Žemės sklypų nuoma komercinei veiklai: rinkos apžvalga (Šiauliai, Kaunas, Panevėžys, Klaipėda)

Šiame straipsnyje apžvelgiama žemės sklypų nuomos situacija komercinei veiklai didžiuosiuose Lietuvos miestuose: Šiauliuose, Kaune, Panevėžyje ir Klaipėdoje. Straipsnyje pateikiama informacija apie nekilnojamojo turto rinkos tendencijas, kainas, paklausą ir pasiūlą, taip pat ekspertų komentarus.

Šiauliai

„Ober-Haus“ Šiaulių biuro vadovas Linas Juozaitis komentuoja, kad didžiausias rinkos aktyvumas ir kainų augimas mieste pernai stebėtas antroje metų pusėje, o panašios tendencijos persikėlė ir į 2026-ųjų pradžią.

Registrų centro duomenimis, per 2025 metus Šiauliuose iš viso buvo įsigyti 1539 butai ir 253 namai - atitinkamai 22,9 proc. ir 22,4 proc. daugiau nei 2024 m. „Ober-Haus“ skaičiavimais, praėjusių metų pabaigoje Šiaulių mieste vidutinė butų kaina siekė 1273 Eur/kv. m ir buvo 11 proc. didesnė nei prieš metus.

Bendrovės duomenimis, tipinių senos statybos butų kaina gyvenamuosiuose rajonuose, priklausomai nuo įrengimo, vietos, pastato būklės ir kt., Šiauliuose šiuo metu svyruoja tarp 1200-1800 Eur/kv. m. Naujos statybos butų su daline apdaila kainos gyvenamuosiuose rajonuose siekia apie 2000-2800 Eur/kv. m.

„Vidutinė butų pardavimui pasiūla nuo 300 pastaraisiais mėnesiais yra nukritusi iki 150-170 būstų, o tai kol kas daro įtaką tolesniam kainų augimui. Vis dėlto nuomos segmente matomas atvirkštinis rezultatas: pasiūla nuo įprastų 40-50 butų yra pakilusi iki maždaug 120. Taip pat, gyventojų skaičius pernai mieste nepadidėjo, naujų priežasčių nuomos segmentui augti neatsirado, rinką pasieks keli nauji daugiabučiai, tad antroje metų pusėje turėtume įžengti į stabilizacijos etapą“, - kalba L. Juozaitis.

„Ober-Haus“ duomenimis, Šiauliuose populiariausi išlieka dviejų kambarių, senos statybos (1963-1988 m.) butai. Kitaip nei anksčiau, pastaraisiais metais mieste patraukliausiais tapo butai pirmame aukšte, jų rinkoje trūksta.

Naujos statybos segmente šiemet ir artimiausiais metais laukiama rekordinio plėtotojų aktyvumo: vystomi daugiabučiai Vilniaus, Malūno, Trakų, Paukščių tako, Birutės ir Gytarių gatvėse. Taip pat, į šiuolaikišką būstą pertvarkomi senesni pastatai: buvusi centrinė miesto pirtis Basanavičiaus g., buvusi profesinė mokykla Pagėgių g. ir buvusi mokykla Kviečių g.

L. Juozaitis atkreipia dėmesį į tai, kad per paskutinius penkis metus Šiaulių mieste nuolatinių gyventojų skaičius augo 10 proc. „Be ukrainiečių, Šiauliai nuomos segmente išsiskiria ir užsieniečiais transporto įmonių darbuotojais bei NATO kariais, nors didžiąją dalį nuomininkų vis vien sudaro lietuviai.

Čia svarbu nesusikurti nepagrįstų lūkesčių: kariškių skaičius nėra ypatingai didelis, o transportininkai ilgai būna komandiruotėse ir Šiauliuose dažnai renkasi hostelius ar kambarius už naktį“, - pasakoja L. Juozaitis. Jo nuomone, kadangi butų nuomai pasiūla dabar yra išaugusi, tikėtis tolesnio kainų augimo būtų sunku.

Taip pat, „Ober-Haus“ vertinimu, investicinio būsto nuomai pirkimas Šiauliuose galbūt jau pasiekė savo piką ir tokių sandorių pastaruoju metu matoma mažiau. Nuomos segmente, „Ober-Haus“ skaičiavimais, pernai fiksuotas 5-6 proc. metinis kainų augimas, t.y. nuoma brango kone dukart lėčiau nei butai pardavimui.

Kaunas

„Ober-Haus“ duomenimis, Kaune per 2025 m. butų kainos išaugo 13,8 proc., o toks pokytis buvo ryškiausias tarp Lietuvos didmiesčių.

Registrų centras skelbia, kad per 2025 m. Kaune iš viso buvo įsigyti 5174 butai ir 803 namai - atitinkamai 14 proc. ir 23 proc. daugiau nei prieš metus.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, vidutinė butų pardavimo kaina Kaune 2025 m. pabaigoje siekė 2071 Eur/kv. m ir buvo 13,8 proc. didesnė nei prieš metus. Toks kainų pokytis pernai buvo didžiausias Lietuvoje.

Bendrovės duomenimis, tipinių senos statybos butų kaina gyvenamuosiuose rajonuose, priklausomai nuo įrengimo, vietos, pastato būklės ir kt., Kaune šiuo metu dažniausiai svyruoja tarp 1400-2400 Eur/kv. m. Naujos statybos butų su daline apdaila kainos gyvenamuosiuose rajonuose siekia apie 2300-3000 Eur/kv. m. Prestižiniuose rajonuose, centrinėje miesto dalyje ar senamiestyje butų pardavimo kainos gali siekti ir 4000-5000 Eur/kv. m.

„Kaune vis dar trūksta kokybiško naujo būsto patogiose vietose, ypač 2-3 kambarių butų, tad paklausa šiuo metu gerokai viršija pasiūlą. Pavyzdžiui, pastatytų butų skaičius Kaune mažėjo dvejus metus iš eilės“, - kalba S. Vagonis.

Tarp Kauno specifikos jis mini gyventojų mėgstamas alternatyvas užmiestyje, pirmiausia Kauno rajone, kur žmonės stato kotedžus ir namus, gauna daugiau erdvės, nuosavos žemės ir žemesnes kainas. „Nors matome ir nemažai žmonių, kurie būna „atsikandę“ rajono ir vėl žvalgosi erdvesnių butų centre, tikėtina, kad būtent ši Kauno regiono specifika lemia mažesnius naujos statybos tempus mieste nei jie galėtų būti.

Manau, kad Kaunas turėtų stengtis sudaryti geresnes sąlygas pačiame mieste plėtoti šeimoms ir vidurinei klasei patrauklų būstą, nes didysis kraustymasis į pakaunę jau kuria politinę ir ekonominę įtampas, o Kauno rajonas virsta sparčiausiai augančia šalies savivaldybe“, - komentuoja S. Vagonis.

„Pati Kauno rinka išlieka aktyvi. Mieste ir toliau turėtų dominuoti antrinės rinkos pardavimai, nors matome, kad plėtotojai po kelių metų pauzės vėl grįžta į rinką su naujais projektais. Šiuo metu paklausiausi yra 2-3 kambarių butai (45-70 kv. m), racionalūs išplanavimai, didesni balkonai ar terasos, sandėliukai, parkavimo vietos.

Pirkėjams svarbiausia patogi kasdienė logistika, žaliosios erdvės, uždaras, saugus kiemas, infrastruktūra vaikams, mažos išlaikymo sąnaudos. Vis labiau vertinama ir emocinė projekto pusė - žmonės nori gyventi ne „miegamajame rajone“, o aplinkoje, kurioje gera būti, sportuoti, bendrauti, auginti vaikus“, - apžvelgia S. Vagonis.

„Ober-Haus“ duomenimis, naujos statybos segmente Kaune pasiūlą palaiko tokie ne vienus metus etapais plėtojami projektai kaip „Piliamiestis“, „Nemunaičiai“, „Kaunorama“, „Pušų apartamentai“ ar „Namučiai“. Prie jų šiemet prisidės jau statomi arba suplanuoti „Matau Kauną“, „Radio city“, taip pat „Ąžuolyno uoksai“ projektas Šančiuose. Šis kompleksas, S. Vagonio teigimu, visų pirma, toliau keičia Šančių standartą: iš pereinamojo, bet kainomis patrauklaus rajono ši miesto dalis virsta vis įdomesne viduriniajai klasei, jauniems profesionalams ir šeimoms.

Unikalus sprendimas yra suplanuotas baseinas daugiabučių kvartale“, - kalba S. Vagonis. „Visa tai rodo, kad kauniečiams vis svarbesnis nebe vien ploto ir kainos santykis, o kasdienis komfortas, susisiekimas pėsčiomis, bendruomeniškumas. Gyventojai turi lūkestį, kad nauji kvartalai bus ne tik gyvenamieji, bet virs visavertėmis miesto dalimis su paslaugomis, darbo vietomis bei viešomis erdvėmis.

Be minėtų projektų, panašią kryptį Kaune turėtų pasiūlyti ir Minkovskių g. Tarp šiuo metu aktyviau plėtojamų ir tolesnį potencialą išlaikančių Kauno rajonų jis mini Vilijampolę, Žemąją Fredą ir palei upę besidriekiančią buvusią „Kauno grūdų“ teritoriją.

„Dar ilgesnėje perspektyvoje nebūčiau nustebintas ir dėmesiu Jonavos gatvei palei Neries pakrantę. Tam reikėtų labai didelių investicijų, konversijos, kompleksinio gyvenamųjų ir pramoninių zonų įveiklinimo, tačiau tai jau dabar yra ilga, patraukli ir gamtos potencialą turinti erdvė“, - svarsto S. Vagonis.

Nuomos rinkoje „Ober-Haus“ specialistai pernai fiksavo 9 proc. metinį kainų augimą. Nuomos segmente S. Vagonis teigia, kad nuomos rinka turėtų išlikti stabili. Pasiūloje apie 500 butų ir nuomininkai turės iš ko rinktis. Nors nuomotojai turi nemažą kainų lūkestį, klientai juos vis dažniau „nuleis ant žemės“, - vertina S. Vagonis. Jo duomenimis, Kaune nuomai patraukliausi išlieka 2 kambarių butai, juos seka 1 kambario būstai.

Panevėžys

Registrų centro duomenimis, pernai Panevėžyje iš viso buvo įsigyti 1128 butai arba 19,2 proc. daugiau nei 2024 m. Seklesnėje namų rinkoje užfiksuoti 245 sandoriai, bet tai buvo net 36,1 proc. daugiau nei prieš metus. „Ober-Haus“ skaičiavimais, pernai butų pardavimo kainos Panevėžyje augo lygiai 10 proc., o vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 1236 Eur. Toks pokytis buvo mažiausias tarp Lietuvos didmiesčių, tačiau jis nedaug nusileido Vilniui (10,7 proc.), Klaipėdai (10,9 proc.,) ar Šiauliams (11 proc.).

Bendrovės duomenimis, Panevėžyje senos statybos tipinio buto kainos, priklausomai nuo įrengimo, aukšto, rajono, renovacijos, sąlygų automobiliams ir kitų aplinkybių, šiuo metu svyruoja tarp 1100 ir 1800 Eur/kv. m. Įdomu tai, kad visi šie kainų rėžiai yra iš esmės identiški Šiauliams.

„Pirkėjai labai laukia naujų būsto projektų. Naujų butų pasiūla šiuo metu labai menka, todėl nauji projektai turėtų būti paklausūs. Baigiami išparduoti tokie projektai kaip „Ainių namai“, „Parko rezidencija“. Tie, kas ieško naujos statybos butų, neturi iš ko rinktis, todėl yra suaktyvėjęs susidomėjimas alternatyvomis, pvz., „Senvagės loftais“ renovuotame pastate miesto centre arba „Marių loftais“ buvusioje „Ekrano“ gamyklos teritorijoje“, - pasakoja R. Paulauskas. Iliustracijai jis pateikia „Ainių namų“ projektą, kur iš 114-os trimis etapais 2022-2024 m. pastatytų butų prekyboje liko tik vienas, o nauji panašios apimties projektai rinką pasieks po gerų metų.

Plėtotojai šiuo metu nagrinėja galimybes ir dar keliuose buvusiuose administraciniuose pastatuose, kurie galėtų būti racionaliai konvertuoti į gyvenamąją paskirtį. „O kalbant apie platesnę rinką, Panevėžio pirkėjus šiuo metu labiausiai domina ekonominės klasės būstas: 45-65 kv. m ploto butai ir 65-80 kv. m kotedžai.

Perkantys namus daugiausia domisi naujos statybos, 150-200 „kvadratų“ objektais su nedideliais, 4-8 arų žemės sklypais. Visgi nepaisant pernykščio rinkos ir kainų augimo, naujo būsto pasiūlos trūkumo bei šiemet visoje Lietuvoje prognozuojamo tolesnio aktyvumo, mūsų miestas šiemet neturėtų išsiskirti iš kitų didmiesčių. Tikėtina, kad kainų dinamika šiemet iš principo atkartos kitų miestų tendencijas ar net bus nuosaikesnė“, - R. Paulauskas.

„Ober-Haus“ Panevėžio biuro vadovas taip pat pastebi, kad Aukštaitijos sostinėje pernai padažnėjo didmiesčiams būdingas reiškinys, kai pavieniai investuotojai ar net įmonės įsigyja senos statybos butus norėdamos juos suremontuoti ir parduoti brangiau arba išnuomoti. Dviejų kambarių buto nuomos kaina gyvenamuosiuose Panevėžio rajonuose siekia 290-420 Eur/mėn., o centrinėje miesto dalyje - 340-550 Eur/mėn. Per metus, „Ober-Haus“ skaičiavimais, Panevėžyje nuomos kainos augo 5-6 proc.

„Paklausiausi butai nuomai yra 1-3 kambarių, ekonominės klasės. Nuomininkai - dažniausiai nuo 20 iki 30 metų amžiaus, neretai jaunos šeimos, dar negalinčios nusipirkti būsto. Butus taip pat nuomojasi karininkai, kuriems kompensuojama būsto nuomos kaina. Yra Ukrainos piliečių, besinuomojančių butus, taip pat šeimos, kurios statosi namą ir tam tikrą laiką, kol baigs statybas, nuomojasi didesnį butą arba netgi namą“, - apžvelgia R. Paulauskas.

Savo ruožtu komercinių patalpų rinka, jo vertinimu, šiuo metu mieste nėra aktyvi. „Panevėžys dar išsiskiria tuo, kad vietos verslininkai gana aktyviai perka nebenaudojamus komercinius pastatus, buvusias bankų, draudimo įmonių buveines, gamybines patalpas, netgi buvusias mokyklas. Dėmesio turėtų sulaukti ir buvęs policijos pastatas su garažais Tulpių gatvėje. Šie objektai renovuojami, pertvarkomi į būstus arba mažesnes komercines patalpas“, - pasakoja R. Paulauskas.

Jo teigimu, paklausūs mieste išlieka ir naujesnės statybos gamybiniai bei sandėliavimo objektai, patalpos kavinėms, grožio salonams, taip pat tvarkingi nedidelio ploto biurai. Dėl mažesnių komercinių objektų kainų nei pagrindiniuose šalies didmiesčiuose, Panevėžiu jau domisi ir pelningumo ieškantys kitų miestų investuotojai.

Klaipėda

Visoje Lietuvoje aktyviais 2025-aisiais Klaipėdos nekilnojamojo turto rinka išsiskyrė gausiomis statybomis, augančia paklausa, sparčiu sandorių skaičiaus didėjimu ir į uostamiestį vis drąsiau žiūrinčiais kitų miestų plėtotojais, rodo NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ analizė.

Registrų centro duomenimis, iš viso Klaipėdoje pernai įsigyti 3369 būstai (butai ir namai) arba 16,7 proc. daugiau nei 2024 m. Butų sandorių skaičius uostamiestyje per metus didėjo 16,5 proc. iki 3164 vnt. Namų rinka buvo daug seklesnė: parduoti 205 vienetai, bet tai buvo 19,2 proc. daugiau nei prieš metus.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, dar įspūdingesnius tempus Klaipėdoje rodė pirminė rinka, t. y. iš plėtotojų pernai mieste buvo įsigyta per 580 butų arba net 65 proc. daugiau nei prieš metus. Bendrovės duomenimis, praėjusių metų pabaigoje vidutinė Klaipėdos butų kaina siekė 1906 Eur/kv. m arba 10,9 proc. daugiau nei prieš metus.

Naujos statybos butų kaina, priklausomai nuo kambarių skaičiaus, rajono ir kitų faktorių, uostamiestyje šiuo metu svyruoja tarp 2000 ir 3800 Eur/kv. m, o senos statybos siekia 1000-3700 Eur/kv. m.

„Ober-Haus“ Klaipėdos regiono vadovas Aurimas Petrikas komentuoja, kad 2025-uosius uostamiestyje galima vadinti proveržio metais: plėtojama vis daugiau naujų būsto projektų bei naujų etapų anksčiau išvystytuose sklypuose. Aktyvi rinka lėmė ir tai, kad būtent pernai įsivažiavo tie būsto projektai, kuriems anksčiau buvo sunku startuoti.

„Klaipėdoje paklausiausias išlieka senos statybos neįrengtas būstas, kuris dažnai įsigyjamas mažesne už vidurkį kaina sutvarkymui, įrengimui ir pardavimui. Tačiau seną būstą vejasi naujos statybos butai su daline apdaila: šiems projektams sekasi tikrai neblogai ir jie jau gali sau leisti nuosekliai kelti kainas nelėtindami pardavimo tempo“, - tvirtina A. Petrikas.

Aktyvią pirminės rinkos plėtrą Klaipėdoje iliustruoja nauji statybų etapai tokiuose projektuose kaip „Arimų žiedas“, „Bastionų namai“, „Pušyno rezidencijos“, „Klaipėdos Holivudas“, „Memelio miestas“, „Teatro namai“, „Liepų terasos“, „Danės krantas“, „Parko pakrantė“ ir „Dvaro slėnis“. Be to, pirmuosius darbus plėtotojai pradėjo projektuose „Jūros 1“, „Baltijos panorama“, „Miško jūra“ ir „City10“.

„Teigiamu signalu rinkai tampa ir tai, kad į Klaipėdą vis drąsiau ateina kitų miestų plėtotojai. Pavyzdžiui, bendrovė „Eriadas“ jau turi ne vieną sėkmingą pardavimų istoriją uostamiesčio naujo būsto rinkoje. Tarp sparčiausiai augančių ir pirkėjų dėmesį sutelkiančių kvartalų išsiskiria „Memelio miestas“, „Bastionų namai“, „Trinyčių rezidencija“, o kiek toliau nuo centro aktyvumą rodo tokie projektai kaip „Dvaro slėnis“, „Danės krantas“, „Klaipėdos Holivudas“, „Liepų terasos“, „Saulės butai“ ir kt.

Didėjanti pasiūla pirminėje rinkoje formuoja naują kainų lygį - Klaipėdoje nestebina ir 3.000 Eur/kv. m kaina, o augant pirminės rinkos sandorių skaičiui, tikėtina, kad kainos didės ir šiemet“, - kalba A. Petrikas.

Jo vertinimu, antroje metų pusėje iki 10 proc. mažėsiantis minimalaus pradinio įnašo pirmam būstui reikalavimas prisidės prie tolesnio rinkos aktyvumo visoje Lietuvoje, įskaitant Klaipėdą. Tačiau A. Petrikas pažymi, kad pastaruoju metu vis dažniau kalbama, kad dalis gyventojų parduoda antrąjį būstą Lietuvoje ir investicijas nukreipia į Pietų Europos šalis - ši kryptis ypač ryški Palangos rinkoje, kurioje didelė dalis turto yra antras būstas.

Lietuvių sentimentas būstui pietų Europos šalyse šiek tiek juntamas, tačiau didesnio poveikio rinkai neturi, o plėtotojai naujų statybų apsukų pajūryje ir toliau nemažina. Tad antrojo būsto finansavimo pokyčiai Klaipėdos kraštui didelio poveikio, tikėtina, nesukels“, - komentuoja A. Petrikas. Savo ruožtu nuomos segmente „Ober-Haus“ Klaipėdoje fiksuoja aiškų pasiūlos stygių, kuomet, A. Petriko teigimu, rinka tapo priklausanti nuomotojams.

Apibendrinant, nekilnojamojo turto rinka didžiuosiuose Lietuvos miestuose išlieka aktyvi, tačiau kiekvienas miestas turi savų specifikų. Šiauliuose nuomos segmente matomas pasiūlos augimas, Kaune trūksta kokybiško naujo būsto, Panevėžyje laukiama naujų būsto projektų, o Klaipėdoje fiksuojamas aiškus nuomos pasiūlos stygis. Investuotojams ir nuomininkams svarbu atsižvelgti į šias tendencijas, kad priimtų pagrįstus sprendimus.

Nekilnojamojo turto kainų palyginimas

Šioje lentelėje pateikiami vidutiniai butų kainų duomenys 2025 metų pabaigoje didžiuosiuose Lietuvos miestuose:

tags: #salininkose #nuoma #zemes #komercines #paskirties