Sudomino investavimas į nekilnojamąjį turtą? Dažnas tautietis, turėdamas laisvų pinigų, pradeda galvoti apie investavimą. Todėl dirbdama nekilnojamojo turto srityje dažnai sulaukiu klausimo, ar verta investuoti į nekilnojamąjį turtą. Kalbant apie investicijas, vieno atsakymo čia nėra. Viskas priklauso nuo tam tikrų investitoriaus aplinkybių.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą - tai nekilnojamo turto įsigijimas, nuosavybės valdymas, nuoma arba pardavimas su tikslu uždirbti pelną. Kaip investuotoją jus turėtų labiau dominti nekilnojamo turto įsigijimas nei nuoma. Turėdami nekilnojamą turtą, jį galėsite išnuomoti nuomininkams, kurie ne tik padengs palūkanas bankui, bet dar ir jums sumokės. Investuotojus domina ir nekilnojamo turto vystymas - įsigyti sklypą, pastatyti statinių, tuomet juos išnuomoti ar parduoti.
Perkant nekilnojamąjį turtą reikia atkreipti dėmesį į tokius niuansus kaip turto vertinimas, įsigijimo finansavimas, finansinis svertas, turto likvidumas ir jo kainą lemiantys faktoriai. Investicijos į nekilnojamąjį turtą dėl savo specifikos priskiriamos alternatyvių investicijų klasei. Įvairios nekilnojamojo turto rūšys turi skirtingą riziką.
Jeigu turite sukaupę reikiamą sumą pinigų, kuriuos galite ilgam laikui investuoti į nekilnojamąjį turtą, galvoti apie tokio pobūdžio investiciją tikrai verta. Pajamų gavimas iš nekilnojamojo turto irgi yra savotiškas verslas. O tai reiškia, kad turėsite skirti jam papildomai laiko, be to, niekas neapsaugos Jūsų ir nuo galimų nuostolių.
Nusipirkus nekilnojamąjį turtą turėsite visada jį palaikyti tinkamos nuomai būklės (perdažyti sienas, atnaujinti baldus, buitinę techniką ir pan.). Be to turėsite ieškoti nuomininkų, palaikyti su jais ryšius, tikrinti, ar jie laiku sumoka mokesčius, ar negadina jūsų turto ir pan. Niekas nėra apdraustas nuo nemokių nuomininkų, kurie gali išeiti nesumokėję ar netgi piktybiškai neišsikraustyti.
Štai trys pagrindiniai klausimai, kuriuos turi sau užduoti pradedantysis investuotojas:
- Ar turite pakankamai lėšų ilgalaikei investicijai?
- Ar esate pasirengęs skirti laiko NT priežiūrai ir valdymui?
- Ar suprantate galimas rizikas ir esate pasirengęs jas valdyti?
Jei į visus tris klausimus galite atsakyti taip, jums tikrai verta imtis investavimo į nekilnojamąjį turtą.
BRRRR nekilnojamojo turto investavimo strategijos paaiškinimas (IŠSAMUS VADOVAS!)
Nekilnojamojo Turto Rūšys Investicijoms
Nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai (pvz. statiniai). Nekilnojamasis turtas dažnai tapatinamas su privačia nuosavybe. Teises į ją galima įgyti dviem būdais - perkant arba nuomojant.
Apsvarstykite investavimo galimybes:
- Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas.
- Komercinės paskirties nekilnojamasis turtas.
- Žemės sklypai.
- Priemiesčio nuosavybė.
- Nauji pastatai žemės kasimo stadijoje.
- Investicijos į automobilių stovėjimo vietas.
Gyvenamosios Paskirties Nekilnojamasis Turtas
Nesvarbu ar ekonomika kyla, ar smunka, žmonės vis tiek turi kažkur gyventi. Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą. Šis išskirtinis nekilnojamojo turto segmentas yra gana brangus dėl nuolatinės paklausos. Kita vertus, didelė paklausa reiškia, kad visuomet rasite nuomininkus.
Investuotojus labiausiai domina didmiesčiai - Vilnius, Kaunas ir Klaipėda. Apie dešimtadalį visų nekilnojamojo turto objektų čia nuperka investuotojai. „Mažuose miesteliuose investuoti nebūtų verta, nes juose tiesiog nėra nuomos rinkos“, - sakė vyras. Tuo tarpu didmiesčiuose ji labai aktyvi - čia daug verslo centrų, t.p. mokymo įstaigų - žmonės atvažiuoja trumpesniems ar ilgesniams laikotarpiams dirbti, mokytis, ir nenori arba negali įsigyti būsto, tad jį nuomojasi.
Renkantis investavimui butą geriausia dairytis į miesto centrinėje dalyje esančius rajonus. „Vilniuje tai būtų centras, Šnipiškės, Žirmūnai, Naujamiestis. Juose išnuomoti butus žymiai lengviau nei miegamuosiuose rajonuose, prireikus juos lengviau ir parduoti“, - sakė vyras. Buto aukštas didelės įtakos nedaro. Investavimui dažniausiai perkami butai žemesniuose aukštuose, nes jų kaina kiek žemesnė, tinka netgi butai pirmame aukšte.
Investavimui tinka ir senos, ir naujos statybos butai. „Senos statybos butai - pigesni, tačiau jų nuomos kaina - mažesnė, mat išlaikymas nuomininkui yra brangesnis - komunaliniai mokesčiai didesni“, - sakė vyras. Miesto centre, senamiestyje vyrauja sena statyba, o naujos statybos objektų yra labai mažai.
Ilgalaikė ir Trumpalaikė Nuoma
Nuoma skirstoma į ilgalaikę ir trumpalaikę. Pati populiariausia - ilgalaikė nuoma (nuo 6 mėn.). Prieš keletą metų išpopuliarėjo ir trumpalaikė - nuo paros iki kelių savaičių, pagrinde skirta turistams ar atvykstantiems kitais reikalais, tačiau trumpam laikui. Ši nuoma įprastai vykdoma per „Airbnb“ ir „Booking.com“ platformas.
Pajamos iš trumpalaikės nuomos - didesnės, tačiau jai administruoti reikia skirti daugiau laiko bei išlaidų. Po kiekvieno svečio butas turi būti išvalytas, pakeista patalynė, rankšluosčiai. Trumpalaikės nuomos modelis tinka žmonėms, kurie turi daugiau laiko, dirba laisvu grafiku ar galbūt iš viso nedirba, arba turi kelis butus, kuriuos nuomoja ir tai yra jų pagrindinė veikla. Trumpalaikei nuomai skirti butai turi būti itin geros būklės.
Ilgalaikės nuomos objektų priežiūra - minimali. Nors sutartis įprastai pasirašoma metams, nuomininkai pripranta prie buto, rajono, ir dažnu atveju gyvena ilgiau - 2-4 metus. Nuomotojui niekuo rūpintis nereikia, nebent kas nors sugenda, tuomet reikia daiktą sutaisyti arba pakeisti nauju.
Nuomininkų galima ieškoti per įvairius kanalus - skelbimų portalus, socialinius tinklus, pažįstamus. Nuomininkų paiešką vykdo ir brokeriai. Atsirenkant nuomininkus svarbūs du kriterijai - kad nuomininkas būtų patikimas - laiku mokėtų nuomą, ir nepablogintų turto būklės. Galima paprašyti rekomendacijų, pasidomėti kur nuomininkas dirba.
Pasak Martyno Žibūdos, įmonių grupės „Eika“ plėtros direktoriaus, populiariausi investicijai yra 1 ir 2 kambarių butai. „Trijų asmenų ir didesnės šeimos sudaro itin nedidelę nuomininkų rinkos dalį, todėl investuotojai dažniausiai renkasi kompaktiškesnį būstą. Pavyzdžiui, populiariausias dydis tiems, kurie planuoja įsigyti ir išnuomoti 2 kambarių butą - 44-48 kv. metrai.“
Įmonės „Eika“ duomenimis, greičiausiai sostinėje šiuo metu atsipirktų ekonominės, o lėčiausiai - prestižinės klasės butai.
Būsto klasės atsipirkimo palyginimas Vilniuje:
| Būsto Klasė | Vieta | Plotas (kv. m) | Kaina (eurai) | Nuoma (eurai/mėn.) |
|---|---|---|---|---|
| Ekonominė | Pilaitė | 50 | 75 000 - 85 000 | 380 - 420 |
| Vidutinė | Naujamiestis | 50 | 95 000 - 105 000 | 440 - 480 |
| Prestižinė | Senamiestis | 50 | 115 000 - 130 000 | 600 - 650 |
Komercinės Paskirties Nekilnojamasis Turtas
Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose. Biurų paklausą lemią įmonės, jų keliami reikalavimai darbuotojų erdvei. Biurų paklausą sąlygoja ir vyriausybė, nustatanti minimalius darbo vietos reikalavimus.
Kuo sparčiau vystosi ekonomika, tuo daugiau kuriasi įmonių, jos samdo daugiau darbuotojų ir taip skatina didesnę biuro patalpų paklausą. Nuo ekonomikos ciklų priklauso grąža iš investicijų į biurus. Ekonomikai kylant, iš biurų nuomos galima uždirbti milžiniškus pinigus. Kylant biurų nuomos paklausai, kyla ne tik nuomos kaina, bet ir biuro vertė.
Prekybinės patalpos - tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių. Prekybos centrai visuomet turi vieną pagrindinį nuomininką, kuris garantuoja nuolatinį žmonių srautą. Nuomos kainos pačiame prekybos centre taip pat skiriasi. Jų kainą lemia žmonių srautai, erdvė, matomumas ir kaip gerai sekasi prekiauti toje vietoje. Kuo vieta yra pelningesnė, tuo daugiau įmonių nori ją išsinuomoti tokią vietą. Dėl didelės paklausos, tokių vietų nuomos kaina būna aukštesnė.
Iš prekybinių patalpų nuomos gaunamos pastovesnės pajamos nei iš biurų nuomos. Prekybines patalpas pakeisti yra sudėtingiau nei biurą, todėl sutartis sudaroma ilgesniam laikui.
Pramoninės patalpos kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas. Kai kurios industrinės patalpos gali netgi turėti smulkius biurus juose.
Ypatingas dėmesys renkantis pramonines patalpas turi būti jų funkcionalumas. Šie pastatai turi būti nesunkai pasiekiami įvairiu transportu: vilkikais, traukiniais, laivais ar netgi lėktuvais. Jie turi būti tinkamai išplanuoti, o dar geriau jeigu patalpa yra jau pritaikyta gamybai ar sandėliavimui (pvz. yra šaldymo kameros, kranai ar pan.).
Žemės Sklypai
Naudinga pirkti žemės sklypus, nes jie yra pigesni už kitų rūšių nekilnojamąjį turtą. Jie greitai ir lengvai įforminami. Nėra papildomų išlaidų, susijusių su komunaliniais mokesčiais ir remontu. Pirkdami atsižvelkite į paskirtį. Likvidžiausi yra statyboms skirti sklypai.
Taigi prieš įsigydami turtą nepatingėkite paieškoti informacijos apie rajono, miesto, vietovės, gretimų sklypų detaliuosius planus. Tai padės Jums suprasti, ko galima tikėtis priešais langus ar šalia jūsų būsimų namų.
Rizikos ir Saugumo Aspektai
Investavimas visada susijęs su rizika, ir nekilnojamojo turto sektorius nėra išimtis. Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos galimus pavojus:
- Netinkama vieta.
- Nenugalimos jėgos aplinkybės.
- Nesąžiningi nuomininkai.
- Nusidėvėjimas.
- Statybų įšaldymas.
- Sukčiavimas.
Norint apsisaugoti, patikrinkite pardavėjų, plėtotojų, nuomininkų ir tarpininkų patikimumą, dokumentus, atsiliepimus, reitingą, reputaciją. Taip pat, prieš įsigydami turtą investicijai, pirmiausia apskaičiuokite jo atsiperkamumą. Nepamirškite įtraukti ir tokių išlaidų kaip turto remontas, draudimas, paskolos palūkanos, baldų įsigijimas ir pan.
Taip pat, jeigu perkate kotedžą ar butą mažaaukščiame name, visos galimos komunikacijos dažniausiai būna įrašytos žemės sklypo VĮ „Registrų centras“ pažymėjime prie apribojimų. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija nutiesta per sklypą ar ties sklypo riba. Jeigu butas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas. Perkant kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams.
Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką. Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo? - Juridinis buto statusas, t.y. Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli. Šis dokumentas yra turto pasas, jis yra svarbus Jums dėl daugelio priežasčių, viena iš jų, kad galėtumėte žinoti, ar tikrai kalbatės su savininku.
Labai svarbi yra nuosavybės pažymėjimo išdavimo data. Nuosavybės dokumentas gali būti „senas“ ir neatspindėti realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu butu. Idealiausiai būtų gauti visų savininkų raštišką patvirtinimą apie tai, kad jie žino apie sandorį, jo detales ir jie sutinka ir nori turtą parduoti Jums už sutartą kainą ir sąlygas (tinka elektroniniu laišku, bet idealiausia raštu).
Patarimai Prieš Įsigyjant Turtą
Turite mažai patirties perkant nekilnojamąjį turtą? Neturite pakankamai laiko paieškoms? Norite išsiaiškinti, ar perkamo turto kaina yra teisinga? Nenorite rizikuoti įsigyjant probleminį turtą? Prieš įsigydami turtą investicijai, pirmiausia apskaičiuokite jo atsiperkamumą. Nepamirškite įtraukti ir tokių išlaidų kaip turto remontas, draudimas, paskolos palūkanos, baldų įsigijimas ir pan.
Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Tačiau nors ir esant savotiškoms taisyklėms dėl triukšmo, oro užterštumo, garso ir kitų niuansų, labai dažnai atsiradę aplinkos pokyčiai gali iš esmės pakeisti Jums priimtinas normas ir „perlipti“ Jūsų tolerancijos ribą. T.y. Jūs pirkote butą, o po juo cokoliniame aukšte įrengė sporto klubą, šokių studiją, kavinę ar barą. Todėl labai svarbu ne tik NUODUGNIAI įsivertinti esamą situaciją pasirinktoje vietovėje, bet ir pasidomėti, kas numatoma vystyti esamoje ar gretimose zonose/sklypuose.
Planuojamos tiesti didžiosios gatvės ir greitkeliai. Jie ženkliai pagerins susisiekimą ir pakels viso rajono vertę ir patrauklumą, bet dėl būsimo triukšmo gali sumažinti konkrečių, arčiausiai būsimo kelio „atsirasiančių“, butų ir daugiabučių vertę.
Likvidumui didelę įtaką turi ir tai, kokia yra buto būklė. Jeigu jame atliktas specifinis remontas- ryškiai rožinės spalvos sienos, visas butas iškaltas medžiu ar butas yra visiškai apleistas- tuomet tokiam butui surasti pirkėją už patrauklią kainą bus sunku ir pardavimo procesas užsitęs, t.y. „Sunkiau“ parduodamas turtas, t.y. Taip pat turi įtakos toliau išvardinti niuansai. Prastame rajone ir gatvėje esančių butų pardavimo ir nuomos kainos yra mažesnės nei visuose kituose mikrorajonuose.
Visuomet sunku yra parduoti “dalį” buto - t.y. su kitais bendraturčiais, kad ir kur jis bebūtų. Ekonominės klasės butus, kurių brangi eksploatacija, likviduoti taip pat gana sudėtinga. Sunkiausiai realizuojami didelio ploto (4 ir daugiau kambarių) senos statybos butai blokiniuose namuose. Yra viena išimtis- butai, kuriuos galima „padalinti“ ir vietoj vieno keturių kambarių buto įrengti kelis vieno ar dviejų kambarių butus.
Dar vienas sunkiau parduodamų butų segmentas yra didelio ploto butai, esantys 5/6 aukšte namuose be LIFTO. Kalbant apie naujos statybos būstus galime pastebėti, kad sunkiau parduodamas turtas yra negyvenamosios paskirties, kaip pvz. poilsio, viešbučių, kūrybinių dirbtuvių ar svečių namų, apartamentų. Butai, kurie yra prie gamyklų, geležinkelių, greitkelių ar panašiose vietose gerokai ilgiau laukia savo pirkėjo, ypač jeigu jie yra 3 ir daugiau kambarių.
Pirkėjai laikosi atokiau nuo tokių projektų/namų ir nenori rizikuoti. Tai vienintelis labai specifinis dalykas ir kiekvienas jį vertina savotiškai. Būtent todėl vis daugiau žmonių kraustosi iš senos statybos namų į naujos statybos.
Kraujučių šeimos sėkmės istorija: 20 butų nuomai
Šalia šeimos turto Alina ir Gintaras Kraujučiai valdo 20 butų, skirtų trumpalaikei ir ilgalaikei nuomai. Dauguma jų - Vilniaus senamiestyje. Šeima juos nusipirko 2018-2021 m.
Bendrovei „Vilniaus aidai“ vadovavęs Gintaras Kraujutis šypsosi, kad, dirbant samdomą darbą, investuoti yra būtina. Lūžio tašku, nuo kurio šeima pradėjo investuoti, Gintaras vadina Roberto Kiyosakio vienus mokymus.
Norimą pasyvių pajamų srautą Kraujučių šeima susikūrė praėjus vos trejiems metams nuo investavimo pradžios. Greitą rezultatą jiems pavyko pasiekti ne tik klausantis kokybiškos informacijos apie investavimą, bet svarbiausia - ryžtingai darant nestandartinius investavimo žingsnius.
Šeimoje Gintaras yra atsakingas už biudžeto valdymą. Jo įsitikinimu, jeigu žmogus nori gero rezultato, kaip ir įmonė, jis turi vesti asmeninį (šeimos) biudžetą - planuoti pajamas, fiksuoti išlaidas ir matyti, kaip juda pinigų srautai.
„Mūsų šeimoje jau taip susiformavo, kad investicijoms skiriame 70 proc. pajamų. Galima diskutuoti - ar visiems įmanoma taip daryti? Mes manome, kad įmanoma, bet kiekvienas turi nuspręsti, ar jis nori investuoti. Galimybių aplinkui yra daug, reikia tik priimti sprendimą. Mums investavimas nėra atskiras darbas, mums tai jau yra įprotis - nuolat investuoti“, - kalba Gintaras.
Vyras pabrėžia jų šeimai svarbias taisykles, susijusias su finansais: skaidrumas, tvarkinga dokumentacija ir vedamas biudžetas. Dar viena taisyklė: nori turtėti - didink likutį. „Likutis tai - pelnas. Svarbu ne pajamos, ne taupymas, o pelnas. Kai žinai, kiek gauni pelno, rūpiniesi, kad jo daugėtų. Tada ir veiksmus planuoji tokius, kad didėtų pelnas“, - paaiškina Gintaras.
Būtent toks požiūris leidžia didinti Gintaro minėtą likutį. Griežto pasidalinimo darbais pora neturi, svarbiausia - palaikyti vienam kitą stipriąsias puses. „Aš greitai darau, greitai reaguoju, pabaigiu pradėtus darbus, o vyras man padeda juos užtvirtinti. Mes kaip alpinistai - aš pasirūpinu, kad užliptume aukščiau, o vyras stabilizuoja, pasirūpina saugumu. Aš užsiimu NT vystymu, plėtra, randu nestandartinių sprendimų, o vyras pasirūpina techniniais sprendimais, draudimu ir finansavimu. Taip papildome vienas kitą“, - pasakoja Alina.
Visi Kraujučių šeimos nariai akcentuoja mokymosi ir kokybiškų žinių svarbą, nes investuojant svarbu apsisaugoti nuo emocinių sprendimų, gerai apskaičiuoti ir tik tada pirkti.
Alina ir Gintaras įsitikinę, kad vaikų nereikia auklėti, su jais reikia būti ir leisti jiems matyti tikrovišką gyvenimą. O kadangi mokyklose nemoko, kaip uždirbti pinigų, svarbu sudaryti galimybes semtis žinių kitur.
Domantas pabrėžia, kaip jam svarbu, kad tėvai nevertė jo ir sesės eiti į finansinio raštingumo kursus, o sudarė galimybes ir pasirinkimą. „Jeigu tėvai būtų liepę ar vertę, nebūčiau ten ėjęs, o kai pats norėjau, man buvo įdomu“, - sako Domantas. Jam antrina sesuo: „Tėvai skatino mus domėtis finansais, bet nedarė spaudimo. Kai man buvo 14 metų, tėvai pasiūlė man užsiimti šeimos „Airbnb“ butų valymu. Jie man mokėjo pinigus ir aš galėjau juos leisti, kur noriu, bet su sąlyga, kad 10 proc. atidėsiu investavimui. Man tai buvo gera pamoka, kaip uždirbti pinigus ir kaip juos protingai panaudoti“, - pasakoja Domanto sesuo.
tags: #rekomendacijos #turto #invetavimui #i #buta