertinimo dienai.

Mūsų įmonėje nekilnojamojo turto (NT) vertinimas atliekamas sistemingai, vadovaujantis aiškia ir reglamentuota metodika. Uždaroji akcinė bendrovė „MARLEKSA“ turto vertinimo paslaugas teikia nuo 1998 metų, todėl ilgametė patirtis, skaidriai ir operatyviai vykdoma veikla leidžia patenkinti daugelio - tiek juridinių, tiek fizinių asmenų - poreikius, kai jiems reikia nekilnojamojo turto vertinimo Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Marijampolėje bei visoje Lietuvoje. Konsultacijos yra teikiamos ir internetu! Domina paslaugos įkainiai? Susisiekite.

Kada ir Kam Reikalingas Nekilnojamojo Turto Vertinimas?

Bene dažniausiai nekilnojamojo turto vertinimo (rinkos vertės nustatymo) reikia tuomet, kai keičiasi turto savininkas (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, paveldėjimo sandoriams, skyrybų ar dalybų atveju, kai reikia objektyviai ir teisingai pasidalinti turtą), t. y. nuosavybės teisės perleidimo tikslu. Taip pat nekilnojamo turto vertinimas gana dažnai atliekamas ir tais atvejais, kai tą padaryti įpareigoja tam tikros valstybinės arba kredito institucijos, pvz. bankai, kredito unijos bei finansavimo paslaugas teikiančios įmonės, kurios teikia paskolas būsto įsigijimui ar remontui.

Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas taip pat yra labai aktualus draudimo bendrovėms, kurios siekia suteikti būsto ar NT draudimo paslaugas klientams ar verslo objektams, siekiantiems įnešamu nekilnojamuoju turtu padidinti įstatinį kapitalą, jį suformuoti ir pan.

Valstybinėms ir teisėsaugos institucijoms nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas reikalingas:

Kai reikia apmokestinti turtą
Kai reikia vykdyti įvairias teismų nutartis, sprendimus ar antstolių patvarkymus
Prieš pardavimą iš varžytinių
Kai turtas paimamas visuomeninėms poreikiams
Fizinių bei juridinių asmenų bankroto atveju

Taip pat turto vertinimas reikalingas tada, kai:

turtas išnuomojamas ar perduodamas kitiems asmenims;
turtas yra apdraudžiamas;
turtas jungiamas su kitu turtu arba dalijamas;
turtas įkeičiamas;
turtą norima įrašyti į finansinės apskaitos dokumentus;
vykdomi įvairūs teismų sprendimai ar nutarimai civilinėse bylose, nuosprendžiai baudžiamosiose bylose, taip pat turtą parduodant iš varžytynių;
pripažįstama, kad turtas yra be savininko;
įmonėms vykdomos bankroto procedūros;
tai yra reikalinga užsakovui.

Svarbiausi Nekilnojamojo Turto Rinkos Vertės Veiksniai

Kas įtakoja nekilnojamojo turto vertę? Deja, vienareikšmiško atsakymo negali pateikti jokia agentūra ar individualūs specialistai, tačiau svarbiausi turto vertės veiksniai yra:

Vieta, vieta ir dar kartą vieta - nuo NT lokalizacijos gali priklausyti ne tik jo rinkos vertė, bet ir tam tikri apribojimai (pvz., kur negalima vystyti tolimesnių statybų ar statyti didesnio aukštingumo pastatų, kai turtas yra nekilnojamojo turto vertybių apsaugos zonoje)
Turto būklė, kurią gali lengviausiai pastebėti kiekvienas potencialius turto valdytojas - tai, koks yra, pvz., namo ar buto įrengimas, kaip prižiūrėtas žemės sklypas, ar turtas reikalauja papildomų investicijų
Rinka - kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija, nedarbo lygis, atlyginimų kaita, skatinančioji valstybės vykdoma politika (pvz., mokesčių stabilumas, valstybės išmokos) bei vyraujančios tendencijos - pirkėjų bei pardavėjų santykiai, ir tas faktas, ar pasiūloje yra panašių objektų perteklius ar trūkumas, o gal ir pusiausvyra
Individualūs nekilnojamojo turto požymiai, pvz. paskirtis, dydis, statybos metai, maksimalus ir geriausias turto panaudojimas, patrauklumas rinkoje ir pan.

Vieta yra svarbus veiksnys nustatant turto rinkos vertę. Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas, esantis netoli mokyklų, prekybos centrų ir viešojo transporto stotelių, paprastai turi didesnę vertę nei objektai, nutolę nuo tokių objektų.

Pasiūla ir paklausa vertinant turtą daro nemenką įtaką rinkos vertei. Didelė pasklausa didina turto vertę, o didelė pasiūla gali mažinti rinkos vertę, ir priešingai - maža paklausa mažina vertę, o maža pasiūla gali didinti turto vertę.

Senesnės statybos būsto renovacija ne tik pagerina būsto energinį naudingumą, prailgina pastato eksplotacijos laikotarpį, bet ir padidina jo rinkos vertę.

Turto Vertinimo Užsakymas, Reikiami Vertinimui Dokumentai ir Bendra Procedūra

Pats nekilnojamojo turto vertinimas yra standartinė procedūra, kurios įvykdymui reikalinga turto apžiūra (tiek iš išorės, tiek iš vidaus), turto identifikavimas (pagal unikalų numerį nekilnojamojo turto registre) ir kiti iš Valstybės įmonės Registrų centras (toliau - VĮ RC) gaunami nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai.

Turto vertinimo paslaugą Uždarojoje akcinėje bendrovėje „MARLEKSA“ galite užsakyti internetu tiesiog kreipdamiesi nurodytais kontaktais, o visus reikiamus vertinimui dokumentus galima užsakyti VĮ RC ir nuotoliniu būdu. Jeigu neturite laiko ar nežinote, kaip tą padaryti, nepriklausomi Uždarosios akcinės bendrovės „MARLEKSA“ turto vertintojai gali tai atlikti už Jus.

Turto vertinimas vyksta keliais etapais:

Visų pirma bendraujame su klientu, išsiaiškiname vertinimo tikslą, susitariame dėl turto apžiūros užsakovui patogiu laiku;
Apžiūrime turtą, jį fotografuojame, surenkame visus reikalingus dokumentus ir kitą informaciją. Apžiūra ir fotografavimas gali užtrukti 15-60 minučių, atsižvelgiant į objekto dydį bei sudėtingumą;
Ruošiame vertinimo ataskaitą ir įteikiame ją užsakovui.

Pagrindiniai Vertinimui Reikalingi Dokumentai

Dokumentai, kurių gali paprašyti nepriklausomas turto vertintojas, visuomet priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir individualios situacijos, visko išvardinti neįmanoma, bet dažniausiai reikia šių:

VĮ RC Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, toliau - RC išrašas (nuosavybės dokumentas);
Aktuali pastato ar patalpos kadastrinių matavimų byla;
Aktualus žemės sklypo planas;
Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kai yra keli turto savininkai ir kai ji yra registruota VĮ RC);
Nuomos sutartys ir pan.

Tikslus reikiamų dokumentų sąrašas visuomet pateikiamas kiekvienam klientui individualiai.

Prieš pradedant nekilnojamojo turto vertinimą specialistui reikia ne tik gauti vertinimui reikiamus dokumentus, bet ir išsiaiškinti nekilnojamojo turto vertinimo tikslą ir atvejį. Tarp Užsakovo ir Turto vertintojo neturi būti jokių paslapčių, kam visgi prireikė turto vertinimo, nes tik žinant tikruosius tikslus ir poreikius galima suteikti kokybišką ir konkrečiam Užsakovui konkrečioje situacijoje reikalingą nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugą. Suprantame, kad aplinkybių būna įvairiausių, dažnai ir nemalonių, dėl ko žmonės kreipiasi dėl turto vertinimo, bet juk mūsų turto vertintojų tikslas ir yra - Jums padėti!

Jei vertinamos patalpos ar pastatai: VĮ „Registrų centro“ išrašas, turto kadastrinių matavimų byla, vidaus ir išorės nuotraukos.

Jei vertinamas žemės sklypas: žemės sklypo planas, žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas (jei yra nustatyta žemės sklypui naudojimosi tvarka).

Papildomi dokumentai, kurie galėtų padėti tiksliau nusakyti turto pagerinimą/ pabloginimą: projektai, leidimai ir pan.

Visus šiuos dokumentus turėtų pateikti užsakovas. Jei jie tvarkingi, tai šių dokumentų surinkimas užtruks vos kelias minutes. Būna atvejų, kai dokumentai netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tada jų suradimas ar sudarymas trunka 1-20 dienų.

Laikas, per kurį atliekamas turto vertinimas, priklauso nuo vertinamo turto sudėtingumo, vertintojų ir paties užsakovo užimtumo tam tikru laikotarpiu, reikalingų dokumentų pateikimo trukmės. Užsakovas, norėdamas sutaupyti laiko, visus vertintojui reikalingus dokumentus ir kitą informaciją gali pasiruošti iš anksto.

Nekilnojamojo Turto Vertinimo Darbų Kaina

Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugos kaina yra suformuojama individualiai atsižvelgiant į vertinimo tikslą ir objektą. Juk vienas dalykas yra įvertinti standartinį butą ar namą bankui įkeitimui, o kita - suskaičiuoti administracinio pastato ir nuotekų tinklų rinkos vertę įstatinio kapitalo didinimo tikslu. Kiekvienas vertinimo tikslas turi savus reikalavimus nepriklausomam turto vertintojui ir turto vertinimo ataskaitos parengimui, tad tai reiškia ir skirtingas laiko bei kitas sąnaudas, pvz. standartinio buto apžiūra Vilniaus mieste užtrunka greičiau nei nuvykimas į Kupiškio rajone esantį komercinių pastatų su žemės sklypu objektą ir jo apžiūra.

Norite sužinoti nekilnojamojo turto vertinimo darbų kainą? Skambinkite ar rašykite nepriklausomiems Uždarosios akcinės bendrovės „MARLEKSA“ turto vertintojams, pasakykite kokiu tikslu ir ką konkrečiai reikia įvertinti - pateiksime Jums palankiausią nekilnojamojo turto vertinimo (turto rinkos vertės nustatymo paslaugos parengiant turto vertinimo ataskaitą) darbų kainą!

Dažniausiai Užduodami Klausimai

Turto rinkos vertė nustatoma proceso metu, vadinamu turto vertinimu. Jo metu analizuojami įvairūs veiksniai, pvz., turto vieta, dydis, amžius, būklė ir individualios turto savybės. Vertinimas gali būti atliekamas naudojant kelis metodus: lyginamąjį, pajamų, išlaidų (kaštų) metodus arba šių metodų derinį.

Pagrindiniai veiksniai, turinys įtakos turto vertei, yra: turto vieta, dydis, amžius, būklė, atstumas nuo miesto centro, susisiekimas, rinkos paklausa. Rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma, už kurią turtas galėtų būti perduotas vertinimo dieną, o rinkos kaina - jau sutarta turto kaina.

Norint sužinoti, ar turtas yra pervertintas, ar nepakankamai įvertintas, yra įmanoma užsisakius turo vertinimo paslaugą įmonėje, kurioje dirba licencijuoti turto vertintojai.