Planuojant statybas sklype, svarbu suprasti, kaip skaičiuojamas sklypo užstatymo intensyvumas ir tankumas, ypač saugomose teritorijose. Lietuvoje šį procesą reglamentuoja įvairūs teisės aktai ir statybos techniniai reglamentai. Vienas svarbiausių aspektų yra maksimalaus sklypo užstatymo ploto nustatymas. Šis rodiklis tiesiogiai veikia galimą pastato dydį ir jo išdėstymą sklype. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius reikalavimus, skaičiavimo metodus ir kitus svarbius aspektus, susijusius su maksimaliu sklypo užstatymo plotu.
Sklypo ribų pavyzdys
Sklypo Užstatymo Tankumas ir Intensyvumas
Yra du pagrindiniai momentai, kurie daro įtaką sklypo užstatymui: užstatymo intensyvumas ir užstatymo tankumas.
- Užstatymo tankumas - visų pastatų ir stogą turinčių inžinerinių statinių antžemine dalimi užstatomas plotas. Pavyzdžiui, jei sklypo plotas yra 10 arų, o leistinas tankumas 15%, tai statiniai gali užimti 150 kv. m viso žemės sklypo ploto. Į tai įeina namas, garažas, šiltnamis, poilsio namelis. Jeigu yra namo balkonas atremtas su kolonomis, tai plotas kurį užima balkono projekcija irgi skaičiuojamas.
- Užstatymo intensyvumas - visų sklype esančių statinių antžeminės dalies patalpų plotų sumos santykis su sklypo plotu. Pavyzdžiui, jeigu sklypas 10 arų, o leistinas intensyvumas 15%, tai visų sklype esančių statinių patalpų plotų suma negali viršyti 150 kv. m. Pavyzdžiui, 2 aukštų namo plotas negali viršyti 150 kv. m. Takeliai, įvažiavimas, mašinų stovėjimo vietos į šiuos skaičius nėra įtraukiami. Tik statiniai sklype.
Į sklypo užstatymo plotą įeina visų statinių visų konstrukcijų projekcija į žemės paviršių plotas, t.y. gyvenamojo namo užstatymo plotas skaičiuojamas ne pagal sienų projekciją į žemę, o pagal stogo/balkonų projekciją į žemę, jei jie išsikiša iš namo sienų. Taip pat į sklypo užstatymo ploto sumą įeina ir šiltnamių, kitų inžinerinių statinių (pavėsinės, baseinai, pirtys, sandėliukai ir pan), išskyrus kiemo aikšteles, parkavimo vietas, plotas.
Reglamentavimas
Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai" 9 priedo 1 punkte nustatyta, kad maksimalus sklypo užstatymo intensyvumas yra 0,4, vienbučio blokuoto užstatymo tipo, kai namai statomi atskiruose sklypuose - 0,8, išskyrus atvejus, kai teritorijų planavimo dokumentuose užstatymo intensyvumas nustatytas mažesnis.
Maksimalūs sklypo užstatymo tankio dydžiai nustatyti lentelėje. Kai žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus ūkininko sodyboje, žemės naudotojui priklausančiais gyvenamaisiais pastatais ir jų priklausiniais užstatyti plotai nesuformuoti atskirais sklypais, maksimalus sklypo užstatymo tankis skaičiuojamas pagal Nekilnojamojo turto kadastro duomenis faktiniam užstatytos teritorijos naudmenų plotui (pastatų, kiemų, aikštelių užimtai žemei ir kitai tiesioginiam statinių eksploatavimui naudojamai žemei).
Žemės ūkio paskirties sklype ūkininko sodyboje namo užimamas žemės plotas neturi viršyti 1000 m2, o bendras užstatymo tankis 50 %. Užstatymo tankio žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus ūkininko sodyboje, skaičiavimas nurodytas Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 5 dalyje.
Projektuojant pastatus ir skaičiuojant sklypo leistiną ir faktinį užstatymo plotą, jei nėra teritorijų planavimo dokumentų, kurie iškart numato galimą sklypo užstatymo plotą, vadovaujamasi STR 2.02.09:2005 9 priedu.
Kuo sklypas didesnis, tuo mažesnis užstatymo plotas (tankis).
Pavyzdžiui:
- Jei sklypas yra 6 arų (t.y. 600 m2), tuomet leistinas užstatymo tankis yra 35%, t.y. leistina užstatyti 210 m2.
- Jei sklypas yra 25 arų (t.y. 2500 m2), tuomet leistinas užstatymo tankis yra 20%, t.y. leistina užstatyti 500 m2.
Taigi, nuo sklypo ploto yra suskirstyta, kiek leidžiama sklypą užstatyti, kaip ir minėta - kuo sklypas didesnis, tuo užstatymo tankio procentas yra mažesnis.
Pastato Užstatymo Plotas
Pastato užstatymo plotas - aukšto horizontalaus pjūvio (projekcijos) plotas. Į šį plotą įskaičiuojami po pastatu padarytų įvažų, erdvių žmonėms praeiti ir kitoms reikmėms, portikų, terasų, įėjimo į pastatą laiptų (aikštelių), įvažiavimų į garažus, šviesduobių, krovinių nuleidimo duobių plotai.
Kai pirmojo aukšto horizontali projekcija nesutampa su požeminės pastato dalies, išsikišusios virš žemės paviršiaus, horizontalia projekcija, suskaičiuojamas didesnės projekcijos dalies, esančios už pirmojo aukšto horizontalios projekcijos ribų, plotas.
Žemės Ūkio Paskirties Sklypai
Kai žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus ūkininko sodyboje, žemės naudotojui priklausančiais gyvenamaisiais pastatais ir jų priklausiniais užstatyti plotai nesuformuoti atskirais sklypais, maksimalus sklypo užstatymo tankis skaičiuojamas pagal Nekilnojamojo turto kadastro duomenis faktiniam užstatytos teritorijos naudmenų plotui (pastatų, kiemų, aikštelių užimtai žemei ir kitai tiesioginiam statinių eksploatavimui naudojamai žemei).
Žemės ūkio paskirties sklype ūkininko sodyboje namo užimamas žemės plotas neturi viršyti 1000 m2, o bendras užstatymo tankis - 50 %.
Užstatymo tankio žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus ūkininko sodyboje, skaičiavimas nurodytas Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 5 dalyje.
Svarbu: Atkreipkite dėmesį, kad dauguma pusė sklypo būna užstatyta, bet pagal įstatymą tik apie 20% galima užstatyti. Nuo ko priklauso užstatymo procentas? Žiūrėti daugiau...
Minimalūs Atstumai Iki Kaimyninio Sklypo Ribos
- Minimalus atstumas nuo atskirai statomo namo ir jo priklausinių (išskyrus nesudėtingus statinius) iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 3 metrai.
- Minimalus atstumas tiesiamų inžinerinių tinklų iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 1 metras, jei nepažeidžiami kaimyninio žemės sklypo savininko (naudotojo) interesai.
Mažinant pastatų atstumą iki kaimyninio žemės sklypo ribos arba blokuojant gretimų žemės sklypų pastatus, turi būti išlaikomi gaisrinės saugos reikalavimai ir gautas kaimyninio žemės sklypo savininko sutikimas raštu, išskyrus atvejus, kai pastatų blokavimas numatytas patvirtintuose teritorijų planavimo dokumentuose.
Mažinant tiesiamų inžinerinių tinklų atstumą iki kaimyninio žemės sklypo ribos, reikalingas šio sklypo savininko sutikimas raštu.
Namo ir jo priklausinių, inžinerinių tinklų statyba, rekonstravimas ir remontas neturi daryti neleistino poveikio kaimyniniam žemės sklypui ir jame esantiems statiniams. Šių statinių esminis reikalavimas „mechaninis atsparumas ir pastovumas" turi būti užtikrintas pagal 2011 m. kovo 9 d. Europos Parlamento ir Tarybos reglamento (ES) Nr.
Kiti Svarbūs Aspektai
Planuojant statybas, svarbu atkreipti dėmesį ir į kitus aspektus, kurie gali turėti įtakos maksimaliam sklypo užstatymo plotui:
- Teritorijų planavimo dokumentai (detalieji planai, bendrieji planai).
- Specialūs reikalavimai saugomoms teritorijoms.
- Gaisrinės saugos reikalavimai.
- Sanitarinės apsaugos zonos.
LLRI Pasiūlymai dėl Sklypo Užstatymo Intensyvumo
Lietuvos laisvosios rinkos institutas (LLRI) išnagrinėjo Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymo projektus, susijusius su statybos techninių reglamentų pakeitimais. Projektuose numatytais pasiūlymais stengiamasi išspręsti vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų virsmo daugiabučiais gyvenamaisiais namais problemą.
LLRI Pasiūlymas Projektui Nr. 1: LLRI siūlo atsisakyti Projekte Nr. 1 numatytos prievolės statytojui (užsakovui) naujai statant, rekonstruojant (jei rekonstravimo metu padidėja bendras plotas) vienbutį ar dvibutį gyvenamąjį namą teritorijoje, kuriai neparengti detalieji planai, iki statybą leidžiančio dokumento išdavimo gauti gretimų žemės sklypų savininkų ar valdytojų, daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdytojų sutikimus, jei žemės sklypo užstatymo intensyvumas didesnis kaip 0,3, išskyrus atvejus, kai vienbučiai blokuoti namai statomi atskiruose sklypuose.
LLRI teigia, kad ši priemonė neišsprendžia problemos, o tik apriboja didelių gyvenamųjų namų statybą. Problema yra ne pats statinio plotas, o jo naudojimas ne pagal nustatytą paskirtį. Be to, ši prievolė sukuria papildomą procedūrą statytojams (užsakovams), kuri reikalauja laiko ir prailgina statybos procesą.
LLRI Pasiūlymas Projektui Nr. 2: LLRI siūlo atidėti Projekte Nr. 2 numatytos priemonės - prailginti visuomenei skirtą susipažinimo su projektiniais pasiūlymais terminą iki 10 darbo dienų - įgyvendinimą. LLRI teigia, kad skundų ir nuomonės pateikimas apie planuojamas vykdyti statybas yra pačių gyventojų interesas ir atsakomybė. Su gyventojų informavimu susijusi našta neturėtų būti perkeliama statytojui (užsakovui), kuriam statybos proceso metu ir taip tenka susidurti su ilgomis biurokratinėmis procedūromis.
Žemiau pateikiama lentelė, apibendrinanti LLRI pasiūlymus abiem projektams:
| Projektas | LLRI Pasiūlymas | Priežastis |
|---|---|---|
| Nr. 1 | Atsisakyti prievolės gauti gretimų sklypų savininkų sutikimus | Prievolė neefektyvi, apriboja statybą, sukuria papildomą procedūrą, sudaro sąlygas piktnaudžiavimui. |
| Nr. 2 | Atidėti visuomenės informavimo termino prailginimą | Gyventojai patys atsakingi už informacijos sekimą, priemonė apsunkina statybos procesą. |
Svarbu: Prieš pradedant statybas, rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais - architektais, inžinieriais, teisininkais - ir išsiaiškinti visus galiojančius reikalavimus bei apribojimus.
PASIDAIRYK PATS: istorinių statinių inžinerinių sistemų priežiūra
tags: #rekonstruojamo #gyvenamo #namo #sklypo #uzstatymo #intensyvumas