Nuomos sutartis yra vienas iš klasikinių sandorių, žinomas civilistikoje nuo romėnų laikų. Nuomos sutartimi viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti kitai šaliai (nuomininkui) daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, grąžinti daiktą pasibaigus sutarčiai (CK 6.477 str. 1 d.). Tai dvišalis, atlygintinis, konsensualinis sandoris.
Asmenims, vienokiems ar kitokiems poreikiams tenkinti reikia įvairių daiktų. Įsigyti nuosavybės teisę į daiktą ne visuomet būtina ir tikslinga ekonominiu požiūriu. Tokie poreikiai gali būti tenkinami laikinai pasinaudojant turtu už tam tikrą atlyginimą. Dėl šių priežasčių nuomos santykius reguliuojančios įvairių šalių teisės normos išsaugo romėnų teisėje įtvirtintą nuomos santykių paskirtį - daiktų perdavimas laikinai naudotis už užmokestį.
Nuomos Sutarties Požymiai ir Teisinė Prigimtis
Nuomos sutarties esminiai požymiai: nuomojamas turtas nuomininkui perduodamas naudotis ir valdyti arba tik naudotis, nuosavybės teisė į nuomojamą daiktą neperduodama. Nuomininkas pripažįstamas teisėtu daikto valdytoju, kol nepasibaigia nuomos sutartis.
Teisėto valdytojo statusas nuomininko teisių apsaugai suteikia kitų daiktinei teisei būdingų požymių: nuomos teisė seka paskui daiktą, nuomos teisė paveldima, nuomininkas turi teisę nuomojamą daiktą įkeisti, pats jį išnuomoti trečiam asmeniui (subnuomos teisė). Ilgalaikė nuoma (emphyteusis) pripažįstama daiktine teisė ir gali būti prievolių įvykdymo užtikrinimo būdas.
Akivaizdu, kad nuoma, kaip prievolinės teisės institutas, turi daiktinėms teisėms būdingų požymių, nes nuomos santykių turinys apima ne tik naudojimąsi, bet ir daikto valdymą.
Nuomos teisiniai santykiai Civiliniame kodekse sureguliuoti detaliai, pirmiausia nurodant visiems nuomos santykiams bendras nuostatas ir toliau atskirai reglamentuojant atskirų nuomos rūšių ypatumus. Toks detalus nuomos sutarčių reguliavimas nepaneigia sutarčių laisvės principo.
Nuomos Sutarties Objektas ir Šalys
Nuomos sutarties dalykas gali būti bet kokie nesunaudojamieji daiktai. Civiliniame kodekse nėra išvardyta, kokie daiktai gali būti nuomojami, tačiau iš visų nuomos instituto normų aišku, kad tai gali būti bet koks daiktas, kuris jo naudojimo procese iš esmės nepraranda savo natūralių savybių ir savo vertės (CK 4.5 str. 2 d.). Tai žemės sklypai, gamtos objektai, įmonės, statiniai, įrengimai, transporto priemonės ir kita.
CK 6.477 straipsnio 2 dalis nurodo, kad įstatymai gali nustatyti daiktų, kurių nuoma draudžiama arba ribojama, rūšis. Prie tokių draudžiančių įstatymo normų galima priskirti CK 4.7 straipsnį.
Nuomos sutartyje turi būti nurodomi daiktą individualizuojantys požymiai. Individualizavimo laipsnis priklauso nuo nuomojamo daikto prigimties. Griežtesni reikalavimai keliami tokiems nuomojamiems daiktams kaip transporto priemonės, nekilnojamasis turtas, įmonės. Įstatyme detaliai nurodomi tokių objektų apibūdinimo kriterijai ir nustatoma šių objektų individualizavimo procedūra.
Būtina sutarties sąlyga - nuomos sutartyje nurodyti nuomojamą daiktą arba tokius jo požymius, pagal kuriuos galima jį identifikuoti. Jeigu tokie požymiai sutartyje nenurodyti ir nuomos sutarties dalyko negalima nustatyti remiantis kitais požymiais, tai nuomos sutartis laikoma nesudaryta (CK 6.477 str. 3 d.).
Nuomos sutarties šalys yra nuomotojas ir nuomininkas. Nuomotojas gali būti daikto savininkas arba asmuo kurio teisę nuomoti svetimą daiktą numato įstatymas, ar atitinkamus įgaliojimus gavęs iš savininko. Šios nuostatos reiškia, kad nuomotojas yra tas asmuo, kuris gali turtą tvarkyti. Šią teisę, be abejo, pirmiausia turi daikto savininkas. Įstatymu tokias teises įgyja visi tos nuosavybės valdytojai, tvarkytojai.
Bendra taisyklė, kad nuomotoju ar nuomininku gali būti bet kuris civilinės teisės subjektas - tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys - komercinės ir nekomercinės organizacijos, o taip pat valstybės, valstybinės valdžios institucijos. Specialius reikalavimus atskiriems šių santykių subjektams numato atskiras nuomos rūšis nustatančios normos.
Nuomos Sutarties Forma ir Registracija
6.478 straipsnio 1 dalis numato, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Šios bendros nuomos teisės normos reikalavimas sandorio formai taikomas ne visiems nuomos atvejams, nes yra susijęs su nuomos santykių trukme.
Nuomos sutarties formos ypatumus, atsižvelgiant į nuomos dalyką, subjektus, nustato atskiras nuomos rūšis numatančios teisės normos. Pvz., statinių, pastatų nuomos sutartis turi būti rašytinė, nepriklausomai nuo termino (CK 6.531 str. 1 d.), vartojimo nuomos sutartys gali būti sudaromos ir kitokia forma (kvitas, žetonas ir kkt.) (CK 6.506 str.).
Tuo atveju, kai nuomos sutartis sudaroma trumpesnei nei vienerių metų trukmei, taikomi CK 1.72 - 1.77 straipsniai, nustatantys reikalavimus sandorių formai. CK 1.77 straipsnis numato, kad sandoriai, kuriuos įstatymas leidžia sudaryti žodžiu, taip pat gali būti sudaromi paprastos rašytinės formos ar notarinės formos. Sandoriai, kuriems įstatymas nustato paprastą rašytinę formą, gali būti ir notarinės formos.
Notarinė sandorio forma privaloma, sudarant ilgalaikės nuomos į nekilnojamąjį daiktą sutartį (CK 1.74 str. 1 d. 1 p.). Todėl galima teigti, kad CK 6.478 straipsnio 1 dalies nuostatos numato nuomos sutarties paprastą rašytinę formą.
CK 1.75 straipsnyje numatytos bendros teisinės registracijos nuostatos nuomos santykiams taikomos tik galimybei nuomos sutarties faktą panaudoti prieš trečiuosius asmenis. Taisyklė, kad nuomos sutartys, sudarytos ilgesniam nei vienerių metų terminui, gali būti panaudotos prieš trečiuosius asmenis, jeigu įstatymo nustatyta tvarka įregistruotos viešame registre, taikoma nekilnojamųjų daiktų nuomai (CK 6.478 str. 2 d.).
Tik registruota sutartis galioja daikto perėjimo kitam savininkui atveju (CK 6.494 str. Nepriklausomai nuo to, ar nuomos sutartis registruota, ar ne, nuomotojas, parduodamas ar kitaip perduodamas nuomojamą daiktą arba jį įkeisdamas, ar kitaip suvaržydamas nuosavybės teisę, privalo pranešti daikto pirkėjui ar kitokios sutarties šaliai apie nuomos sutartį, o nuomininkui - apie daikto pardavimą ar kitokį perleidimą, ar teisės į jį suvaržymą (CK 6.495 str.). Ši teisės norma yra imperatyvi.
Nuomos Sutarties Terminas ir Atnaujinimas
Pagal nuomos sutartį daiktas perduodamas nuomininkui laikinai naudotis, todėl tokios sutarties galiojimas laike yra esminė jos sąlyga. Be to, nuo sutarties termino priklauso ir jos forma bei registracija. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Įstatymas nedraudžia sudaryti nuomos sutartį, nenurodant nuomos termino. Tokiais atvejais nuomos sutartis pripažįstama neterminuota sutartimi.
Teisinės neterminuotos sutarties pasekmės - abi šalys turi teisę nutraukti nuomos sutartį bet kada, įspėjusi apie tai kitą šalį prieš vieną mėnesį iki nutraukimo, o kai nuomojami nekilnojamieji daiktai - prieš tris mėnesius iki nutraukimo. Sutartimi šalys gali numatyti ir ilgesnius įspėjimo terminus. Įspėjimo forma įstatyme nenurodyta, ją sandorio šalis gali pasirinkti savo nuožiūra, atsižvelgdama į numatomą būtinybę įrodinėti įspėjimo faktą.
Taigi, nuomos sutartys gali būti terminuotos arba neterminuotos, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų (CK 6.479 str. 1 d.). Atskirų nuomos rūšių terminai įstatymu nustatomi kitaip. Pvz., vartojimo nuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vieneri metai (CK 6.505 str. 1 d.). Suėjus nuomos sutarties terminui, sutartis baigiasi.
CK 6.481 straipsnis numato, kad jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip 10 dienų toliau naudojasi turtu, o nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tomis pat sąlygomis tapo neterminuota. Nuomotojui pareiškus prieštaravimą, nuomos sutartis pasibaigia, jeigu nuomininkas nepasinaudoja įstatyme įtvirtinta pirmenybės teise atnaujinti nuomos sutartį.
Jeigu nuomotojas atsisako sudaryti su nuomininku sutartį naujam terminui, tai iš esmės jis metus laiko nuo nuomos sutarties pasibaigimo negali sudaryti naujos nuomos sutarties dėl to paties daikto su kitu asmeniu, išskyrus tuos atvejus, kai buvęs nuomininkas atsisakė atnaujinti sutartį arba neatsiliepė į pasiūlymą atnaujinti nuomos sutartį.
Šalių Teisės ir Pareigos
Nuomos teisinių santykių turinį sudaro veiksmai, kuriuos šalys turi atlikti, įgyvendindamos teises ir vykdydamos pareigas, atsiradusias iš sutarties. Vienos nuomos sutartinių santykių šalies teisės atitinka kitos pareigas ir atvirkščiai:
- perduoti nuomininkui tinkamos būklės daiktą, atitinkantį sutarties sąlygas bei daikto paskirtį (6.483 str. 1 d.). Tai reiškia, kad daiktas turi būti perduotas nuomininkui valdyti, juo naudotis pagal paskirtį, tačiau juo disponuoja nuomotojas. Daiktas turi būti perduotas sutartyje nustatytu terminu, nurodytoje vietoje. Nuomotojas perduoda daikto dokumentus ir priedus, kurie būtini daikto naudojimui. Sutartyje turi būti nurodyti daikto trūkumai, jeigu jie buvo.
- nuomotojas atsako už daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies trukdo naudoti daiktą pagal paskirtį. Ši daikto savininko pareiga, susijusi su daikto kokybe, turi būti vykdoma, nepriklausomai nuo to, ar nuomotojas, sudarydamas sutartį, apie tuos trūkumus žinojo (CK 6.485 str. 1 d.).
Nuomotojui pareiga atsakyti už daikto trūkumus gali neatsirasti, jeigu apie nuomos objekto trūkumus nuomininkas turėjo žinoti, t.y. be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu trūkumai turėjo būti pastebėti. Nuomotojas neatsako už daikto trūkumus, kuriuos aptarė sutarties sudarymo metu. Jeigu nuomos sutartimi daikto trūkumai nebuvo aptarti, jų apžiūrint ir priimant daiktą, nuomininkas nepastebėjo ir be papildomo tyrimo pastebėti negalėjo, nuomotojas privalo neatlygintinai šiuos ...
tags: #rastiskas #kreditoriaus #sutikimas #del #ikeisto #turto