Skolininko Turto Varžytynės: Pranešimas ir Vykdymo Tvarka Lietuvoje

Varžytynės Lietuvoje yra įprastas būdas realizuoti areštuotą turtą. Antstolis skelbia varžytynes, kurios vyksta pagal aiškias taisykles, tačiau galutinę turto kainą nulemia pirkėjas.

Civilinio proceso kodekse nustatyta, kad skolininko turto varžytynės vyksta elektroniniu būdu specialiame interneto tinklalapyje. Varžytynes organizuoja ir visus su jų vykdymu susijusius sprendimus priima antstolis.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip nustatoma išvaržomo nekilnojamojo turto kaina, kokios yra dalyvių teisės ir kaip skaidriai vyksta šis procesas.

Turto Įkainojimas ir Pradinė Kaina

Areštavęs skolininko turtą antstolis jį įkainoja rinkos kainomis, atsižvelgdamas į turto nusidėvėjimą bei į arešto metu dalyvaujančių išieškotojo ir skolininko nuomones. Antstolis gali kreiptis į turto vertinimo ekspertus arba nustatyti areštuojamo turto kainą pats, atsižvelgdamas į padėtį rinkoje, turto nusidėvėjimą bei arešto metu dalyvaujančių išieškotojo bei skolininko nuomones.

Jeigu išieškotojas ar skolininkas nesutinka su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertintojo išvada, gali būti prašoma atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą kreipiantis į kitą vertintoją.

Pradinė iš varžytynių parduodamo turto kaina sudaro 80 procentų nuo nustatytos turto vertės. Jei turtas turi didelę paklausą, jis gali būti parduotas ir brangiau. Kartais galutinė pardavimo kaina 2-3 kartus viršija pradinę. O kartais per pirmąsias varžytynes siūlomu turtu niekas nesusidomi.

Tada skelbiamos antrosios varžytynės, kurių metu pradinė pardavimo kaina yra dar mažesnė - 60 proc. rinkos kainos.

Varžytynėse parduodamo turto pradinė kaina įprastai mažesnė už rinkos kainą dėl papildomų turto valdymo apribojimų. Pirkėjas gali įsigyti turtą „su problemų uodega“: galimi rūpesčiai dėl priverstinio asmenų iškeldinimo ar buvusio savininko daiktų saugojimo.

Turto Pardavimo Būdai

Skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas ir kitas įstatymų nustatyta tvarka registruojamas turtas, kurio vertė viršija du tūkstančius eurų, taip pat kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija trisdešimt tūkstančių eurų, realizuojamas parduodant iš varžytynių. Kitos rūšies turtas taip pat gali būti parduodamas iš varžytynių arba per prekybos įmones.

Skolininkui nepasiūlius pirkėjo, antstolis skelbia viešas skolininkui priklausančio turto varžytynes.

Specialūs Reikalavimai

Jeigu varžytynėse parduodama žemės ūkio ar miškų ūkio paskirties žemė arba juridinio asmens, kuris nuosavybės teise valdo daugiau kaip 10 ha žemės ūkio paskirties žemės ar daugiau kaip 20 procentų juridinio asmens, nuosavybės teise turinčio daugiau negu 400 ha miškų ūkio paskirties žemės, akcijos (teisės, pajus), žemės sklypas ir (ar) statinys, esantis saugomų objektų apsaugos zonoje, ar kitas turtas, kurį įgyti gali tik teisės aktuose nustatytus reikalavimus atitinkantys ar nustatytus leidimus įgyti tą turtą turintys asmenys, skelbime apie varžytynes antstolis nurodo, kad varžytynėse gali dalyvauti tik teisės aktuose nustatytus reikalavimus atitinkantys ar nustatytus leidimus įgyti tą turtą turintys asmenys.

Varžytynių Skelbimas ir Vykdymas

Varžytynės skelbiamos ir vyksta specialiame interneto tinklalapyje, kurį administruoja Antstolių informacinės sistemos tvarkytojas. Varžytynių skelbime nurodomi turto savininko ir varžytynes organizuojančio antstolio duomenys, turto buvimo vieta, trumpas aprašymas ir nuotraukos (išskyrus atvejus, kai parduodamas nematerialus turtas), pradinė pardavimo kaina, varžytynių dalyvio mokesčio dydis, parduodamo turto nuosavybės apribojimai, varžytynių pabaigos laikas.

Asmenys, pageidaujantys dalyvauti varžytynėse, privalo užsiregistruoti interneto tinklalapyje, kuriame vyksta varžytynės ir sumokėti varžytynių dalyvio mokestį, kurio dydis 10 procentų pradinės parduodamo turto kainos.

Turtas parduodamas varžytynių dalyviui, kuris iki varžytynių pabaigos pasiūlo didžiausią kainą. Varžytynių laimėtojui sumokėjus visą kainą už nupirktą turtą antstolis surašo turto pardavimo iš varžytynių aktą, kuris yra nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas.

Varžytynės prasideda nuo jų paskelbimo momento ir baigiasi po 30 dienų, kai parduodamas nekilnojamasis turtas ir kitas įstatymų nustatyta tvarka registruotas turtas, taip pat kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija trisdešimt tūkstančių eurų.

Į varžytynes registruojamasi elektroniniu būdu, interneto tinklalapyje, kuriame vyksta varžytynės, savo tapatybę patvirtinus vienu iš paminėtų tapatybės patvirtinimo būdų, pasirinkus konkrečias varžytynes, kuriose norima dalyvauti, ir per elektroninės bankininkystės sistemas sumokėjus varžytynių dalyvio mokestį. Registruodamasis į varžytynes asmuo privalo elektroniniu būdu patvirtinti, kad susipažino su varžytynių vykdymo, antstolio veiksmų apskundimo tvarka ir turto pardavimo iš varžytynių galimomis pasekmėmis. Varžytynėse asmuo gali dalyvauti pats arba per atstovą.

Varžytynės vyksta elektroniniu būdu. Kainą galima kelti rankiniu būdu įvedant siūlomą kainą arba automatiniu būdu, įvedant siūlomą pradinę kainą, didžiausią siūlomą kainą ir kainos automatinio didinimo intervalą. Jeigu iki varžytynių pabaigos yra gautas bent vienas kainos pasiūlymas, varžytynių pabaigos laikas pratęsiamos papildomomis 5 min., per kurias varžytynių dalyviai gali siūlyti savo kainą. Po kiekvieno per pratęstą laiką gauto naujo kainos pasiūlymo varžytynės pratęsiamos papildomas 5 min. Varžytynės baigiamos, jeigu per papildomas 5 min.

Jeigu varžytynės paskelbiamos neįvykusiomis šio kodekso 433 straipsnio pirmojoje dalyje numatytais pagrindais, teismo antstolis ne anksčiau kaip po dešimties dienų ir ne vėliau kaip po vieno mėnesio skelbia pakartotines varžytynes. Jeigu išieškotojo pareiškimas apie turto pasiėmimą negautas per teismo antstolio nustatytą terminą arba varžytynės neįvyko šio kodekso 433 straipsnio ketvirtojoje dalyje numatytais pagrindais arba hipotekos kreditorius Lietuvos Respublikos hipotekos įstatymo nustatyta tvarka reikalauja antrųjų varžytynių, vyresnysis teismo antstolis ne anksčiau kaip po dešimt dienų ir ne vėliau kaip po vieno mėnesio nuo varžytynių paskelbimo neįvykusiomis skiria antrąsias varžytynes. Šiuo atveju turtas gali būti perkainotas, bet ne mažiau kaip toje vietoje esančiomis kainomis. Perkainoti neleidžiama tuo atveju, kai varžytynės neįvyko šio kodekso 433 straipsnio ketvirtojoje dalyje numatytais pagrindais. Jeigu pirkėjas per penkias dienas nuo antrųjų varžytynių pasibaigimo neįmokėjo visos sumos, už kurią jis nusipirko daiktą, vyresnysis teismo antstolis netvirtina pardavimo iš varžytynių akto ir duoda raštišką pavedimą skirti pakartotines antrąsias varžytynes, o pirkėjo įmokėtą sumą pervesti į valstybės biudžetą. Pakartotinos antrosios varžytynės skelbiamos ir vykdomos laikantis antrosioms varžytynėms nustatytų taisyklių, tačiau šiuo atveju turtas negali būti perkainotas.

Dalyvių Teisės ir Pareigos

Ne tik skolininkas, bet ir išieškotojas turi teisę betarpiškai dalyvauti nustatant turto vertę. Tačiau pagal įstatymus antstolis praneša skolininkui tik apie atliktą turto arešto veiksmą, kad turtas iki arešto nebūtų perleidžiamas tretiesiems asmenimis.

Tai nereiškia, skolininkas arba išieškotojas negali pareikšti savo nuomonės dėl areštuojamo turto kainos arba jos ginčyti. Įstatymas suteikia galimybę keisti skolininkui arba išieškotojui nepriimtinas turto kainas, tik terminai prieštaravimams reikšti yra gana trumpi, kad šios procedūros netaptų išieškojimo vilkinimu.

Pagal Civilinio proceso kodekso 681 straipsnį skolininkas arba išieškotojas, dalyvavę areštuojant turtą, prieštaravimus dėl turto įkainojimo gali pareikšti ne vėliau kaip per tris darbo dienas, skaičiuojant nuo turto arešto dienos. Jeigu turtas buvo areštuotas jiems nedalyvaujant, prieštaravimus galima reikšti ne vėliau kaip per penkias dienas nuo tos dienos, kai skolininkas arba išieškotojas gauna turto arešto aktą.

Kai nuo turto arešto dienos iki skelbiamų varžytynių praeina nemažai laiko, turto vertė gali būti pasikeitusi dėl rinkos pokyčių. Tokiu atveju antstolis perkainoja turtą savo patvarkymu.

Nesutikdami su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertinojo išvada, skolininkas arba išieškotojas gali antstolio prašyti atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą, dėl kurio būtų kreipiamasi į kitą ekspertą.

Skolininkas arba išieškotojas prieš skiriant papildomą ar pakartotinę turto vertinimo ekspertizę turi į antstolio depozitinę sąskaitą įmokėti sumas, kurių reikia ekspertų darbui apmokėti.

Kartais skolininkai nerimauja, kad į varžytynes susirinks per mažai pirkėjų ir turtas bus parduotas už pernelyg žemą kainą. Tokiais atvejais patartina patiems pasirūpinti papildomu informacijos skleidimu. Skolininkas turi teisę savo iniciatyva ieškoti pirkėjų, skelbti apie išvaržomo turto pardavimą interneto svetainėse ar spaudoje. Siekdamas kuo greitesnio skolos padengimo, tai gali daryti ir išieškotojas.

Elektroninės Varžytynės: Skaidrumas ir Konfidencialumas

Varžytynės yra skaidrios, kadangi vyksta viešoje informacinėje sistemoje. Beje, Lietuvos antstoliai perkėlė varžytynės į internetą pirmieji Baltijos šalyse. Norintieji dalyvauti varžytynėse jungiasi prie portalo evarzytynes.lt ir sumoka varžytynių dalyvio mokestį, kuris sudaro 10 proc. pradinės turto pardavimo kainos.

Varžytynių nelaimėjusiems asmenims avansinis mokėjimas grąžinamas, o laimėtojui įskaičiuojamas į perkamo turto kainą. Skaidrus elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Apie tai, kas varžosi dėl parduodamo turto, nieko nežino nei kiti potencialūs pirkėjai, nei varžytynes paskelbęs antstolis.

Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui elektroninių varžytynių sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą. Tik varžytynėms pasibaigus, antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Varžytynių laimėtoją - dalyvį, pasiūliusį didžiausią kainą - išrenka elektroninė sistema. Antstolis šiame procese dalyvauja tik vėliau, kai reikia padėti pirkėjui galutinai įforminti turto įsigijimo dokumentus.

Skolingam Turto Savininkui Apsimoka Būti Aktyviu

Skolingas asmuo turi galimybių išsaugoti turtą arba pasirūpinti, kad jis būtų parduotas už kuo didesnę kainą. Palankiausias būdas - turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui iki varžytynių pradžios.

Šiuo būdu nekilnojamas turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės dar nepaskelbtos elektroninėje informacinėje sistemoje. Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, ir visiškai pašaliniai žmonės, besidomintys parduodamu nekilnojamu turtu.

Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų po pardavimo, susiderinama dėl turto perdavimo naujam savininkui terminų, sąlyų, bet ir todėl, kad palankiausiomis sąlygomis maksimaliai padengiama skola. Juk varžytynėse nekilnojamas turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar net 40 proc. mažesne kaina už rinkos kainą, o skolininko pasiūlytas pirkėjas sumoka visą turto arešto akte nurodytą kainą arba kainą, kurios pakanka skolai ir priverstinio išieškojimo išlaidoms padengti.

Sudaromas paprastas pirkimo-pardavimo sandoris, tik šiuo atveju pardavimo aktą tvirtina antstolis, o ne notaras.

Klaidos Siūlant Kainą ir Teisinės Pasekmės

Tačiau toks verslas turi ir specifines rizikas. Viena iš jų yra klaida siūlant kainą. Varžytynių dalyviui ji gali turėti labai reikšmingas neigiamas finansines pasekmes.

Antstolių vykdomos varžytynės organizuojamos elektroniniu būdu per www.evarzytynes.lt, kur dalyviai užsiregistruoja ir sumoka dalyvio mokestį - 10 proc. išvaržomo turto kainos. Numatytu laiku vyksta varžytynės, dalyviai siūlo savo kainą automatiniu arba rankiniu būdu.

Jeigu varžytynes laimėjęs dalyvis per nustatytą terminą nesumoka visos turto kainos, varžytynių dalyvio mokestis skiriamas skolininko skoloms ir vykdymo išlaidoms padengti, varžytynės laikomos neįvykusiomis, o turtas išieškotojui siūlomas perimti už tą kainą, už kurią jis buvo perkamas paskelbtose neįvykusiomis varžytynėse. Išieškotojui atsisakius perimti turtą tokiomis sąlygomis, skelbiamos pakartotinės varžytynės.

Taigi, varžytynių dalyvis, laimėjęs varžytynes ir nesumokėjęs visos pasiūlytos kainos, praranda dalyvio mokestį - 10 proc. išvaržomo turto kainos.

Pasitaiko, jog varžytynių dalyviai dėl žmogiškos klaidos, ranka įrašydami siūlomą kainą, pasiūlo daug didesnę kainą, nei norėjo pasiūlyti, nenori sumokėti arba net neišgali, nes neturi tiek lėšų. Taip atsitinka, pavyzdžiui, kai varžytynių dalyviai kablelį, skiriantį eurus nuo centų, padeda ne toje vietoje, kur norėjo. Pavyzdžiui, asmuo, norėdamas pasiūlyt 150000,00 Eur, per neapsižiūrėjimą vienu nuliu per daug parašo kairėje kablelio pusėje ir pasiūlo 1500000,00 Eur.

Suklydusiems nepalanki Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika. Spręsdamas tokią situaciją kasacinis teismas laikosi pozicijos, kad dėl suklydimo sudarytas sandoris galėtų būti pripažįstamas negaliojančiu. Tačiau tai galima padaryti tik tada, jei nebuvo suklysta dėl savo didelio neatsargumo.

Varžytynių dalyvio elgesys, kai jis, teikdamas kainos pasiūlymą, nepatikrina įvestos sumos tiek kartų, kad įsitikintų siūlomos kainos teisingumu, laikytinas nepateisinamu ir neatitinkančiu atidaus bei rūpestingo asmens elgesio. Toks kainos siūlymas per varžytynes negali būti pripažintas negaliojančiu.

Dalyvaudami varžytynėse įsitikinkite, kad nepadarėte klaidos siūlydami kainą. Paaiškėjus, kad per klaidą pasiūlėte neprotingą kainą, kurios niekada nemokėtumėte ar kurios dydis jums neįkandamas, greičiausiai prarasite varžytynių dalyvio įmoką. Kovojant dėl jos teisme teisinių argumentų svoris bus ne jūsų pusėje.

Bankų Iniciatyva Perimant Turtą

Žiniasklaidoje pasirodė pranešimų, kad bankai yra pasirengę perimti nekilnojamąjį turtą iš paskolų nebeišgalinčių grąžinti asmenų. Skolininkui nebeišgalint grąžinti bankui paskolos, pastarasis gali kreiptis į hipotekos skyrių, kuriame įregistruota sutartinė hipoteka ir prašyti arba priverstinai išieškoti skolą, arba suteikti teisę administruoti įkeistą nekilnojamąjį turtą.

Iš hipotekos teisinių santykių kylančios bylos yra nagrinėjamos ne ginčo, bet ypatingąja teisena. Tai reiškia, jog procesas čia yra greitesnis, neapsunkintas pasirengimu nagrinėti civilinę bylą, formaliais posėdžiais, įrodymų tyrimu ir pan.

Hipotekos teisėjas, gavęs banko pareiškimą, nesiaiškina paskolos negrąžinimo priežasčių ar banko reikalavimo pagrįstumo, o priima nutartį areštuoti hipoteka įkeistą daiktą ir ją įregistruoja turto arešto aktų registre.

Pirmosiose varžytinėse pradinė parduodamo turto kaina lygi aštuoniasdešimt procentų jo rinkos kainos, atsižvelgus į nusidėvėjimą. Turtą įvertina antstolis, o jei skolininkas ar bankas su antstolio įkainavimu nesutinka, ekspertas. Antstoliui nepavykus turto parduoti iš pirmųjų varžytinių, antrosiose varžytinėse pradinė turto kaina mažinama iki šešiasdešimties procentų jo rinkos kainos, atsižvelgus į nusidėvėjimą.

Skolininkui palankiau, jei turtas, kurio vertė viršija įsipareigojimų bankui dydį, parduodamas iš pirmųjų varžytinių, nes turto pardavimo kainos ir įsiskolinimo bei vykdymo išlaidų skirtumas (jei toks yra) grąžinamas skolininkui.

Bankas turi teisę iš varžytinių neparduotą turtą paimti tiek po pirmųjų, tiek po antrųjų varžytynių. Tokiu būdu bankas į antstolio depozitinę sąskaitą sumoka jam perduodamo nekilnojamojo turto ir jo daliai tenkančios lėšų sumos skirtumą.

Yra manančių, jog iš varžytinių negalima parduoti nekilnojamojo turto, kuris yra vienintelis šeimos, turinčios nepilnamečių vaikų, būstas. Reikia pažymėti, jog tokia nuostata yra klaidinga. Lietuvos respublikos civilinio proceso kodekso 663 str. numato apribojimus, taikomus išieškant iš fizinio asmens turto. Tas pats straipsnis imperatyviai nurodo, kad apribojimai netaikomi, kai išieškoma iš įkeisto turto.

Apibendrinant galima pasakyti, kad įsipareigojimų bankui nebeišgalinčiam įvykdyti asmeniui tikslingiausia pirmam kreiptis į kreditorių ir derėtis dėl paskolos grąžinimo sąlygų pakeitimo. Paaiškėjus, kad turtas bus parduodamas iš varžytynių, skolininkui rekomenduotina pačiam susirasti parduodamo turto pirkėją.

Statistika ir Tendencijos

Iš viso 2017 m. varžytynių dalyviai įsigijo 3 182 nekilnojamo ir kilnojamo turto objektus. Vidutinė vieno pirkinio kaina - 12,7 tūkst. eurų.

Nuo 2013 m. Technologijų dėka varžytynės ištobulėjo ir skolininkų turto jose parduodama daugiau.

Nuo 2013 m. pradžios iki 2016 m. spalio mėnesio portale www.evarzytynes.lt paskelbtos 25 452 varžytynės. Įvyko 6 198 varžytynės, kuriose parduota turto už 207,4mln. eurų.

Pagrindiniai faktai apie varžytines:

• Varžytynės vyksta elektroniniu būdu specialiame interneto tinklalapyje.
• Pradinė turto kaina pirmosiose varžytynėse - 80% rinkos vertės, antrosiose - 60%.

Svarbi Informacija Dalyviams

⚠️ Planuojate dalyvauti varžytynėse? Mokėjimo patvirtinimas gali užtrukti, tad rekomenduojama dalyvio mokestį sumokėti iš anksto.

⚠️ Swedbank klientams: Varžytynių dalyvio mokestį galite patogiai sumokėti pasirinkę Swedbank banką per Neopay mokėjimo būdą.

⚠️ Dėl planinių AIS priežiūros darbų antradieniais ir ketvirtadieniais nuo 22:00 iki 23:00 val. portalas laikinai gali būti nepasiekiamas. Rekomenduojame į aukcionus ir/ar nuomos konkursus (varžytynes), kurių pabaiga sutampa su planinių darbų laiku, registruotis iš anksto.

tags: #skolininkui #neiteiktas #pranesimas #apie #ivykusias #varzytines