Neregistruotos nuosavybės teisės: pasekmės ir svarbūs aspektai Lietuvoje

Naujajame Civiliniame kodekse (CK) neliko termino, per kurį įgytas nekilnojamasis turtas privalo būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (NTR). Pagal senąjį CK nekilnojamąjį turtą buvo privaloma užregistruoti per tris mėnesius nuo turto perleidimo sutarties pasirašymo. Teisės aktai nebeverčia registruoti nuosavybės, tačiau delsimas ją įteisinti gali liūdnai baigtis tiek turto pirkėjui, tiek pardavėjui.

Nekilnojamojo turto registravimas yra svarbus žingsnis siekiant apsaugoti savo turtą.

Galimos pasekmės neregistravus nuosavybės

Kaip teigia Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybinės įmonės specialistai, žmogus, nusipirkęs butą ar žemės, tačiau jo neįregistravęs, turtą gali prarasti. "Praėjus šiek tiek laiko po sandorio, turtą pardavęs asmuo gali pasitikrinti registre, ar pirkėjas įregistravo savo teises, o pamatęs, kad tai nepadaryta, - išsiimti pažymą kitam sandoriui ir įkeisti, išnuomoti ar net perleisti tą patį turtą kitam asmeniui. Jei pastarasis spėja įregistruoti savo teises, teismine tvarka aiškinantis abiejų turto savininkų teisę į tą patį turtą pirmenybę neabejotinai turėtų jį įregistravęs asmuo", - sakė Kadastro įmonės direktoriaus pavaduotojas registrui Romualdas Kasperavičius.

Įsigijęs, tačiau neįregistravęs turto asmuo negali jo parduoti, dovanoti, įkeisti, išnuomoti, suteikti panaudai ar kitaip juo disponuoti. Anot Kasperavičiaus, tai tampa ypač aktualu tvarkant paveldėjimo dokumentus turto savininkui mirus - nesant registracijos paveldėtojams savo teisę į turtą tenka įrodinėti teismuose.

"Pirkimo ar dovanojimo sutartis negali būti panaudota kaip turto įgijimą ar perleidimą įrodantis dokumentas - tik registro duomenų bankuose esanti informacija įrodo, kad asmuo turi teisę disponuoti turtu", - aiškino Kasperavičius. Specialisto teigimu, laisva turto registravimo tvarka galioja beveik visose išsivysčiusiose Europos šalyse. "Vakarų valstybėse prievartos registruoti turtą nėra, tačiau žmonės skuba jį registruoti, nes puikiai suvokia, kokios gali būti delsimo pasekmės", - teigė Kasperavičius.

Anot jo, pasitaiko atvejų, kai buvęs savininkas bandė gauti dar vieną pažymą, leidžiančią parduoti jau parduotą turtą. "Kadangi iš notarų gauname informaciją, kad turtas yra perleistas, stengiamės surasti pirkėją ir jį perspėti apie tokius ketinimus. Paprastai sužinojęs tokią naujieną pirkėjas pas mus lėkte atlekia", - pasakojo Kasperavičius.

Informacijos apie sandorius perdavimas

Informaciją apie visus su nekilnojamuoju turtu susijusius sandorius Kadastro įmonės turi - notarai privalo per 24 valandas nuo sandorių patvirtinimo perduoti registro tvarkytojui pagrindinius kiekvieno sandorio duomenis. Tai numatyta Nekilnojamojo turto registro įstatyme.

Tačiau, Kasperavičiaus teigimu, šios informacijos nepakanka turtui perregistruoti. "Pagal notarų pateiktą informaciją negalime žinoti, ar sandoris yra užbaigtas, o pagal CK sandoris laikomas užbaigtas, kai pasirašyta ne tik pirkimo sutartis, bet ir turto perdavimo aktas", - aiškino specialistas.

Neregistruoto turto mastas

Per metus mūsų šalyje padaroma 25-30 tūkstančių su nekilnojamuoju turtu ir žeme susijusių sandorių. Šiuo metu Registre įregistruota 1,2 milijono žemės sklypų ir 3,7 milijono nekilnojamojo turto objektų. NTR duomenimis, iki 2002 metų spalio 1 dienos savo turto neįregistravo per 19 tūkstančių žemės sklypų savininkų, turinčių apie 60 tūkstančių žemės sklypų ir 3-4 procentai visų asmenų, įsigijusių statinius, butus ar kitą nekilnojamąjį turtą.

Anot Kasperavičiaus, per dešimt dienų nuosavybės neužregistruoja 1,5-2 procentų įsigijusių nekilnojamąjį turtą asmenų. Iš neatvykusių registruoti žemės nuosavybės apie 80 procentų yra tie, kuriems atkurta teisė į žemę. "Atkūrimo procesas labai užtruko. Kai kurie žmonės sužino apie nuosavybės atkūrimą praėjus net metams ar dar vėliau. Patariame žmonėms patiems pasidomėti, kaip vyksta nuosavybės grąžinimo procesas", - sakė Kasperavičius.

Anot jo, situacija ypač komplikuojasi, jei miršta asmuo, kuris pageidavo atgauti žemę, nes paveldėtojai gali perimti tik užregistruotą turtą.

Mokesčių klausimai

Neregistruotas turtas tampa ne vien savininkų, bet ir mokesčių rinkėjų problema. Pagal šiuo metu galiojančią tvarką, kol pilietis neįregistruoja savo nuosavybės, Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) neturi teisės reikalauti iš jo jokių su nekilnojamuoju turtu susijusių mokesčių. VMI net nežino, kas yra turto savininkas, - anot VMI gyventojų mokesčių skyriaus vyriausiojo specialisto Alberto Markevičiaus, jei turtas neregistruotas, inspekcija neturi informacijos apie asmenį, kuriam jis priklauso.

Kaip tvirtino Seimo Biudžeto ir finansų komiteto pirmininkas Algirdas Butkevičius, neužregistravus įsigytos žemės ir nekilnojamojo turto, atsiranda galimybė išvengti žemės arba žemės nuomos mokesčio, taip pat įmonių ir organizacijų nekilnojamojo turto mokesčio mokėjimo. Anot Butkevičiaus, dėl to labiausiai nukenčia savivaldybių biudžetai, kurių pajamų struktūroje lėšos iš nekilnojamojo turto mokesčių sudaro 6-9 procentų visų gaunamų metinių pajamų.

Parlamentaras pastebi dar vieną blogybę - esant galimybei išvengti turto mokesčių, versle išbalansuojamos konkurencinės sąlygos. "Užregistravęs turtą verslininkas, sąžiningai mokantis žemės arba nekilnojamojo turto mokestį, atsiduria prastesnėje padėtyje nei tas, kuris šių mokesčių nemoka. Akivaizdu, kad jo išlaidos pagaminti tokiam pačiam produktui yra mažesnės", - tvirtino Butkevičius.

Jei pirkėjas delsia įregistruoti žemę ar pastatus, juos pardavusiam žmogui gali tekti aiškintis su mokesčių inspekcija. "Pardavęs turtą žmogus toliau laikomas savininku ir pranešimus apie mokesčius siunčiame jam. O naujas savininkas lieka nuošalyje ir mokesčių nemoka", - sakė VMI specialistas Markevičius. Anot jo, susidarius tokiai situacijai, daugiausia vargo turi turto pardavėjas. Jis priverstas aiškintis mokesčių inspektoriams, kad turtas priklauso ne jam, prašyti neskaičiuoti iš jo mokesčių.

Markevičiaus teigimu, ypač daug yra juridinių ir fizinių asmenų, neužregistravusių išnuomotos žemės. Pavyzdžiui, vien Panevėžio apskrityje vos 10 procentų žemės naudotojų tėra sudarę nuomos sutartis ir jas užregistravę.

Kadastro įmonė taip pat pripažįsta, kad esant neregistruotų sandorių neįmanoma pateikti tikslių duomenų Mokesčių inspekcijai, jog ši galėtų apskaičiuoti žemės ir žemės nuomos mokesčius, taip pat juridinių asmenų turto mokestį. Markevičiaus teigimu, dėl šių problemų VMI ne kartą kreipėsi į Kadastro įmonę, tačiau sprendimo rasti nepavyko. "Jie per 24 valandas gauna informaciją iš notarų apie visas sudarytas pirkimo sutartis, tačiau sako, kad duomenų neturi", - stebėjosi jis.

Kasperavičius nuomone, šią problemą bent iš dalies būtų galima išspręsti suderinus veiksmus su VMI. "Jei VMI parodytų iniciatyvą, galėtume teikti jai informaciją apie tuos asmenis, kurie neatvyko registruotis, pavyzdžiui, kiekvienų metų pabaigoje. Apie tai buvo kalbėta ir su VMI, ir su Finansų ministerijos specialistais", - tvirtino Kasperavičius.

Bandymas įteisinti privalomą registravimą

Finansų ministerija privalomą registravimą norėjo įteisinti įstatymiškai. Dar 2001 metų rudenį ji kreipėsi į Teisingumo ministeriją (TM), norėdama suderinti Nekilnojamojo turto registro įstatymo pakeitimus, kuriais siekė įvesti 3 mėnesių terminą įregistruojant nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą.

Tačiau TM laikosi pozicijos, kad tokiomis pataisomis būtų pažeistas vienas esminių civilinių santykių principas - sutarties teisės principas, kuris įtvirtintas CK. Pagal šį kodeksą nuosavybės teisė į turtą įgyjama ne nuo sandorio sudarymo ar nuosavybės įregistravimo, bet nuo tos akimirkos, kai turtas perduodamas jį įsigijusiam asmeniui.

Išspręsti šį teisinį kazusą bando parlamentarai, Seimo kanceliarijoje užregistravę Nekilnojamojo turto registro įstatymo papildymo projektą. Čia siūloma įrašyti nuostatą, kuria nustatomas 3 mėnesių terminas nekilnojamam turtui įregistruoti. Taip pat siūloma Administracinių teisės pažeidimų kodeksą papildyti straipsniu, numatančiu atsakomybę už tokio reikalavimo nesilaikymą.

Žemės teisinis režimas

Žemė yra savitas aplinkos elementas, laikomas vienu svarbiausių išteklių, o kartu ir nacionalinis turtas. Žemė svarbi ne tik kiekybe, nes derlingasis jos sluoksnis naudojamas kaip pagrindinė gamybos priemonė. Teisine prasme žemė pirmiausia suprantama kaip suverenios valstybės teritorija, taip pat kaip nuosavybės ir naudojimo teisės objektas.

Teisės normose žemė traktuojama kaip visuotinė vertybė, kurios socialinė funkcija - tarnauti visos tautos interesams. Valstybė, teisės normomis tvarkydama žemės santykius, siekia detaliai apibrėžti žemės, kaip pagrindinio nacionalinio turto, teisinį režimą, reguliuoti disponavimo žeme tvarką, garantuoti racionalų žemės naudojimą ir apsaugą. Šiuos žemės santykius įtvirtina Lietuvos Respublikos Konstitucija, Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas ir kiti įstatymai.

Vienas svarbiausių - Lietuvos Respublikos Žemės įstatymas, reglamentuojantis žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo santykius bei žemės tvarkymą ir administravimą Lietuvos Respublikoje. Jame numatyta, kad įgyvendinant žemės tvarkymo ir administravimo politiką, žemės santykiai reguliuojami taip, kad būtų sudarytos sąlygos tenkinti visuomenės, fizinių ir juridinių asmenų poreikius racionaliai naudoti žemę, vykdyti ūkinę veiklą saugant ir gerinant gamtinę aplinką, gamtos ir kultūros paveldą, apsaugoti žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teises.

Taigi, žemės nuosavybės teisės esmę riboja Lietuvos civilinė teisė. Įdiegta vadinamoji „triada“ - nuostata, kad nuosavybės teisę sudaro trys savininko teisės: teisė turtą valdyti ir naudoti bei juo disponuoti. Nuosavybės teisės turiniui apibrėžti „triada“ naudojama tik Rusijoje. Europoje vyrauja prigimtinės nuosavybės teisės doktrina.

Nuosavybės teisės sąvoka Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 4.37 str. suformuluota kaip teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti. Panašiai nuosavybės teisės sąvoka traktuojama ir kitų valstybių teisėje.

Pagal CK 4.38 str. nuosavybės teisės objektais gali būti daiktai ir kitas turtas, skirstomas į kilnojamąjį ir nekilnojamąjį. Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo 3 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad visa Lietuvos Respublikos teritorijoje esanti privati, valstybinė ir savivaldybių žemė sudaro Lietuvos Respublikos žemės fondą.

Bendras Lietuvos Respublikos žemės plotas sudaro 6530,1 tūkst. ha. Kaip numatyta minėto straipsnio 3 dalyje, neperduota naudotis ir neiaišnuomota valstybinė žemė priskiriama laisvos valstybinės žemės fondui. Būtent šią žemę, ja naudotis ir disponuoti. Nuosavybė, kaip numato Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas ir Žemės įstatymas, gali būti privati, valstybinė ir bendroji.

Žemės savininkui valdymo teisė suteikia galimybę turėti žemę savo žinioje ir daryti jai fizinį bei ūkinį poveikį. Šios teisės pagrindu asmuo gali žemę arti, melioruoti ir kt. Naudojimo teisė savininkui leidžia žemės naudingąsias savybes pritaikyti savo poreikiams tenkinti ir taip gauti iš žemės naudą. Savininko naudojimo teisė apima teisę gauti derlių, vaisius ir žemės duodamas pajamas. Disponuodamas žeme savininkas įgyja teisę keisti žemės teisinę padėtį, tai yra sudaryti žemės pirkimo - pardavimo, nuomos, dovanojimo, mainų ir kitus sandorius.

Žemės sklypo savininko teisės ir jų apimtis reglamentuota Civilinio kodekso 4.40-4.46 straipsniuose. Civilinio kodekso naujovė nuosavybės teisinių santykių srityje yra nuosavybės atsiradimo momento reglamentavimas.

Civiliniame kodekse sutarties neįregistravimas nesukelia tokių sunkių pasekmių kaip sutarties pripažinimas negaliojančia. Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad 2001 m. Civilinis kodeksas neskatina neregistruoti nuosavybės teisės. Jeigu nuosavybės teisė neįregistruota, tai asmuo negalės įrodyti savo teisių į tą turtą tretiesiems asmenims remiantis kitais įrodymais.

Iš to darytina išvada, kad iš esmės Civilinis kodeksas numato neigiamas pasekmes asmenims, kurie neregistruoja nuosavybės teisės perėjimo fakto. Nuosavybės teisė į žemę gali būti įgyjama sandoriais, paveldėjimo būdu, sukuriant naują daiktą, įgyjamąja senatimi ir kitais įstatymo nustatytais pagrindais. Žemės nuosavybės teisei įgyti taikomi analogiški pagrindai.

Lietuvos Respublikos Žemės įstatymas reglamentuoja žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo santykius.

Privačios žemės nuosavybės teisės subjektai

Privačios žemės nuosavybės teisės subjektai gali būti Lietuvos Respublikos piliečiai, valstybinės įmonės, įstaigos ir organizacijos, individualios (personalinės) įmonės, ūkinės bendrijos ir kooperatinės bendrovės, kitos organizacijos, užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys, savivaldybės, taip pat užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys, kurie atitinka europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus ( Konstitucijos 47 str. ), bei užsienio valstybių diplomatinės ir konsulinės atstovybės. Privati žemės nuosavybės teisė įgyjama administraciniu aktu, sandoriu arba teismo sprendimu.

Ši nuosavybės teisė į žemę suteikiama žemė nuosavybėn neatlygintinai apskrities viršininko sprendimu. Teismas gina pažeistas teises, kai yra ginčas dėl teisės, kai reikia nustatyti juridinę reikšmę turintį faktą apie įgijimą žemės nuosavybės teisės įgyjamąja senatimi ir pan.

Aukščiausiosios Tarybos 1990 m. kovo 11 d. akte „Dėl Lietuvos Nepriklausomos Valstybės atstatymo“ patvirtintas Lietuvos valstybingumo ir suverenios galios tęstinumo principas. Nuosavybės teisės į žemę atkūrimą reguliuoja eilė įstatymų: 1991 m. Vyriausybės nutarimus pakeitė 1997 m. liepos 1 d. Įstatymas dėl piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo, 1997 m. liepos 2 d. Lietuvos respublikos Žemės reformos įstatymo pakeitimo įstatymas, Žemės įstatymas.

Asmenims, kuriems turtas perleistas nesilaikant įstatymo nustatytos formos ir tvarkos testamentu ( naminiu testamentu ) arba sutartimis ( pirkimo-pardavimo, dovanojimo ar kitokiu rašytiniu dokumentu ), taip pat asmenims, kuriems nuosavybės teisių perėmėjai testamentu paliko turtą. Šio fakto nustatymo.

Asmenims, išvardyti šio straipsnio 1 dalies 1, 2, 3, 4 punktuose, kurie nustatytu laiku buvo padavę prašymus atkurti nuosavybės teises, yra mirę, nuosavybės teisės atkuriamos mirusiojo vardu ir perduodamos įpėdiniui, jeigu šis yra Lietuvos Respublikos pilietis. Iki 2001 m. gruodžio 31 d. asmenys, kuriems miręs turto savininkas testamentu paliko savo turtą, nepaisant to, jog testamente nėra duomenų apie žemės ar kito nekilnojamojo turto palikimo faktą.

Įstatymų leidėjas, nustatydamas nuosavybės teisių atkūrimo sąlygas, subjektiašikumui nebetaiko nuolatinio gyvenimo Lietuvos Respublikoje požymis, nors Konstitucinis Teismas 1994 m. birželio 15 d. . į išlikusį nekilnojamąjį turtą, tokį kaip žemė, miškai ir vandens telkiniai, nuosavybės teisės taip pat gali būti atkuriamos, kaip numato šio straipsnio 2 dalis. Tai yra po to jo neliko dėl valstybės, savivaldybės institucijų priimtų sprendimų.

Asmenys turėjo pateikti prašymus. Prašymų pateikimo terminus reglamentavo 1991 m. Įstatymas dėl piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atstatymo tvarkos ir sąlygų. Įstatymo dėl piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo 11 straipsnyje nurodytas prašymo turinys. Iš jo seka, kad prie prašymo privalomai turi būti pateikti duomenys, patvirtinantys nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą bei dokumentai, kurie įrodo giminystės ryšius.

Tai yra turimi dokumentai, nurodantys savininko nuosavybės teisėmis turėtą turtą, ir testamentai. Tai yra notars pripažinimo akts knygs ankstesnieji įrašai, hipotekos įstaigs pripažinimo akts knygs ankstesnieji išrašai, teismo sprendimai, notars patvirtinti testamentai ir pan. Šios dokuments.To dokumento, jeigu asmenys buvo gimę iki 1897 metų. Asmenys, kuris nuosavybės teises į išlikusį nekilnojamąjį turtą ir giminystės ryšį patvirtinantys dokumentai neišliko, kaip numatyta .Įstatymo 9 straipsnio 2 dalyje, turi kreiptis į teismą civilinio proceso tvarka dėl nuosavybės teisis bei giminystės ryšio nustatymo.

Teismų praktikoje dažnai pasitaiko atvejų, kai pateikti prašymai neatitiko jų turiniui įstatymo keliamų reikalavimų. Asmenys, turintys teisę į turto sugrąžinimą, prašymas surašytas ne ant nustatytos formos blanko, nenurodomas nekilnojamojo turto dydis ir pan.

Valstybinės žemės pirkimas ir pardavimas

Šiame skyriuje aptariamos valstybinės žemės pirkimo ir pardavimo ypatybės, nustatytos Žemės įstatymo 11 straipsnyje.

Žemės Pardavimo Tvarka:

• 1 dalis: Nustato subjektus, kurie parduoda valstybinę žemę. Tai gali būti: Centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas, Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT).
• 2 dalis: Nurodo, kad pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti numatyta pirkėjo pareiga per 3 mėnesius įregistruoti nuosavybės teisę į žemės sklypą Nekilnojamojo turto registre.
• 5 dalis: Nustato atvejus, kada valstybinė žemė gali būti parduodama be aukciono. Tai apima: Žemę, užstatytą nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais, Žemę, suteiktą sodininkų bendrijoms, Žemę su įrengtais akvakultūros tvenkiniais.
• 6 dalis: Nurodo, kad parduodamų valstybinės žemės sklypų dydis nustatomas pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus.
• 7 dalis: Nustato valstybinės žemės sklypų pardavimo aukciono būdu ir be aukciono tvarką, kurią nustato Vyriausybė. Taip pat numato lengvatas fiziniams asmenims, kurių šeimose nėra darbingų asmenų ir kuriems nustatytas 0-40 procentų dalyvumo lygis arba kurie yra sukakę senatvės pensijos amžių ar yra nepilnamečiai.
• 12 dalis: Nustato, kad aukciono būdu išnuomotame valstybinės žemės sklype pastačius naujus statinius ar įrenginius, sklypas gali būti parduodamas nuomininkui be aukciono už rinkos vertę.
• 13 dalis: Nurodo atvejus, kai valstybinės žemės sklypai neformuojami ir neparduodami.
• 14 dalis: Nustato tvarką, kai keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams suformuotas vienas valstybinės žemės sklypas.

Svarbūs įstatymų pakeitimai

Žemės įstatymo 11 straipsnis buvo keičiamas 2023 m. birželio 29 d. įstatymu Nr. XIV-2140 ir 2023 m. gruodžio 14 d. įstatymu Nr. XIV-2340. Žemės įstatymo 12 straipsnis buvo keičiamas 2023 m. birželio 29 d. įstatymu Nr. (TAR, 2023, Nr.).

Bendroji dalinė valstybės ir savivaldybių arba kitų asmenų žemės nuosavybė atsiranda:

• Teisės aktų nustatyta tvarka įsigijus iš valstybės ar valstybei įsigijus iš savivaldybių arba kitų asmenų statinio ar įrenginio užimto žemės sklypo arba vandens telkinio dalį.
• Pagal įstatymus, reglamentuojančius piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimą, atkūrus nuosavybės teises į pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą suformuoto neužstatyto žemės sklypo dalį.

tags: #pirkejas #neregistruoja #nuosavybes #teises