Žemės teisėje dažnai pasitaikantis, tačiau ne visiems aiškus terminas - servitutas - gali turėti reikšmingos įtakos tiek žemės savininkų, tiek naudotojų teisėms ir pareigoms. Suprasti servituto esmę, jo nustatymo tvarką bei galimas pasekmes yra būtina kiekvienam žemės sklypo savininkui ar naudotojui. Servitutas yra svarbi teisės norma, kuri gali turėti ilgalaikės įtakos nekilnojamojo turto naudojimui ir savininkų tarpusavio santykiams.
Servitutas - tai daiktinė teisė, suteikianti asmeniui galimybę ribotai naudotis kitos asmens žeme tam tikromis sąlygomis (tik pagal esamo servituto pobūdį). Tai gali apimti įvairias teises, tokias kaip pravažiavimas per kitą sklypą, vandens tiekimas, elektros energijos tiekimas, nuotekų, šilumos sistemų, dujotiekių ir kitų inžinerinių sistemų, jų eksploatavimui ir priežiūrai. Ši teisė yra ypač svarbi, kai kalbama apie žemės naudojimą ir jo apribojimus.
Servitutas - tai teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą (Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.111 straipsnio 1 dalį.Servitutas (kelio servitutas, servitutas statiniui eksploatuoti ir kt.) turi būti nustatomas tada, kai siekiama užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą. Be nustatyto servituto nebūtų įmanoma tinkamai naudoti kito nekilnojamojo daikto.
Galimybė nustatyti servitutą dažnai pasitelkiama sprendžiant nesutarimus tarp kaimynų, bei užtikrinant nekilnojamojo turto prieinamumą. Pavyzdžiui, Jums priklauso žemės sklypas, bet jis jokiu kitu būdu negali būti pasiekiamas, tik kaip per kaimynui priklausantį žemės sklypą.
Servituto esmė ir tikslas
Servituto esmė:
- Servitutas yra išvestinė daiktinė teisė. Tai reiškia, kad ji sukuria teisę naudotis svetimu daiktu arba apriboja savininko teisę jį naudoti.
- Tikslas - užtikrinti viešpataujančiojo daikto (pavyzdžiui, namo ar sklypo) tinkamą naudojimą.
Kelio servitutas
Servitutų gali būti įvairių, bet dažniausiai pasitaikantys ginčai yra dėl kelio servituto, dėl to šį pavyzdį galime plačiau aptarti. Taigi kelio servituto nustatymas sudaro galimybę patekti į kito asmens nuosavybės teisėmis (ar kitais teisiniais pagrindais) valdomą žemės sklypą bei nuosavybės teisėmis (ar kitais pagrindais: nuomos, panaudos) valdomus pastatus, ir yra objektyviai būtinas tinkamam nekilnojamojo turto naudojimui pagal paskirtį.
Servitutinis kelias - tai teisė naudotis svetimu žemės sklypu tam tikroje dalyje, siekiant užtikrinti patekimą į savo sklypą ar statinį. Tokia teisė ypač aktuali kaimo vietovėse ar ten, kur dėl istoriškai susiklosčiusių aplinkybių nėra suformuotų bendrojo naudojimų kelių.
Servitutinis kelias - tai specifinė servituto forma, suteikianti teisę naudotis kito asmens žemės sklypu keliui įrengti ar juo naudotis, kai nėra galimybės patekti į savo sklypą kitu būdu. Dažniausiai pasitaikantys servitutai yra kelio servitutai, leidžiantis vienam žemės savininkui naudotis kito sklypo dalimi privažiavimui prie savo sklypo.
Skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (atskirti nuo sklypų), servitutiniai keliai yra sklypuose ir yra jų dalis.Servitutiniai keliai skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (dažniausiai aptarnaujami savivaldybės) prižiūrimi tarnaujančio daikto savininkų ir ar naudotojų, pagal jų tarpusavio sutarimą (dažniausiai sutarties pagrindu).
Pirmiausia, anot teisininkės, būtina žinoti, kad Konstitucijoje yra įtvirtintas svarbus nuosavybės neliečiamumo principas. „Aiškindamas šį principą, Konstitucinis Teismas yra konstatavęs, kad nuosavybės neliečiamumas ir apsauga reiškia, jog savininkas turi teisę valdyti jam priklausantį turtą, juo naudotis ir disponuoti, taip pat teisę reikalauti, kad kiti asmenys nepažeistų šių jo teisių, o valstybė turi pareigą ginti ir saugoti nuosavybę nuo neteisėto kėsinimosi į ją“, - atkreipia dėmesį V.Dubovsienė.
Kaimo žemės pirkimas: žinokite skirtumą tarp servituto ir kelio teisės
Kelio servituto nustatymo būdai
Kelio servitutas gali būti nustatomas:
- Sandoriu: pagal susitarimą fiziniai ar juridiniai asmenys gali sutarti dėl servituto vietos ir atlygio už jį. Sandoriu servitutas nustatomas tada, kai abu nekilnojamųjų daiktų savininkai susitaria dėl nustatomo servituto ir nekyla ginčų. Tuomet parengia žemės sklypo servituto nustatymo schema, sudaromas notariškai tvirtinamas sandoris ir kelios servitutas yra įregistruojamas VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registre. Sutartiniu būdu (sandoriu) - kai kaimynai susitaria dėl kelio naudojimo sąlygų ir tai įformina notariškai.
- Teismo sprendimu: jei per žemėtvarkos projektus ar kitais atvejais nebuvo numatytas kelio ar kitoks servitutas tokį servitutą galima bandyti prisiteisti teismo keliu. Prieš teismą reiktų pasirengti pageidaujamo servituto planą . Teismo sprendimu kelio servitutas nustatomas tada, kai atitinkamos valstybės institucijos nenustatė servituto, patekimas į žemės sklypą ar prie pastatų liko neišspręstas, o nekilnojamojo turto savininkai nesusitaria dėl servituto nustatymo. Kitaip tariant, vienas žemės sklypo savininkas nesutinka leisti kitam žemės sklypo savininkui naudotis jo sklypo dalimi, t. y. neleidžia važiuoti per savo žemės sklypą. Teismo sprendimu - kai susitarti nepavyksta, servitutas gali būti nustatomas teismo sprendimu, remiantis faktiniais pateikimo prie sklypo poreikiais. Toks sprendimas priimamas jei nėra kitos galimybės patekti į sklypą su kuo mažesniu poveikiu, apribojimais tarnaujančiam sklypui.
- Įstatymo pagrindu: kai kuriais atvejais įstatymai tiesiogiai numato servituto būtinybę. Servitutas gali būti nustatomas ir atitinkamų valstybės institucijų sprendimu, pvz., Nacionalinės žemės tarnybos sprendimu, kai formuojami žemės sklypai. Įstatymo pagrindu - kai kuriais atvejais įstatymai tiesiogiai numato servituto būtinybę. Įstatyminiai servitutai: gali nebūti sklypų planuose ar Registrų centro duomenų išrašuose, tačiau pagal įstatymus numatyti: Pagal elektros energetikos įstatymą 75 str. 3 dalį numatyti servitutai. Elektros linijų , transformatorinių apsaugos zonų ribose. Lietuvos kariuomenės Rūdininkų karinio poligono įstatymu numatyti servitutai. Fizinio Barjero Lietuvos Respublikos teritorijos prie Europos Sąjungos sienos su Baltarusijos Respublika įrengimo įstatymu 8 str.
Sąlygos kelio servitutui nustatyti teismo sprendimu
Tam, kad teismo sprendimu būtų galima nustatyti kelio servitutą, turi būti atitinkamos sąlygos. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.126 straipsnio 1 dalyje įtvirtintos sąlygos, kurioms esant servitutas nustatytinas teismo sprendimu: 1) savininkų nesutarimas ir 2) būtinumas nustatyti servitutą, kad viešpataujančiojo daikto savininkas galėtų naudoti daiktą pagal paskirtį.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad servitutas priverstinai (teismo sprendimu) gali būti nustatytas tik įvertinus šias aplinkybes:
- jis yra objektyviai būtinas;
- įsitikinus, ar daikto savininkas išnaudojo visas objektyvias ir įmanomas galimybes, kad nuosavybės teisę būtų galima įgyvendinti neapribojant kitų savininkų (valdytojų) teisių ir interesų;
- įsitikinus, jog nenustačius servituto nebūtų įmanoma normaliomis sąnaudomis daikto naudoti pagal paskirtį;
- nustatant servitutą turi būti orientuojamasi į kuo mažesnius tarnaujančiojo daikto savininko teisių ribojimus;
- turi būti siekiama protingos abiejų daiktų savininkų interesų pusiausvyros.
Tik įrodžius šias sąlygas, įvertinus, ar nėra kitų galimybių patekti į žemės sklypą, kelio servitutas gali būti nustatytas teismo sprendimu. Nustačius kelio servitutą turi būti išspręstas kompensacijos klausimas tarnaujančio daikto savininkui.
Servituto registravimas ir galiojimas
Servitutas turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Tik tada jis tampa galiojančiu trečiosioms šalims - pvz., naujiems sklypo savininkams. Be šio plano servituto įregistruoti nepavyks.
Svarbu paminėti, kad pasikeitus tarnaujančio (servitutas esantis sklype kuriuo gali pasinaudoti kiti) ar viešpataujančio (servitutas kuris yra gretimame sklype ir juo naudojasi kito sklypo savininkas) sklypo savininkui servitutai išlieka t.y.
Kaip sužinoti, ar kelias servitutinis?
- Pasitikrinkite dokumentus - prieš perkant sklypą, patikrinkite, ar yra įregistruotas servitutas.
- Kaip sužinoti, ar kelias servitutinis? - tai galite padaryti pagal prieš tai aprašytą punktą tikrinant sklypo dokumentus.
- Jei tai bendro naudojimo kelias tą galite pasitikrinti Regia.lt, kur matysite savo sklypo ribas ir ar kelias išimtas iš sklypo ploto ar ne. Jei išimtas tai greičiausiai yra bendro naudojimo kelias , o ne servitutinis.
Savininko teisės ir pareigos
Jei jūsų sklype yra nustatytas tarnaujanti servitutas jūs negalite jokiomis priemonėmis riboti viešpataujančio daikto savininkui pagal paskirtį naudotis šiuo servitutu, nes tai gali išaukti teisines pasekmes.
Kai kelio servitutu suteikiama teisė važiuoti transporto priemonėmis, papildomai nenustatant galimybės pasinaudoti juo kitais tikslais ir nenustatant naudojimosi juo apribojimų, laikoma, kad tokiu keliu galima važiuoti įvairiomis transporto priemonėmis ir naudotis kaip pėsčiųjų taku.
Jeigu nustatant kelio servitutą, suteikiantį teisę važiuoti transporto priemonėmis, nenustatomas kelio plotis ir jo neįmanoma nustatyti pagal anksčiau buvusį kelią, jei toks buvo, laikoma, kad galima naudotis keturių metrų pločio keliu.
Ginčai dėl servituto ir jų sprendimas
Apibūdintai situacijai spręsti, žemės sklypo savininkui, kurio sklype nustatytas kelio servitutas, daiktinių teisių gynimo būdai yra įtvirtinti Civiliniame kodekse. Pagal jame nustatytą teisinį reglamentavimą, būdas, kuris turėtų būti taikomas, ginant savininko teises, priklauso nuo to, kaip pasireiškia daikto savininko teisių pažeidimas.
„Jeigu savininko teisių pažeidimas nesusijęs su valdymo netekimu, ką turime šioje apibūdintoje situacijoje ir, jeigu nepavyksta su kaimynu susitarti, turėtų būti reiškiamas ieškinys dėl nuosavybės teisės pažeidimų, nesusijusių su valdymo netekimu, pašalinimo - negatorinis ieškinys“, - pabrėžia teisininkė.
Savininko teisė reikšti negatorinį ieškinį taip pat įtvirtina Civilinis kodeksas. Pagal jį, savininkas gali reikalauti pašalinti bet kuriuos jo teisės pažeidimus, nors ir nesusijusius su valdymo netekimu.
Pasak AVOCAD teisininkės, minėtoje situacijoje, kad ieškovas yra turto savininkas, nebus sunku įrodyti. Tačiau, visa įrodinėjimo našta nusikels į antrąjį punktą - kad nustatytu kelio servitutu yra pažeidžiamos savininko teisės.
Negatorinio ieškinio atveju ieškinio dalykas (reiškiami reikalavimai) gali būti:
- nutraukti ieškovo subjektinę nuosavybės teisę pažeidžiančius veiksmus;
- atkurti iki ieškovo subjektinės nuosavybės teisės pažeidimo buvusią padėtį;
- uždrausti ateityje taip pažeisti ieškovo subjektinę nuosavybės teisę.
Taigi, pasak teisininkės, reiškiant reikalavimą su negatoriniu ieškiniu, nepakanka nurodyti tik objektų, kurie, ieškinio pateikiančio subjekto pateikimu trukdo jam naudotis daiktu pagal paskirtį. Tokiu atveju reikia įrodyti, kaip tie objektai pažeidžia jo teises.
Ruoskitės konfliktams - deja, servitutiniai keliai dažnai sukelia ginčus, tad verta turėti ne tik tikslų servituto planą, bet ir nusistatyti tikslią vietą vietovėje (tą gali padaryti tik specialistas su profesionalia įranga).
Specialisto pagalba nustatant servitutą
Kai reikia tiksliai nužymėti servituto vietą vietovėje. Tik specifine tikslia įranga matininkas gali vietovėje nustatyti tikslią servituto vietą. Tas aktualu tiek savininkui, kurio sklype yra servitutas, tiek savininkui, kuris juo naudojasi. Kai servituto vieta aiški, tai gali sumažinti žalą tarnaujančio sklypo savininkui , kai nebus važinėjama keliose vietose per sklypą.
Jei Jums reikalingas servituto nustatymo planas ar kompensacijos skaičiavimas už servitutą, mūsų įmonė gali padėti - turime patirties rengiant tiek paprastus, tiek sudėtingus servitutinius planus.
Jei ieškote profesionalių paslaugų, mes galime atlikti servituto nustatymo planą, kuris padės jums geriau suprasti ir valdyti savo teises.
Tinkamai nustatytas ir įformintas servitutinis kelias ne tik užtikrina patogų patekimą į sklypą, bet ir apsaugo nuo ilgų teisminių ginčų.
tags: #privataus #zemes #sklypo #naudojimas #praeiti