Daugiabučio ir gyvenamojo namo skirtumai: valdymas, priežiūra ir gyventojų teisės

Šiame straipsnyje aptarsime, kuo skiriasi daugiabučio ir gyvenamojo namo valdymas bei priežiūra, kokias galimybes turi gyventojai ir kokios yra jų teisės.

Daugiabučio namo valdymas ir priežiūra

Daugiabučio namo gyventojai turi kelias galimybes pasirūpinti savo namo valdymu ir priežiūra:

• Daugiabučių namų priežiūros paslaugas teikianti įmonė (administratorius): Gyventojų sprendimu, jų daugiabutį namą gali administruoti daugiabučių namų priežiūros paslaugas teikianti įmonė.
• Jungtinės veiklos sutartis (JVS): Gyventojai gali įregistruoti jungtinės veiklos sutartį.
• Namo bendrija: Gyventojai gali sukurti namo bendriją.

Daugiabučio namo administratorius

Jeigu savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybė. Jeigu gyventojai nori pakeisti daugiabučio namo administratorių, ne mažiau kaip ¼ butų savininkų turi raštu kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri organizuoja administratoriaus pakeitimo procedūras.

Kodėl verta rinktis daugiabučio namo administratorių?

Kad daugiabučio valdymo procesas būtų sklandesnis, o butų savininkai patirtų kuo mažiau rūpesčių, namo priežiūra skiriama daugiabučius namus administruojančiai įmonei, pasirinktą administratorių paskiria savivaldybės administracija. Pirmiausia svarbu suprasti, jog administratorius yra nešališkas. Visų daugiabučio namo gyventojų poreikiai ir teisės, rūpesčiai ir norai administratoriui yra vienodai svarbūs ir reikšmingi. Rūpinantis bendru turtu pasitaiko nemažai situacijų, kuriose nešališkas mentorius yra labai naudingas ir reikalingas, nes padeda bendrasavininkams susitarti tarpusavyje.

Kaip pakeisti administratorių?

Butų savininkai balsuoja dėl administratoriaus pakeitimo. Surinkus daugumą, 50 proc. + 1, butų savininkų balsų administratorius yra pakeičiamas.

Kokias paslaugas teikia namo administratorius?

Administratoriaus teikiamos paslaugos susijusios su viso pastato bei jo aplinkos klausimų sprendimu. Administratorius 24/7 reaguoja į įvykusias avarijas ir nedelsdamas jas lokalizuoja, nuolat komunikuoja su namo gyventojais apie namo būklę, organizuoja butų ir kitų patalpų savininkų susitikimus bei balsavimus visais su namo bendro turto valdymu susijusiais klausimais, sprendžia kilusias problemas ir įgyvendina gyventojų pageidavimus susijusius su gyvenamosios aplinkos gerinimu.

Daugiabučio namo administratorius reguliariai vertina namo būklę, du kartus per metus atlieka išsamų viso namo būklės įvertinimą ir rengia daugiabučio namo metinius ir ilgalaikius priežiūros planus. Su gautomis išvadomis ir planais supažindinami gyventojai ir aptariami namo atnaujinimo, remonto darbai, kuriuos būtina nedelsiant atlikti, siekiant išsaugoti bendrą turtą, pagerinti gyvenimo kokybę ir užtikrinti pačių daugiabučio gyventojų saugumą.

Pirmiausia atliekami gyventojų patvirtinti, pirmojo būtinumo darbai, pvz. stogo remonto ar jo keitimo darbai, fasadų siūlių užpildymo, vandentiekio ar nuotekų sistemų atnaujinimo darbai. Svarbi administratoriaus teikiama paslauga - teisinga daugiabučio priežiūrai skirtų išlaidų apskaita arba, kitaip tariant, teisingas išlaidų, kurios buvo skirtos namo priežiūros darbams atlikti, išdalinimas gyventojams.

Bet koks bendrųjų patalpų atnaujinimas ar remontas kainuoja visiems turto savininkams, todėl šias išlaidas proporcingai valdomam nuosavybės plotui dalina bei gyventojams pateikia namo administratorius. Tai - svarbiausios administratoriaus funkcijos. Tačiau greta jų administratorius vykdo ir daugybę kasdienių darbų, gyventojų patogumui, teikia tokias paslaugas kaip pavyzdžiui, daugiabučio namo renovacijos, pastato šilumos sistemų atnaujinimo sprendimus ar daugiabučio gyventojų elektros skaitiklių rodmenų deklaravimas už juos.

Jungtinės veiklos sutartis (JVS)

Jungtinės veiklos sutartį gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų. JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai.

JVS turi būti įregistruotas Registrų centro Nekilnojamo turto registre. Įgaliotinis atstovauja daugiabučio namo savininkų interesus ir sprendžia klausimą ar namą prižiūrės patys gyventojai ar pasirašys sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone.

Dažnu atveju, JVS įgaliotinis norėdamas užtikrinti kokybišką daugiabučio namo priežiūrą, į pagalbą kviečia daugiabučių namų administravimo paslaugas teikiančią įmonę. Pasirašydamas sutartį su daugiabučio namo administratoriumi JVS įgaliotinis gali susitarti dėl atliekamų darbų imties ir kainos.

Po sutarties pasirašymo namo administratorius tampa atsakingas už daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpų būklę, atliekamus darbus ir finansų apskaitą, todėl šių darbų nebereikia atlikti JVS įgaliotiniui. Prieš pasirašant JVS sutartį privalu įvardinti sutarties tikslą bei apibrėžti įgalioto asmens įgaliojimus priimti atitinkamus sprendimus dėl nuosavybės teisės įgyvendinimo.

JVS įgaliotinio pareigos, jei namo priežiūra vykdoma savarankiškai

Jeigu JVS įgaliotas asmuo nusprendžia namo priežiūrą vykdyti savarankiškai, jis privalo:

• Atlikti daugiabučio techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą.
• Tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją.
• Rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui.
• Tvarkyti buhalterinę apskaitą.
• Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį.
• Namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti.
• Sutarties su audito įmone sudarymą, kai yra priimtas Sutarties dalyvių sprendimas atlikti finansinį auditą ir dokumentų teikimą auditoriui.
• Užtikrinti kontrolę, kaip namo patalpų savininkai vykdo savo prievoles, susijusias su bendrojo naudojimo objektų priežiūra bei naudojimu.

Kas kontroliuoja JVS įgaliotinių valdymą?

Svarbu suprasti, kad kiti daugiabučio namo patalpų savininkai gali prižiūrėti JVS įgaliotinio veiksmus. Jeigu JVS įgaliotinis piknaudžiauja valdytojo padėtimi, namo gyventojai privalo kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri vykdo valdytojų veiklos priežiūrą ir kontrolę. Jeigu JVS įgaliotinis pasirašė sutartį su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone ir mano, kad administratorius neatlieka numatytų funkcijų, JVS įgaliotinis turi kreiptis į vartotojų teises arba teismą. Taip pat gali nutraukti sutartį su paslaugų tiekėju. Nusprendus nutraukti sutartį su paslaugų teikėju arba norint pakeisti daugiabučio namo valdymo formą, balsavimo metu, tam turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų savininkų.

Namo bendrija

Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys. Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu.

Bendrijos pirmininkas nebūtinai turi būti konkretaus daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkas. Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai. Kaip rodo patirtis - gyventojams tai kainuoja nemažai. Žinoma, kiekviena situacija yra skirtinga, tačiau praktika rodo, kad vien vertinant ekonominiu požiūriu bendrija nėra pigesnė namo valdymo forma nei daugiabučio namo administratorius.

Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre. Atlikus visus šiuos reikalavimus, daugiabučio namo bendrija perima visą atsakomybę rūpintis namo bendrojo naudojimo patalpomis, jos būkle, finansų apsaita ir darbų organizavimu.

Tačiau dažnai pasitaiko, kad įsteigus namo bendriją, daugiabučio namo priežiūra rūpinasi administravimo ir priežiūros paslaugas teikianti įmonė, kadangi administratorius turi kvalifikuotus specialistus ir nuolatos bendrauja su skirtingų paslaugų teikėjais.

Pastaraisiais metais ima ryškėti nauja tendencija: gyventojai pasirinkę savo namą valdyti bendrijos arba jungtinės veiklos pagrindais vis dažniau kreipiasi į administratorių dėl specifinių paslaugų suteikimo. Tai ne tik pastato priežiūros paslaugos, avarinių situacijų lokalizavimas, bet ir apskaitos, ir net namo pirmininko funkcijos atlikimas.

Statybos reikalavimai

Kiekvienas statinys Lietuvoje privalo laikytis griežtų planavimo reikalavimų. Nekilnojamojo turto reglamentai nustato aiškias taisykles, o statybos teisinis reguliavimas apima kelias pagrindines sritis. Pagrindinis dokumentas yra Statybos techninis reglamentas (STR), kuris nustato konkrečius reikalavimus bet kokiai statybai. Svarbu žinoti, kad kiekvienas statybos projektas turi atitikti šiuos reglamentus.

Sandėliuko statyba ir atstumai

Planuojant sandėliuko statybą, saugūs atstumai yra svarbūs. Žemės sklypo savininkai turi laikytis nustatytų taisyklių, nes saugūs atstumai padeda išvengti konfliktų su kaimynais ir užtikrina tinkamą statinių išdėstymą. Statybos taisyklės sako, kad sandėliukas turi būti 1 metrą atstumu nuo sklypo ribos, nors kai kurios savivaldybės gali reikalauti daugiau.

Planuojant statyti sandėliuką, svarbu žinoti pagrindinius dydžio apribojimus, o sandėliuko išdėstymas sklype turi atitikti tam tikrus reikalavimus. Skirtingose vietovėse gali būti specifiniai reikalavimai, nes kaimo vietovėse dažnai leidžiami didesni pastatai. Rekomenduojama prieš pradedant statybas pasikonsultuoti su vietos savivaldos specialistais.

Kaimynų sutikimas

Statant sandėliuką, svarbu atsižvelgti į kaimynų nuomonę ir teisinius reikalavimus. Statybos taisyklės reikalauja paisyti kaimyninių sklypų savininkų interesų. Prieš pradedant statybas, rekomenduojama gauti raštišką kaimynų sutikimą, nes tai padeda išvengti galimų teisinių ginčų. Statant sandėliuką be kaimynų sutikimo, galimos rimtos teisinės pasekmės. Siekiant išvengti konfliktų, rekomenduojama iš anksto bendrauti su kaimynais.

Sandėliuko vietos parinkimas

Planuojant sandėliuko statybą prie gyvenamojo namo, svarbu atsižvelgti į urbanistinės infrastruktūros reikalavimus. Kiekvienas sklypas turi savo specifinius ypatumus, todėl renkantis vietą sandėliukui, svarbu įvertinti kelias esmines detales. Pirmiausia, reikia užtikrinti patogų priėjimą prie pastato.

Renkantis sandėliuko vietą, reikia žinoti sklypo charakteristikas ir reljefą. Pastatų išdėstymas sklype turi būti patogus ir harmoningas. Svarbu parenkant sandėliuko vietą, žinoti privažiavimo galimybes ir atstumus iki pastatų. Vertinant sandėliuko vietą, būtina išanalizuoti grunto struktūrą ir drenažą. Sandėliukas turi būti įrengtas vietoje, kur nekaupiasi vanduo.

Dokumentų tvarkymas

Sandėliuko statyba reikalauja kruopštaus dokumentų tvarkymo. Net jei statybos leidimas nėra privalomas, būtina laikytis nekilnojamojo turto reglamentų. Baigus statybas, būtina pateikti galutinius dokumentus savivaldybėje, kad būtų įregistruotas statinio užbaigimas.

Atstumai nuo gyvenamojo namo ir kaimynų sutikimas

Statybos darbai, ypač rekonstrukcija, dažnai kelia klausimų dėl santykių su kaimynais ir teisinių reikalavimų. Vienas iš svarbiausių aspektų - ar reikalingas gretimo žemės sklypo savininko sutikimas?

Būtinasis gretimo sklypo savininko sutikimas

Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 dalies 6 punkte nustatyta, kad norint gauti statybą leidžiantį dokumentą, kai numatoma statinius statyti ar rekonstruoti mažesniais negu norminiai atstumais iki gretimo sklypo ribos, būtina pateikti sutartį, sutikimą ar susitarimą su šio žemės sklypo savininku ar valdytoju.

Atvejai, kada privaloma gauti besiribojančių žemės sklypų savininkų sutikimus, nurodyti STR 1.05.01:2017 7 priede. STR 1.05.01:2017 7 priedo 4 punkte nustatyta bendra taisyklė, kad statant ant sklypo ribos sublokuotus pastatus, statant pastatus ar stogą turinčius inžinerinius statinius arčiau kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau ne arčiau kaip 1 m, kai pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio bet kurios konstrukcijos, esančios 1-3 m atstumu nuo sklypo ribos, bet kurio taško aukštis, matuojamas nuo žemės paviršiaus ties sklypų riba, didesnis už horizontalų atstumą nuo šio taško iki sklypų ribos, statant pastatus ar stogą turinčius inžinerinius statinius arčiau kaip 1 m nuo sklypo ribos.

Išimtis iš taisyklės

STR 1.05.01:2017 7 priedo 8 punktu nustatyta išimtis iš taisyklės, kai besiribojančių žemės sklypų savininkų sutikimai nėra privalomi.

Šiame punkte reglamentuojama, kad statinio rekonstravimo atveju rašytiniai besiribojančių žemės sklypų savininkų sutikimai neprivalomi, jei nemažinamas esamas atstumas nuo rekonstruojamo statinio esamų konstrukcijų iki besiribojančių žemės sklypų ribų ir (ar) naujos konstrukcijos įrengiamos teisės aktų nustatytais atstumais iki besiribojančių žemės sklypų ribų.

Teismų praktika

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas byloje Nr. 3K-3-69-1075/2024 nurodė, kad rašytinis gretimo žemės sklypo savininko sutikimas vykdyti statybos (rekonstrukcijos) darbus traktuotinas kaip vienašalis sandoris, įpareigojantis jį sudariusį asmenį.

Kitaip tariant, rašytinį sutikimą davusiam asmeniui atsiranda pareiga netrukdyti įgyvendinti tų teisių, kurias rašytiniu sutikimu jis suteikė šio sutikimo adresatui, o šis įgyja teisę nekliudomai įgyvendinti rašytiniu sutikimu suteiktą teisę.

Žemės sklypo paskirtis

Teisėjų kolegijos vertinimu, pastato paskirtis - šiuo atveju daugiabutis gyvenamasis namas - suponuoja tiek daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkų, tiek ir žemės sklypų, ant kurių stovi daugiabutis gyvenamasis namas, savininkų interesų apsaugos ypatumus statybos teisiniuose santykiuose.

Statybos įstatymo 27 straipsnio 5 ir 7 punktuose nustatytas teisinis reguliavimas suponuoja specialų žemės sklypų savininkų interesų teisinės apsaugos mechanizmą statybos teisiniuose santykiuose tais atvejais, kai žemės sklypas bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso butų ir kitų patalpų savininkams.

Tokioje situacijoje nuo kiekvieno buto iki gretimo (kaimyninio) sklypo ribos nėra jokio atstumo, kuris būtų skirtas gretimo (kaimyninio) sklypo savininko interesams apsaugoti, t. y. kiekvieno buto išorinė siena iš esmės sutampa su gretimo (kaimyninio) žemės sklypo riba.

Klausimai-Atsakymai

Klausimas: Gautas kaimyno sutikimas, dėl 3 m ribos nesilaikymo. Išduotas leidimas statybai. Jeigu pasikeitė gretimo sklypo savininkas, ar galioja leidimas statybai?

Atsakymas: Jeigu gautas raštiškas pritarimas, jis galioja ir pasikeitus savininkams.

tags: #riba #tarp #sklypu #daugiabuciu #ir #gyvenamo