Pastaraisiais metais lietuviai vis aktyviau domisi nekilnojamuoju turtu užsienyje. Vis daugiau lietuvių svarsto galimybę įsigyti nekilnojamojo turto užsienyje - vieni siekia turėti antrus namus poilsiui šiltesniuose kraštuose, kiti ieško saugesnių investicijų alternatyvų, o treti planuoja persikelti gyventi ar dirbti svetur. Priežastys įvairios - nuo noro turėti poilsio vietą prie jūros iki investicijų siekiant diversifikuoti savo turtą. Viena populiariausių priežasčių - poilsio būstų įsigijimas.
Tokios šalys kaip Ispanija, Portugalija, Graikija ar Italija vilioja ne tik klimatu, bet ir gyvenimo būdu. Lietuviai čia dažnai perka butus prie jūros arba vilas, kuriose gali praleisti kelis mėnesius per metus. Kita svarbi priežastis - investicinė nauda. Dalis pirkėjų renkasi užsienio NT kaip būdą apsaugoti savo santaupas nuo infliacijos ar ekonominių svyravimų. Kai kurie pirkėjai turtą įsigyja dėl gyvenimo kokybės - geresnio klimato, saugumo, švietimo ar sveikatos priežiūros sistemos.
Tačiau pirkimas kitoje šalyje reiškia, kad teks susidurti su kitokia teisine sistema, mokesčių tvarka ir administraciniais procesais. Tai reikalauja pasiruošimo ir atsakingumo, nes klaidos šiame etape gali kainuoti brangiai. „Perkant būstą užsienyje, didžiausia rizika slypi ne kainoje, o nežinojime.
Teisiniai aspektai ir saugumas
Perkant nekilnojamą turtą užsienyje, svarbiausia užtikrinti, kad sandoris būtų teisėtas ir skaidrus. Kiekviena šalis turi savas taisykles, kurios gali smarkiai skirtis nuo Lietuvoje galiojančių normų. Ne visose valstybėse užsieniečiams leidžiama laisvai pirkti nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, kai kuriose Azijos ar Vidurio Rytų šalyse leidžiama įsigyti tik tam tikrų rūšių būstus arba tik su vietos partnerio dalyvavimu.
Prieš įsigydami nekilnojamąjį turtą užsienyje, būtina kruopščiai įsitikinti, kad sandoris yra saugus ir teisėtas. Visų pirma reikėtų patikrinti, ar pardavėjas iš tiesų yra teisėtas savininkas ir turi visas nuosavybės teises į siūlomą objektą. Be to, būtina patikrinti, ar nėra neapmokėtų mokesčių, skolų komunalinėms įmonėms ar savivaldybei.
Pirmiausia verta pasisamdyti vietinį teisininką arba advokatą, kuris specializuojasi NT teisėje ir moka anglų kalbą. Jis padės įvertinti sutartis, patikrinti dokumentus bei įsitikinti, kad pardavėjas yra teisėtas turto savininkas. Prieš pasirašant sutartį, būtina gauti nuosavybės pažymą ir įsitikinti, kad turtas neturi skolų ar teisinių įsipareigojimų.
Daugelis pirkėjų renkasi bendradarbiauti su NT agentūra, nes tai suteikia papildomą saugumo jausmą. Vis dėlto verta žinoti, kad kai kuriose šalyse agento komisinis mokestis siekia iki 5 % nuo būsto kainos.
Pirkimo sutartis užsienyje dažnai sudaroma dviem etapais - preliminari sutartis ir galutinė notarinė sutartis. Preliminariame etape įmokamas avansas, kuris dažniausiai sudaro 5-10 % būsto kainos. Svarbu, kad visos sąlygos - kaina, terminai, mokėjimo grafikas, perduodamos nuosavybės momentas - būtų aiškiai įtrauktos į sutartį abiem kalbomis.
Dažna klaida - turtas perkamas nepatikrinus jo teisėtumo ir registracijos. Kai kuriuose Viduržemio jūros regionuose vis dar pasitaiko objektų, pastatytų be leidimų arba neįregistruotų valstybiniuose registruose.
Ar lietuvis gali laisvai pirkti būstą bet kurioje užsienio šalyje?
- ES valstybėse - taip, lietuviai gali laisvai įsigyti turtą be apribojimų.
- Už Europos Sąjungos ribų sąlygos skiriasi: kai kur, pavyzdžiui, Turkijoje ar Tailanduose, taikomi apribojimai užsieniečiams arba reikalaujama vietinio partnerio dalyvavimo sandoryje.
Kokius dokumentus reikia pateikti perkant turtą užsienyje?
Paprastai reikia paso arba asmens tapatybės kortelės, vietinio mokesčių mokėtojo numerio (Tax ID), pirkimo-pardavimo sutarties ir notaro patvirtinimo. Kai kuriose šalyse būtina pateikti pažymą iš registro, įrodančią, kad turtas neturi skolų.
Ar būtina samdyti advokatą prieš pasirašant sutartį?
Taip, ypač jei dokumentai sudaromi užsienio kalba. Advokatas patikrins sutarties turinį, teisinį statusą ir užtikrins, kad sandoris būtų saugus. Tai nedidelė investicija, galinti apsaugoti nuo didelių nuostolių.
Mokesčiai ir išlaidos
Nekilnojamo turto pirkimas užsienyje nėra vien emocinis ar gyvenimo būdo sprendimas - tai taip pat finansinis įsipareigojimas, kurio sėkmė priklauso nuo aiškaus mokesčių ir su sandoriu susijusių išlaidų supratimo. Be būsto kainos, pirkėjai turi sumokėti įvairius mokesčius ir rinkliavas, susijusias su sandorio įforminimu. Dažniausiai į kainą įtraukiami notaro, vertėjo ir registro mokesčiai.
Pavyzdžiui, Ispanijoje šie kaštai sudaro apie 10-13 % nuo būsto vertės, o Vokietijoje - iki 12 %. Kai kuriose šalyse taikomas PVM arba žyminis mokestis, priklausantis nuo to, ar turtas naujos statybos, ar antrinės rinkos.
Tapus savininku, atsiranda prievolė mokėti metinius nekilnojamojo turto mokesčius. Jų dydis priklauso nuo šalies ir objekto vertės. Portugalijoje jis siekia apie 0,3-0,8 % nuo vertės, o Graikijoje - apie 0,1-1 %.
Lietuva yra pasirašiusi dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartis su daugeliu ES valstybių. Tai reiškia, kad mokestis už užsienyje įsigytą turtą arba gautas pajamas iš jo nuomos dažniausiai nėra skaičiuojamas du kartus.
„Pirkdami turtą kitoje šalyje, daugelis pirkėjų galvoja tik apie kainą, bet ne apie ilgalaikes išlaidas.
Kiek kainuoja nekilnojamojo turto įsigijimas užsienyje?
Be būsto kainos, reikia skaičiuoti papildomas išlaidas - notaro, registro, vertėjo ir mokesčių rinkliavas. Jos sudaro apie 8-13 % nuo sandorio vertės, priklausomai nuo šalies.
Ar reikia mokėti mokesčius Lietuvoje, jei turtas įsigytas užsienyje?
Ne, jei už turtą ir su juo susijusias pajamas (pvz., nuomą) sumokėti mokesčiai užsienyje. Lietuva yra pasirašiusi dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartis su daugeliu šalių, tačiau turtą vis tiek reikia deklaruoti Lietuvos VMI.
Finansavimo galimybės
Vienas iš efektyvių ir vis labiau populiarėjančių sprendimų - pasitelkti Lietuvoje turimą nekilnojamąjį turtą kaip užstatą. Kredito unijos siūlo alternatyvą, leidžiančią išvengti šių kliūčių. AKU ekspertai pabrėžia, kad perkant būstą užsienyje, užsienio bankai neretai kelia griežtesnius reikalavimus, tokius kaip didesnis pradinis įnašas, sudėtingesnis biurokratinis procesas, kalbos barjeras bei teisiniai ir mokestiniai skirtumai. Be to, užsienio bankai gali taikyti sudėtingesnes procedūras ir ilgiau trunkančius sprendimų priėmimo procesus.
Lanksčios finansavimo sąlygos ir mažesnis pradinis įnašas (nuo 20 proc.) gerokai palengvina visą NT įsigijimo užsienyje eigą. Be to, sandoriai eurais apsaugo klientą nuo nepalankių valiutų kurso svyravimų, suteikdami daugiau stabilumo ir aiškumo.
Privalumai finansuojant per AKU:
- Mažesnis pradinis įnašas (nuo 20%)
- Sandorių vykdymas eurais (apsauga nuo valiutų kurso svyravimų)
- Paprastesnis procesas be kalbos barjero bei sudėtingų užsienio bankų reikalavimų
Finansavimo procesas su AKU yra supaprastintas: Jūs įkeičiate Lietuvoje turimą nekilnojamąjį turtą kaip užstatą, taip užtikrindami paskolos gavimą Lietuvoje eurais. Norint gauti kreditą nekilnojamojo turto pirkimui užsienyje su AKU pagalba, svarbiausia sąlyga - turėti įkeičiamą turtą Lietuvoje.
Kredito unija vertina kliento finansinę padėtį, pajamas, esamus įsipareigojimus ir kreditingumo istoriją. Kadangi užstatas yra Lietuvoje, kredito unijos rizika išlieka panaši kaip ir teikiant paskolas NT Lietuvoje.
Pagrindinės sąlygos:
- Finansavimas: Iki 80 proc.
- Palūkanos: Marža nuo 3,2 proc. + 3/6/12 mėn.
Pagrindinės Problemos Finansuojant NT Užsienyje
AKU ekspertai priduria, kad finansavimo srityje pagrindinės problemos yra griežta užsienio bankų tvarka, dideli pradiniai įnašai ir sudėtingas kredito istorijos vertinimas. Nors Ispanijos rinka yra atvira nerezidentams, perkant NT per vietinius bankus dažnai tenka susidurti su reikalavimu turėti 30-40 proc. nuosavų lėšų pradiniam įnašui.
Taip, bet dažniausiai paskolą suteikia vietinis bankas toje šalyje. Reikia turėti stabilias pajamas ir būti pasiruošus pateikti dokumentus anglų arba vietos kalba. Lietuvos bankai retai finansuoja užsienio NT pirkimą.
Populiariausios kryptys ir šalys
NT agentūros „011“ ekspertai atskleidžia, kad neabejotina lietuvių lyderė yra Ispanija, ypač Tenerifė, Alikantė, Kosta Blanka ir Barselona. Šios vietovės vilioja ne tik puikiomis investicijų galimybėmis, bet ir patraukliomis gyvenimo sąlygomis. Ispanija lietuviams patraukli ir dėl panašaus mentaliteto, ES teisės aiškumo, mažesnių biurokratinių kliūčių bei lengvesnio kreditų prieinamumo - net nerezidentai gali gauti hipoteką iki 60-70 proc. objekto vertės.
Jungtiniai Arabų Emyratai (ypač Dubajus) pritraukia mokesčių lengvatomis ir dinamiška rinka. Kainų dinamika rodo augimą visose minėtose šalyse, tačiau Ispanija išsiskiria stabilesne trajektorija ir dideliu laisvų nekilnojamojo turto objektų skaičiumi.
Perkantieji būstą nuomai Ispanijoje, Graikijoje ar Kipre gali tikėtis 5-6 proc. metinės grąžos. Turistų srautas yra didžiulis, todėl nuoma yra gana pelninga.
Nekilnojamojo turto kainos Europoje gali skirtis net dešimtis kartų - nuo milijoninių apartamentų Paryžiaus centre iki būsto už kelis tūkstančius eurų Rytų Europoje. Daugelis investuotojų ir emigrantų vis dažniau žvalgosi į mažiau išsivysčiusių, tačiau sparčiai augančių regionų rinkas.
Kainų skirtumai tarp Vakarų ir Rytų Europos vis dar išlieka vieni ryškiausių pasaulyje. Bulgarija jau daugiau nei dešimtmetį išlieka viena iš pigiausių vietų įsigyti būstą Europoje. Nors ši šalis priklauso Europos Sąjungai, čia nekilnojamojo turto kainos išlieka kelis kartus mažesnės nei Vakarų Europoje.
Rumunija šiandien laikoma viena dinamiškiausių būsto rinkų Rytų Europoje. Pastaraisiais metais čia stebimas stabilus kainų augimas, tačiau net ir taip - būstas vis dar gerokai pigesnis nei Vakarų Europos šalyse. Rumunijos būsto rinka išsiskiria tuo, kad net ir vidutinės klasės butai didmiesčiuose pasižymi geru kokybės ir kainos santykiu, o nuomos grąža (angl.
Moldova dažnai minima kaip pigiausia nekilnojamojo turto rinka Europoje. Vidutinės būsto kainos čia kelis kartus mažesnės nei net kaimyninėje Rumunijoje. Šalyje galima rasti butą už 15-25 tūkst. eurų, o kai kuriuose regionuose - net dar pigiau.
Be Bulgarijos, Rumunijos ir Moldovos, Europoje dar yra keletas šalių bei regionų, kur nekilnojamas turtas išlieka neįprastai pigus, tačiau investuotojams gali suteikti gerą augimo potencialą ateityje.
Į ką atkteipti dėmesį perkant būstą
Nekilnojamojo turto mokesčiai skirtingose šalyse
Nekilnojamojo turto mokestis Ispanijoje, kurį jo savininkas moka kiekvienais metais, nepriklauso nuo to ar savininkas yra nuolatinis Ispanijos gyventojas, ar ne. Šis mokestis nustatomas pagal rotušės pateiktą kadastrinę turto vertę, o mokesčio tarifas svyruoja nuo 0,4 proc. iki 1,1 proc. turto vertės ir skiriasi pagal Ispanijos regioną.
Taip pat mokamas atliekų surinkimo mokestis, pavyzdžiui, apie 80 eur už 3 kambarių butą.
Ispanams ir ES/EAE piliečiams taikomas 19 proc. mokestis nuo gautų arba neuždirbtų nuomos pajamų, o ne ES/EAE piliečiams - 24 proc. Tiesa, yra lengvatų jaunoms šeimoms, senjorams, mažai uždirbantiems asmenims.
Tarptautinių NT įmonių konsultantas, NT brokeris Edvardas Griškevič pasakoja, kad skirtingose Europos sąjungos valstybėse šis mokestis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų per metus iki kelių tūkstančių per mėnesį.
Pavyzdys: NT mokesčiai Danijoje
Danijoje yra du NT mokesčiai. Vienas apskaičiuojamas pagal turto vertės mokestį. Mažiausias šio mokesčio tarifas yra 3 proc. ir vėliau progresyviai didėja, priklausomai nuo turto vertės, tačiau mokestis negali būti mažesnis nei 500 eurų per metus. Antrasis mokestis mokamas komunai (savivaldybei), t.y. žemės ir infrastruktūros mokestis, kurį nustato savivaldybė pagal NT zonas.
Kaip apsaugoti savo investiciją į būstą užsienyje?
Reikia drausti turtą, pasirūpinti metiniu techniniu patikrinimu ir vengti nepatikimų nuomininkų. Jei planuojate nuomoti, verta samdyti vietinį administratorių ar agentūrą, kuri prižiūrės objektą ir užtikrins sklandų eksploatavimą.
Brokerių patarimai
Aktyviai su nekilnojamuoju turtu užsienyje dirbantys brokeriai pastebi, jog lietuvių susidomėjimas būstu svetur nuolat auga. Pats nekilnojamojo turto objekto įsigijimo procesas nuo pirminės kliento užklausos iki raktų gavimo gali užtrukti nuo vieno iki poros mėnesių.
Pagrindinis specialistų patarimas ketinantiems pirkti būstą užsienyje - rasti patikimą partnerį, kuris lydės visuose proceso etapuose. Profesionalus brokeris pasirūpins pirkėjų atvykimu, suderins objekto apžiūras, lydės pas notarą.
Svarbiausia - nepasitikėti „juodaisiais“ brokeriais. Paieškoti informacijos internete bei socialiniuose tinkluose, kurios agentūros yra patikimos, sulaukia daug teigiamų klientų atsiliepimų. Patikimas ir profesionalus partneris yra ypač svarbu, jei reikalinga banko paskola. Pačiam pirkėjui gali būti sudėtinga paruošti bankui reikalingus dokumentus, o ir bendrauti užsienio kalba su banko tarnautojais gali būti keblu.
Brokeriai pataria gerai išsinagrinėti būsto aplinką, susipažinti su vietove.
Prieš žengiant į pigesnes Europos NT rinkas, svarbu turėti aiškų procesą - nuo rinkos patikros iki sandorio registracijos:
- Rinkos ir lokacijos pasirinkimas: pirmasis žingsnis - išsirinkti miestą ar regioną pagal savo tikslą: ar būstas bus skirtas gyvenimui, ar investicijai.
- Preliminari objektų atranka: išsirink bent 5-10 galimų objektų ir paprašyk jų dokumentų kopijų.
- Techninė apžiūra: samdyk nepriklausomą specialistą, kuris įvertins konstrukcijų, inžinerinių sistemų ir drėgmės būklę.
- Finansinis planavimas ir mokesčiai: numatyk visus papildomus kaštus: pirkimo mokestį, PVM, notaro paslaugas, vertimus, draudimą ir registraciją.
- Rezervacija ir preliminarioji sutartis: įprasta sumokėti rezervacijos mokestį ir pasirašyti preliminarią sutartį su aiškiomis sąlygomis: terminai, baudos, atsakomybės.
- Notarinis sandoris ir registracija: baigiamasis etapas - oficialus pasirašymas pas notarą ir būsto įregistravimas.
Patarimai perkant nekilnojamąjį turtą užsienyje
- Prieš pradedant paieškas, būtina atlikti nuodugnų namų darbą: ištirti dominančios šalies nekilnojamojo turto rinką, įvertinti visas galimas išlaidas (įsigijimo, priežiūros, mokesčių, draudimo), susidaryti realų biudžetą.
- Be finansavimo, svarbu atkreipti dėmesį į kalbos barjerą (teisinių dokumentų vertimas), teisinius ir mokestinius skirtumus (metinis NT mokestis, nuosavybės perdavimo mokestis), privalomą draudimą bei sudėtingus administracinius formalumus, kurie gali užtrukti.
- NT agentūros „011“ ekspertai teigia, kad vieni didžiausių iššūkių yra informacijos trūkumas ir kalbos barjeras. Nors daugelis sandorių vyksta anglų kalba, svarbūs teisiniai dokumentai dažnai turi būti verčiami į vietinę kalbą.
- Svarbu iš anksto įvertinti ir papildomas išlaidas: metinius nekilnojamojo turto mokesčius, nuosavybės perdavimo mokesčius ir privalomus draudimus, kurie gali būti didesni nei tikimasi.
Kokios dažniausios problemos laukia pirkėjų?
Dažniausiai pasitaiko nepatikrintos nuosavybės problemos, nelegalūs statiniai ar neįvertintos priežiūros išlaidos. Svarbu viską kruopščiai tikrinti ir vengti skubotų sprendimų, ypač kai siūloma „per gera, kad būtų tiesa“ kaina.
Nekilnojamojo turto pirkimas svetur - tai procesas, kuriame svarbi ne tik gera kaina ar patraukli vieta, bet ir tinkamas pasiruošimas.
„Saugiausias sandoris yra tas, kuriame nėra nei skubos, nei neaiškumų. Nekilnojamojo turto pirkimas užsienyje gali tapti sėkminga investicija, tačiau tik tuo atveju, jei procesas vykdomas atsakingai.
Emocijos dažnai nugali logiką, ypač kai kalbama apie svajonių būstą prie jūros. Tačiau skubotas sprendimas gali kainuoti brangiai.
Užsienyje įsigytas turtas - tai ne tik pirkimo kaina, bet ir metinės išlaidos už priežiūrą, draudimą, komunalinius mokesčius ir nekilnojamojo turto mokestį.
Kai kurie pirkėjai pasirašo dokumentus, visiškai nesuprasdami jų turinio. Tai ypač pavojinga, kai sutartys sudaromos tik užsienio kalba.
„Didžiausia klaida - pasitikėti vien agentūra ar pardavėju. Kiekviena iš šių klaidų gali virsti finansiniais nuostoliais ar net teisiniais ginčais.