Tokie ir panašūs klausimai mums užduodami pakankamai dažnai. Ir tiesa sakant kiekvieną kartą reikia rimtai pagalvoti. Šitas post’as bus skirtas paaiškinti žmonėms žmonių kalba tai, kas nusako, ar jūsų norimam statyti pastatui reikia rengti projektą, gauti statybų leidimą, ar vis gi ne. Mums tai irgi bus „špargalkė” ateičiai. Minėsiu, tik eilinius pastatus, kuriuos dažniausiai ir stato paprasti žmonės. Tad tiems, kuriems rūpi bokštų, branduolinės energetikos objektų statybos - skaitykit šaltinius - įstatymus.
Statybos leidimai – paaiškinimas
Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas?
Iš senų laikų labai gajus mitas, kad statyti namą iki 80m2 ploto leidimas nereikalingas. Ir taip ir ne. Yra niuansų.
Juos apibrėžia - STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius. Tai yra daugiabučiai, visuomeniniai pastatai, degalinės, užtvankos ir kiti rimti statiniai. Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių.
Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m2. 100-200m2 gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys. Plačiau žiūrėsim į šią kategoriją. Būtent čia ir „gyvena” tie paprastai ir nesudėtingai be leidimų statomi statiniai.
Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai. STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyrius. Taigi, jau žinome kokios kategorijos statinį norime statyti.
Dar vienas mums dažnai sutinkamas įstatymas - STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.
Jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Tiesa. Verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso. Jeigu ten 2017-2018 metais nesimatė jokio statinio - gali tekti pasistengti įrodyti. Pateikti statybų rangos sutartį, medžiagų pirkimo kvitus, foto ar pan.
Konkretūs atvejai ir situacijos
Ar galiu Vilniaus rajone statyti gyvenamą namą iki 80m2 be leidimo?
Ne. Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.
Sodų bendrijoje statomas nedidelis sodo namas
Taip. Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan.
Nėra skirtumo ar sodų bendrija yra mieste ar kaime - leidimas nereikalingas, kadangi sodo pastatai iki 80m2 priskiriami I nesudėtingų statinių grupei. Jeigu sodo namas viršija 80m2 - leidimas reikalingas.
Noriu pastatyti šiltnamį prie tvoros su kaimynu. Vilniuje, Žvėryne. Ar galiu tiesiog statyti ir užregistruoti?
Šiltnamiai iki 80m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo.
Žvėryno rajonas tikėtina priskiriamas kultūros paveldo zonai.
Turiu 1ha žemės ūkio paskirties sklypą su tvenkiniu. Noriu pastatyti pirtelę.
Jeigu pirtelė yra iki 80m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. BET. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog „bulvių lauke” statyti sudėtinga.
Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.
Prie pilnai registruoto namo noriu pastatyti priestatą/garažą. Sklypas priklauso miesto teritorijai.
Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia.
Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.
VTPSI komentaras apie statinius, kuriems nereikalingas statybos leidimas
Papildome savo straipsnį šviežiu VTPSI komentaru. SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.
SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Žemės ūkio paskirties sklypo keitimas į namų valdą
Žemės ūkio paskirties sklypą pakeisti į namų valdą galima tada, kai sklypas patenka į užstatomas teritorijas, kurios numatytos Bendrajame plane. Ūkininko sodyboje galite statyti gyvenamąjį namą, pirtį, ūkinius pastatus - eiliškumas nėra nustatomas. Tai namų valda, jei įmanoma pakeisti, yra geras sprendimas. Sklypas bus vertingesnis.
Du variantai statyti pirtį - arba per ūkininką, jei jūs turit tokią galimybę. Arba pakeisti į namų valdą, jei leidžia bendrasis planas. Na, ūkininko sodyboje galima statyti: vieną vieno buto gyvenamąjį namą ir pagalbinio ūkio pastatus. Gyvenamasis namas yra pagrindinis daiktas, o pagalbiniai pastatai tarnauja pagrindiniam daiktui pagalbiniais tikslais (tai tvartai, svirnai, kluonai, sandėliai, vasaros virtuvės, viralinės, pirtis (savoms reikmėms), garažas, malkinė ir panašiai).
Jei žemės paskirtis bus gyvenamoji, tai situacija bus panaši: pirmiausia statomas gyvenamasis namas, tada statomi pagalbiniai pastatai. Jei norite tik pirties - vienintelio statinio, arba visi norimi statiniai bus pritaikyti tik poilsiui, o ne pastoviam gyvenimui, tuomet reikia žemės paskirtį keisti į rekreacinę.
Rekreacinės paskirties žemėje galima statyti poilsiui skirtus pastatus (vasarnamiai, pirtys, tai yra galima statyti kaimo turizmo sodybą, tačiau jau šie statiniai turėtų būti pritaikyti nuomai, komercijai. Kai statiniai pritaikyti komercijai, jiems keliami aukštesni reikalavimai nei statiniams, kurie skirti savam naudojimui. Tai gaunasi taip, kad jūsų noras pastatyti pirtį greičiausiai susijęs su noru kaip nors išvengti vienokių ar kitokių reikalavimų, sunku atspėti, tačiau darau prielaidą, kad gal norite energetinių reikalavimų išvengti, gal projektavimo išlaidas mažinti...tačiau kažkaip būtų panašu, kad klausime ne viskas išsakyta.
Sklypo paskirtis gali būti keičiama tik vadovaujantis savivaldybės teritorijos bendruoju planu. Jei yra galimybė keisti į gyvenamąją viskas tvarkoje, jei bendrasis planas nenumato gyvenamosios paskirties teritorijoje paskirties sklypui keisti nėra galimybės, o statyti būtų galima nebent kuriant ūkininko sodybą. Tik pirtį galima statyti gyvenamosios paskirties sklype, iki 80 kv.m leidimo nereikės, bet paskirtis sklypo turi būti gyvenamoji.
Įsivaizduokite atvejį, kuomet turite žemės sklypą, o gal ruošiatės jį pirkti vaizdingoje vietoje, tačiau ten negalite statyti namo ar sodo namelio, nes tai draudžia žemės paskirtis? Arba atvejis, kai namų valda sklypo teritorijoje leistina, bet joje negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Šiuo atveju išeitis yra - žemės sklypo paskirties keitimas.
Lietuvoje žemės sklypų paskirtis reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, reikia žinoti tam tikrus nuostatus. Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į registrų centrą.
Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje Nekilnojamojo turto kadastras ir registras, kairiajame meniu spustelėjus nuorodą Registro išrašai ir pažymos bei pasirinkus dokumento tipą - Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą. Taip pat galite pasinaudoti puslapiu. Ir nors šiame puslapyje nėra nurodytos žemės paskirtys, tačiau suprasti jas nesudėtinga. Įprastai namų valdos ten yra pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva, tad bent jau suprasti ar tai namų valdos paskirtis - sudėtinga nebus.
Trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne. Kaip sužinoti ar sklypas patenka į urbanizuotą ar numatomą urbanizuoti teritoriją? Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą.
Kaip surasti planus? Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje. Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.
Kaip ir minėjau viršuje - kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite. Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį.
Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.
Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą. Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo. Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.
Statybos rekreacinėse teritorijose ir atskirųjų želdynų teritorijose
Trumpai aptarsime galimas statybas tiek kitos paskirties žemės rekreacinėse teritorijose, tiek atskirųjų želdynų teritorijose. Kalbant apie kitos paskirties žemės rekreacines teritorijas, pažymėtina, kad tai yra žemės sklypai, skirti ilgalaikiam (stacionariam) poilsiui su poilsio paskirties pastatais ar trumpalaikiam poilsiui. Jau pats rekreacinių teritorijų apibūdinimas leidžia suprasti, kad tokiuose žemės sklypuose galima poilsio paskirties pastatų statyba.
Teisės aktuose numatyta, kad poilsio paskirties pastatai - tai pastatai, skirti poilsiui (poilsio namai, turizmo centrai, kempingų pastatai, kaimo turizmo pastatai, vasarnamiai, medžioklės nameliai ir kiti poilsio pastatai). Ar statant poilsio paskirties pastatus (įskaitant ir laikinus pastatus) statytojui reikės statybą leidžiančio dokumento, priklauso nuo konkretaus pastato tipo, dydžio, teritorijos, kurioje yra konkretus žemės sklypas (pavyzdžiui, ar žemės sklypas patenka į miestų, kultūros paveldo teritorijas) ir kitų teisės aktuose numatytų aplinkybių.
Kalbant apie kitos paskirties žemės atskirųjų želdynų teritorijas, tai teisės aktuose numatyta, kad kitos paskirties žemė, kurios naudojimo būdas „atskirųjų želdynų teritorijos“, yra skirta atskiriesiems rekreacinės, mokslinės, kultūrinės ir memorialinės bei apsauginės ir ekologinės paskirties želdynams įrengti.
Lietuvos Respublikos želdynų įstatyme bei Lietuvos Respublikos statybos įstatyme numatyta, kad atskirųjų želdynų teritorijose galimi: mažieji kraštovaizdžio architektūros statiniai - nesudėtingi, vieno stiliaus teritorijos tvarkymo ir puošybos statiniai; inžineriniai statiniai - susisiekimo komunikacijos, inžineriniai tinklai ir pan.; laikini statiniai - statiniai, kuriuos leidžiama statyti numatant naudoti ribotą terminą. Tokiems statiniams, įskaitant ir laikinus, statybą leidžiantis dokumentas tam tikrais atvejais irgi gali būti reikalingas. Tai priklauso nuo konkretaus statinio rūšies, teritorijos, kurioje norima statyti statinį, ypatumų (pavyzdžiui, miestų, kultūros paveldo teritorijos ir panašiai) bei kitų teisės aktuose numatytų aplinkybių.
| Statinių tipas | Leidimas reikalingas | Papildomos sąlygos |
|---|---|---|
| Gyvenamasis namas (nuo 2017 m.) | Taip | Projektas ir derinimo tvarka gali būti paprastesni |
| Sodo namas (iki 80m2) | Ne | Aukštis iki 8,5m, būtina išlaikyti atstumus nuo sklypo ribų |
| Šiltnamis (iki 80m2) | Ne | Jei nesilaikoma 3m atstumo nuo sklypo ribos, reikalingas kaimyno sutikimas |
| Pirtelė (iki 80m2, žemės ūkio paskirties sklype) | Greičiausiai ne | Sklypas turi turėti adresą ir suformuotą užstatymo teritoriją |
| Priestatas/garažas mieste (iki 50m2) | Ne | Jei didesnis, leidimas reikalingas. Svarbu įvertinti konstrukcijas. |
Taigi, vien pagal pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą tiksliai atsakyti į klausimą, ar bus reikalingas statybą leidžiantis dokumentas, taip pat kokiomis procedūromis reikės įforminti statinio užbaigimą, sudėtinga. Tačiau ir tai dar ne viskas - konkrečios paskirties ir naudojimo būdo žemės sklype leidžiamą veiklą papildomai gali riboti žemės sklypui nustatyti servitutai, specialiosios naudojimo sąlygos ir kitos teisės aktuose numatytos aplinkybės.
Tad prieš imantis statybų ne tik kitos paskirties žemės rekreacinėse teritorijose ar atskirųjų želdynų teritorijose, bet ir bet kokiuose kituose žemės sklypuose, patartina visada pasitarti su atitinkamais specialistais, kad paskui nekiltų problemų su statinių statybų užbaigimo procedūromis ir nekiltų atsakomybė už savavališkas statybas.
Patalpų paskirčių esminiai pakeitimai (nuo 2024-11-01)
Nuo šių metų lapkričio pirmosios įsigaliojo teisės aktai, kuriais pakeistos statybą leidžiančių dokumentų išdavimo procedūros. Statybų reglamentavimo pakeitimai apima ir patalpų paskirčių esminiai pakeitimai, kurie turi įtakos ne tik projektuojamiems bei vystomiems projektams, bet ir jau pastatytiems statiniams.
Paprastai tariant, toks pokytis reiškia, kad nuo šiol poilsio paskirties pastatai bus skirstomi į viešosios rekreacijos ir viešojo poilsio ir asmeninės rekreacijos ir asmeninio poilsio paskirties. Tuo tarpu, viešojo poilsio pastatas, sanatorija, apgyvendinimui skirtos kitos patalpos, atitinkančios paskirties aprašymą - priskiriamos viešajai rekreacijai.
Viešojo poilsio paskirties pastatai negalės būti skaidomi į patalpas, tad naujai Nekilnojamojo turto registre registruojamos patalpos šiai paskirčiai nebus priskiriamos. Asmeninio poilsio paskirties pastatai gali būti projektuojami ir statomi tik tose teritorijose, kuriose numatyta tokių pastatų statyba.
Kadangi teisės aktas įsigaliojo tik nuo šio rudens, tokių teritorijų planavimo dokumentuose tiesiog nėra numatyta apskritai. Viešojo poilsio paskirties pastatai negali būti skaidomi į atskirus turtinius vienetus, tai reiškia, jog negalės būti ir parduodami kaip atskirai suformuotos patalpos.
Toks Nekilnojamojo turto registrų centre padaryto įrašo pakeitimas iš esmės nesukuria papildomų pareigų patalpų savininkams. Nors pokytis sukėlė nerimą tarp nekilnojamojo turto savininkų bei vystytojų, svarbu pabrėžti, kad jis aktualus tik būsimiems projektams. Ypatingai - pajūryje vystomoms statyboms, kurių nemaža dalis vykdoma rekreacinės paskirties žemės sklypuose.
Žemiausio lygmens teritorijų planavimo dokumentai - detalieji planai, turi atitikti aukštesnio lygmens kompleksinius teritorijų planavimo dokumentus - bendrąjį planą. Kadangi numatoma, jog asmeninio poilsio paskirties pastatus galima statyti tik tose vietose, kur tai aiškiai numatyta teritorijų planavimo dokumentuose, paprastas rekreacinės paskirties žemės naudojimosi būdo nustatymas nėra pakankamas. Detaliųjų planų rengimas užtrunka 1-3 metus, o bendrųjų planų - ilgiau.
Dirbu su keliais atvejais, kai statytojas rekreacinės paskirties žemėje planavo statyti poilsio paskirties pastatus su poilsio paskirties patalpomis, yra parengęs ar rengia projektinius pasiūlymus, tačiau statybą leidžiantis dokumentas nėra išduotas. Statybą leidžiantis dokumentas negalės būti išduotas tiesiog poilsio paskirčiai, turės būti nurodomas, kaip viešojo poilsio paskirties pastatas.
Kadangi tai bus naujas statinys, kyla klausimas, ar galės būti formuojamos poilsio paskirties patalpos, nors tas numatyta projektiniuose pasiūlymuose. Vertinant per tą prizmę, kad teisė atgal negalioja, o statytojo projektui taikoma specialiųjų architektūros reikalavimų išdavimo metu galiojančios teisės normos, neturėtų būti ribojama galimybė skaidyti viešojo poilsio paskirties pastatą į atskiras viešojo poilsio paskirties patalpas.
Gali kilti klausimas, kaip pasikeitus įstatymui keisis mokesčiai? Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba nustatė nekilnojamojo turto mokesčio tarifus, kurie galioja 2023 bei 2024 metų mokestiniams laikotarpiams, numato 0,7 proc. tarifą poilsio paskirties pastatams. Kol kas šiuo aspektu jokių pokyčių nėra ir tikimasi, jog ateityje ši tendencija išliks, o žmonės, kurie kažkada įsigijo poilsio paskirties patalpas, dabar jau priskirtas prie viešojo poilsio patalpų, turės tas pačias lengvatas. Visgi atkreipiu dėmesį, jog mokesčių lengvatos yra išimtis ir galiausiai teisinis reguliavimas tuo klausimu gali keistis.
tags: #registracija #rekreacines #paskirties #sklype